이주 대출금 이자는 청구법인의 주택재개발 수익사업을 영위하는데 반드시 필요한 지출로 보기 어렵고, 이자대납의 수익자가 조합원에 국한되어 수익사업인 일반 분양 사업과의 관련성이 부족함
이주 대출금 이자는 청구법인의 주택재개발 수익사업을 영위하는데 반드시 필요한 지출로 보기 어렵고, 이자대납의 수익자가 조합원에 국한되어 수익사업인 일반 분양 사업과의 관련성이 부족함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
가.청구법인은 2008.5.15. 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다) 제35조에 따라 설립되어 경기도 의정부시 OOO일원에서 시행된 ‘OOO주택재개발정비사업’의 사업시행자인 재개발 정비사업 조합으로, 조세제한특례제한법제104조의7 제2항에 따른 비영리내국법인에 해당하며, 2015.3.31. 사업시행 인가, 2016.11.4. 관리처분계획 인가, 2019.8.21. 착공, 2022.7.27. 준공 등을 거쳐 정비사업을 시행하였다. 나.청구법인은 2019사업연도부터 2022사업연도까지 조합원이 금융기관으로부터 이주비 명목으로 차입한 차입금에 대한 이자비용을 조합원 대신 청구법인이 대납하였고, 그 비용 OOO원(이하 “쟁점이자비용”이라 한다)을 조합원분양분 면적비율 41.09%와 일반분양분 면적비율 58.91%에 따라 안분하고 조합원분양분에 해당하는 금액 OOO원은 목적사업(비수익사업) 비용으로, 일반분양분에 해당하는 비용 OOO원은 수익사업 비용으로 회계처리 하였으나, 법인세 신고시 쟁점이자비용을 손금불산입 하고 조합원에 대한 배당으로 소득처분 하였다 다.청구법인은 2025.3.31. 처분청에 쟁점이자비용은 고유목적사업의 손금이 아닌 수익사업(일반분양분)과 목적사업(조합원분양분) 전체에 대한 공통손금에 해당하므로, 쟁점이자비용 중 일반분양분에 해당하는 금액 OOO원을 손금산입하여 2019사업연도 OOO원, 2020사업연도 OOO원, 2021사업연도 OOO원, 2022사업연도 OOO원 법인세 합계 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였다. 마.처분청은 쟁점이자비용은 재개발사업 전체의 공통손금이 아닌 조합원 분양분에 대한 비수익사업(고유목적사업)의 손금에 해당한다고 보아 2025.6.5. 청구법인의 경정청구를 거부하였다. 바.청구법인은 이에 불복하여 2025.8.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인의 분양사업에 대한 사실관계는 다음과 같다. 청구법인은 2016.10.28. 시공사인 a㈜, b㈜ 및 c㈜ 등(이하 “시공사”라 한다)과 공사도급계약을 체결하면서, 청구법인의 조합원들이 이주하면서 발생하는 이주비에 대해서 청구법인의 조합원들이 금융기관으로부터 필요한 이주비(전세금 등)를 직접 차입하되, 청구법인과 시공사가 금융기관과 업무협약을 체결하여 청구법인의 사업경비로 처리하고, 만약 업무협약이 체결되지 않으면 시공사가 기본이주비 금융비용을 무이자로 대여하기로 약정하였다. 청구법인과 시공사는 2017.1.17. OOO과 이주비 대출 업무협약을 체결하여 OOO이 청구법인의 조합원들에게 OOO원 한도내에서 이주비 대출을 실행하고, 대출 이후 발생하는 이자비용을 청구법인이 OOO에 납부하기로 약정하였다. 이에 앞서, 청구법인은 2016.8.27. 관리처분계획 수립을 위한 조합 정기총회에서 정비사업비 추산액 및 조합원 부담규모를 확정하면서, 정비사업비 추산액에 조합원 이주비 금융비용 OOO원을 정비사업비 추산액에 포함하여 관리처분계획을 의결하였다. 이후 관리처분계획은 수차례 변경되어 2022년 조합원 총회에서 이주비 금융비용이 OOO원으로 증액되었다.
