쟁점토지의 등기부등본상 거래가액이 ㅇㅇㅇ원으로 기재되어 있고, 부동산거래신고필증상 실제 거래가액이 ㅇㅇㅇ원으로 기재되어 있으며, 쟁점토지 매수인의 취득세 부과내역에서도 과세표준이 ㅇㅇㅇ원으로 확인되는 반면, 청구인이 쟁점토지의 실제거래가액이 ㅇㅇㅇ원이라고 주장하며 제출한 매매계약서는 부동산실거래가신고 시 제출된 매매계약서와 양식, 매매대금, 계약일, 청구인의 전화번호와 주소가 다르게 기재되어 있어 계약서의 진위 여부가 확인되지 아니하고, 청구인이 제출한 계좌이체 내역과 실제 매매계약서라고 주장하는 계약서상의 대금 지급일이 일치하지 아니하여 동 계좌이체 내역을 쟁점토지의 거래대금으로 보기 어려운 측면이 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 A에 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다. 청구인은 쟁점토지를 A에 매각할 필요성(지구 단위)이 있어 매매계약 체결을 추진하였고, 이후 청구인과 A는 2021.10.8. 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원으로 각 정한 후 계약금 OOO원은 계약 시에 지급하고 잔금 OOO원은 2022.5.30. 지급하기로 하는 내용으로 매매계약을 체결하였다. 다만, 당시 쟁점토지 위에는 2021.4.29. 근저당권 설정계약을 등기원인으로 하여 2021.4.29. 접수 제22111호로 채권최고액 OOO원으로 하는 근저당권이 설정되어 있었는데[근저당권자는 B(이하 “B”이라 한다)이고, 채무자는 청구인이다], 실제 채무액은 금 OOO원이었고, 매매계약을 하면서 OOO원에 대한 채무는 청구인이 변제하여 위 근저당권을 말소해 주기로 하였다. 결국 A는 청구인에게 금 OOO원의 매매대금채무가 있고, 청구인은 A를 위하여 OOO원을 변제하여 근저당권을 말소해야 되는 상황에서 서로 간의 대금 지급을 간편하게 처리하기 위해 A가 OOO원을 근저당권자인 B에 변제하고 청구인이 나머지 차액 OOO원을 A에 지급하는 방법으로 대금 지급 문제를 해결하기로 하였다. 그 결과 A는 청구인에게 대금을 지급할 필요가 없고, 오히려 청구인이 A에 OOO원을 지급해야 하는 상황이었는바, 청구인은 2022.4.14. OOO원(업무처리비용 OOO원 포함)을 지급하였고, C에 매매대금을 OOO원으로 하는 소유권이전등기를 해 달라고 요청하였으며, 이후 잔금 OOO원을 2022.6.14. A에 지급하고 쟁점토지의 매매는 모두 완료되었다. 매매계약서를 작성한 한글 파일 화면에 의하면, 2022.5.26.자 한글 파일에 여전히 매매계약 대금이 OOO원으로 기재되어 있는 사실을 알 수 있는바, 이는 쟁점토지의 매매가 실제로는 OOO원으로 계약이 이루어졌었다는 사실을 알게 해준다.
(2) 청구인은 양도소득세가 없을 것 같다는 세무사의 안내를 믿고 양도소득세를 신고하지 않았다. 청구인은 평소 A의 기장대행 업무를 해주고 있던 세무사에게 청구인이 쟁점토지를 2021.4.22. D로부터 대물변제 형식으로 소유권을 이전받아 2021.4.27. 소유권이전등기를 하였는데, 대물변제 금액은 이후 청구인과 A 사이 체결된 매매대금과 차이가 거의 없다고 말하면서 OOO원으로 쟁점토지를 매매할 경우 양도소득세가 어떻게 될 것 같느냐고 문의하였고, 이에 기장대행 세무사는 청구인에게 양도소득세가 없을 것 같다고 알려 주었으므로 청구인은 세무사의 안내를 믿고 양도소득세를 신고하지 않았던 것이다. 만일 청구인과 A 사이의 쟁점토지의 매매대금이 OOO원이었다면 A 기장대행 세무사는 청구인에게 양도소득 신고를 하라고 당연히 안내해 주었을 것이나, 실제 매매대금이 OOO원에 불과하였으므로 세무사는 청구인에게 양도소득을 신고하라는 안내를 해주지 않았고 그에 따라 청구인도 구태여 양도소득 신고를 하지 않았던 것으로, 매매대금이 OOO원을 A가 청구인에게 지급하여야 하는데, A는 현재까지 청구인에게 OOO원을 지급한 사실이 없고, 오히려 청구인이 A에게 2차례로 나누어 OOO원을 지급한 사실만 있을 뿐이므로, 이러한 사실로 미루어 볼 때 청구인과 A 사이의 쟁점토지에 대한 매매대금은 OOO원이었다는 사실을 알 수 있다. 이와 같은 착오가 발생한 이유는 청구인이 사위이자 A의 이사 E를 시켜 쟁점토지의 매매 업무를 처리하도록 하였는데, E의 착오로 매매대금이 잘못 기재되어 발생한 것이다. 또한 현실적인 면에 있어서도 청구인이 대표로 있는 A에 대하여 실제 매매대금 OOO원 보다 더 많은 OOO원으로 매매계약을 신고하면 취·등록세 및 양도소득세 등의 세금을 많이 납부할 수밖에 없는 구조인데, 청구인이 구태여 실제 거래 대금보다 매매대금을 높여 부동산거래를 신고할 실익이 전혀 없다.
