처분청 세무조사시 양도주택 양도일 현재 쟁점주택의 각 층별 임대차 현황 및 임차인 실제 사용용도 등에 대한 구체적 확인 또는 조사를 실시하지 않은 것으로 보이고, 임대차 계약서와 국세청 전산자료(전입신고 내역)가 대부분 불일치하는 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건 양도일 현재 쟁점건물(2~4층)의 각 층별·호실별 임대차 현황 및 임차인실제 거주 여부 등을 재조사 함이 타당함
처분청 세무조사시 양도주택 양도일 현재 쟁점주택의 각 층별 임대차 현황 및 임차인 실제 사용용도 등에 대한 구체적 확인 또는 조사를 실시하지 않은 것으로 보이고, 임대차 계약서와 국세청 전산자료(전입신고 내역)가 대부분 불일치하는 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건 양도일 현재 쟁점건물(2~4층)의 각 층별·호실별 임대차 현황 및 임차인실제 거주 여부 등을 재조사 함이 타당함
[주 문] 처분청이 2024.7.8. 청구인에게 한 2023년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이 건 양도일 현재 경상남도 창원특례시 OOO소재 오피스텔 및 주택에 대한 일반건축물대장상 업무시설(오피스텔) 부분인 2층부터 4층까지의 각 층별, 각 호실별 임대차 현황 및 임차인들이 실제로 거주하면서 주거용으로 사용하였는지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액(비과세 포함)을 경정한다. [이 유]
(1) 처분청은 쟁점건물의 2층부터 5층까지 사실상 주택에 해당한다는 의견이나, (가)소득세법제88조에 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르도록 규정하고 있다. (나) 일반건축물대장상 쟁점건물 2층부터 4층까지의 용도가 업무시설이고 5층만 주택으로 되어 있고, 업무시설인 2층부터 4층까지 각 층별 일부 호실이 인근 기업체들의 임직원 또는 외국인 노동자 등의 기숙사로 임차․사용되고 있으며, 나머지 다수는 공실인 상태이다. (다) 쟁점건물의 2층부터 4층까지 각 층별 일부 호실이 인근 기업체들의 기숙사용으로 임차․사용되고 있어 이들은 건축법 시행령[별표1]의 단독주택에 해당한다고 볼 수 없고, 나머지는 공실로 그 용도가 분명하지 아니하여 공부상 업무시설(오피스텔)로 보아야 하므로, 쟁점건물의 5층 1개 층만 주택에 해당한다. (라) 따라서 쟁점건물의 5층(단독주택)만 주택에 해당하므로, 소득세법 시행령제155조에 따라 양도주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용하여야 한다.
(2) (쟁점건물의 2층부터 4층까지 각 층별 공실을 제외한 일부 호실을 기숙사가 아닌 주택으로 본다 하더라도) 쟁점건물은 공부상 2층부터 4층까지 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 각 층별 일부만 주거용으로 사용되고 있을 뿐 그 나머지는 공실임에도 각 층을 하나의 주택으로 보아, 쟁점건물을 건축법 시행령[별표1] 상 공동주택에 해당하는 다세대주택(4층 이하)으로 보는 것은 타당하지 않다. < 건축법 시행령 [별표1] 일부 내용> 구분 요건 다가구주택
① 주택 층수 3개 층 이하
② 1개 동의 주택 바닥면적 660제곱미터 이하
③ 19세대 이하 거주 다세대주택
① 주택 층수 4개 층 이하
② 1개 동의 주택 바닥면적 660제곱미터 이하 (가) 처분청과 같이 쟁점건물의 2층부터 4층까지 각 층별 7개 호실 중 최소 1개 호실만 임시 주거용으로 사용되더라도 공부상 이용현황(오피스텔)과 달리 각 층을 하나의 주택 층수로 보아 쟁점건물이 다세대주택(주택 층수 4개 층 이하)에 해당한다고 하는 것인데, 이는 일시적 임대차 현황에 따라 다세대주택인지, 다가구주택인지 여부가 결정되므로 납세자가 양도 당시 임대차 현황만을 변경하여 해당 건물의 비과세 여부를 자의적으로 선택할 수 있는 논리적 모순된 결과에 이르게 된다. (나) 처분청이 제시한 국세청 법령해석(서면-2015-부동산-453, 2015. 7.3.)은 건물 전체가 원룸형 주택으로 이를 공동주택에 해당하는 다세대주택으로 판단한 반면, 쟁점건물의 경우 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)로 각 층별 일부 호실이 일시적 주거용으로 임차․사용된 것일 뿐으로, 위 법령해석과는 사실관계가 다르다. (다) 쟁점건물의 각 층별 주거용으로 사용되는 호실을 1세대라 할 경우 세대수의 합계는 11세대이나, 각 층별 호실별 구분등기가 불가능하여, 하나의 매매단위로만 거래가 가능하다. (라) 이 건 쟁점건물이 다세대주택인지, 다가구주택인지 여부를 판단함에 있어, 처분청과 달리 사실상 주거용으로 사용되는 호실의 합계가 몇 개 층을 차지하는지 여부를 기준으로 판단하는 것이 합리적일 것인데, 쟁점건물의 2층부터 4층까지(각 층별 7개 호실) 중 총 11개 호실만 주거용으로 임차․사용되고, 나머지 10개 호실이 공실로, 적어도 1개 층 전체(7개 호실)는 용도가 분명하지 아니한 공실 층으로 보아야 하므로, 주택으로 쓰는 층수는 2개 층과 5층을 합한 3개 층인바, 쟁점건물은 건축법 시행령 [별표1]의 단독주 택에 해당하는 다가구주택(3개층 이하)으로 보아야 한다.
