쟁점토지 위 전원주택단지 신축‧분양사업의 실제 사업자가 청구종중이 아니라는 청구주장의 당부 등

[

] 심판청구를 기각한다. [

]

가. 청구종중은 1985.1.1.(소득세법 시행령 제162조 제7항 제1호에 따른 취득시기 의제일) 전부터 보유하고 있던 강원특별자치도 춘천시 OOO 외 2 필지 임야 8,690 ㎡ (이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다) 에 전원 주택단지를 조성하는 개발사업을 하기로 하고, 2018.2.8. 건축허가를 받아 2019.7.11. 쟁점토지 위에 건축한 단독주택 (2 층) 12 개동 (대지면적 합계 5,656 ㎡ 및 건축 연면적 합계 1,472.86 ㎡) 이 사용 승인을 받았으며, 2019.8.2. 소유권보존등기를 하였다. 나. 이후 아래 < 표 1> 과 같이 2019 ~ 2021 년 기간 동안 a 외 11 명에게 토지 2,217.7 ㎡와 단독주택 7 개동 (토지와 주택을 합하여 이하 “ 쟁점부동산 ” 이라 한다) 을 양도하고, 양도가액 합계 OOO 원, 취득가액 합계 OOO 원으로 하여 산출한 2019 ~ 2021 년 귀속 양도소득세 합계 OOO 원을 각 신고‧납부하였다. < 표 1> 쟁점부동산 OOO 양도소득세 신고내역 (단위: ㎡, 원) 다. 처분청은 2024.6.26. ~ 2024.8.19. 기간 동안 청구종중에 대한 세무 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산 양도에 따른 소득을 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아, 수입금액을 당초 신고된 양도가액 OOO 원에 누락된 OOO 원을 합한 OOO 원으로 하고, 필요경비를 OOO 원으로 하는 등, 아래 < 표 2> 와 같이 2024.10.7. 청구종중 에게 2019 ~ 2022 년 귀속 종합소득세 합계 OOO 원 및 2019 년 제 2 기 ~ 2022 년 제 2 기 부가가치세 합계 OOO 원을 각 경정‧고지하였다. < 표 2> 이 건 과세처분 내역 (단위: 원) 라. 청구종중은 이에 불복하여 2024.12.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구종중 주장 및 처분청 의견 가. 청구종중 주장 (1) 쟁점부동산의 전원주택단지 분양사업은 청구종중이 아닌 주식회사 b 산업 (2019.4.17. 주식회사 b 건축의 법인명이 변경된 것으로 이하 “b 산업 ” 이라 한다) 이 한 것이므로 쟁점부동산의 분양수입은 청구종중에 대한 것이 아니다. (가) 청구종중과 b 산업이 체결한 3 차례의 협약 (2018.10.2., 2019.2.20., 2020.6.22.) 을 보면, 쟁점토지 에 이 건 전원주택을 신축‧ 분양한 주체가 b 산업임을 알 수 있다. 1) 청구종중은 2018.10.2. b 산업과 협약서를 작성하였는데, 그 협약은 주택신축 자금을 대여하는 것을 목적으로 하였다. 2) 청구종중은 위 협약에 따라 b 산업에게 OOO 원을 대여하였고, 변제기일은 그 당시 주택의 매각상황에 따라 정할 수 있으며, 제3조에서 b 산업이 10 개 주택을 신축 완료하여 각 필지별로 분할하고, 분양에 대하여 광고, 홍보 등을 통하여 준공하여 매각한다는 내용이 있다. 3) 또한 협약서 제2조 제5항에는 “ 부지매각 적용금액 평당 OOO 원 기준 ” 이 기재되어 있는데, 이는 b 산업이 위 부지를 OOO 원에 매입해 지상에 주택을 건축‧매각하여, 땅값으로 평당 OOO 원을 청구종중에게 지급하고 건축 이익금은 b 산업의 것으로 한다는 취지이다. 4) 추가로 청구종중은 2019.2.20. b 산업과 협약을 체결하여, OOO 원을 추가 대여하면서 기반시설 및 용전, 용수 등을 지원하여 b 산업이 주택 신축을 원활히 할 수 있게 하였다. 5) 덧붙여 청구종중은 2020.6.22. b 산업과 협약을 체결하여, 대여금을 빌려주고, b 산업이 책임 하에 주택을 신축하고 매매할 것을 약정하였다. 6) 위와 같이 3 개 협약서의 내용을 보면, b 산업이 주택을 신축한 것이지, 청구종중이 신축하지 아니한 것을 알 수 있다. (나) 청구종중의 2020.6.22. 및 2020.8.17. 자 임원 (이사) 회의록을 보면, 쟁점부동산의 개발‧분양 주체는 b 산업임을 알 수 있다.