(3) 청구인은 A에 매매대금 착오로 인한 정정요청서를 발송하였다. 쟁점토지 매매계약 당시 A에서 쟁점토지에 접해있는 경기도 안성시 OOO(이하 “유사토지”라 한다)를 2022.5.25. 매도인 F과 매매대금 OOO원으로 계약을 체결한 사실이 있고, C에 거의 동일한 날짜에 소유권이전등기를 의뢰하여 2건의 소유권이전등기 절차를 이용하였는데, F은 제3자이기에 대금을 지급하고 소유권이전등기를 하였던 것이고, 청구인이 A로 쟁점토지를 이전할 당시에는 매매대금을 지급하지 않고 A에 청구인의 담보대출을 대위변제하는 방식으로 처리를 하였기에 소유권이전등기 절차를 꼼꼼히 챙기지 못하였는바, 이에 청구인은 A에 2024.9.27. 내용증명을 통하여 매매대금 착오로 인한 정정요청서를 발송하였다.
(4) 처분청 의견에 대한 반박내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 매매계약서상 청구인의 주소가 상이한 부분과 관련하여, E는 쟁점토지 매매계약 당시 대물변제받은 OOO원보다 OOO원이 많은 OOO원으로 진행하겠다고 청구인에게 구두상으로 얘기하여 청구인은 알겠다고 하였고, E는 2021.10.8. 매매계약서를 작성한 후 청구인과 A 도장을 각 날인한 것으로 알고 있는데, E는 매매계약서를 작성하면서 전 소유자 D의 주소를 착오로 청구인의 주소로 기재하는 오류를 범하였다. (나) 쟁점토지 매매계약서상 대금 등과 관련하여, E가 작성한 2021.10.8. 매매계약서상 매매대금 OOO원, 계약금 OOO원, 잔금 OOO원이라고 기재하였는데, 계약금 등 지급문제를 매매계약서에 정확히 기재하는 것이 맞고, 매매대금 OOO원에 대하여 지급을 해야 하나, A가 청구인의 B에 대한 대출(채권최고액 OOO원으로, 실 대출금은 OOO원)을 승계할 경우 청구인이 오히려 A에 OOO원을 추가로 지급하여야 하는 상황에서 청구인의 대리인 E는 공인중개사를 통하여 매매계약서를 작성한 것도 아니고, 청구인이 A의 대표이사이다 보니, 추후 소유권이전등기를 하는데 문제가 되지 않는 범위 내에서 계약서를 작성하게 되었던 것이고, A에게 OOO원을 지급하지 않을 시 세무 처리에 문제가 될 수도 있다고 판단하여 소유권이전등기 전인 2022.4.14. OOO원과 2022.6.14. OOO원을 A 계좌로 각 지급하여 주었던 것이다. (다) 쟁점토지의 거래가액과 실제 거래가액과 관련하여, 청구인은 E로부터 쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 고지받고 이에 대한 대금을 모두 A에 지급하였고, E는 약 8개월 후에 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 하기 위해 청구인 및 A로부터 소유권이전등기 자료를 인도받아 C에 전달하고 매매계약서에 청구인 및 A의 인감도장을 날인하여 주었고, 쟁점토지 양도소득세가 부과되면서 매매대금에 착오가 있다는 사실을 알게 되었던 것이며, C에서 작성한 매매계약서를 토대로 관공서에 서류를 제출하였기에 매매대금 OOO원이 되었던 것인바, 매매대금 OOO원의 계약금을 계약일인 2022.5.25. 지급한 사실이 없고, 2022.6.15. 잔금을 지급한 사실도 없을 뿐만 아니라, 2022.5.25. 매매계약서에도 청구인이 담보대출 받은 금액에 대해서는 어떻게 처리한다는 특약사항도 기재되지 아니하여 2022.5.25. 