쟁점비용은 쟁점토지 양도와 관련하여 발생한 컨설팅용역대가에 해당하므로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

• 가. 청구인 B 외 4인(이하 “청구인들”이라 한다)은 2020.2.28. 상속을 원인으로 취득한 충청북도 청주시 OOO 임야 110,486㎡(이하 “분할 전 토지”라 한다)를 2021.11.19. 같은 리 산21-37 임야 42,039㎡(이하 “분할 후 토지”라 하고, 분할 후 남은 같은 리 산21-27 임야 68,427㎡와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)로 분할한 후, 쟁점토지를 2021.12.21. 제3자에게 양도하였으며, 주식회사 Z(이하 “쟁점법인”이라 한다)와 체결한 부동산컨설팅용역계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)에 따라 지출한 용역비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 쟁점토지의 양도와 관련된 필요경비에 포함하여 처분청들에 2020년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. OO 지방국세청장은 처분청 광명세무서에 대한 종합감사를 실시한 결과 쟁점비용이 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 양도비에 해당하지 않으므로 이를 필요경비로 공제할 수 없다는 취지의 감사지적을 하였고, 이에 따라 처분청들은 쟁점비용을 필요경비에서 불공제하여 청구인들에게 아래 <표1>과 같이 2021년 귀속 양도소득세를 경정․고지하였다. <표1> 부과처분 상세 내역

○○○

• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.4.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들이 쟁점비용을 지출하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 분할 전 토지의 경우 사실상 현황이 임야로서 그 면적이 넓고, 분묘가 소재하여 이를 일반적인 공인중개사의 중개를 통해 단독 매수자에게 양도하는 거래가 성사될 가능성이 없는 부동산이었다. (나) 청구인들은 분할 전 토지를 상속으로 취득한 이후 분할 전 토지에 대한 매도를 추진하고자 하였으나, 위와 같은 사정을 고려하여 다수 공인중개사의 공동 중개를 토대로 분할 전 토지를 사업 부지로 하여 합자 형식으로 개발사업 진행을 계획하는 복수의 회사 또는 개인으로 이루어진 공동 개발사업자 확보한 후, 개발사업 진행의 결정과 개발계획, 토지의 분할 및 분묘의 처리 등이 분할 전 토지의 매도를 위한 필수적 전제 조건이라 보아, 전문 부동산 컨설팅 회사의 도움없이 분할 전 토지의 매도가 불가능하다고 판단하여, 쟁점법인을 통해 분할 전 토지의 매수자를 확보하고 분할 전 토지의 분할 및 분묘 이장과 같은 매도거래 장애요인의 해결을 추진하였다. (다) 청구인들은 쟁점법인으로부터 위와 같은 용역(이하 “쟁점용역”이라 한다)을 제공받고 그 대가로 쟁점비용을 지급하기로 쟁점법인과 구두 합의하되, 구체적인 쟁점계약에 대한 계약서를 분할 전 토지 매수 주체와 매매계약 내용이 구체화되어 분할 전 토지에 대한 매매계약 체결시 문서화 하기로 합의하였다. (라) 이후 청구인들은 쟁점법인을 통해 2021.6.3. 분할 전 토지에 대한 매수희망자들(D 외 3명, E 외 3명, F 외 3명, 이하 “분할 전 토지 매수희망자들”이라 한다)과 매매협의를 진행하게 되자, 이 과정에서 쟁점법인이 분할 전 토지에 관한 임목도 조사, 담보대출 절차 및 가능성, 매매 조건 조율 등의 업무를 수행하였고, 이후 2021.6.22. 청구인들은 쟁점법인이 의뢰한 법률전문가의 입회하에 위 분할 전 토지 매수희망자들과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였으며, 같은 날 당초 쟁점법인과의 쟁점용역에 관한 구두 합의 내용을 문서화하여 쟁점계약을 체결하였다. (마) 다만 2021년 12월경 분할 전 토지 매수희망자들의 개발사업 주체 변경 요청으로 인해 쟁점토지의 매수자들을 G 주식회사 및 H 주식회사로 변경하여, 쟁점토지에 대한 매매계약을 각각 체결하였다.

