청구인은 21.5.28. 신규주택을 취득 후 1년 이내에 전입신고를 하지 않은 상태에서 종전주택을 양도하였고, 신규주택의 취득시기는 신규주택에 대한 매매계약에 따른 잔금 청산일인 21.5.28.이므로, 청구인들은 종전주택을 양도할 당시 1세대 2주택자에 해당함
청구인은 21.5.28. 신규주택을 취득 후 1년 이내에 전입신고를 하지 않은 상태에서 종전주택을 양도하였고, 신규주택의 취득시기는 신규주택에 대한 매매계약에 따른 잔금 청산일인 21.5.28.이므로, 청구인들은 종전주택을 양도할 당시 1세대 2주택자에 해당함
(1) 청구인은 쟁점부동산이 개발제한구역 내에 소재한 농지로서 정상적인 방법으로는 농지 매도가 불가능하다고 판단하였고, 이에 쟁점부동산을 측량․분할하여 분할매도가 용이하도록 하고, 개발제한구역 내에 농지적격취득자를 발굴하는 등 매도를 용이하게 할 목적으로 주식회사 A과 쟁점컨설팅용역을 체결하였다. 쟁점컨설팅용역은 단순 용역 제공이 아니라, 노령인 청구인(1944년생)이 직접 할 수 없는 측량․분할 용역을 수행하여 매각이 용이하도록 기여하였고, 개발제한구역 내 적격매수자격을 가진 E을 찾아 매매거래를 성사할 수 있도록 많은 노력과 시간을 투입한 것이므로 쟁점컨설팅용역이 없었다면 쟁점부동산을 매각하는 것은 사실상 불가능하였을 것인바, 쟁점비용은 필요경비에 포함되는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 중개수수료가 쟁점비용에 포함되어 있는 것으로 보아, 중개수수료를 별도로 필요경비에 계상하지는 아니하였다. 그러나, 소득세법 시행령 제163조 에서 양도비 중 ‘소개비’를 필요경비에 산입할 수 있다고 규정하고 있고, 공인중개사법 시행규칙에서 OOO 이상 주택 외 부동산의 법정최고 수수료율을 거래금액의 0.9%로 규정하고 있는바, 쟁점부동산 양도가액에 위 수수료율을 곱하여 산정한 OOO원은 필요경비에 산입하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점컨설팅용역 계약서가 실제 용역 제공에 따른 계약서인지 여부가 불분명하다. (가) 청구인은 2023.9.27. 양도소득세 신고 당시 쟁점비용에 대한 증빙으로 쟁점컨설팅용역 계약서와 세금계산서를 제출하였고, 용역계약서의 계약일은 2023.3.1., 세금계산서 작성일자는 2023.9.26.이다. 쟁점비용에 대한 구체적인 대가가 나와 있지 않고, 최종 매매금액의 3～12%를 잔금일에 지급하게 되어있는바, 반년이 넘는 시간동안 계약금조차 받지 않고 용역을 제공하고, 최종 매매가 이뤄지지 않을 경우에 대한 내용이 언급조차 없다는 것은 사회통념상 이해하기 어렵다. (나) 청구인이 제출한 계약서, 세금계산서, 용역보고서 등을 검토하면서 나타난 아래의 사정 등에 비추어 보면, 쟁점비용은 소득세법및 같은 법 시행령에 열거하고 있는 양도비에 해당하지 않는다.
1. 쟁점컨설팅용역 계약서에 기재된 컨설팅 범위는 매각 적정가격 산정, 분할 매각의 방법 및 검토, 기타 소유권, 금융대출, 관련 세금에 대한 조언으로 기재되어 있다.
2. 조사청은 2024년 처분청에 대한 감사 당시 청구인에게 쟁점비용의 적정여부에 대한 소명을 요청하였으나 별도로 제출된 내용이 없고, 청구인은 2025.3.7. 과세예고통지서 수령 후에서야 심판청구서에 첨부된 농지 매각 종합 컨설팅 결과 보고서를 제출하였다.
3. 제출한 컨설팅 결과 보고서 역시 매각이 끝나고 작성된 보고서로, 컨설팅이 필요한 사유에 대해서만 기재하였을 뿐, 구체적인 용역 수행내용, 증빙은 제출하지 않고 있다.
