쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

[사건번호] 조심2025인0753, 0754, 0755, 0756, 0757, 0758, 0759, 0760(병합) (2025.04.30) [세 목] 상속 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부 [결정요지] 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 쟁점매매사례가액을 쟁점상속토지의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음 [관련법령] 상증세법 제60조, 상증세법 시행령 제49조 [참조결정] 조심2024서2242 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 a(이하 “이 사건 피상속인”이라 한다)의 상속인들로, 이 사건 피상속인이 2023.2.10. 사망함에 따라 인천광역시 남동구 OOO 전 1,907㎡(이하 “A토지”라 한다) 및 같은 동 OOO 대 1,110㎡(이하 “B토지”라 한다)의 지분 1,069분의 880(A토지와 B토지의 지분 1,069분의 880을 합하여 이하 “쟁점상속토지”라 한다) 등을 상속받은 후, 2023.8.31. 쟁점상속토지의 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제1호에 따른 평가방법(이하 “보충적 평가방법”이라 한다)에 따라 개별공시지가(2022.1.1. 기준) 합계 OOO원을 쟁점상속토지의 상속재산가액으로 하여 상속세 OOO원을 신고하였다.
• 가. OO 지방국세청장은 2024.5.2.∼2024.7.30. 기간 동안 이 사건 피상속인에 대한 상속세 조사(이하 “이 사건 세무조사”라 한다)를 실시한 결과, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 및 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다)에 속하는 2024.2.26. 및 2024.2.27. 쟁점상속토지 중 A토지가 OOO원에, 같은 동 OOO 대 204㎡(이하 “C토지”라 하고, A토지와 합하여 이하 “쟁점거래토지”라 한다)가 OOO원에 각각 매매계약(2024.4.30.)된 사실을 확인하여 이를 매매사례가액으로 보아 인천지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점상속토지의 상속재산가액으로 하는 등의 조사결과를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2024.10.14. 등 청구인들에게 2023.2.10. 상속분 상속세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 나. 청구인들은 이에 불복하여 2025.1.6. 심판청구를 제기하였다.

1. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점상속토지는 상속개시일(2023.2.10.)부터 쟁점거래토지가 매매계약체결된 2024.2.26. 사이(이하 “쟁점기간”이라 한다)에 가격변동의 특별한 사정이 존재한다. (1) 쟁점기간 동안 쟁점상속토지의 시세는 상승하였고, 개별공시지가는 하락하였음에도, A토지는 개별공시지가의 약 2.5배인 ㎡당 OOO원, C토지는 약 2.3배인 ㎡당 OOO원에 각각 매매되었는데, 이는 맹지였던 A토지가 B토지에서 분할된 C토지와 함께 매각되었기 때문이다. <표1> 쟁점상속토지의 ㎡당 개별공시지가 변동 내역 <표2> 인천광역시 남동구 지가지수 및 평균지가변동률 (단위: %) (가) C토지는 너비 5㎡ 이하로 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 제51조 에 따라 개발행위 허가를 받을 필요 없이 2024.2.7. B토지에서 분할되었고, 이로써 A토지는 진출입로가 확보되었다. (나) 쟁점거래토지를 매수한 주식회사 b(이하 “매수법인”이라 한다)는 A토지가 차량 출입이 가능한 상태임을 확인하고 2024.2.26. 및 2024.2.27. 쟁점거래토지에 관한 매매계약을 체결하고, 2024.5.1. 소유권이전등기를 경료하였다. (2) 2024.1.1. 기준 개별공시지가는 2023년 말을 기준으로 산정되므로, 위와 같은 사정이 반영되지 못하였고, 최근 서울고등법원은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 소정의 “가격 변동의 특별한 사정”에 관하여 객관적인 교환가치의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다고 넓게 해석하고 있으며(서울고등법원 2024.10.11. 선고 2023누68151 판결 참조), 조세심판원에서도 도로의 개설 등은 가격변동에 직접적인 영향을 미치는 요인이라고 보고 있다(조심 2024서2242, 2024.8.13. 참조). (3) 대법원 1998.7.10. 선고 97누10765 판결에서는 매수인의 사업 시행의 필요라는 주관적 사정에 따라 감정 가격보다 1.5배 높은 가격에 부동산을 매수하게 된 사안에서, 해당 매매가액이 거래 부동산의 객관적 교환가격을 반영하는 적정가액이라고 단정할 수 없다고 판단하기도 하였는바, 이 건은 상속개시일 이후 맹지가 아니게 되는 등 사정이 달라져 쟁점거래토지를 이용하고자 하는 매수법인과 매매계약이 성사된 것이므로, 쟁점기간 동안에는 ‘시간의 경과’뿐만 아니라 ‘주위환경의 변화’(도로와의 실질적인 연접 및 사용)와 같은 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 봄이 타당하다. (4) B토지의 담보평가액이 ㎡당 OOO원이었음에도 그로부터 분할된 C토지의 매매가액이 ㎡당 OOO원으로 많은 차이가 있는 점도 위와 같은 사정을 뒷받침하고 있다 할 것이다. (5) 한편, 처분청은 “가격변동의 특별한 사정이 없다”는 점에 대하여 증명 책임을 부담하는데, 위와 같은 분필 및 쟁점거래토지의 동시 매수 사정, 그로 인한 A토지의 도로와의 연접 및 사용 등의 사정에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점이 입증되었다고 볼 수는 없다.
• 나. 처분청 의견 (1) 보충적 평가방법은 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려운 때에 한하여 택할 수 있는 것인데, 쟁점매매사례가액은 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는바, 시가를 확인할 수 없는 경우에 해당하지 아니한다. 즉, 확장평가기간 내 당해 재산의 매매가액이 존재하여 인천지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점상속토지의 상속재산가액으로 하여 과세한 이 사건 처분은 정당하다. (2) 쟁점상속토지의 개별공시지가 하락율은 3% 정도에 불과하다. (3) 청구인들은 A토지의 매매를 성사시킬 목적으로 B토지 중 일부를 분할(C토지)하여 함께 양도한 것일 뿐, 도로의 신설 등 주변환경의 변화가 이루어진 것은 아니다.