(2) 처분청은 쟁점계약서상 쟁점용역의 구제척 내용이 확인되지 않고, 쟁점법인으로부터 제공받은 쟁점용역의 수행 내역이 확인되지 않으므로 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 앞서 살펴본바와 같이 청구인들과 쟁점법인간의 쟁점계약에 따른 쟁점용역의 경우 쟁점토지의 매도를 위해 필수적인 용역으로서 쟁점비용 또한 쟁점토지의 양도에 필수적인 비용에 해당한다고 할 것이고, 청구인들이 쟁점비용을 쟁점법인에게 지급한 사실이 금융거래내역 및 세금계산서 등을 통해 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 양도소득의 필요경비는 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 열거된 항목에 한하여 인정하여야 하고, 쟁점비용과 같은 컨설팅비용이 필요경비로 인정되려면 자산을 양도하기 위한 것으로 용역제공 사실과 용역결과물, 그 지출 내역이 객관적으로 확인되어야 하나, 청구인들이 제출한 2021.6.22.자 쟁점계약서에 따르면 쟁점용역의 범위를 ‘청구인들이 매입하고자 하는 부동산(토지)을 계약기간동안 성공적으로 매입할 수 있도록 한다’라고 정의되어 있을 뿐이고, 쟁점비용에 대한 세금계산서상 공급품목에도 ‘매수자물색, 토지분할 및 면적결정, 토목건설업체 선정 및 기타’ 및 ‘토지분할 및 면적 결정, 토목건설업체 선정 및 기타’으로 기재되어 있어 쟁점비용을 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호 다목의 소개비로 인정하기도 어려우며, 청구인들이 쟁점용역과 관련하여 소명한 내용만으로는 쟁점용역의 구체적인 수행내용이 확인되지 않는 이상, 청구인들이 주장하는 쟁점비용을 소득세법상 필요경비로 인정할 수 없다.

(2) 한편 당초 분할 전 토지에 대한 2021.6.22.자 매매계약서 특약사항에는 ‘분할 전 매수희망자들이 법인설립 등을 통하여 매수협의자를 확정해야 하며, 청구인들은 매수명의자 변경확정에 이의를 제기하지 않고, 확정된 매수명의자에 대하여 새로운 계약서에 근거하여 필지별 각각 책임과 의무를 부담한다’고 기재되어 있고, 쟁점토지에 대한 최종 매매계약 이전에 쟁점토지의 개발사업과 관련하여 분양 홍보를 한 사실이 확인되며, 쟁점토지 매수인이 작성한 쟁점토지에 대한 분묘 이장 이행각서에도 2021.6.22.자 매매계약 내용을 따른다고 기재되어 있는바, 사실상 쟁점법인과 쟁점계약을 체결하기 이전부터 쟁점토지에 대한 매매계약이 이루어졌다고 볼 수 있으므로 청구인들이 쟁점토지의 양도를 위해 쟁점용역을 제공받았다고 인정하기 어려우므로 청구인들의 주장을 받아들이기 어렵다.

쟁점비용은 쟁점토지 양도와 관련하여 발생한 컨설팅용역대가에 해당하므로 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 등: <별지 2> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 상속을 원인으로 분할 전 토지를 취득하였고, 2021.11.19. 분할 전 토지에서 분할 후 토지를 분할한 후 2021.12.21. 쟁점토지(2필지)를 G 주식회사 및 H 주식회사에 각각 소유권을 이전한 것으로 확인된다. <표1> 분할 전 토지 등기사항전부증명서

○○○ <표2> 분할 후 토지 등기사항전부증명서

○○○ <표3> 쟁점토지 매매계약서

○○○

(2) 청구인들은 쟁점비용이 쟁점토지를 양도하기 위해 지출한 필요경비에 해당한다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 청구인들은 쟁점법인과 당초 쟁점용역에 대한 구두합의 후 쟁점용역을 제공받고, 쟁점용역과 관련된 구두합의를 문서화 하기위해 2021.6.22. 쟁점계약을 체결하였으며, 쟁점계약에 따라 2021.6.22. 및 2022.1.25. 쟁점법인에게 쟁점비용을 지급하고, 세금계산서를 발급받았다고 주장하면서 쟁점계약서 및 세금계산서 수취내역을 제출하였다. <표4> 쟁점계약서

○○○ <표5> 쟁점비용 관련 세금계산서 수취 내역

○○○ (나) 청구인들은 쟁점법인이 실제 쟁점용역을 수행하였다고 주장하면서 쟁점법인의 업무 사실확인서, 쟁점용역 수행을 위해 쟁점법인이 체결한 컨설팅 계약서 및 해당 컨설팅 계약을 수행한 관련인의 사실확인서를 제출하였다. <표6> 쟁점법인의 업무사실확인서