1. 2020.6.22. 자 임원회의록을 보면, 청구종중은 토지개발에 따른 토지매각을 논의하였는데, 그 주된 내용은 쟁점토지를 매도하고, 토지에 수반되는 비용을 누가 부담하느냐로, 실제 b 산업이 쟁점토지를 개발해서 주택을 신축하는 것으로 나타나고 있다.

2. b 산업의 실질적 운영자인 a(c 의 부친, 청구종중의 종중원) 은 2020.6.22. 개최한 ‘ 토지개발 결산 ’ 과 관련한 종친회 이 사회에 참석해 “2018 년 통장 인수 시 OOO 원이다. 여기에 토지매매 개발 해서 OOO 원 추가된 OOO 원을 입금하도록 하겠습니다.” 라고 발언하였다. 3) 이는 주택 건축과 매매는 b 산업이 한 것이고, b 산업은 청구종중에 땅값으로 OOO 원을 지급하면 결산이 끝나는 것이라는 의미이다.

4. 2020.8.17. 자 임원회의록도 토지의 평당 매매가에 대해 논의하였다는 것을 알 수 있다. (다) b 산업의 대표이사 c 이 작성한 확인서 (2019.8.9.) 에 따르면, 쟁점토지 일부 등 OOO 을 b 산업이 매수하면서 주택의 대지부분에 대한 대금을 청구종중에게 지급할 것을 약속한 것으로 나타나 있다. 건축 관련, 청구종중이 주택개발 사업자라면 b 산업에 공사대금을 지급한 것이 나타나야 하나, 위 내용을 보면 청구종중은 토지만을 매도하였음을 알 수 있다. (라) 쟁점부동산의 양수인인 d, e, a 이 작성‧제출한 확인서 (2019.9.23., 2019.10.30., 2019.11.27.) 에 따르면, 이 건 전원주택 중 분양된 주택 (11 동, 15 동, 7 동) 을 제외하고 토지 분양에 대한 매매대금만을 지급하였음을 확인해 주고 있다. (마) 쟁점부동산 중 1 동의 매매계약서 (2020.5.27.) 를 보면, 매도인은 청구종중으로 기재되어 있으나, 특약사항 6 번에 계약금과 잔금은 b 산업에게 입금하는 것으로 나타난다. (바) b 산업은 자재 구입 등 관련한 모든 세금계산서를 교부받았는데, 만약 청구종중이 이 건 전원주택을 직접 건축했다면, 그렇게 하지는 아니하였을 것이다. (사) a 의 답변서 (2023.2.22.) 에 의하면, 청구종중의 ‘ 대여금 등 토지개발대금 지급 요구 ’ 에 대한 답변 요청에 대하여, b 산업 대표이사 c 의 답변서로 대신 갈음한다고 기재되어 있고, b 산업 대표이사 c 의 답변서 (2023.2.22., 2023.4.28.) 에 의하면, b 산업은 청구종중과의 협약에 따라 이 건 전원주택을 신축‧완료하였고, 청구종중에게 이자 등을 정산하였다는 내용이다. (아) 청구종중은 수익사업을 영위하는 단체가 아닌데, 실제로 종중원인 a(b 산업의 실질적 대표이사) 이 실질적으로 운영하는 b 산업이 전원주택을 개발하는 데 있어서 토지 제공과 대여금을 요청하여 이에 응했던 것이다. (자) 따라서 쟁점부동산 분양의 실제 사업자는 b 산업이므로 청구종중에게 수입금액 누락을 과세하는 것은 실질과세의 원칙에 어긋난다. (2) 처분청은 청구종중을 쟁점부동산의 분양사업 주체로 보았으나, 그 의견은 다음과 같은 이유들에 비추어 타당하지 아니하다. (가) 청구종중은 건축허가 당시 건축주를 b 산업으로 변경하지 아니하였고, 준공 후 청구종중 명의로 소유권보존등기를 한 후 매도하였으므로 처분청이 이 건 부과처분을 하였던 것으로 보인다. (나) 하지만 이 건 전원주택의 개발사업 소득은 실질적으로 사업의 주체로서 사업의 이득을 얻은 자에게 실제 과세가 이루어져야 한다. 청구종중은 이 건 전원주택 개발사업의 주체가 아니라 개발 사업자인 b 산업에게 돈을 빌려주었고, b 산업이 전원주택을 개발하여 청구종중에게 그 돈을 변제하는 방식을 취했던 것이었다. 