쟁점비용을 쟁점토지의 필요경비로 볼 수 있는지 여부

[주문] 심판청구를 기각한다. [이유]

가. 청구인은 2004.8.17. 경기도 파주시 OOO 전 455 ㎡ 및 같은 리 산 5-15 임야 5,528 ㎡ (위 토지들을 합하여 이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다) 를 OOO 원에 취득하고 2022.8.30. A 에게 OOO 원에 이를 양도한 후, 2022.10.27. 주식회사 B(이하 “B” 이라 한다) 에 지급한 합계 OOO 원을 필요경비로 공제하여 2022 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 신고⋅납부하였다. 나. 국세청 AAA관실은 처분청에 대한 재산분야 특정AAA를 실시하여, 청구인이 B 에 지급한 OOO 원이 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부 등에 대한 추가 검토를 처분청에 지시하였고, 이에 따라 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 위 OOO 원 중 측량 및 인허가 설계비용 합계 OOO 원만을 필요경비로 인정하고, 나머지 OOO 원 (이하 “ 쟁점비용 ” 이라 한다) 을 쟁점토지의 필요경비에 해당하지 않는다고 보아, 2025.1.13. 청구인에게 2022 년 귀속 양도소득세 OOO 원을 경정⋅고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.1. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 (1) 쟁점비용은 청구인이 쟁점토지의 가치 상승을 위한 인허가 등의 용역을 제공한 대가로 B 에게 지출한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 쟁점토지 매매계약이 성사된 과정을 보면, 2022.4.1. 당초 토지를 C 에게 OOO 원에 매매하고자 하였으나 계약이 합의해제되었고, 이후 B 의 용역을 통하여 공장 인허가 등을 받으면서 2022.7.8.OOO 원에 A 에게 양도하게 되었는바, 토지의 가치상승에 기여한 용역에 대해 쟁점비용을 지출하는 것은 과도한 것이 아니다. (나) 과세전적부심사에서 OOO 원 중 OOO 원이 필요경비에 해당한다고 인정하였는데, 이는 B 이 쟁점토지의 가치 상승을 위한 용역을 제공하는 과정에서 주식회사 D(이하 “D” 라 한다) 에 지출한 OOO 원이 세금계산서 등으로 확인되어 인정된 것으로, 이는 청구인의 의뢰로 B 이 수행한 용역에 비출된 비용이 필요경비에 해당한다는 사실을 확인한 것이다. (다) B 이 청구인이 의뢰한 용역을 수행하는 과정에서 D 에 지출한 OOO 원은 B 과 D 간의 거래 금액으로 B 이 수행한 용역의 일부일 뿐, 청구인과 B 과의 용역대가와 반드시 일치하는 것은 아니다. 청구인이 B 에게 쟁점비용을 지급한 사실이 세금계산서와 금융증빙 등을 통하여 확인됨에도 불구하고, 처분청은 이 건 용역과 관련하여 B 이 지출한 것으로 확인되는 금액이 OOO 원이라는 이유로 자의적으로 이 건 용역의 대가를 OOO 원으로 산정하였다.

(2) B 이 사업계획의 수립, 개발행위허가 및 토지설계를 위한 설계 등을 직접 또는 위탁하여 진행한 사실과 개발행위허가를 신청한 사실 등이 확인되고, 토지의 개발을 위한 형질변경 등은 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에 따른 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 필요경비에 해당하는 것이다 (조심 OOO, 2020.1.23.). 나. 처분청 의견

