쟁점토지에 관한 매매계약이 적법하게 합의해제되었으므로 이에 상당하는 법인세는 취소하여야 한다는 청구주장의 당부

[이 유]

• 가. 청구법인은 2022.3.10. 충청남도 천안시 OOO임야 1필지를 ㈜a에 OOO원, 같은 곳 OOO 임야 4필지(임야 5필지에 대하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 ㈜b[매수인 ㈜a과 함께 이하 “쟁점매수인들”이라 하고, 각각을 “쟁점매수인”이라 한다)에 OOO원에 양도하는 매매계약(OOO임야 1필지에 관한 매매계약과 함께 이하 “쟁점매매계약”이라 한다) 각각 체결하였는데, 쟁점매매계약을 체결하면서 특약사항으로 청구법인이 잔금일인 2022.3.31.까지 쟁점토지에 설정된 근저당권 등을 전부 말소하기로 명시하였으며 2022.4.19. 쟁점매수인들의 명의로 소유권이전등기하였다.
• 나. 청구법인은 쟁점토지를 OOO원에 양도하였고 차익을 OOO원으로 하여 2023.3.29. 토지 등 양도소득에 대한 법인세 OOO원을 포함한 2022사업연도 법인세 OOO원을 신고하였다.
• 다. 청구법인과 쟁점매수인들은 2025.1.24. 당사자 간에 합의하여 당초 쟁점매매계약을 해제하였는데, 쟁점토지의 양도차익에 상당하는 2022사업연도 법인세를 감액하여 달라는 취지로 2025.2.10. 경정청구를 제기하였다.
• 라. 처분청은 청구법인이 쟁점매매계약을 합의해제하였으나, 쟁점토지의 소유권이전등기 말소 절차가 이루어지지 아니하여 등기부등본상 소유권이 환원되지 아니하였다는 이유로 2025.4.7. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.
• 마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.6.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점매매계약이 합의에 의하여 적법하게 해제되었으며 가처분결정 등으로 소유권이전등기를 말소할 수 없는 상황이므로 쟁점토지의 양도차익에 상당하는 법인세를 취소하여야 한다. 청구법인은 2022.3.10. 쟁점토지를 쟁점매수인들에게 양도하는 쟁점매매계약을 체결하면서 특약사항으로 청구법인이 잔금지급일까지 쟁점토지에 설정된 OOO의 근저당권과 천안세무서 압류 및 가등기를 전부 말소하기로 명시하였고, 또한 쟁점매수인들의 명의로 먼저 소유권이전등기한 후에 쟁점매수인들이 금융권 대출을 실행하여 매매대금을 정산하기로 2022.3.20. 확약하였다. 쟁점매매계약을 체결한 후에 2022.4.19. 쟁점매수인들의 명의로 소유권이전등기가 접수되었 으나, 청구법인의 부득이한 사정으로 인하여 위 특약사항인 근저당권과 압류 및 가등기 말소를 이행하지 못하게 되었으며 게다가 2022.12.20. 청구법인의 책임범위에 있는 채무금원을 원인으로 한 가처분결정에까지 이르게 되었다. 부득이한 사유로 인하여 특약사항을 이행하지 못함에 따라 더 이상 쟁점매매계약은 실효성이 없어 쟁점매수인들에 상당한 손실을 발생시킬 수밖에 없었고 청구법인 역시 매매대금의 수령을 기대할 수 없게 되어 2025.1.24. 매매당사자 간의 합의에 의하여 적법하게 쟁점매매계약을 해제하였다. 이는 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제25조의2 제2호에 의한 명백한 후발적 경정청구 사유에 해당하므로 당초 신고한 쟁점토지의 매매차익에 상당하는 2022사업연도 법인세의 취소를 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점매매계약이 해제되었다 하더라도 쟁점토지의 소유권 환원등기 절차가 이루어지지 아니하였다는 이유로 청구법인의 경정청구를 거부하였다. 청구법인은 쟁점매매계약 해제로 인한 쟁점토지의 소유권 환원등기를 진행하고자 노력하였으나, 2022.12.20. 쟁점토지에 대한 처분행위 및 담보 금지 등의 가처분결정으로 인하여 사실상 불가항력적 처지에 있다. 대법원은 다수의 판결에서 계약이 적법하게 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 되었던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 상태로 복귀하는 것이므로 계약해제에 따른 소유권이전등기 말소가 경료되지 않았다고 하더라도 등기경료와 관계없이 물권의 복귀는 이루어지는 것이라고 판시(대법원 1995.5.12. 선고 94다18881 판결)하고 있다. 위와 같은 청구법인의 사정으로 인하여 쟁점토지의 매매와 관련하여 그 어떤 수익도 발생하지 아니하였으며 비록 미실현 소득에 해당하나, 법인세법 상 권리확정주의에 의거 납세의무가 성립하였다 하더라도 후발적 사유의 발생으로 소득이 실현되지 아니한 것이 확정되었다면, 당초 성립한 납세의무는 당연히 소멸되어야 한다. 쟁점토지에 대한 쟁점매매계약이 합의에 의하여 적법하게 해제되었으나, 가처분결정 등으로 인하여 소유권이전등기를 말소할 수 없는 억울한 사정을 감안하여 청구를 인용하여야 한다. 나. 처분청 의견