그 과정에서 청구종중은 빌려준 돈을 돌려받고, 토지의 매각 대금을 받기 위해 일부 전원주택에 대한 소유권을 이전받은 것이므로 이 건 부과처분은 실질적인 이익에 대한 과세가 아니다. (3) 이 건 종합소득 과세표준 및 세액의 계산은 일부 주택의 과세대상 포함과 원가 산정에 있어, 제대로 하지 아니하여 오류가 있는 것으로 보인다. (가) 소득세법제27조 제1항에서 “ 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다 ” 고 규정하고 있고, 제2항에서 “ 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다 ” 고 규정하고 있다. (나) 청구종중은 b 산업이 15 개동 중 우선 2 개동을 건축해 모델하우스로 활용하고 매각‧변제하겠다고 하면서 건축비를 빌려달라고 하여 이사회 의결을 걸쳐 OOO 원을 빌려주었고, 이후 건축비로 OOO 원을 더 빌려달라고 하여 이사회 의결을 걸쳐 더 빌려줬으며, 다시 건축비로 OOO 원을 더 빌려줬는데 이에 대해서는 이사회 의결 없이 종중회장인 f 이 빌려주었던 것이다. 위 OOO 원에 대하여, 연 3% 이자를 약정하는 협약서를 작성하였고, 만일 청구종중이 직접 건축했다면 종친회의를 거쳐 b 산업에게 이자까지 약정하면서 건축비를 빌려주지는 않았을 것이다. 설령, 처분청의 의견대로 청구종중이 전원주택 개발사업을 하였다고 보더라도, 청구종중이 b 산업에게 대여금 형식으로 공사비 등을 지출한 금액은 필요경비로 전혀 반영되지 아니한 것으로 보인다. (다) b 산업은 이 건 대여금을 공사비로 사용하였고, 공사비와 토지 매매대금 수령 대신 전원주택 일부 (5 ‧ 12 동) 를 양수하였다. (라) 또한 청구종중은 택지로 개발한 15 개 필지 중 8 동 (g 취득), 15 동 (h 취득) 은 건축 없이 토지만 양도하였고, 14 동은 청구중중 이사인 i 에게 땅을 매도해 i 이 직접 건축하였으며, 나머지 12 개 필지는 b 산업이 12 개동을 건축하였고, 일부는 a, b 산업에게 양도하였다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점부동산 분양 수입의 귀속자는 건축주로서 소유권보존등기를 한 후 매각을 주도한 청구종중으로 보는 것이 타당하다. (가) 청구종중은 2018.2.8. 강원특별자치도 춘천시장으로부터 이 건 전원주택단지의 건축허가를 받았고, 수차례 변경을 통해 2019.6.12. 건축허가 승인을 받았으므로 이 건 전원주택단지 개발주체에 해당한다. 임원회의록에 의하면, 청구종중은 이 건 전원주택단지를 개발하여 분양을 책임질 종중원을 선발하였고, 그들로 하여금 건축허가, 공사, 분양업무를 수행하도록 하였으며, 청구종중 명의로 건축허가, 공사계약, 부동산등기 및 분양계약을 하고 관련된 비용을 모두 부담하였다는 것을 알 수 있다. (나) 청구종중은 이 건 전원주택단지 개발에 대한 이익을 누리고 있다. 1) 청구종중은 이 건 전원주택단지 주택 3 개동 (2, 9, 12 동) 및 토지 분양 (15 동) 의 분양대금을 전액 수령하였고, 미분양된 주택 5 개동 (3, 4, 6, 10, 13 동) 을 임대주택으로 활용하였으므로 주택 소유자로서 이익을 향유한 것으로 보인다. 2) 처분청은 청구종중이 부동산매매계약서, 등기사항전부증명서의매매대금을 전부 수령하지 아니하였음에도 매수인에게 소유권이전등기를 해준 이유와 관련 증빙자료를 청구종중에게 제출 요청을 하였으나, 청구종중은 제출하지 아니하였다. 3) 이로 볼 때 그 당시 청구종중의 임원, TF 팀원 등 종중원은 이 건 전원주택단지 매수인과 모종의 합의를 통해 청구종중 재산을 사적으로 매매하여 이익을 가져간 것으로 보인다. (다) b 산업은 이 건 전원주택의 건설업자일 뿐, 개발사업의 주체로 볼 수 없다.

