청구법인이 양수법인의 개발사업에서 투자하였다가 손실을 본 금액을 쟁점토지 양도대금에서 직접 차감되는 금액으로 인정할 만한 특별한 사정이 없음
청구법인이 양수법인의 개발사업에서 투자하였다가 손실을 본 금액을 쟁점토지 양도대금에서 직접 차감되는 금액으로 인정할 만한 특별한 사정이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
○○○
- 다. 처분청은 2025.2.26. 청구법인이 비사업용 토지에 해당하는 쟁점토지를 양도하였음에도 비사업용 토지 양도에 따른 토지등 양도소득에 대한 법인세를 무신고한 사실을 확인하여, 쟁점토지의 양도가액을 매매계약서상 매매금액인 OOO원으로 보아 청구법인에게 토지 등 양도차익에 대한 법인세 OOO원을 경정⋅고지하였다.
- 라. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장
(1) 양도소득을 산정함에 있어 기준이 되는 실지거래가액(양도가액)은 양도로 취득하는 목적물의 금전가치와 지급받은 현금 등의 가액을 합한 것이다. 대법원 2011.2.10.선고 2009두19465 판결에 의하면, 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하므로(대법원 1999.2.9. 선고 97누6629 판결 참조), 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이나, 그 교환이 교환대상 목적물에 대한 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하고(대법원 1999.11.26. 선고 98두19841 판결, 대법원 2005.1.14. 선고 2004두5072 판결 등 참조), 이 경우 교환으로 취득하는 목적물의 금전가치와 지급받은 현금 등이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 되는 것이다(대법원 1997.2.11. 선고 96누860 판결 등 참조)
(2) 쟁점수익권은 양도 당시 금전가치가 없는 목적물에 해당하는바, 쟁점금액을 양도가액에서 제외하여야 한다. (가) 청구법인은 2022.4.12. 변경매매계약을 체결 시 양수법인의 자금사정으로 인하여 잔금 지급기일을 연장함과 동시에 잔금 중 일부를 금전가치가 없는 쟁점수익권 으로 전환할 수 밖에 없었다. 쟁점수익권: 양수법인의 사업시행이익(분양수입 – 매출원가)의 30% 지급 (나) 양도 당시의 경제적 사정 등을 구체적으로 보면, 치솟는 물가와 환율 인상 등으로 한국은행의 기준금리가 2022년 4월, 5월, 7월, 8월, 10월 연이어 인상되면서 주택담보대출 금리의 폭등이 예상되었고, 집값의 하락에 따른 주택 매수심리 위축으로 부동산 시장 침체가 본격화 되면서 청구법인으로서는 양수법인의 자금사정을 고려하지 않을 수 없었는바, 쟁점토지에 대한 매매변경계약은 잔금 지급기일을 연장해 주는 목적도 있었지만, 총매매대금을 조정(총 매매대금을 OOO원에서 OOO원으로 감액)·협의하는 목적도 있었고, 협의 과정에서 조정금액을 금전가치가 없는 쟁점수익권으로 불가피하게 전환하게 된 것이다. (다) 변경매매계약 체결 이후, 2022년 4월부터 10월까지 한국은행의 빅스텝 금리인상에 따른 부동산 시장 침체 등 경제상황이 급속도로 악화됨에 따라 청구법인은 주식회사 OOO감정평가법인을 통해 쟁점수익권에 대한 감정평가를 실시하였고, 2022.10.17. 평가 결과 양수법인이 시행하는 공동주택개발 사업과 관련한 사업시행이익은 없는 것(쟁점수익권의 금전적 가치가 없는 것)으로 평가되었다. (라) 쟁점토지에 대한 양도소득을 산정함에 있어 기준이 되는 실지거래가액(양도가액)이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것으로, 교환(양도)으로 취득하는 목적물의 금전가치와 지급받은 현금 등이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 되는 바, 쟁점토지의 양도가액은 금전가치가 없는 쟁점금액(쟁점수익권)을 제외하고, 청구법인이 실제로 현금으로 수취한 OOO원이 되어야 한다.