(1) 처분청은 이 건 쟁점과 관련한 사실관계에 대하여 다음과 같이 제시하고 있다. (가) 쟁점토지에 관한 쟁점매매계약이 체결된 후에 2022.4.19. 쟁점매수인들의 명의로 소유권이전등기가 접수되었고, 청구법인은 2023.3.29. 납부할 세액을 OOO원으로 하여 2022사업연도 법인세를 정기신고하였다. (나) 청구법인의 채권자가 쟁점토지에 대한 처분행위 및 담보 금지 등의 가처분신청에 따라 2022.12.20. 가처분결정(2022카단12039) 되었고, 2024.11.20. 쟁점매수인들이 가처분권자의 민사소송에서 패소하여 2022.3.20. 체결한 쟁점매매계약을 취소하고 쟁점토지의 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 사해행위 취소 판결을 받았다. (다) 위와 같은 사정 등 여러 이유로 쟁점토지의 매매대금을 지급할 수 없게 되어 청구법인과 쟁점매수인들은 2025.1.24. 쟁점토지의 쟁점매매계약을 해제하는 “부동산 매매계약 해제 합의서”를 작성하였으며 2025.2.10. 청구법인은 합의해제 등을 이유로 쟁점토지의 매매차익에 상당하는 2022사업연도 법인세 OOO원을 취소하여 달라는 경정청구를 제기하였다.