1. b 산업은 청구종중 임원회의에서 ‘ 전원주택 신축 ’ 을 의결할 즈음인 2015 년 8 월경 TF 팀원 a 이 자녀 명의로 설립한 법인으로, 이 건 전원주택단지 개발을 결정한 2017 년경 이후 청구종중과 건축계약을 체결하고, 실제 주택 건축공사를 수행하였다.

2. b 산업은 2019 년 제 2 기 청구종중에게 위 공사와 관련하여 공급가액 OOO 원의 세금계산서를 발행한 사실이 있다. 3) 청구종중은 2020.3.12. 임원회의에서 b 산업으로부터 수취한 세금계산서의 부가가치세 부담 주체 관련 문제를 의논하였고, 그 당시 청구종중 회장 f 은 이 건 전원주택단지 개발주체는 청구종중이므로 세금을 부담하는 것이 당연하다고 결론을 내린 바가 있다.

4. b 산업은 이 건 전원주택의 건설업자일 뿐, 개발의 주체로 볼 수없다. (라) 청구종중이 대여금이라고 주장하는 OOO 원은 b 산업에 지급한 건축공사 대금으로 보아야 한다. 1) 청구종중은 b 산업에게 지급한 대여금 OOO 원의 이자 지급 기간을 주택신축 시까지로 약정하였는데, 이 건 전원주택의 완공된 2019 년 8 월 이후까지도 b 산업으로부터 이자를 받은 사실이 없다. 2) 청구종중이 b 산업과 작성한 건축계약서상 건축공사 대금은 대여금과 비슷한 금액인 약 OOO 원으로, 청구종중은 이 건 전원주택이 완공된 2019 년 8 월경 동 대여금을 b 산업에게 주택건설공사비로 지급하였다고 보는 것이 합리적이다. (마) 청구종중은 당초 양도소득세를 탈루할 목적으로 이 건 전원주택을 신축‧판매하기로 하였고, 부동산 매매업자로 세금 신고 시 세금 문제점을 인지한 상태로, b 산업 등 공사업체에게 이 건 전원주택 공사비를 지급하면서도 세금계산서를 대부분 수취하지 아니하는 등 세법 질서를 어지럽혔다. (바) 청구종중은 이 건 세무조사를 받고 고액의 부과 처분을 받게 되자 구체적인 증빙자료의 제출 없이 본인이 신고한 내용을 부정하고 있는데, 이는 세법과 부동산 관련 법령을 무시하는 것이다. (2) 처분청은 소득금액 계산 시 대여금 OOO 원을 포함하여 공사원가 및 경비를 반영하여 산출하였다. (가) 처분청은 이 건 전원주택 중 청구종중이 소유권보존등기를 하거나 매도인으로 매매계약을 체결한 내용을 확인하여 해당 부동산 매각에 따른 수입을 청구종중의 것으로 하였고, 일부 토지만 매도한 경우는 토지에 대한 것만을 과세대상으로 보았다. (나) 청구종중은 이 건 세무조사 당시 이 건 전원주택단지 개발사업과 관련한 장부가 없었는데, 처분청은 공사계약서, 청구종중의 계좌 지급 내역 등을 확인하여, 공사원가 합계 OOO 원 (토지공사 원가 OOO 원, b 산업 건설비 OOO 원, 설계비 등 기타 건설원가 OOO 원, 당기비용 OOO 원의 합계액) 을 원가로 반영하였다. (다) 다만, 현재 미분양된 주택 5 개동에 대한 토지‧건설비 원가는 당해 주택 매매 시 반영하여야 하므로 면적 비율로 계산한 미분양 주택에 대한 토지‧건설비 원가 OOO 원은 반영하지 아니하였다. (라) 처분청이 경정한 수입금액은 청구종중이 국세청에 신고한 양도금액을 토대로 한 것인데, 이 건 처분을 받게되자 본인의 수입금액이 아니라는 청구종중의 주장은 받아들일 수 없다.

가.

① [ 주위적 청구 ] 쟁점토지 위 전원주택단지 신축‧분양사업의 실제 사업자가 청구종중이 아니라는 청구주장의 당부

② [ 예비적 청구 ] 사업소득 금액 산정이 적정한지 여부 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義) 일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제 3 자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의 2 에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

. (단서 생략) 제27조 (사업소득의 필요경비의 계산)

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제39조 (총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등)

① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.