- 나. 처분청 의견
(1) 쟁점수익권은 투자자산으로서, 매도 시 발생한 손실금은 투자자산처분손익에 해당하므로 청구법인이 주장하는 손실금을 청구법인의 양도가액에서 감액하는 것은 타당하지 않다. (가) 양도소득의 계산은 자산의 양도로 인하여 발생한 소득에 대한 것으로 양도대금의 지급 형태나 이후의 손익 여부와는 무관하고, 양도대금을 일부 투자금으로 전환한 경우라 하더라도 이후 투자이익 또는 투자손실이 발생한 경우에 이를 이유로 양도가액에서 증액 또는 감액할 수 없다. (나) 청구법인은 2022사업연도 법인세 신고 시 제출한 표준손익계산서에 쟁점토지의 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 기재하여 유형자산처분이익 OOO원을 계상한 바 있고, 이와 별도로 쟁점수익권 처분과 관련하여 OOO원을 유형자산처분손실 계정에 반영하였으며, 양수법인의 2023사업연도 법인세 신고서상 장기차입금명세서에는 청구법인이 지급받지 못한 쟁점금액이 명시되어 있다. (다) 양도대상 물건의 양도가액은 양도대금의 수령여부와 관계없이 거래 당시에 실제 약정된 양도금액 전부로 보는 것이 원칙이고, 쟁점부동산 양도계약 체결 당시 작성된 변경계약서에도 쟁점수익권과 관련하여 발생하는 손실금에 대하여 쟁점토지 매매가액에서 사후 정산한다는 약정 내용이나 이 건에 대한 추가 변경합의서 등도 확인되지 않는바, 쟁점수익권 손실금을 양도가액 조정사항으로 볼 여지가 없다. (라) 청구주장 중 2022년 10월 한국은행의 기준금리가 0.5% 인상하는 빅스텝을 단행하여 투자금에 대한 수익권의 미래가치를 보장받을 수 없게 되었다는 시점은 쟁점부동산 매매변경계약일인 2022.4.12. 이후인 점, 양수법인은 현재 계속사업 중으로 2024사업연도 법인세 신고 시 당기순이익을 OOO원으로 신고한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지 매매변경계약 시점으로부터 6개월이 지난 후에 쟁점수익권을 감정평가하여 평가금액이 OOO원이 된 사정만으로는 양도 당시에 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 인정하기에는 부족하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. (3) 법인세법 제94조(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다.
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 등에서는 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인이 제시한 쟁점토지 취득 및 양도 경위를 보면, 청구법인은 2018.8.19. 공동주택개발·분양 목적으로 쟁점토지를 취득하였는바, 쟁점토지는 B가 해운·항공 및 전자업체 등을 유치하기 위해 1997년부터 추진한 사천 첨단산업단지내에 소재하여 전 소유자였던 C 주식회사가 사원주택 신축목적을 위해 ‘일반주거지역’으로 용도변경해 놓은 상태였고, 청구법인이 쟁점토지 취득 과정에서 많은 자금을 사용하여 주택개발·분양 사업을 위한 운영자금 조달이 어렵게 되자 부득이하게 주택개발 사업자에게 쟁점토지를 양도하게 된 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 아래 <표1>과 같이 당초매매계약을 체결하였으나, 양수법인의 자금사정 등으로 인하여 잔금 지급기일을 연장하는 변경매매계약을 체결하였는바, 변경매매계약서 제2조를 보면, 잔금기일을 연장하면서 잔금 중 쟁점금액을 양수법인이 쟁점토지에 시행 중인 공동주택 개발사업에 투자하기로 되어 있고, 매매금액 및 투자금액 등 매매계약서의 세부내용은 아래 <표2>와 같으며, 잔금 중 쟁점금액을 투자금으로 전환하는 내용 외 쟁점토지 매매대금을 감액 또는 변경하는 내용은 기재되어 있지 아니한다. <표1> 당초매매계약서 중 일부
○○○ <표2> 변경매매계약서 중 일부
○○○ (다) 변경매매계약서에 첨부된 2022.4.12.자 투자협약서에 의하면, 청구법인(투자자)이 매매대금 중 쟁점금액을 투자금으로 전환하여 양수법인으로부터 개발사업에 따른 시행이익의 수익금을 정산받기로 되어 있고, 투자협약서 제5조(수익금 정산)에서는 사업수익금은 세전이익을 기준으로 하고, 세전이익이라 함은 부동산 개발사업에서 일반적으로 통용되는 사업수지분석표를 기준으로 분양총수입(매출)-매출원가(토지비/사업비/판매비/금융비용 등)인 사업시행이익(실제 양수법인의 신탁수익계좌로 정산되는 사업시행이익)으로 하며, 청구법인은 양수법인의 쟁점수익권(증서)에 질권 설정을 통하여 사업 준공 후 양수법인보다 우선하여 사업 수익금의 30%를 지급받기로 한 것으로 나타난다.