매매계약서도 사실과 다름을 알 수가 있다. (라) 인근 부동산의 매매대금과 관련하여, 쟁점토지 근처의 부동산이 같은 날 OOO원에 계약되었다는 이유로 쟁점토지도 매매대금 OOO원이라는 처분청의 의견은 상식적으로 이해가 되지 않는데, 이는 단순히 참고할 사항인 것이고, 동일한 아파트라고 하여도 매매대금은 차이가 있을 수 있는 것인 반면, 토지의 경우에는 매수인, 매도인에 따라 매매대금의 차이가 현저히 많이 나올 수밖에 없는 것일 뿐만 아니라, 쟁점토지는 청구인이 대표자로 있는 A에 매도하는 것이어서 굳이 많은 금액으로 매매계약을 할 필요성이 전혀 없는 것으로, 일반적인 매매계약과 비교할 수는 없는 것이다. (마) 쟁점토지를 A가 농업회사법인인 유한회사 G(이하 “G”라 한다)로 매매한 경위 및 매매대금과 관련하여, 쟁점토지의 매매과정은 청구인 → A → G의 순서로 매매가 되었는데, 청구인이 당시 자금 등 문제로 인하여 쟁점토지 및 다수의 부동산을 H 주식회사(이하 “H”라 한다)에 담보로 제공하고 대여를 받았으나, A 및 G에서 자금회전이 되지 않다보니 근저당권자인 H로부터 대여금 채권에 대한 채무독촉에 시달리고 있던 중, 2022.5.25. A는 청구인으로부터 소유권이전등기를 완료하였고, 이후 금융기관으로부터 담보대출을 받기 위해서 노력하고 있던 중, A로 대출이 어렵다고 하여 E가 G로 다시 대출이 가능한지에 대해 확인하였더니 쟁점토지에 대한 매매대금을 높여야 된다고 하여 A는 2022.11.18. G와 매매대금 OOO원으로 정하고 소유권이전등기를 완료한 후(G의 대표자는 청구인에서 2022.7.25. E의 친형인 H으로 변경이 되었다), OOO농협에 쟁점토지 및 다른 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았는바, 이는 금융기관으로부터 더 많은 대출을 받기 위한 것에 불과하고, 취․등록세를 더 많이 납부하면서까지 소유권이전을 한다는 것이 금융기관으로부터 담보대출을 받기 위한 합리적인 이유가 될 수 있다. 나. 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 매매계약서를 살펴보면, 아래 <표1>과 같이 부동산실거래가신고 시 제출된 매매계약서(이하 “쟁점계약서①”이라 한다)와 청구인이 과세예고통지서를 수령한 후 세무서를 방문하여 제출한 매매계약서(이하 “쟁점계약서②”라 한다)가 상이한데, 계약서의 양식, 매매대금, 계약일, 매도인의 전화번호와 주소가 달라 계약서의 진위 여부가 확인되지 아니한다. <표1> 쟁점토지 관련 매매계약서 비교 OOO
(2) 쟁점토지 관련 계좌이체 내역을 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 매매계약 당시 근저당권 채무 OOO원을 A가 대신 변제하는 조건으로 매매대금과의 차액 OOO원을 A에게 지급하였다고 주장하나, 매매계약서에는 해당 내용이 기재되어 있지 아니하고, 청구인이 제출한 계좌이체 내역(2022.4.14. OOO원, 2022.6.14. OOO원)과 계약서상의 계약일, 잔금일, 금액이 일치하지 아니하여, 동 계좌이체 내역을 쟁점토지의 거래대금이라 보기 어렵다.
(3) 청구인은 과세예고통지서를 받고 쟁점토지의 소유권이전등기가 잘못된 사실을 알게 되었다고 하나, A는 실거래가액을 OOO원으로 신고하고 취득세까지 납부하였으므로 A의 대표인 청구인이 이를 몰랐다는 것은 납득하기 어렵다. (4) 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) 제5항에서는 토지의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(신고의무자)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다고 규정하고 있다.