⑤ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산할 때 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 대하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우 외에는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.

⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산ㆍ부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 (실권리자명의 등기의무 등)

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구종중과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 강원특별자치도 춘천시장의 건축허가 알림 공문에 의하면, 아래 < 표 3> 과 같이, 청구종중은 2018.2.8. 강원특별자치도 춘천시장으로부터 이 건 전원주택단지 건축허가를 받았고 몇 차례 변경하여, 2018.12.12. 건축허가 일부 변경 신청을 거쳐, 2019.6.12. 건축허가 승인을 받았다. < 표 3> 건축허가 내용 (나) 토목공사계약서에 의하면, 청구종중은 2017.8.10. 주식회사 j 와 ‘OOO 전원택지개발 ’ 계약을 체결하였고, 그 내용은 컨테이너하우스 15 동 건축으로, 도급금액 OOO 원이며, 이후 2018.6.10. 및 2019.7.25. 두 차례 변경을 거쳐 도급금액이 OOO 원 으로 확정되었다. (다) 청구종중은 2017 년 8 월 공사 감독관으로 당시 종중 이사인 k 을 지정하고 공사를 감독하게 하였다. (라) 임원회의록 (2018.5.14.) 에 의하면, 다음과 같은 주요내용이 확인된다. 1) 청구종중은 2018.5.14. 종중 임원회의에서 주택을 신축‧판 매하기로 의결하고, 이 건 전원주택단지 개발 TF 팀을 종중원으로 구성하였다. 2) TF 팀은 위원장을 종중 이사 i, 팀원은 k 이사, 종중원 a 로 구성하였고, 청구종중은 TF 팀에게 업무추진비로 각 OOO 원씩 지급하였다.

3. TF 팀 a 은 당시 청구종중 회장 f 의 동생으로, 전원주택을 신축‧분양하면 양도소득세 OOO 원을 절감할 수 있다고 하며, 종중임원회의는 TF 팀에서 건축‧분양을 책임지고 추진하기로 하고, 이 건 전원주택을 신축‧판매하기로 의결하였다. (마) 청구종중은 2018 년 5 월경 b 산업과 1 차 건축계약을, 2018 년 10 월경 2 차 건축계약을 체결하였고, 동 계약에 따라 이 건 전원주택이 건축되었다. b 산업은 청구종중의 대여금을 재원으로 하여 시공하기로 하고, 1 차 건축계약에서는 평당 OOO 원의 건설비로 주택 2 동, 2 차 건축계약은 평당 OOO 원의 건설비로 8 동을 건축하기로 하였다. (바) 이 건 전원주택의 건축 관련 ‘ 건설 및 기타 원가내역서 ’ 에 의하면, 주택 설계비로 OOO 건축사사무소에 OOO 원을, 대도건업 등 11 개 업체에 건설비로 OOO 원을 지급하였으나, 대부분 세금 계산서는 수취하지 아니하였다. 또한 청구종중은 이 건 전원주택이 준공된 2019 년 8 월경 이후 가스비, 전기료 등 유지비용을 계속 지출하였다. (사) 이 건 전원주택의 건물 등기부등본 및 부동산 매매계약서에 의하면, 청구종중이 주택으로 사용 승인받은 후 2019.7.29. 주택 12 개동에 대한 취득세를 신고 ‧ 납부하였고, 2019.8.2. 소유권보존등기를 하였으며, 등기 관련된 비용도 부담하였다. (아) 쟁점부동산의 물건별, 양도금액과 청구종중에게 입금된 금액은 아래 < 표 4> 와 같다. < 표 4> 쟁점부동산의 양도금액 및 청구종중의 수령액 (단위: ㎡, 원)