○○○ (라) 주식회사 OOO감정평가법인 경기남부지사가 작성한 ‘경남 사천시 OOO 공동주택 개발사업 시행에 따른 수익권 가치 검토보고서’를 보면 쟁점토지 일원에 지하 2층, 지상 29층 규모의 공동주택사업을 통해 발생하는 사업시행이익의 수익권 가치에 대한 내부 의사결정(매각) 참조 목적의 보고서로서, 청구법인이 의뢰한 컨설팅 건이며, 검토시점 및 검토대상은 2022.10.17. 기준 수익권의 가치를 검토한 것이고, 수익권의 가치는 분양률 72%, 80%, 88% 기준으로 모두 OOO원으로 나타난다. <표4> 청구법인이 제출한 수익권 가치 검토보고서(2022.10.)
○○○ (마) 청구법인은 양수법인의 자금사정으로 잔금 지급기일을 연장함과 동시에 잔금 중 일부를 쟁점금액(쟁점수익권)으로 전환할 수 밖에 없었던 사유로 아래 <표3>과 같이 신문스크랩 등을 제출하였다. <표3 청구법인이 제출한 언론 보도내용
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건데, 청구법인은 쟁점토지 양도 이후 양수법인의 자금사정으로 인하여 잔금 중 쟁점금액을 금전가치가 없는 쟁점수익권으로 전환할 수 밖에 없었는바, 금전가치가 없는 쟁점금액(쟁점수익권)을 쟁점토지의 양도가액에서 제외하고, 청구법인이 실제로 양수법인으로부터 지급받은 OOO원을 실지양도가액으로 보아, 이 건 법인세를 경정하여야 한다고 주장하나, 법인세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무 확정주의를 채택하고 있고, 당초에 약정된 매매가액이 변경계약으로 수정된 경우에는 그 가액을 양도가액으로 하는 것이나, 양도하기로 한 금액 중 실제로 받지 못한 금액이 있다 하여 이를 양도가액에서 공제할 수는 없는 것인바(조심 2010서410, 2010.10.6., 조심 2012서1260, 2013.3.26., 참조), 이 건 변경매매계약은 청구법인과 양수법인이 잔금기일을 연장하면서 잔금 중 쟁점금액을 양수법인이 쟁점토지에 시행 중인 공동주택 개발사업에 투자하기로 한 것으로, 당초매매계약서와 변경매매계약서상 매매대금은 OOO원으로 동일하여 변경매매계약에 의하여 당사자 간에 매매대금을 수정(감액)한 것으로 보기는 어려운 점, 양도 당시 쟁점수익권의 가액은 청구법인과 양수법인이 실지거래한 가액인 쟁점금액으로 보는 것이 타당하고, 청구법인이 제시한 언론 보도내용 등의 자료만으로는 양도 당시 쟁점수익권이 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없는 것임이 객관적으로 명백하다고 보기 어려운 점, 쟁점토지 양도 이후 청구법인은 쟁점수익권의 가치를 감정평가하여 OOO원에 양도하였는바, 청구법인이 양수법인의 개발사업에 투자하였다가 손실을 본 금액을 쟁점토지 양도대금에서 직접 차감되는 금액으로 인정할 만한 다른 특별한 사정이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.