(2) 쟁점이자비용은 정비사업의 수익사업(일반분양)에 필요한 필수경비로써, 목적사업과 수익사업의 공통손금에 해당한다. 법인세법제4조 제1항은 비영리내국법인에 대하여는 청산소득 외에 토지등 양도소득과 각 사업연도의 소득에 대해서만 법인세를 부과한다고 정하고 있으며, 같은 법 제4조 제3항에서 각 사업연도의 소득은 각호에서 정하는 “수익사업”에서 생기는 소득이라고 정하고 있다. 조세특례제한법제104조의7 제2항에서는 도시정비법 제35조 에 따라 설립된 조합은 법인세법 제2조 에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다고 규정하고 있고, 조세특례제한법 시행령제104조의4에서 “법 제104조의7 제2항을 적용할 때 정비사업조합이 도시정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제4조제3항 에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.”고 하여 재개발조합의 경우에는 조합원에게 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 비수익사업, 조합원 이외에게 공급하는 사업은 수익사업으로 보고 있다. 청구법인은 도시정비법에 따라 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하기 위해 목적사업인 조합원에 대한 분양과 수익사업인 조합원이 아닌 일반인에 대한 분양사업을 함께 영위하고 있다. 청구법인은 사업시행구역 내에 거주하고 있는 조합원 또는 세입자들을 타 지역으로 이주하는 것을 지원하기 위하여 관리처분계획 및 조합총회의 의결에 따라 조합원들이 금융기관으로부터 이주에 대한 대출금을 직접 차입하되, 발생하는 이자비용은 청구법인이 조합원들의 이주이자비용을 대납하였고, 청구법인이 부담한 이자비용은 관리처분계획상 정비사업비 추산액에 반영하여 정비사업에서 발생하는 수익인 조합원 부담금과 일반분양수입으로 충당하였다. 청구법인은 조합원에게 주택 및 상가를 공급하는 목적사업과 일반인에게 주택 및 상가를 공급하는 수익사업을 함께 영위하고 있고, 이 사업목적을 기한내 추진과 달성을 위해서는 조합원의 이주에 대한 비용 투입이 필수적이다. 결국, 쟁점이자비용은 사업시행구역 내에 거주하고 있던 조합원들의 이주를 위한 이주비의 대출이자가 그 자체로 수익사업과는 무관하게 목적사업에만 대응되는 비용이라고 볼 수는 없고 전체적인 공통손금에 해당한다. 만약 청구법인의 부담으로 하지 않고 조합원 각각 직접 이주비를 부담하게 하는 방법으로 사업을 진행하게 된다면, 재개발 지역과 같이 주거환경이 열악한 곳에 거주하는 조합원들은 이주할 방법이 없어서, 목적사업, 수익사업 모두 진행할 수 없을 것이다. 이와 관련하여 서울행정법원 2023.9.15. 선고 2022구합51205 판결에서는 원고는 “도시정비법과 정관이 정하는 바에 따라 인가받은 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함’을 목적으로 설립되었고, 목적사업인 조합원에 대한 분양과 수익사업인 조합원이 아닌 일반인에 대한 분양사업을 함께 영위하였다. 이에 원고는 사업시행구역 내에 거주하고 있는 조합원 또는 세입자들을 타지역으로 이주하는 것을 지원하기 위하여 금융기관과 연계하여 조합원들에게 이 사건 이주비를 무이자로 대여하면서 그 이자를 부담한 것인바, 그 행위 자체로 영리를 목적으로 하는 행위라고 보기 어렵다고 할 것이나, 원고의 사업이 그 자체로 사업시행구역 안에 건축물을 건설하여 공급하는 것을 내용으로 하고, 수익사업은 그렇게 건설된 건축물 중 일부를 일반인에게 분양하는 것임을 고려하면, 사업시행구역 내에 거주하고 있던 조합원들의 이주를 위한 기본이주비의 대출이자가 그 자체로 수익사업과는 무관하게 목적사업에만 대응되는 비용이라고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 이주비 이자는 비수익사업과 수익사업의 공통손금에 해당한다고 봄이 타당하다 라고 하여 청구법인과 동일한 사례에서 이주비 이자비용은 공통손금에 해당한다”고 판시하였다. 결국, 전체 이주비 이자비용 중 수익사업에 해당하는 이주비 이자비용은 수익사업의 손금에 산입하는 것이 타당하므로 처분청의 거부처분은 부당한 처분에 해당한다(조심 2019부3546, 2020.2.26.).