1. 7 동, 14 동의 양수인 a, i 은 청구종중 TF 팀이고, 5 동과 12 동의 양수인 b 산업, 11 동의 양수인 d, b 산업의 대표이사 c 은 a 의 자녀이다. 2) 청구종중은 이 건 전원주택단지 개발사업의 관련인이자 전원 주택 (5 ‧ 7 ‧ 12 ‧ 14 동) 매수인인 a, i, b 산업으로부터 위 부동산 매각에 대하여는 양도대금을 수령하지 아니하였다. 3) 처분청은 위 2) 에 대하여 청구종중에게 소유권이전등기를 한 이유에 대하여 소명을 요청하였으나, 청구종중은 답변하지 아니하였다는 의견이다. (2) 청구종중은 입증자료로서 다음의 자료를 제출하였다. (가) 협약서 (2018.10.2.) 에 의하면, 쟁점토지의 부지에 목조주택 신축 관련, 청구종중은 b 산업 (변경전 b 건축) 에게 자금을 대여하기로 하였고, 이에 따라 OOO 원을 대여하였다. 1) 청구종중은 위 협약서를 통해 b 산업에게 이 건 전원주택 신축자금 OOO 원을 대여하였고, b 산업은 준공 후 매각 등 분양을 통해 변 제하며 (제1조, 제3조), 쟁점토지는 평당 OOO 원을 청구종중에 지급하고 (제2조 제5항), 건축이익은 b 산업 (변경전 b 건축) 으로 한다는 내용이라고 주장한다. 2) 청구종중은 추가 협약서 (2019.2.20., 2020.6.22.) 를 작성하여, 추가 대여금을 포함하여 청구종중에게 지급할 금액이 총 OOO 원 (대여금 OOO 원 포함) 이고, b 산업의 책임하에 전원주택 신축‧분양을 원활하게 하며, 청구종중은 차후 부담되는 공사비용 등을 부담하지 아니한다고 주장하다. (나) 청구종중의 임원회의록 (2020.6.22., 2020.8.1.) 의 주요내용은 다음과 같다. 1) 청구종중은 임원회의록 (2020.6.22.) 에서 쟁점토지에 이 건 전원주택단지 개발 및 매각에 대해 논의하였고, b 산업이 쟁점토지를 개발해서 주택을 신축‧분양하는 것이라고 주장한다.

2. b 산업의 실질적 운영자 a 은 2020.6.22. 개최한 토지개발 결산과 관련하여 청구종중 이사회의에 참석해 다음과 같이 발언하였다. 3) 청구종중은 b 산업이 주택 건축 및 매매를 한 후 청구종중에게 그 대금을 지급하면 결산이 끝나고, 2020.8.17. 임원회의록에서도 토지의 평당 매매가를 논의하였다고 주장한다. (다) b 산업 대표이사 c 의 확인각서 (2019.8.9.), d 확인각서 (2019.9.23.) 의 내용은 다음과 같다.

1. b 산업 대표이사 c 확인각서 (2019.8.9.) 에 의하면, 5 동, 12 동은 b 산업이 매수하면서, 주택의 대지부분에 대한 대금을 청구종중에게 지급할 것을 약속한다는 내용이다. 2) 청구종중은 주택개발을 하는 사업자라면 b 산업에 공사 대금을 지급하는 것으로 나타나야 하지만, 위 내용을 보면 토지만 매도하였다는 것을 알 수 있다고 주장한다.

3. d 의 확인각서 (2019.9.23.) 에 의하면, 11 동 관련 d 은 청구종중 대표자 f 에게 대지 및 도로부분에 해당하는 면적에 대해서만 OOO 원을 지급한다는 내용이 있고, 청구종중은 이에 대하여 건물의 매도액은 제외되어 있다고 주장한다. 4) 청구종중은 e 의 확인각서 (2019.10.30.) 에 의하면, 매매대금은 15 동 토지 부분만 해당하고, a 확인서 (2019.11.27.) 에 의하면, 7 동 토지의 매매만 이루어졌다고 주장한다. 5) 청구종중은 위 확인서를 통해 이 건 전원주택단지를 개발한 사업자가 아니라고 주장한다. (라) 1 동의 부동산 매매계약서 (2020.5.27.) 는 다음과 같이, 매도인은 청구종중이고, 특약사항 (6 번) 에 계약금 및 잔금이 b 산업 계좌로 입금되는 것으로 기재되어 있다. (마) 청구종중은 건축과 관련하여 세금계산서를 모두 b 산업이 교부받았는데, 만약 청구종중이 직접 건축하였다면, 청구종중 명의로 세금계산서를 교부받았을 것이라고 주장한다. (바) 청구종중은 아래 < 표 5> 와 같이 이 건 전원주택단지 전체 건물에 대한 매도대금 및 수령자 내역을 제출하였다. < 표 5> 쟁점부동산 매도대금 및 수령자 (사) 강원특별자치도 춘천시장의 건축물 사용승인 (신축) 알림에 의하면, 청구종중은 2019.7.11. 쟁점부동산의 사용승인을 받았다. (아) 그 외 자료로서 ‘ 대여금 (OOO 원) 회수방안 (7 개동)’, ‘a 의 답변서 (2023.2.22.)’, ‘b 산업 대표이사 c 의 답변서 (2023.2.22., 2023.4.28.)’ 등을 제출하였다. 1) 위 대여금 회수방안을 보면, 청구종중이 b 산업을 실질적 으로 운영하는 a(대표이사 c 은 a 의 자녀임) 에게 전원 주택 건축과 관련하여, 대여금 OOO 원을 빌려주었고, 그 회수 방안으로서 2 동, 3 동, 4 동, 6 동, 9 동, 10 동, 13 동을 청구종중 명의로 하여 매도하거나, 각각 전세를 놓거나 매도하여 지급하겠다는 취지 내용이다.