4. 양도소득의 필요경비는 소득세법제97조, 같은 법 시행령 제163조에서 열거된 항목에 한하여 인정하여야 하고, 컨설팅비용이 필요경비로 인정되려면 자산을 양도하기 위한 것으로 용역제공 사실과 용역결과물, 그 지출 내역이 객관적으로 확인되어야 하나, 쟁점컨설팅용역이 실제로 이루어졌는지도 불분명하고, 쟁점비용은 계약서상 나타나는 내용이 법에 열거된 항목에 해당하지 않아 필요경비로 인정할 수 없다.
(2) 쟁점비용 중 중개수수료에 대한 금액은 OOO원으로 추정되는바, 쟁점비용 지급대가 등의 금융증빙이 제출되면 경정감액 예정이다. 주식회사 A은 토지매매 잔금일인 2023.9.27. 주식회사 A의 대표자 B가 운영하는 개인사업장인 ‘C’로부터 공급가액 OOO원, 세액 OOO원의 전자세금계산서를 수취한 사실이 있다. 쟁점부동산의 토지매매 계약서상 확인되는 공인중개사는 C, D로 해당 사업체들에 지급된 금액이 중개보수로 판단되는바, 청구인이이 주식회사 A에 지급한 쟁점비용 중 일부를 두 공인중개사사무소에 지급했을 것으로 보인다. 따라서 청구인이 지급한 쟁점비용의 금융증빙 및 주식회사 A이 각 공인중개사사무소에 지급한 금융증빙이 확인될 경우 확인되는 비용만큼 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 경정감액할 예정이다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인이 제출한 쟁점컨설팅용역의 계약서는 아래 <그림1>과 같고, 컨설팅 범위는 최단기간 매각을 위한 적정가격 산정 및 분할 매각의 방법 검토 등으로 기재되어 있고, 컨설팅보수는 부동산의 매각 가격에 따라 다르게 지급하는 것으로 기재되어 있다. <그림1> 쟁점컨설팅용역 계약서
○○○ (나) 청구인이 제출한 쟁점컨설팅용역의 컨설팅 결과보고서 주요 내용은 <그림2>와 같다. <그림2> 컨설팅 결과보고서 주요 내용
○○○ (다) 청구인은 2023.9.26. 쟁점부동산을 OOO원에 E에 양도하는 내용의 토지매매계약을 체결하였고, 위 계약서상 잔금일은 2023.9.27.로 기재되어 있으며, 위 토지매매계약의 중개업무는 C 및 D가 수행한 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 제출한 전자세금계산서에 따르면, 청구인은 2023.9.28. 주식회사 A에 컨설팅 수수료 OOO원 및 부가가치세 OOO원을 지급하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점비용은 소득세법및 같은 법 시행령에 열거하고 있는 양도비에 해당하지 않는바, 이 건 처분은 적법하다는 의견이다. 그러나, 쟁점컨설팅용역의 계약서, 컨설팅 결과보고서에 나타나는 컨설팅용역의 내용상 쟁점비용 전액이 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에서 규정하는 필요경비에 해당한다고 보기는 어렵다 하더라도, 처분청도 인정하는 바와 같이 쟁점비용 중 일부는 주식회사 A이 C에 지급한 것으로 추정되는바, 일부 금액을 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목의 소개비로 볼 여지가 있는 점, 청구인이 제출한 컨설팅 용역 결과 보고서 등에 따르면 쟁점컨설팅용역에 따라 쟁점부동산을 매도하기 용이하도록 측량․분할 등을 시행한 것으로 보이는바, 위 측량․분할 등의 용역이 실제로 수행되었다면 이는 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에 따른 자본적 지출액으로서 필요경비에 해당하는 것으로 볼 여지가 있는 점 등에 비추어, 주식회사 A이 용역을 제공한 것인지에 관한 구체적 사실관계, 청구인이 위 법인에 제공한 금원 중 일부가 청구인이 쟁점부동산을 양도함에 있어 소개비용으로 쓰였는지 여부 등을 재조사하여 그 중 소득세법 제97조 제1항 에 따른 필요경비에 해당하는 금액을 쟁점부동산의 양도소득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제88조 제2호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용
1. 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것
2. 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것
3. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것
2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세
OO세무서장이 2025.5.7. 청구인에게 한 2023년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 주식회사 A이 청구인에게 용역을 제공한 구체적 사실관계 및 주식회사 A에 지급한 용역수수료 OOO원 중 소개비로 사용된 것이 있는지 여부 등을 재조사하여 그 중 소득세법 제97조 제1항의 필요경비에 해당하는 금액을 경기도 OOO 외 3필지 토지의 양도소득세 과세표준에서 차감하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.