옥탑과 1층을 주택에서 제외 하더라도, 쟁점건물의 2층부터 4층까지 층별로 7가구씩 총 21가구가 살 수 있는 구조로 다가구주택(19세대 이하)이 되기 위해서는 2가구가 주택이 아님이 입증되어야 할 것이나, 달리 이를 입증할 자료가 제시되지 않음
옥탑과 1층을 주택에서 제외 하더라도, 쟁점건물의 2층부터 4층까지 층별로 7가구씩 총 21가구가 살 수 있는 구조로 다가구주택(19세대 이하)이 되기 위해서는 2가구가 주택이 아님이 입증되어야 할 것이나, 달리 이를 입증할 자료가 제시되지 않음
(2) 처분청은 내부 철거만으로는 다시 주거용으로 사용할 수 있으므로 이는 인정할 수 없다는 의견이나, 당해 건물을 취득하는 매수인은 쟁점부동산을 취득하여 건물을 철거하고 지상에 신축아파트를 건설하고자 하는 정비업체로서 쟁점부동산을 주거용으로 사용할 가능성은 없는 것이며, 처분청은 청구인이 내부 철거에 대한 확실한 증거를 제시하지 못한다고 하나, 실제 폐기물을 처리한 폐기물 처리업자의 확인서가 존재하고 폐기물처리에 대한 비용을 지급한 사실도 제출하였다. 청구인이 당초 세무조사 당시 제출하였던 자료와 진술에 착오가 있었던 이유는 청구인의 현재 고령에다 건강이 좋지 않고 기억에 착오가 있었던 것이며, 청구인의 자료가 부족한 부분은 있으나, 청구인이 옥탑과 1층 주거시설을 철거한 것은 사실이므로, 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
(1) 쟁점건물은 등기부(표제부)상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층(지하1층 포함) 근린생활시설 및 숙박시설로 표시되어 있고 건축물대장상 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 일반건축물대장(갑)
○○○ 또한, 국세청 내부전산망과 전입내역 확인 결과 아래 <표2>와 같이 쟁점건물의 2층부터 4층까지 층별로 7가구씩 총 21가구가 살 수 있는 구조로 확인되고, 청구인은 쟁점건물의 2∼4층이 숙박시설이 아닌 실질은 주택으로 사용하였다고 주장하면서 주택으로 사용하는 층수가 3개층(2∼4층)이므로, 쟁점건물을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세(고가주택)로 신고하였으며, 2∼4층을 주택으로 사용한 사실에 대해 청구인과 처분청 간 다툼이 없다. <표2> 쟁점건물의 공부상 및 실제용도 및 면적
○○○ 쟁점건물의 일반건축물대장을 보면 지상1층∼4층과 옥탑층을 주택으로 사용하여 아래 <표3>과 같이 위반건축물로 표기되었다. <표3> 쟁점건물의 위반건축물 표기
○○○
(2) 마포구청장의 위반건축물 시정명령 보고서(2019.10.14.)와 현장 사진에 따르면 아래와 같이 쟁점건물의 1층과 옥탑이 주거시설인 방과 주방으로 구성되어 건축법상 주택으로 사용한 사실이 확인된다. < 쟁점건물 지상 1층 현장사진 >
○○○ <쟁점건물 옥탑층 현장사진>
○○○ 조사기간 중 청구인 아들 C의 확인서에 따르면 2020.3.1.부터 2020.3.10.까지 청구인과 아들 C는 직접 해머와 철거도구를 사용하여 쟁점건물의 옥탑내부 철거 후 외부철거까지 완료하였다고 주장하면서 증빙으로 아래 사진을 제출하였다.
○○○ 그러나 S-MAP(서울특별시 3D 지도)과 구글지도의 쟁점건물 위성사진 확인 결과 매매계약일 당시 아래 사진과 같이 옥탑이 철거되지 않고 존재하는 것으로 확인된다.
○○○ 이에 청구인은 과세전적부심사 청구 시 옥탑방 건물벽을 잘라만 놓게 하였고 옥탑층 외부시설이 아닌 내부시설만 철거하였다고 당초 주장을 변경하였다.
(3) 쟁점부동산의 양수법인은 2021.3.30. E 주식회사와 쟁점부동산의 철거공사 관련하여 하도급 계약을 체결하고 쟁점건물 철거 관련 비용을 부담하였고, E 주식회사 대표가 제출한 사실 확인서와 작업 일보(철거일: 2021.5.19.)에 따르면 양도세가 많이 나오기 때문에 옥탑방을 먼저 철거해 달라고 청구인이 요구해서 2021.5.19. 옥탑방을 먼저 철거하였고 옥탑방 철거 후 현장을 청구인이 직접 촬영하였으며 철거 당시 옥탑방 내부에는 싱크대, 가구, 집기 등 살림살이들이 그대로 존재하였으나 사람이 거주하지 않은 사실이 확인된다는 내용이다. 따라서 청구인이 매매계약일(2020.3.10.) 전에 아들 C와 함께 해머와 철거 도구로 옥탑방을 직접 철거하였다는 주장은 철거공사 하도급 계약서, 작업 일보, 사실 확인서 등 객관적인 증빙으로 입증되는 사실과 달라 신뢰하기 어렵다.