2. b 산업 대표이사 c 의 답변서 (2023.2.22., 2023.4.28.) 에 의하면, 청구종중의 ‘ 대여금 등 토지개발대금 지급 요구 ’ 에 대한 답변 요청에 대하여, 청구종중은 b 산업과 체결한 협약에 따라 b 산업이 이 건 전원주택을 신축 완료하고, 이자 등에 대해서 정산하겠다는 내용이다. (3) 이 건 종합소득 과세표준 및 세액의 산출 관련, 청구종중과 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. 1) 쟁점부동산의 매각에 따른 수입, 원가 및 소득금액 산정 내역은 아래 < 표 6>, < 그림 1 ~ 4> 와 같다. < 표 6> 소득금액 등 산정내역 (단위: 원, ㎡) < 그림 1> 분양수입금액 < 그림 2> 토지원가 내역 < 그림 3> 건설원가 내역 < 그림 4> 그 외 수입 및 지출내역 2) 처분청은 아래 < 표 7> 과 같이 청구종중 계좌 OOO 로 e 이 입금한 내역을 제출 하였다. < 표 7> 청구종중에 입금된 내역 3) 처분청은 2019.8.9. ~ 2021.11.19. 기간 동안 b 산업이 청구종 중에게 발행한 세금계산서 (공급대가 OOO 원) 를 제출하였고, 품목명에는 ‘ 토목공사 외 ’ 및 ‘ 이 건 전원주택의 소재지 및 평수 ’ 가 기재되어 있다. (나) 청구종중은 아래 < 표 8> 과 같이 이 건 세무조사의 결과통지에 첨부된 종합소득 과세표준 및 세액 (예상) 내역을 제출하였다. < 표 8> 종합소득 과세표준 및 세액 (예상) 내역 (단위: 원) 1) 청구종중은 택지로 개발한 15 개동의 필지 중 8 동 (g 취득), 15 동 (h 취득) 은 건축 없이 토지만 양도하였고, 14 동은 청구중중 이사인 i 에게 땅을 매도해 i 이 직접 건축하였으며, 나머지 12 개 필지는 b 산업이 12 개동을 건축하였고, 일부는 a, b 산업에게 양도하였다고 주장한다. 2) 청구종중은 이 건 전원주택 14 동 (i 건축) 의 경우, i 이 직접 공사하고 대금을 지급하였다며 수기로 업체명이 기재된 계좌이체내역, 건축업자라고 주장하는 l 에게 이체한 내역 등 다음의 내용을 제시하였다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. 1) 청구종중은 이 건 전원주택 단지 개발사업의 실제 사업자가 b 산업이므로 쟁점부동산 신축‧매매 (분양) 에 따른 실제 소득자가 b 산업이라고 주장한다. 2) 국세기본법 제14조 제1항은 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하도록 규정하고 있는바, 과세의 대상이 되는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 그 거래가 귀속되는 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있다 (대법원 1987.10.28. 선고 86 누 635 판결 등, 같은 뜻임). 3) 청구종중은 보유하고 있던 쟁점토지 위에 이 건 전원주택을 신축하고자 2018.2.8. 강원특별자치도 춘천시장에게 건축허가를 신청하여 승인받았고, 그 이전 2017.8.10. 주식회사 OOO 와 토목공사 계약을 체결하였으며, 2017 년 8 월경 공사 감독관으로 종중원인 이사 k 을 지정하여 전체 공사를 진행하려고 했던 것으로 보이는 점, 청구종중은 2018 년 5 월경 b 산업과 건축계약을 체결하였고, 청구종중의 임원 (이사회) 회의록등을 보면 청구종중이 이 건 전원주택단지를 개발하고자 별도 TF 팀을 구성하고 대여금 및 업무추진비를 의결하여 건축시공사인 b 산업에게 그 금원을 사용하게 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 청구종중은 자기 책임하에 이 건 전원주택단지 개발사업을 영위한 것으로 보인다. 4) 또한 청구종중은 b 산업과 3 차례의 협약을 체결하여, OOO 원의 공사대금을 대여하고 토지개발 대금만을 지급받으려고 하였다고 주장하나, 대여금 약정 및 원리금 회수에 대한 내역이 있지 아니하여 