가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 매매사례가액을 쟁점상속토지의 상속재산가액으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

(4) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

• 나. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 부동산등기부등본에 따르면, 2023.2.10. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.6.19. A토지는 청구인들에게, B토지는 청구인 c․d에게 지분 1,069분의 440씩 소유권이전등기가 경료되었다. (나) 청구인들은 2023.8.31. 보충적 평가방법에 따라 각 개별공시지가를 쟁점상속토지의 상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였다. (다) 청구인 c․d는 2023.9.4. 인천광역시 남동구청장에게 B토지를 종전면적 1,110㎡에서 분할면적 906㎡/204㎡로 변경하는 개발행위 허가신청을 하였고, 인천광역시 남동구청장은 2024.1.24. 청구인 c․d에게 개발행위 허가신청 내용대로 개발행위(토지분할)허가가 처리되었음을 통지하였다. (라) 부동산등기부등본에 따르면, 2024.2.7. B토지는 그 면적이 1,110㎡에서 906㎡로 변경되었고, 나머지 204㎡는 C토지로 이기되었다. (마) 청구인들은 매수법인에 2024.2.26. A토지를 OOO원(㎡당 OOO원)에, 청구인 c․d는 2024.2.27. C토지를 OOO원(㎡당 OOO원)에 각각 양도하는 부동산매매계약을 체결하였는바, 부동산매매계약서 특약사항 중에는 매수법인의 자원순환시설 불허 시 계약이 취소되는 약정이 있는 것으로 나타난다. (바) 쟁점거래토지는 2024.5.1. 매수법인에 소유권이전등기가 경료되었다. (사) 청구인 c․d의 가계대출을 위해 국민은행 OOO가 2024.9.3. 작성한 OOO토지에 대한 담보물평가서에 따르면, OOO토지는 OOO원(㎡당 OOO원)으로 평가되었다. (아) 쟁점상속토지의 지적도 변경 내역은 아래 <그림1>과 같다. <그림1> B토지 분할 전후 지적도 (자) 청구인은 C토지를 촬영한 사진을 제출하였는바, 그 내용은 아래 <그림2>와 같다. <그림2> C토지 사진 (차) 청구인은 쟁점거래토지의 매매를 중개한 e의 확인서를 제출하였는바, 동 확인서에는 이 사건 피상속인이 매도를 원했었으나 성사되지 아니하였고, 이 사건 피상속인 사망 후 청구인들이 B토지를 분할하여 A토지와 함께 매도하겠다고 제안하여 자원처리시설 부지를 찾고 있던 매수법인과 쟁점거래토지의 매매중개를 하게 되었으며, 맹지 해제 조건부의 거래로 주변 시세보다 평당 OOO원 이상 높은 가격으로 거래되었다는 취지의 내용이 기재되어 있다. (1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점기간 동안 필지 분할 등 가격변동의 특별한 사정이 인정된다고 주장하나, 쟁점기간 동안 인천광역시 남동구의 지가지수는 1.12%(99.098→100.215), 개별공시지가는 A토지의 경우 2022.1.1. 기준에서 2023.1.1. 기준 가액이 5.5%, 2023.1.1. 기준에서 2024.1.1. 기준 가액이 3.42%, B토지의 경우 2022.1.1. 기준에서 2023.1.1. 기준 가액이 6.46%, 2023.1.1. 기준에서 2024.1.1. 기준 가액이 1.02% 각각 하락한 것에 불과하여 쟁점상속토지와 관련한 지가 변동 통계수치만으로는 쟁점기간 동안 쟁점상속토지에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어려운 점, 심리자료 등에 따르면, A토지는 도로와 연접하여 있지 않지만, 도로와 연접해 있는 청구인들 소유의 B토지와 연접해 있어 타인의 토지에 둘러싸인 맹지에 해당하지 아니하였고, C토지를 분할한 것은 도로의 개설이 아니라 A토지의 매각을 수월하게 하기 위하여 진입로에 필요한 최소 면적을 분할한 것에 불과하여 가격변동에 큰 영향을 미치는 특별한 사정으로 보기 어려운 점, A토지와 B토지의 각 개별공시지가의 비는 2022.1.1. 기준 1 대 1.38, 2023.1.1. 기준 1 대 1.36이고, 쟁점매매사례가액의 A토지와 C토지의 ㎡당 비는 1 대 1.27로 유사하여, B․C토지 대비 필지 분할로 인한 A토지의 가격변동이 확인되는 않는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 청구인 목록