(1) B 은 대표자가 청구인과 특수관계 (자매) 로 B 이 수행한 용역의 구체적인 내용 등이 확인되지 아니하므로 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 없다. (가) 청구인은 쟁점비용이 양도자산의 용도변경‧개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이므로 양도소득의 필요경비에 해당한다고 주장하나, 부동산 컨설팅 용역 계약서상 컨설팅 범위가 물건의 적정용도 및 활용 규모, 각종 허가 등 제반행정업무 등으로 구체적인 업무가 불명확하고, 그에 따른 대가는 B 의 요구 시 상호협의를 거쳐 지급하기로 되어 있으며, 청구인에게 B 으로부터 제공받은 컨설팅 용역에 대한 구체적인 자료를 요청하였으나 청구인은 이미 제출한 허가서, 세금계산서 외 컨설팅 내용을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 아니하였다. (나) 청구인은 쟁점토지의 당초 양도가액이 OOO 원에서 OOO 원으로 변경된 점 등을 근거로 쟁점비용이 자본적 지출에 해당한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후인 2006.12.13. B 은 쟁점토지 중 경기도 파주시 OOO 에 대한 산지전용허가를 얻었으나, 그 이후 실지 준공은 이루어지지 않았고, 양도일까지 위 OOO 토지에 대한 산지전용허가에 의한 준공이나 쟁점토지 지상에 기타 건축물의 준공이 이루어진 사실이 확인되지 아니하며, 쟁점토지의 토지⋅임야대장에 의하면 쟁점토지 취득 후 양도일까지 지목변경 등의 특별한 변동사항이 없는 것으로 확인된다. (다) 청구인과 B 대표자 E 는 자매관계이고. B 은 쟁점비용 등에 대하여 청구인을 공급받는 자로 하여 공급대가 합계 OOO 원의 세금계산서를 발행하고 2022 년 제 2 기 부가가치세 확정신고 시 이를 매출로 신고하였으나, 현재까지 납부하지 아니하고 있다. (2) 청구인이 B 으로부터 제공받은 컨설팅 용역이 무엇인지 구체적으로 청구인이 이를 입증하지 못하고 있고, 제공받은 컨설팅 용역으로 인하여 쟁점토지의 가치 또는 이용편의가 증대되었다는 사실을 확인할 수 없는 반면, 청구인과 B 대표자 E 가 자매라는 사실 등을 종합하면, 필요경비로 이미 인정된 OOO 원 외 나머지 비용은 양도소득의 필요경비에 해당하는 것으로 인정하기 어렵다.

가.

쟁점비용을 쟁점토지의 필요경비로 볼 수 있는지 여부 나.

(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “ 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ” 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의 2 제2항에 따른 증명서류를 수취․보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(생략)

67 조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (재해․노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에서 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 < 표 1> 과 같고, 청구인이 신고한 필요경비 상세 내역은 아래 < 표 2> 와 같다. < 표 1> 이 건 양도소득세 신고 및 경정내역

○○○ <표2> 쟁점비용 등 필요경비 세부내역

○○○ (나) 청구인은 2021.7.20. C 과 쟁점토지를 OOO 원에 양수도하는 매매계약을 체결하였다고, 위 매매계약의 특약사항을 보면, 제2항에는 ‘ 매도인이 인허가 (2 종 근린생활시설 재조업) 를 득하여 주는 조건으로 계약하며 인허가가 안될시 계약은 무효로 한다 ’ 고 되어있고, 제3항에는 ‘ 인허가 기간은 최장 6 개월로 하고 이 기간 내에 인허가를 득한 후 15 일 이내에 잔금처리 조건임 ’ 으로 되어있다. (다) 2022.4.1. 자 파주시장의 공장신설승인서에 의하면 C 의 신청으로 쟁점토지에 공장신설이 승인 (승인기간: 2022.4.1. ∼ 2026.3.31.) 되었고, 이후 청구인과 C 과의 매매계약이 2022.5.24. 계약해제되었는바, 청구인이 제출한 ‘ 매매계약 해제에 관한 합의서 ’ 에 의하면, ‘ 매수인 (C) 은 매도인 (청구인) 이 지정하는 자에게 쟁점토지에 관하여 받은 공장 인허가에 관한 일체의 권리를 양도하고, 이와 동시에 매도인 (청구인) 은 위 인허가에 소요된 비용 등으로 매수인 (C) 에게 OOO 원과 매도인 (청구인) 이 수령한 계약금 OOO 원을 지급한다 ’ 고 나타난다. < 청구인과 C 의 쟁점토지 매매계약서 등 >

○○○ (라) 이후 청구인은 2022.7.8. A과 쟁점토지를 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 기존의 인허가 및 농지전용, 산림전용에 지출된 비용은 매도인이 부담한다고 되어있다. (마) 청구인이 B 으로부터 수취한 세금계산서및 대금지급 내역 등은 아래 < 표 3> ⋅ < 표 4> 와 같다.