(1) 쟁점이자비용은 조합원들의 대체주거에 필요한 차입금의 이자를 청구법인이 대납한 것으로서, 일반 분양자에게는 지출되지 않고, 청구법인의 조합원들을 위해서만 직접 지출되는 것으로, 지출의 경제적 효익이 조합원들에게만 귀속되고 있으며, 청구법인이 일반인에 대한 분양사업을 하지 않았더라도 조합원 분양사업을 위해 당연히 지출되었어야 할 비용에 해당한다.
(2) 쟁점이자비용은 청구법인이 금융기관으로부터 조합원들이 직접 대출을 받도록 하고 이자를 조합원들이 아닌 청구법인이 대납한 것이며, 만약 청구법인이 대납하지 않더라도, 주거가 반드시 필요한 조합원들로서는 스스로 부담할 수밖에 없으며, 기본이주비 대출은 강제적으로 규정하고 있는 것이 아닌 조합원들의 자율적인 의사결정 내지는 필요에 의해 선택적으로 진행하는 것이므로 쟁점이자비용이 청구법인의 수익사업(일반분양)을 진행하는 부분에 있어 반드시 필요한 지출이라 보기 어렵다. 따라서 기본이주비의 대출주체는 조합원이므로 그에 대한 이자 또한 실질적, 최종적인 부담 주체인 조합원이 개별적으로 부담해야 하며, 이는 비수익사업에서 발생한 비용으로 법인세법 제19조 에 정한 손금의 범위에 해당하지 않는다.
(3) 다수의 판례 및 심판례 등에서도 기본이주비 대출이자비용은 조합원이 직접 부담해야 하는 비용으로, 수익사업의 손금에 해당하지 않고, 그 중 수익사업 부분 상당액은 조합원의 배당소득에 해당한다고 일관되게 해석하고 있다. 청구법인은 2023.9.15. 선고된 서울행정법원 2023구합51205 1심 판례를 근거로 제시하며 위 판례에서 “기본이주비 쟁점이자비용은 비수익사업과 수익사업의 공통손금에 해당한다고 봄이 타당하다”라고 판시하였으므로 청구법인과 동일한 사례의 판례에 따라 처분청의 당초 이 사건 거부처분이 부당한 처분에 해당한다고 주장하나, 청구법인이 제시한 판례는 처분청의 항소로 2심이 진행되었으며, 최근 그 결과가 선고(서울고등법원 2025.7.23. 선고 2023누63170 판결) 되었다. 내용을 살펴보면, “이 사건 기본이주비 이자는 수익사업이 아닌, 원고의 고유목적사업에 속하는 비용으로서 비수익사업의 개별손금에 해당한다고 봄이 타당하고, 이를 비수익사업과 수익사업의 공통손금에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 1심과는 반대되는 내용인바, 청구법인의 주장은 타당성 없는 주장이다. 다른 고등법원 판례(서울고등법원 2024.4.24. 선고 2023누35359 판결)에서도 기본이주비 대출이자는 어디까지나 조합의 고유목적사업인 조합원에 대한 분양사업을 위한 지출 등에 해당할 수 있고, 그 행위 자체가 수익성을 가진 것이라거나 수익을 목적으로 한 것이라 보기 어려우므로, 수익사업의 손금에 해당되지 않는다고 해석하고 있다.
