청구법인은 자금을 대여한 것이 아니라 쟁점토지를 공동소유하기 위한 목적에서 투자한 것임
청구법인은 자금을 대여한 것이 아니라 쟁점토지를 공동소유하기 위한 목적에서 투자한 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지는 청구법인이 대여금 채권을 회수하기 위하여 부득이하게 취득한 토지이고, 비사업용 토지의 기간 기준을 충족하지 못하므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 이 건 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 처분은 취소되어야 한다. (가)법인세법제55조의2(2020.8.18. 법률 제17476호로 개정되기 전의 것) 제1항 제3호는 내국법인이 비사업용토지를 양도하는 경우 토지 등 양도소득에 대한 법인세를법인세법제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다고 규정하고 있고, 제55조의2 제2항에서는 비사업용 토지의 정의에 대하여 토지를 소유하는 기간 중 비사업용토지의 범위에 해당하는 기간이 비사업용 토지의 기간 기준 요건을 충족하는 토지로 규정하고 있다. 다만, 같은 법 제3항과 법인세법 시행령제92조의11(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것) 제1항 제3호에 의하면 부득이한 사유로 인하여 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 부득이한 사유가 발생한 특정 기간을 비사업용으로 사용한 기간에서 제외하여 비사업용 토지의 해당 여부를 판정한다고 하고 있고, 위 시행령 규정의 위임을 받은 법인세법 시행규칙제46조의2 제1항 제6호에서는 ‘채권을 변제받기 위하여 취득한 토지’를 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지로 규정하고 있으며, 이 경우에는 취득일로부터 2년 동안은 비사업용 토지의 범위에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용 토지의 기간 기준에 따라 비사업용 토지를 판단하여야 한다. (나) 청구법인은 A가 쟁점토지를 취득할 당시 A에게 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 대여하였는데, A가 다른 채권자에게 이자를 지급하지 아니하여 쟁점토지가 임의경매 절차가 개시되자 청구법인이 쟁점금액을 회수하기 위하여 부득이하게 쟁점토지를 취득하였으므로 여기에는 비사업용토지에 해당하지 아니하는 부득이한 사유가 존재하는바, 청구법인이 A에 대한 쟁점금액을 회수하기 위해 부득이하게 임의경매절차에 참여하게 된 과정은 다음과 같다.
1. 청구법인은 1회 유찰된 임의경매의 2회차 경매 최저매각가격(OOO원) 등이 쟁점토지에 대한 선순위 채권금액(OOO원)보다 낮은 금액이었기 때문에, 대여금인 쟁점금액을 회수하기 위해 부득이하게 경매과정에 참여하기로 결정하였다. 인천지방법원에서 진행된 임의경매사건(사건번호: OOO 부동산임의경매)은 1회 유찰되었고, 이후 진행된 2회차 경매의 최 저매 각가격 등은 아래 <표1>과 같으며(한국법원경매정보사이트 자료 참조), 청구법인이 경매과정에서 파악한 (경매집행비용을 제외한) 쟁점토지에 대한 선순위 채권자 및 채권금액은 아래 <표2>와 같았는바, 임의경매가 2회차에서도 유찰되거나 2회차 경매 최저매각가격이나 그와 유사한 가격으로 낙찰될 경우에는 쟁점토지에 대한 선순위 채권금액으로 인해 청구법인이 임의경매 매각액에서 채권자로서 배당 받을 수 있는 금액은 없게 되는데, 즉 A의 채무변제능력 등 을 감안할 때 임의경매가 2회차나 그 이후 회차에서 낙찰될 경우 청구법인은 쟁점금액을 회수할 수 없게 되는 상황이었으므로 쟁점금액을 회수하기 위해 부득이하게 임의경매 과정에 참여하기로 결정하게 된 것이다. <표1> 회차별 경매현황
○○○ <표2> 선순위 채권자 등
○○○
2. 위와 같이 청구법인은 대여금인 쟁점금액을 회수하기 위해 임의경매 매수신청금액을 2회차 최저매각가격(OOO원)에 쟁점금액(OOO원)을 더한 금액인 OOO원으로 결정하여 입찰하였고, 최종 낙찰을 받은 것이다. 이후 청구법인은 2017.12.13. 경매 매각대금을 완납한 후 쟁점토지의 소유권을 취득하였고, 우선수익자인 OOO은행과 청구법인은 쟁점토지의 부동산담보신탁계약에 따른 수탁자인 B 주식회사로부터 임의경매와 관련하여 경매집행비용, 선순위 채권자 배당액을 제외한 금액을 2018.01.31. 배당받았다. 결과적으로 청구법인이 임의경매를 통해 수령한 배당금은 쟁점금액보다는 적은 OOO원이었으나, 이를 통해 청구법인은 쟁점금액의 대부분을 회수하게 되었다(B 주식회사 배당액 통보 문서 참조).