○○○ <표7> 쟁점법인의 컨설팅계약서

○○○ <표8> 관련자 사실확인서

○○○ <표9> 쟁점법인 계좌 이체내역

○○○

(3) 처분청은 당초 청구인들과 분할 전 토지 매수희망자들간의 2021.6.22.자 분할 전 토지에 대한 매매계약의 내용과 2021.6.22.자 분할 전 토지에 대한 매매계약상 매수인 중 F의 경우 쟁점토지에 대한 매매계약상 매수인인 H 주식회사의 공동대표이사로 확인되는 등 쟁점토지에 대한 매매계약이 2021.6.22. 분할 전 토지에 대한 매매계약과 사실상 동일한 점을 고려할 때 청구인들이 쟁점계약에 따른 쟁점용역을 제공받기 이전부터 이미 쟁점토지에 대한 매수인, 매매가액 및 토지 분할내역 등 매매조건이 확정되었다고 볼 수 있어 실질적으로 쟁점용역을 제공받았다고 보기 어렵다는 의견으로 2021.6.22.자 청구인들과 분할 전 토지 매수희망자들간의 매매계약서, 이행각서 및 쟁점토지 개발사업 관련 인터넷 홍보글 등을 제출하였다. <표10> 청구인들과 분할 전 토지 매수희망자들 간의 매매계약

○○○ <표11> 이행각서

○○○ <표12> 쟁점토지 개발사업 관련 인터넷 게시글

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인들이 실제 쟁점법인으로부터 쟁점용역을 제공받았는지 불분명하고, 쟁점비용이 쟁점토지를 양도하기 위한 필요경비에 해당한다고 인정하기 어렵다는 의견이나, 필요경비의 경우 양도가액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로서 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용이라 할 것이고, 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호 다목에서 양도비 중 하나로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 규정한 소개비의 경우 잠재적 매수자에 대해 부동산의 매도계획, 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위하여 지출하는 비용이라고 보아야 할 것인바, 2021.6.22. 체결되었다가 계약 해제된 청구인들과 분할 전 토지 매수희망자들 간의 매매계약서 및 이행각서 내용에 따르면 분할 전 토지의 분할 및 토지에 소재한 분묘의 이장 등이 쟁점토지 매도를 위한 필수 전제조건이었던 것으로 보이고, 분할 전 토지의 면적이나 쟁점토지 매매계약에 따른 매매대금의 수준 등을 고려할 때 쟁점용역을 통해 잠재적 매수자를 물색하고, 토지매매를 위한 사전작업 등을 수행할 필요가 있었다고 볼 수 있으며, 쟁점계약서, 쟁점법인과 관련인들 간의 계약서, 쟁점법인 및 관련인들의 사실확인서 및 대금 지급 내역 등을 고려할 때 쟁점법인이 쟁점토지의 매도를 위해 청구인들에게 쟁점용역을 실제 제공한 것으로 보이므로, 쟁점비용의 경우 쟁점토지를 매수할 잠재적 매수자를 물색하고 매수 과정에 필요한 전반적인 절차를 수행하는 쟁점용역의 대가로서 지급된 쟁점토지의 양도에 관한 필요경비에 해당한다고 할 것인 점, 또한 쟁점토지의 매매계약상 별도의 중개인이 없는 것으로 나타나고, 쟁점법인이 공인중개사법상 공인중개사 사무소를 등록하거나 중개업을 영위하지는 않았으나 실질적으로 청구인들과 쟁점토지 매수인들간의 쟁점토지 매매거래 성사를 수행하는 중요한 역할을 하였다고 볼 수 있으므로, 쟁점비용이 소득세법 시행령제163조 제5항 제1호의 양도비 성격으로서 필요경비에 해당한다고 보이는 점, 또한 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많아 보인다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지지급된 금액에 따라야 할 것인바, 쟁점비용의 경우 그 지급사실이 계좌이체내역 및 세금계산서 등을 통해 확인되므로, 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비용을 쟁점토지의 양도에 관한 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지 1> 청구인들 상세 명세내역

○○○ <별지 2> 관련 법령 등 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
• 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제88조 제2호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

• 가. 위탁매매수수료
• 나. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제6조 제8항 에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용

1. 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것

2. 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것

3. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세