(4) 이처럼 쟁점이자비용은 그 발생원천 및 최종적인 부담 주체의 측면 모두에서 기본적으로 청구법인의 고유목적사업에 대응하는 것(고유목적사업을 위하여 지출된 비용)으로 보이고, 조합원들의 이주에 소요되는 비용이자, 조합원들이 최종적으로 부담하여야 할 비용을 청구법인이 사업 시행과정에서 대신 부담한 주된 목적도 조합원들의 원활한 이주를 지원하기 위한 것이므로, 고유목적사업(비수익사업) 개별손금에 해당하는 것이지, 재개발사업 전체의 공통손금으로 볼 수는 없다.
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구법인의 쟁점이자비용 계상내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구법인의 쟁점이자비용 내역 (나) 청구법인은 시공사, OOO과 체결한 ‘이주비대출 업무협약서’를 제출한바, 이 중 이주비 대출 이자의 납부와 관련된 사항은 아래 <표2>와 같다. <표2> 이주비대출 업무협약서 일부 발췌
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 청구법인이 대신 부담한 조합원의 이주비 대출 이자비용을 청구법인의 비수익사업 및 수익사업의 공통손금으로 보아 안분한 금액 수익사업의 손금에 산입하여야 한다고 주장하나, 특정 지출액이 손금으로 인정되려면 수익사업과의 관련성이 구체적으로 확인되어야 하고, 그 여부는 해당 지출의 목적, 경위, 사업내용 등에 비추어 사업수행에 필요한 것인지 등을 살펴야 할 것인바(대법원 2012.7.26. 선고 2010두12552 판결, 같은 뜻임), 조합원에게 지급되는 이주대출금 이자는 사업부지를 점유하고 있는 자에게 퇴거조건 등으로 지급하는 이주보상비와는 그 성격이 상이한 점, 이주대출금 이자는 청구법인이 대납하지 않았다 하더라도 살아가는데 주거가 반드시 필요한 조합원들은 스스로 부담할 수밖에 없으므로, 청구법인이 주택재개발의 수익사업을 영위하는데 반드시 필요한 지출로 보기 어려운 점, 쟁점이자비용의 대납은 재개발 정비사업 조합인 청구법인이 조합원들의 이주 과정을 지원하기 위한 것으로, 조합원들이 그 수익자이므로 수익사업인 일반분양 사업과의 관련성이 부족해 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점이자비용을 청구법인의 재개발사업 전체의 공통손금이 아니라고 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 법인세법 제4조(과세소득의 범위) ① 내국법인에 법인세가 과세되는 소득은 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 비영리내국법인의 경우에는 제1호와 제3호의 소득으로 한정한다.
③ 제1항제1호를 적용할 때 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생기는 소득으로 한정한다.
1. 제조업, 건설업, 도매 및 소매업 등 통계법 제22조 에 따라 국가데이터처장이 작성ㆍ고시하는 한국표준산업분류에 따른 사업으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 소득세법 제16조제1항 에 따른 이자소득
3. 소득세법 제17조제1항 에 따른 배당소득
4. 주식ㆍ신주인수권 또는 출자지분의 양도로 인한 수입
5. 유형자산 및 무형자산의 처분으로 인한 수입. 다만, 고유목적사업에 직접 사용하는 자산의 처분으로 인한 대통령령으로 정하는 수입은 제외한다.
6. 소득세법 제94조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 자산의 양도로 인한 수입
7. 그 밖에 대가(對價)를 얻는 계속적 행위로 인한 수입으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 조세특례제한법 제104조의7(정비사업조합에 대한 과세특례) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조합(이하 이 조에서 “정비사업조합”이라 한다)에 대해서는 법인세법 제2조 에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
1. 도시 및 주거환경정비법 제35조 에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함한다)
(3) 조세특례제한법 제104조의4(정비사업조합의 수익사업의 범위) 법 제104조의7 제2항을 적용할 때 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제4조 제3항 에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.