3. 앞에서 살펴본 바와 같이 청구법인은 A에 대한 쟁점금액을 회수하기 위해 부득이하게 임의경매 과정을 통해 쟁점토지를 취득하였던 것이다. (다) 쟁점토지는 청구법인이 쟁점금액을 회수하기 위해 부득이하게 취득한 토지이므로 그 취득일부터 2년간은 비사업용 토지의 범위에서 제외하여야 하고, 그에 따라 비사업용 토지의 기간 기준을 충족하지 못하므로 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. 1) 법인세법 시행령제92조의11 제1항 제3호, 같은 법 시행규칙 제46조의2 제1항 제6호에 따라 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지는 취득일로부터 2년간은 비사업용 토지의 범위에서 제외되는바, 쟁점토지의 총 소유기간과 부득이한 사유로 비사업용 토지에서 제외되는 기간 등은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지 비사업용 토지기간 취득일 양도일 소유기간 제외기간 비사업용 토지기간 2017.12.13. 2020.12.28. 1,112일 730일 382일
2. 쟁점토지는 채권을 회수하기 위하여 부득이하게 취득한 토지이고, 그 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우에 해당하므로법인세법제55조의2 제2항, 같은 법 시행령 제92조의3 제2호, 제92조의11 제1항 제3호, 같은 법 시행규칙 제46조의2 제1항 제6호에 따라 아래 <표4>의 요건 ①〜③을 모두 충족하는 경우에 한하여 비사업용 토지로 보아야 하는바, 쟁점토지는 총소유기간 1,112일 중 (채권을 변제 받기 위하여 취득한 토지에 해당하여 비사업용 토지에서 제외하는 기간 2년을 제외한) 비사업용 토지의 범위에 해당하는 기간 382일이 차지하는 비율(34.35%)이 기간기준 비율 40%에 미달하므로 비사업용 토지의 기간 기준을 충족하지 아니하고, 따라서 청구법인이 임의경매를 통해 취득한 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. <표4> 비사업용 토지 기간기준 비사업용 토지 기간기준 충족여부
① 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간동안 비사업용 토지의 범위에 해당하는 토지 충족
② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간동안 비사업용 토지의 범위에 해당하는 토지 충족
③ 토지의 소유기간의 40%에 상당하는 기간을 초과하는 기간동안 비사업용 토지의 범위에 해당하는 토지 미충족
- 나. 처분청 의견
(1) 청구법인은 자신이 A에 대여한 쟁점금액을 회수하기 위하여 부득이하게 쟁점토지를 경매로 취득한 것이라고 주장하나, 청구법인이 2016.2.24. A에 입금한 OOO원은 당초 2016년 2월 작성한 투자계약서 제3조 제1항에 따른 1차 투자금으로 쟁점토지의 취득대금으로 사용되었으므로 쟁점토지의 공동소유권 취득대금이고, 차용금 증서를 작성한 것은 쟁점토지를 A 단독명의로 등기함에 따라 추후 공동소유권으로 등기 완료시까지 담보권을 확보하기 위한 것으로 A에 대한 실질적인 대여금이 아니다. 또한, 청구법인이 쟁점토지를 경매로 취득한 것은 A가 공동소유권 이전등기를 이행하지 않아 수 차례 독촉을 하던 중 대출채권자인 OOO은행이 경매신청을 하였고, A가 쟁점토지를 매각하기 위해 2016.6.13. 