○○○ < 표 4> 청구인의 계좌이체내역

○○○ (바) 청구인은 과세전적부심사 과정에서 B 이 C 명의로 쟁점토지에 공장신설 승인을 받아내는 과정에서 B 이 D 사무소에 측량 및 인허가 설계를 의뢰한 것이라며 공장신설승인서 및 건축허가서와 세금계산서를 제출하였고, C 과 매매계약이 해제된 이후, A 과 쟁점토지 매매계약을 체결하면서 B 이 D 사무소에 공장 인허가 설계를 의뢰한 것이라며 그 증빙으로 전자세금계산서를 제출하였는바, 처분청은 이와 관련한 아래 < 표 5> 의 세금계산서 관련 비용을 필요경비로 인정하였다. < 표 5> 처분청이 필요경비로 인정한 세금계산서 내역

○○○ (사) B 은 2006.10.25. 파주시에 OOO 의 용도를 ‘ 분뇨 및 쓰레기 처리시설 ’ 로 하는 산지전용허가를 신청하였으나, 이후 해당 허가는 취소된 것으로 나타나고, 2022.8.16. A 이 공장용도로 변경하여 산지전용 허가를 받은 것으로 나타난다. < 쟁점토지 산지전용허가서 >

○○○ (아) 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 부동산 컨설팅 용역 계약서 (작성일자: 2021.7.1.) 에 의하면, 계약기간은 계약일로부터 물건의 잔금수령일로부터 2 개월 후 말일까지로 되어 있고 (용역의 대가는 기재되어 있지 않음), 용역의 범위는 ① 물건의 적정용도 및 활용규모,

② 각종 허가 등 제반 행정업무,

③ 위 2 항과 관련한 수지 및 자금회전의 예상,

④ 매매가액 설정에 관한 조언으로 나타난다. < 이 건 부동산 컨설팅 용역 계약서 >

○○○ (자) 처분청은 청구인의 2006 년부터 B 에 쟁점토지에 대한 허가 등을 의뢰하였다는 주장에 대하여, 쟁점토지의 토지‧임야대장에 의하면 쟁점토지 취득 후 양도일까지 지목변경 등의 특별한 변동사항은 없는 것으로 나타나고, 이 건 용역계약서에 따라 B 이 제공한 용역과 관련한 자료를 청구인에게 요청하였으나, 이와 관련하여 청구인은 아무런 자료도 제출하지 아니하였다는 의견이다. (차) 처분청이 제시한 청구인의 사업자 내역과 소득내역은 아래 < 표 6> 과 같고, 청구인의 소득내역은 아래 < 표 7> 과 같다. < 표 6> 청구인의 사업자 내역

○○○ < 표 7> 청구인의 소득내역

○○○ (카) B 대표자인 E 는 청구인의 동생으로 나타나고, B 의 사업자 현황은 아래 < 표 8> 과 같으며, B 은 아래 < 표 9> 의 부가가치세 신고내역과 같이 2017 년 제 2 기 이후로 매출이 없었으나, 2022 년 제 1 기부터 2024 년 제 1 기까지 본인이 대표자로 있는 주식회사 F 와 주식회사 G 에 사무실을 전대하여 임대료 매출이 발생하였고, 2022.10.27. 쟁점비용 등에 대한 공급가액 OOO 원의 세금계산서를 발행하였으나 부가가치세는 신고 후 납부하지 않는 등 현재 OOO 원을 체납 중인 것으로 나타난다. < 표 8> B 사업자내역

○○○ < 표 9> B 의 부가가치세 신고내역

○○○ (2) 이상의 법령 살피건대, 청구인은 쟁점비용이 쟁점토지의 가치상승을 위한 인허가 등의 용역을 제공한 대가로 B 에게 지출한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 취득가액 등 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역의 것으로 이에 대한 입증책임은 이를 주장하는 납세자에게 있는 것인바 (대법원 2017.8.18. 선고 2017 두 45728 판결 등, 같은 뜻임), 이 건 부동산 컨설팅 용역은 청구인이 동생이 운영하는 B 과 체결한 것으로, 용역계약서에는 대금지급과 관련하여 “ 을 (B) 의 요구가 있을 시 상호협의를 거쳐 갑 (청구인) 이 을의 법인계좌로 지급한다 ” 라고 되어 있을 뿐, 구체적인 용역의 대가는 기재되어 있지 않는 등 통상적인 용역의 계약과는 달라 이례적인 점, B 이 2006.12.13. 쟁점토지 중 OOO 에 대하여 ‘ 분뇨 및 쓰레기 처리시설 ’ 로 하는 산지전용허가를 얻은 것으로 확인되나, 이후 실제 준공은 이루어지지 않아 해당 허가는 취소된 것으로 나타나고, 이 외에 B 이 제공한 용역의 구체적인 자료 등이 제출되지 아니하여 B 의 용역 제공으로 인하여 양도자산의 가치 또는 이용 편의가 증대되었다는 사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구인이 제출한 세금계산서와 대금지급내역 등의 자료만으로는 쟁점비용이 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.