(3) 청구인은 2018.11.21. 양도주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 2021.8.9. 쟁점건물(단독주택에 해당하는 다가구주택)을 대체 취득하고 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내인 2023.11.30. 양도주택을 양도하였는바, 양도주택은 소득세법 시행령제155조에 따라 1세대 1주택의 특례 적용대상이므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 이 건 조사 당시 청구인이 제시한 임대차(월세) 계약서상 쟁점건물의 공부상 업무시설인 2층부터 4층까지 일부 공실을 제외한 나머지 부분이 주거용으로 사용되고 있어, 주택으로 쓰는 층수는 그 3개 층과 5층을 합한 총 4개 층이다. 층별 공부상 용도 실제 주택사용 비고 2층 업무시설(오피스텔) 3개호 83.92㎡ 나머지는 공실 3층 업무시설(오피스텔) 5개호 147.5㎡ 4층 업무시설(오피스텔) 3개호 99.17㎡ 5층 단독주택 501호 128.97㎡
(3) 위와 같이 쟁점건물은 건축법 시행령[별표1]의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건(층수 3개 층 이하)에 해당하지 않을 뿐더러, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택에 볼 경우 양도주택의 양도 시 3주택 이상 다수의 주택을 보유하고 있는바, 1세대 1주택의 특례적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인은 2018.11.21. 양도주택을 취득하고, 2021.8.9. 쟁점건물을 강제경매로 인한 매각으로 취득한 후 2023.11.30. 양도주택을 양도한 것으로 나타나며, 청구인은 쟁점건물을 취득한 날에 a 주식회사에 이를 신탁등기․관리한 것으로 나타난다. (나) 일반건축물대장의 건축물현황상 쟁점건물의 1층은 주차장 19.47㎡(다른 용도 없음)이고, 2층부터 4층까지는 업무시설(오피스텔)로 각각 218.7㎡이며, 5층은 단독주택 128.97㎡로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (다) 국세청 전산자료에 의하면, 2023.11.30. 현재 쟁점건물의 전입신고 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 국세청 전산자료상 쟁점건물의 전입신고 내역 (라) 쟁점건물의 2층부터 4층까지는 공부상 업무시설(오피스텔)로, 일부는 공실상태로 나타나 향후 업무용으로 사용될 수도 있고, 주거용으로 사용될 수도 있는 것으로 보이고, 5층 단독주택 외에 2층부터 4층까지는 공부상 주택이 아니라는 점과 쟁점건물이 건축법 시행령[별표1]상 다가구주택 요건인 주택으로 쓰는 층수가 3층 이하인지 여부를 제외하고는 청구인과 처분청 간 이견이 없는 것으로 나타난다.
(2) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서상 주요내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 청구인이 제시한 임대차(월세) 계약서상 계약내용 등을 확인하였는바, 쟁점건물의 임대차현황은 아래 <표2>․<표3>과 같다. <표2> 임대차(월세) 계약서상 쟁점건물의 임대차 현황 (단위: ㎡) <표3> 위 임대차현황상 보증금 및 임대차 기간 (단위: 만원) (나) 처분청은 이 건 조사 당시 관할 지방자치단체장에게 쟁점건물의 전입신고내역을 요청하여 확인한 결과, 위 임대차(월세) 계약서상 임차인과 주민등록상 전입신고(<표1> 참조)된 임차인의 성명이 대부분 일치하지 아니하나, 위 임대차 현황에 따라 공부상과 달리 쟁점건물의 2층부터 4층까지를 층별로 각각의 주택으로 판단한 것으로 나타난다. (다) 처분청의 조사자 의견에 “상기와 같이 4개 층 이상을 주택으로 사용하면 건축법 시행령[별표1]에 따른 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건에 충족되지 않아 다세대주택에 해당하고, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이므로 양도주택 양도 시 3주택 이상 다수의 주택을 보유한 것으로 판단하여 소득세법 시행령제155조 제1항 및 제15항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례적용을 부인하고 관련 양도소득세를 결정고지하고 조사종결하고자 함”이라고 기재되어 있다.