그 주장이 신빙성이 없어 보이고, 그 대여금이 건설공사 대금 (OOO 원) 과 거의 일치하였던 것으로 보아 청구종중이 건축비용을 직접 부담한 것으로 보이는 점, 청구종중은 쟁점부동산에 대한 취득세 등을 납부하고 소유권보존등기를 경료한 후 매수인에게 쟁점부동산을 양도하였고, 미분양된 주택의 경우는 임대로 하여 사용‧수익하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구종중이 공사비를 직접 부담하며 이 건 전원주택 신축‧판매에 따른 소득을 얻게 된 것으로 보인다. 5) 덧붙여 청구종중의 임원회의록 (2018.5.14., 2020.3.12.) 을 보면, 사업소득의 신고 회피를 위해 양도소득으로 신고하였다는 내용이 확인되고, 청구종중은 b 산업이 이 건 전원주택 개발사업의 실제 사업자임을 입증할만한 객관적‧구체적인 증빙자료를 제출하지 아니하고 있는 점, 청구종중이 제출한 협약서상 개발투자금 대여 및 변제에 대한 부분이 있고, 일부 매매 계약서 (1 동) 상 특약사항에 b 산업의 계좌를 통해 계약금‧잔금을 수령한다는 내용이 기재되어 있다고는 하나, 협약서는 당사자 간 임의 작성이 가능하고, 매매계약서에 ‘ 계약 당사자가 아닌 자의 계좌번호로 대금 지급을 명시한 것 ’ 만으로 이 건 전원주택단지 신축‧분양사업의 주체가 청구종중이 아니라는 사실이 충분히 입증되었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 청구종중의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. 1) 청구종중은 공사원가, 기타비용 등이 적정하게 산정되지 아니하여 이 건 종합소득 과세표준 및 세액 산정에 오류가 있다고 주장한다. 2) 처분청은 수입금액 산정 시 청구종중이 당초 신고한 양도가액과 청구종중 소유의 계좌로 입금액을 확인하여, OOO 원으로 하였으며, 필요경비의 경우 장부상 확인되는 내용이 없고, 청구종중이 b 산업으로부터 건축공사 명목으로 교부받은 OOO 원의 세금계산서 외 다른 적격증빙이 없었던 상황임에도 불구하고, 처분청은 토목‧건축계약서, 비용을 정리한 자료, 청구종중 계좌의 대금지급 내역을 확인하여 원가 OOO 원을 산출하였고, 미분양분 OOO 원을 제외한 OOO 원 (토지원가, 건설원가, 당기비용의 합계액) 으로 산정하였던 점, 청구종중은 공사원가가 잘못 산정되었다고 주장할 뿐, 적정한 사업소득에 대한 객관적인 입증이 미흡한 점 등에 비추어, 이 건 사업소득금액 산정에 있어 오류가 확인되지 아니한 것으로 보인다. 3) 또한 청구종중은 이 건 과세표준 산정 시 건물 분양대금을 포함하거나 공사비가 미반영되었다고 주장하며 8 동, 14 동, 15 동을 언급하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 8 동 (g, m 가 매수) 은 부동산 등기사항전부증명서에서 청구종중에게 건물의 소유권보존등기가 된 후 매수인에게 소유권 이전등기가 되었고, 15 동 (h 가 매수) 은 건물이 과세대상에 포함 되어 있지 아니한 점, 14 동 (i 이 매수) 의 경우 8 동과 마찬가지로 청구종중이 소유권보존등기를 하였고, 협약서상 시공사인 b 산업이 신축주택을 준공 후 매각하는 것으로 나타나며, i 이 건축비를 부담하였다며 제출한 자료는 객관적‧구체적인 자료로 보기 어렵고, 청구종중이 i 과 건축비 등에 대하여 정산한 내역 등이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구종중의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. (다) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 신축‧분양에 따른 수입에 대하여 청구종중에게 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의 2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.