(2) 청구법인은 쟁점매수인들과 쟁점매매계약을 합의해제하였으나, 현재 등기부등본상 쟁점토지의 소유권이 환원되지 아니하였으므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다. (가) 대금의 청산절차 없이 소유권이전등기 절차만 경료된 이후 계약내용 불이행으로 당사자 간 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것(소득세법 기본통칙 88-0…1)이다. (나) 그러나 청구법인의 경정청구 건은 쟁점토지의 소유권이전등기 말소 절차가 이루어지지 아니하여 등기부등본상 소유권이 환원되지 않았으므로 법인세 과세대상인 자산의 유상양도에 해당한다. (다) 청구법인은 쟁점매수인들과 쟁점매매계약을 합의해제 하였으나, 현재 등기부등본상 쟁점토지의 소유권이 환원되지 아니하였으므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 관한 매매계약이 적법하게 합의해제 되었으므로 소유권이전 등기 말소절차가 진행되지 아니하더라도 토지 등 양도소득에 대한 법인세는 취소되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 청구법인은 2022.3.10. 쟁점토지를 쟁점매수인들에게 합계 OOO원에 양도하는 쟁점매매계약을 체결하였는데, 각 쟁점매매계약을 체결하면서 특약사항으로 청구법인이 잔금일인 2022.3.31.까지 쟁점토지에 설정된 근저당권 등을 전부 말소하기로 명시한 것으로 나타난다. 청구법인은 쟁점토지에 관한 쟁점매매계약을 체결하고, 쟁점매수인들은 2022.3.20. 매매대금의 지급 없이 쟁점매수인들의 명의로 먼저 취득한 다음 쟁점토지를 담보로 2022.8.30.까지 금융권으로부터 대출을 실행하여 매매대금을 완납한다는 확약서를 각각 작성한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점매매계약이 체결된 후, 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 2022.4.19. 쟁점매수인들의 명의로 소유권이전등기가 된 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지는 2022.4.19. 쟁점매수인들의 명의로 소유권이전등기가 접수된 후, 아래와 같이 2022.12.20. 사해행위취소 또는 통정허위표시 무효로 인한 소유권이전등기 말소등기청구권을 피보전권리로 하여 대전지방법원 천안지원의 부동산처분금지가처분결정(2022카단12039, 2022.12.20.)이 이루어진 것으로 확인된다. (라) 청구법인은 쟁점토지를 OOO원에 양도하였고 양도차익을 OOO원으로 하여 2023.3.29. 토지 등 양도소득에 대한 법인세 OOO원을 포함한 2022사업연도 법인세 OOO원을 신고하였다. <청구법인의 토지 등 양도소득에 대한 법인세 산출명세서 일부> (단위: 원, %) (마) 쟁점토지의 채권자는 쟁점토지의 부동산처분금지가처분결정(2022카단12039, 2022.12.20.)으로 소유권이전등기를 접수한 쟁점매수인들을 상대로 사해행위취소 등 청구의 소(2023가단113300, 2024.11.20.)를 제기하였는데, 법원은 2024.11.20. 청구법인이 쟁점토지 외에 별다른 재산이 없는 상태에서 쟁점매매계약을 체결하였으므로, 이는 원고를 비롯한 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하며 쟁점매수인들은 쟁점매매계약 당시 그것이 일반채권자들을 해하는 사해행위임을 알았다고 법률상 추정되는 등 악의가 있다는 취지로 청구법인과 쟁점매수인들 사이에 2022.3.20. 체결한 각 쟁점매매계약을 취소하고, 2022.4.19. 접수한 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라고 판결한 것으로 아래와 같이 나타난다. <2023가단113300 사해행위취소 등 청구의 소 판결문 내용 일부> (바) 청구법인과 쟁점매수인들은 2025.1.24. 쟁점매수인들이 사정변경의 여러 이유로 매매대금을 지급할 수 없었다는 이유로 당사자 간에 합의하여 당초 쟁점매매계약을 해제하였으며 이에 따른 소유권이전등기의 말소등기절차는 이행하지 아니한 것으로 나타난다. (아래 <그림> 삽입을 위한 여백) <쟁점매매계약 해제 합의서(2025.1.24.)> (사) 처분청은 쟁점토지의 소유권 환원등기 절차가 이루어지지 아니하 였다는 이유로 2025.4.7. 청구법인의 경정청구를 거부하였다. (아) 청구법인은 쟁점매매계약을 취소하고 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 사해행위취소 등 청구의 소(2023가단113300, 2024.11.20.) 판결과 매매당사자 간에 합의하여 2025.1.24. 쟁점매매계약을 해제하였음에도 불구하고, 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하지 아니한 것에 대하여, 청구법인의 대표이사 전기수는 쟁점토지에 관한 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하기 위하여는 쟁점토지의 선순위 채권자인 OOO 등으로부터 동의를 얻어야 하나, 이를 얻지 못하여 부득이하게 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하지 못하였다고 주장한다. (자) 쟁점토지는 채권자 OOO에 의하여 2024.4.22. 대전지방법원 천안지원의 임의경매개시결정(2024타경105200)이 이루어졌고, 2025.8.29. 임의경매로 인하여 매각된 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 당사자간의 합의에 따라 쟁점매매계약을 해제하고 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하기 위해서는 쟁점토지의 선순위 채권자인 OOO 등으로부터 동의를 얻어야 하나, 이를 얻지 못하여 부득이하게 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하지 못하였으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 당초에 부동산 등을 양도한 것이 양도소득세 부과대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합하여 판단하여야 할 것인바(조심 2018전4317 2018.12.19., 같은 뜻임), 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 규정하고 있는 점, 청구법인은 2022.3.20. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 지급받지 아니하였음에도 2022.4.19. 쟁점매수인들에게 소유권이전등기하여 양도시기가 도래한 점, 청구법인과 당사자 간의 매매계약 합의해제 사유는 법원의 판결 등에 따라 당초 계약이 원인 무효되거나 매매계약의 이행과 관련한 분쟁으로 인하여 매매계약이 불가피하게 합의해제되는 상황이라고 보기 어려운 점, 채권자들이 쟁점토지에 대한 사해행위취소 소송을 제기하여 법원은 소유권이전등기말소등기 절차를 이행하라고 판결하였으나 쟁점토지의 소유권이전등기 말소절차가 이행되지 아니하고 선순위 채권자의 임의경매로 인하여 제3자에게 매각됨에 따라 청구법인이 쟁점토지에 대한 권리를 실질적으로 회복하지 못한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지가 쟁점양수인들에게 양도된 것으로 보아 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제45조의2(경정 등의 청구) ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제45조의3 제1항에 따른 기한후과세표준신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서 또는 기한후과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

(2) 법인세법(2020.8.18. 법률 제17476호로 일부 개정된 것) 제4조(과세소득의 범위) ① 내국법인에 법인세가 과세되는 소득은 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 비영리내국법인의 경우에는 제1호와 제3호의 소득으로 한정한다.

2. 청산소득(淸算所得)

3. 제55조의2에 따른 토지등 양도소득 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

• 가. 소득세법 제104조의2 제2항 에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)
• 나. 소득세법 제104조의2 제2항 에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지
• 다. 그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

(3) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

• 가. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
• 나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조 에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
• 다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우 (4) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(5) 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.