법무법인 C와 작성한 매수의향서 상 “매수 예정금액이 OOO원” 내외라는 것을 미리 알고 있어 경매취득시 무조건 시세차익이 발생할 것이라는 것을 예상하고 쟁점토지를 경매로 취득한 것인바, 대여금 채권 회수를 위해 부득이 쟁점토지를 취득한 것이라는 청구법인의 주장은 이유가 없다. (가) 청구법인과 A가 2016년 2월 쟁점토지 매수 전 체결한 투자계약서에 의하면 제1조(계약의 목적)에서 “추후 보유토지를 개발 또는 처분하여 차익을 도모함에 있어 서로 협력하여 공동의 이익을 모색하는 것을 목적으로 한다”고 하였고, 제2조(계약의 내용)에서는 “공동소유권 지분을 50:50으로 한다”고 하였으며, 제3조(“갑”의 “을”에 대한 의무)에서는 “투자금액의 한도를 OOO원으로 하며 1차 투자금으로 OOO원을 투자키로 한다”고 하고 있어, 청구법인이 2016.2.24. A에 입금한 쟁점금액은 대여금이 아니고 쟁점토지의 공동소유권 취득을 위한 금액임이 명백하게 확인된다. (나) 청구법인과 A가 2016.2.24. 작성한 차용금증서에 의하면 제1조에 변제기일이 차입 3개월 이내(공동소유권 등기 완료일까지)라고 기재되어 있어 이는 실질적 대여금 약정이 아니고 공동소유권 이전등기를 위한 담보권 확보를 위한 형식적 계약서임을 확인할 수 있다. (다) A가 2016.7.5. 청구법인에게 발송한 투자계획 회신서의 첨부자료를 보면 A와 법무법인 C가 2016.6.13. 작성한 쟁점토지의 매수의향서 상 쟁점토지의 매수예정금액이 OOO원 내외라고 기재되어 있어 청구법인이 쟁점토지를 경매 취득할 경우 시세차익이 발생할 것이라는 사실을 미리 인지한 상태에서 적극적으로 쟁점토지를 OOO원에 낙찰받은 것으로 보이고, 실제 양도차익 OOO원이 실현된 것임에도 대여금 채권 회수를 위해 부득이 경매로 취득하였다는 것은 그 누가 보더라도 납득하기 어렵다 할 것이다.
(2) 청구법인은 쟁점토지가 대여금 채권 회수를 위해 부득이하게 취득한 토지로 취득일부터 2년간 비사업용 토지의 범위에서 제외되어야 하고, 그로 인해 비사업용 토지의 기간 기준을 충족하지 못하므로 비사업용 토지에 해당하지 아니한다고 주장하고 있는바, 청구주장대로 2016.2.24. A에 입금한 쟁점금액이 실질적인 대여금이라고 한다면 법인세법 시행령제92조의11 제1항 제3호에 따른 부득이한 사유 해당 여부에 대해 검토할 여지가 있다 할 것이나 OOO원은 투자계약서에 따른 1차 투자금으로 청구법인의 쟁점토지에 대한 공동소유권 취득 대금임이 명백하게 확인되므로 위 규정 적용할 수 없는 것이고, 법인세법제55조의2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례)에서 법인의 비사업용 토지에 대한 과세를 강화한 입법취지는 토지를 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식의 수단으로 이용하는 법인에 대하여 중과함으로써 부동산 투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 환수하기 위함인데, 청구법인은 당초부터 사업과 무관하게 제조업에서 발생한 소득으로 쟁점토지 취득에 투자하여 시세차익을 도모하고자 하였고, 실제로 OOO원이라는 고액의 시세차익을 얻었음에도 비사업용토지에 해당하지 아니한다고 주장하고 있으므로 이는 타당하지 아니하다. 앞에서 살펴본 바와 같이 청구법인이 A에 입금한 쟁점금액은 실질적인 대여금이 아니고, 쟁점토지의 공동소유권 취득 대금임이 명백하게 확인되었고, 또한 청구법인은 지목이 잡종지인 쟁점토지를 취득한 후 사업용으로 사용한 사실이 없이 단지 시세차익을 얻기 위해 보유하였으며, 쟁점토지의 양도로 실제 OOO원이라는 고액의 부동산 양도차익을 얻었으므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 이 건 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 것은 타당하