(3) 청구인은 다음과 같이 증빙 등을 제시하면서 이 건 처분이 부당하다고 항변한다. (가) 청구인이 제시한 쟁점건물의 위성지도를 보면, 쟁점건물이 소재하는 경상남도 창원시 안민동 소재는 대형 산업단지의 바로 인근에 있는 주거지역으로 산업단지를 기준으로 안민동의 반대쪽인 가음정동, 상남동, 중앙동, 용지동 등은 아파트 단지와 학교 및 일반상업지구로 이루어진 반면, 안민동은 오피스텔, 다가구주택 등이 존재하는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점건물이 주거용으로 사용할 수 없을 정도로 노후화되거나 훼손된 호실이 다수 존재하여, 양도주택 양도일(2023.11. 30.) 현재 일부 호실의 경우 임대차(월세) 계약서만 작성되어 있다거나 주민등록상 전입신고만 되어 있을 뿐 실제로는 임차인이 없는 공실이라면서 쟁점건물의 내부 사진(총 9매)을 제시하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대,소득세법제88조에 ‘주택’이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르도록 규정하고 있고, 같은 법 제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령[별표1]에서 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’ 등 3가지 요건을 모두 충족하여야 하는 것이며, 건축법 시행령[별표1]에 따르면, ‘기숙사’라 함은 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 등으로 규정하고 있다. 처분청은 일반건축물대장상 쟁점건물의 용도가 업무시설(오피스텔) 및 단독주택으로 등재되어 있으나, 그 2층부터 4층까지의 일부 호실 및 5층이 실제 주택으로 각각 사용되고 있어 쟁점건물이 건축법 시행령[별표1]의 공동주택에 해당하는 다세대주택(4층 이하)에 해당하므로, 양도주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다. 한편, 청구인이 양도주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 시점(2021.8.9.)에 쟁점건물을 취득하고 그로부터 3년 이내에 양도주택을 양도한 것으로 나타나는 점, 일반건축물대장 등에 따르면, 쟁점건물의 2층부터 4층까지의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 각 층별 호실별 구분등기가 되어 있지 아니한 점, 처분청은 이 건 세무조사 시 양도주택의 양도일 현재 쟁점건물의 각 층별 임대차 현황 및 임차인의 실제 사용 용도 등에 대한 구체적인 확인 또는 조사 등을 실시하지 아니한 것으로 보이는 점, 청구인이 제시한 쟁점건물의 내부 사진상 주거용으로 사용할 수 없을 정도로 노후화되거나 훼손된 것으로 보이고, 임대차(월세) 계약서와 국세청 전산자료(주민등록 전입신고내역)를 비교할 때 임차인 4명 외에 거의 대부분이 일치하지 아니하는 것으로 나타나는 점을 감안할 때, 이 건 양도일 현재 쟁점건물(2층～4층)에 대한 임대차(월세) 계약 체결 및 주민등록상 전입신고만 되어 있을 뿐, 임차인들이 해당 호실에 실제 거주하지 아니한 공실상태로 장기간 방치되어 있었을 가능성도 배제할 수 없어 보이는 점, 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 쟁점건물을 취득한 당일에 a 주식회사에 신탁등기를 한 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점건물을 직접 관리하거나 임대차계약 등을 체결하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 이 건 양도일 현재 쟁점건물(2층～4층) 의 각 층별 각 호실별 임대차 현황 및 임차인들이 실제로 해당 호실에 거주하면서 주거용으로 사용하였는지 등을 재조사하여 쟁점건물이 건축법 시행령[별표1]의 단독주택에 해당하는 다가구주택(3층 이하)인지, 아니면 공동주택에 해당하는 다세대주택(4층 이하)인지 여부를 확인하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액(비과세 포함)을 경정하는 것이 타당하다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령[별표1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. (4) 건축법 시행령[별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(아이돌봄 지원법제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(도서관법 제4조 제2항 제1호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외 의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 공동육아나눔터, 작은도서관, 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제10조 제1항 제1호에 따른 아파트형 주택을 포함한다] 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
1. 일반기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수(건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상인 것(교육기본법제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
2. 임대형 기숙사:공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것
결정 내용은 붙임과 같습니다.