(5) 결론적으로, 쟁점토지의 등기부등본상 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 부동산거래신고필증상 실제 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 쟁점토지 매수인인 A의 취득세 부과내역에서도 과세표준이 OOO원으로 확인되는 점, 청구인이 실제거래가액이라고 주장하며 제출한 OOO원이 기재된 매매계약서는 부동산실거래가신고 시 제출된 매매계약서와 계약서 양식, 매매대금, 계약일, 매도인인 청구인의 전화번호와 주소가 다르게 기재되어 있어 계약서의 진위 여부가 확인되지 아니하는 점, 청구인이 제출한 계좌이체 내역과 실제 매매계약서라고 주장하는 계약서상의 계약일, 잔금일, 금액이 일치하지 아니하여 동 계좌이체 내역을 쟁점토지의 거래대금으로 보기 어려운 점, A가 쟁점토지와 지목 및 ㎡당 공시지가가 동일한 인근의 유사 토지를 같은 날 OOO원에 제3자로부터 매수하는 계약을 한 것으로 보아 쟁점토지의 거래가액을 OOO원이 아닌 OOO원으로 보는 것이 합리적인 점, 청구인이 쟁점토지를 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당권설정 등기를 한 사실 및 A가 쟁점토지 매수 후 6개월이 지나 OOO원에 양도한 점 등에 비추어 볼 때, 제시된 증빙만으로는 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라는 청구 주장을 받아들이기 어렵다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 청구인은 2022.6.23. OOO원에 매매로 쟁점토지를 A에 소유권을 이전한 것으로 쟁점토지의 등기부등본상 나타나고(2021.4.29. 채권최고액 OOO원, 채무자 청구인, 근저당권자 B으로 근저당이 설정), A는 청구인으로부터 양수한 쟁점토지를 2022.12.9. 청구인이 대표이사로 재직하였던 G에 OOO원에 양도한 사실이 국세청 전산상 나타난다.
(2) 쟁점계약서①(<별지1> 참조)을 보면, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원(2022.5.25.), 잔금은 OOO원(2022.6.15.)인 것으로 나타나고, 쟁점계약서②(<별지2> 참조)를 보면, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원(2021.10.8.), 잔금은 OOO원(2022.5.30.)인 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 매매대금이 OOO원이라고 주장하는바, 이와 관련한 증빙으로 청구인은 2022.5.26.자 한글 파일에 매매계약 대금이 OOO원으로 기재된 것으로 나타나는 컴퓨터 화면 사진(<별지3> 참조)을 제출하였고, 청구인이 쟁점토지를 담보로 받은 대출금 OOO원을 A가 채무인수하는 한편, 청구인이 A에게 OOO원을 지급하였다며 입출금거래내역(<별지4> 참조)을 제출하였으며, A에 2024.9.27. 매매대금 착오로 인한 정정요청을 하였다며 내용증명(<별지5> 참조)을 제출하였다.
(4) 청구인의 총사업내역은 아래 <표2>와 같고, A의 사업자등록내역은 아래 <표3>과 같다. <표2> 청구인의 총사업내역 OOO
1. 청구인은 2021.10.27.부터 현재까지 대표이사 재직 중임
2. 청구인은 2021.10.27.부터 2022.8.21.까지 대표이사로 재직함 <표3> A의 사업자등록내역 OOO * 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시, 청구인의 사위인 E는 A의 주식 100%를 소유함
(5) 처분청이 쟁점토지와 유사토지를 비교한 내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 처분청이 쟁점토지와 유사토지를 비교한 내용 (단위: 원, ㎡, %) OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점토지의 등기부등본상 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 부동산거래신고필증상 실제 거래가액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 쟁점토지 매수인인 A의 취득세 부과내역에서도 과세표준이 OOO원으로 확인되는 반면, 청구인이 쟁점토지의 실제거래가액이 OOO원이라고 주장하며 제출한 매매계약서는 부동산실거래가신고 시 제출된 매매계약서와 양식, 매매대금, 계약일, 청구인의 전화번호와 주소가 다르게 기재되어 있어 계약서의 진위 여부가 확인되지 아니하고, 청구인이 제출한 계좌이체 내역과 실제 매매계약서라고 주장하는 계약서상의 대금 지급일이 일치하지 아니하여 동 계좌이체 내역을 쟁점토지의 거래대금으로 보기 어려운 측면이 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 쟁점계약서① OOO <별지2> 쟁점계약서② OOO <별지3> 컴퓨터 화면 사진 OOO <별지4> 입출금거래내역 OOO <별지5> 내용증명 OOO
결정 내용은 붙임과 같습니다.