3. 제55조의 2에 따른 토지 등 양도소득 제55조의2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지 등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 법인세법 시행령(2014.2.21. 대통령령 제25194호로 일부 개정된 것) 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】법 제55조의2 제2항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 법인세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제774호로 일부 개정된 것) 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지: 취득일부터 2년
(3) B(주)가 2018.1.31. 청구법인에게 통보한 쟁점토지 임의경매사건(OOO) 선순위 채권자 배당액 내역 통보의 건 공문(OOO)에 의하면, 인천지방법원이 선순위 채권 자 배당액을 제외하고 통보한 OOO원(이자 OOO원 포함) 중 청구법인에게 OOO원을 배당 통지한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 법인세법 시행규칙제46조의2 제1항 제6호에서 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 열거하고 있는 “저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지”라 함은 법인이 이미 발생한 채권에 대해 회수하고자 노력하였으나 채무자의 변제능력 부족으로 현금회수가 불가능하여 부득이하게 채권액 상당의 토지로 대물변제 받는 경우를 의미한다고 봄이 상당하다고 할 것이다(조심 2018중2662, 2018.12.10. 같은 뜻임). (나) 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 대여금 채권을 회수하기 위하여 부득이하게 취득한 토지이고, 비사업용 토지의 기간 기준을 충족하지 못하므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 이 건 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 청구법인과 A 간에 작성한 투자계약서의 내용을 보면, 청구법인이 OOO원의 범위내에서 2016.2.22.까지 쟁점토지의 잔금조로 쟁점금액을 투자하기로 하면서 소유권을 공동소유하기로 약정하였고, 실제 청구법인이 투자한 쟁점금액이 쟁점토지의 취득 잔금으로 지급된 사실에서 쟁점금액의 입금이 대여금과 관련되었다기 보다는 공동소유권 취득 목적의 투자금 성격으로 보이는 점, 청구법인과 A 간에 작성한 차용금 증서가 존재하기는 하나 일반적인 소비대차계약에서 약정하는 이자 관련 사항이 없고, 변제기일도 차입 후 공동소유권 등기완료일(3개월 이내)까지로 되어 있으며, 청구법인이 A에 발송한 투자계약관련 의무이행 독촉 및 대책회신 요청 공문 등에 의하면, A가 위 투자계약서 내용에 따라 쟁점토지에 대한 공동소유권 지분 소유권이전등기를 이행하지 아니하자 수회에 걸쳐 이행독촉을 하였고, 이후 A가 이를 이행하지 아니하자 신탁부동산에 대한 공매절차 신청 및 법적절차 착수 통지를 한 것으로 나타나는 사실에서 차용금 증서의 목적이 금전소비대차에 따른 원리금 상환이 아닌 쟁점토지 공동소유권 취득 및 등기를 위한 담보에 있다고 보이는 점, 쟁점토지가 임의경매에 부쳐진 것은 청구법인이 설정한 저당권의 실행과 관련된 것이 아니라 다른 채권자가 설정한 근저당권과 관련하여 이루어졌으므로 근저당권 실행 목적으로 취득한 토지에도 해당되지 아니하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 것이 법인세법 시행규칙제46조의2 제1항 제6호에서 규정하고 있는 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 등에 해당한다고 보기는 어려우므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2 호,지방세기본법제96조 제7항에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.