(4) 쟁점건물은 골목 안쪽에 위치하여 네이버지도 거리뷰와 카카오맵 로드뷰상으로는 매매계약일 당시 건물 현황 확인이 불가하고, 청구인은 옥탑층을 철거함과 동시에 1층 주택도 함께 철거 후 매매계약일 전 주차장으로 원상복구(2020.3.9.) 하였기 때문에 1층을 주택으로 사용한 층으로 볼 수 없고, 1층에 임차인이 거주하였으나 철거 작업을 진행하면서 명도하고 3층에 비어있던 방을 사용하게 하였다고 주장하면서 아래 사진을 제출하였다.
○○○ 청구인은 1층 주택을 철거하기 위해 임차인을 명도하고 3층 빈방에 거주하게 하였다고 주장하나, 임차인 D는 아래와 같이 쟁점건물 1층에 아래 <표4>와 같이 전입신고하고, 2019.9.부터 2020.6.까지 청구인 계좌로 월세 입금한 사실이 확인되는 반면에, 임차인이 3층으로 전입신고한 내역이 없고, 호수 변경 후(1층→3층) 특약사항이 수정된 관련 임대차계약서가 존재하지 않으며, 청구인이 임차인에게 명도비용 또는 이사비용 등을 지급한 객관적 증빙도 존재하지 않는다. <표4> 임차인 D의 전입신고 내역
○○○
(5) 청구인은 1층 주택을 철거 후 매매계약일 전 주차장으로 원상복구(2020.3.9.)하고 안내실과 현관 벽을 뚫어 철거 작업을 진행했기 때문에 1층을 주택으로 사용한 층으로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점건물의 철거 작업을 한 양수법인의 직원이 촬영한 사진은 아래와 같고, 쟁점건물 1층은 매매계약일 당시 안내실과 현관의 벽이 개방되지 않아 청구인이 제출한 사진과 달리 주택이 철거되지 않고 존재하는 것으로 확인되므로, 철거로 인하여 안내실과 현관의 벽이 개방되어 가구와 판넬 등을 세운 것이라고 주장하면서 청구인이 제출한 쟁점건물의 정면 사진은 매매계약일 이후에 촬영된 사진으로 보인다.
○○○ 추가로, 쟁점건물의 경우 2층부터 4층까지 각 층별로 7가구가 거주할 수 있도록 구분된 구조였던 것은 당사자간 다툼이 없고, 청구인은 4층의 구조변경으로 5가구가 살 수 있었던 것으로 주장하나 이를 증명하는 객관적 증빙을 제출하지 않아 쟁점건물이 매매계약일 당시 19세대 이하가 거주할 수 있다는 청구인의 주장도 신뢰하기 어렵다.
(1) 소득세법 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득
(3) 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조[단독주택의 종류와 범위] 주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 제3조[공동주택의 종류와 범위] ① 법 제2조 제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
3. 건축법 시행령 별표 1 제2호 다목에 따른 다세대주택 (5) 건축법 시행령 제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. <별표 1>
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
○○○
(2) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 연도별 연혁은 아래 <표5>와 같고, 청구인은 2019.10.14. 마포구청장으로부터 위반건축물시정명령통지를 수령하였고, 2020.2.20. 무단용도변경 및 무단증축에 대한 건축이행강제금을 부과받았으며, 2020.3.10. 쟁점부동산을 양도하는 계약을 체결하였으며, 2021.6.1. 쟁점건물은 멸실(철거)되었다. <표5> 쟁점건물의 연도별 연혁
○○○ (나) 쟁점건물은 등기부(표제부)상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층(지하1층 포함) 근린생활시설 및 숙박시설로 기재되어 있고, 건축물대장상 내용과 용도에 대한 청구주장 및 처분청 의견은 아래 <표6>과 같으며, 이의신청시 청구인은 예비적 청구로 쟁점건물이 양도 당시 멸실되어 주택의 양도가 아닌 토지의 양도라고 주장하였고, 인용되었다. <표6> 쟁점부동산의 일반건축물대장 및 층별 용도
○○○
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인과 아들은 2020.3.1.부터 2020.3.10.까지 직접 쟁점건물의 옥탑 내외부를 철거하였다고 주장하나, 2020년 10월의 구글지도(위성사진)에 옥탑건물이 확인되고, 쟁점건물을 철거한 E 주식회사의 작업일보(철거일 2021.5.19.)에도 청구인이 요구하여 옥탑방을 먼저 철거하였다고 한 사실이 확인되는 점, 청구인은 1층 주택을 철거하기 위하여 임차인을 명도하고 3층 빈방에 거주하게 하였다고 주장하나, 1층의 전입신고 내역만 확인될 뿐 달리 동 임차인이 3층으로 전입한 사실이 전입신고 나 임대차계약서, 명도비용 지급서 등에 의하여 확인되지 않는 점, 가사 옥탑과 1층을 주택에서 제외 하더라도, 쟁점건물의 2층부터 4층까지 층별로 7가구씩 총 21가구가 살 수 있는 구조로 다가구주택(19세대 이하)이 되기 위해서는 2가구가 주택이 아님이 입증되어야 할 것이나, 달리 이를 입증할 자료가 제시되지 않은 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.