쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1992년경 취득한 인천광역시 연수구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2020.12.21. 양도하고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 비과세로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트 양도 당시 청구인의 배우자 A이 인천광역시 연수구 OOO 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 소유한 사실을 확인하고 쟁점오피스텔은 청구인 세대의 보유 주택수에 포함된다고 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여, 2024.9.26. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인 세대의 쟁점아파트 및 쟁점오피스텔 취득 및 양도 경위는 다음과 같다. 청구인은 1992년경 쟁점아파트를 분양받아 가족의 보금자리를 마련하였고 28년간 거주하였다. 청구인이 집을 마련하기는 하였지만 경제적으로 여의치 않아 쟁점아파트를 담보로 대출을 실행하여 생활하였고, 그러다보니 항상 재력이 충분하지 못한 상태였다. 2017년경 청구인은 월세 수입으로 생활비를 조달하기 위해 계약금 OOO원을 마련하고 잔금은 대출로 조달하여 배우자 명의로 쟁점오피스텔을 계약하였다. 그런데 나이가 들어 수입도 일정치 않은 상황에서 쟁점오피스텔의 임대도 생각대로 진행되지 않아 두 개의 부동산을 보유할 필요가 없었고, 부동산을 담보로 실행한 대출이자를 감당하기도 벅차다는 생각에 쟁점아파트를 매도하기로 결정하였다. 청구인은 쟁점아파트 매도금액 OOO원을 받아 대출금 OOO원을 상환하고 남은 OOO원으로 채무를 청산하였고, 수중에 남은 돈은 고작 OOO원이었다. 청구인이 쟁점오피스텔을 분양받을 당시 구청에서 주택이 아닌 일반건축물로서 재산세 부과대상이라고 안내 받은 사실이 있고 쟁점아파트를 매도하고 양도소득세를 신고하기 위해 알아본 결과 28년 장기간 거주한 집이고 공부상 오피스텔을 보유하고 있었고 양도 당시 공실이었던 오피스텔을 사무실 용도로 사용하였기 때문에 비과세 대상이라고 알고 인터넷을 통해 양도소득세 비과세 신고를 하였다.

(2) 처분청은 쟁점오피스텔을 주택으로 간주하고 이 사건 처분을 하였으나 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔은 임차인이 없어 공실인 상태에서 청구인의 배우자가 보험설계업을 영위하면서 사무실로 사용하였기 때문에 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 가)소득세법제88조는 ‘주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’고 규정하고 있다. 과세관청 역시 주택의 개념에 대하여 ‘주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계 없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따르는 것이며, 양도 당시의 실제 용도를 확인하여 주거용 또는 사무용 여부를 검토하여 양도하는 주택의 비과세 여부를 판단한다’고 해석하고 있다. 따라서 주택에 해당하는지 여부는 실제 용도가 사실에 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다.

• 나) 쟁점오피스텔은 사실상 사무실로 사용되었다. 위에서 살펴본 바와 같이 소득세법에서 주택 여부는 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용되었는지에 따라 판단한다. 등기나 건축물대장 상 용도가 아니라 실질이 주거용으로 사용하고 있는지가 주택 여부 판단의 핵심이 되고, 만일 실제 사용 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따라 주택 여부를 판단한다. 따라서 쟁점오피스텔이 실제 업무시설로 사용되었다는 점, 공부상 용도 역시 업무시설이라는 점을 고려하여 주택 여부를 판단하여야 한다. 쟁점오피스텔의 건축물내역에 의하면, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택으로 구성되어 있으며 쟁점오피스텔의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이다. 청구인은 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하고 있지 않았다. 쟁점오피스텔은 2019년 이후 공실로 비어 있어 보험 컨설턴트인 청구인의 배우자가 고객 접대 등 사실상 사무실로 사용하였다. 쟁점오피스텔의 전기, 수도 요금 부과내역에 의하면 청구인의 배우자가 가끔 들러 사무실로 사용한 것 외에는 비어있었던 점도 확인된다. 또한 청구인은 주택이 아닌 일반건축물에 해당한다는 안내를 받고 일반건축물에 해당하는 재산세를 납부해 왔다. 소득세법상 주택인지 여부는 ‘양도 당시’를 기준으로 판단하여야 하고 과세요건에 대한 입증책임은 처분청에 있는바, 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되었다는 점은 처분청에서 입증하여야 한다. 양도 전후 시점 상당 기간 동안 사무실로 사용하였고 주택으로 사용하지 않았다는 점을 오인한 이 사건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 업무용 시설에 해당하고 일반건축물에 해당하는 재산세를 납부하였으므로 주택에 해당하지 않는다고 주장하나 취득세 및 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세로 국세인 양도소득세와 그 부과 주체 및 법 규정을 달리하므로 업무용 건축물로 지방세가 부과되었다 하더라도 그 건물을 업무용 시설로 볼 수 없다(서울고등법원 2019.9.25. 선고 2019누45120 판결 참조). 청구인은 쟁점오피스텔을 상당 기간동안 사무실로 사용하였다고 주장하나 청구인의 배우자와 임차인들 모두 쟁점오피스텔 주소에 사업자 등록한 이력은 확인되지 않는다. 청구인은 쟁점오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하지 않았고, 실제 사용자가 쟁점오피스텔로 전입신고를 하지 않았다고 주장하였다. 그러나 처분청이 확인한 결과 청구인의 배우자가 오피스텔을 취득한 직후 근로소득자이자 미성년 자녀가 있는 3인 가구가 전입신고 및 확정일자 등록을 하여 거주한 이력이 확인되고, 쟁점아파트 양도 직후인 2020.12.28.부터 근로소득자인 청구인이 전입신고하여 거주하고 있는 것으로 확인되었다. 청구인은 쟁점오피스텔이 공실인 기간 동안 청구인의 배우자가 가끔 들러 임시 사무실로 사용하였으므로 주거용 건물에 해당하지 않다고 주장하나, 이에 대하여 청구인은 개인이 작성한 사실 확인서를 제출하였을 뿐이고 사무실로 사용한 객관적인 입증 자료는 없다. 청구인의 주장을 살펴보더라도 계속적·반복적인 의사 없이 일회성으로 사용하였을 뿐이고 사업자 등록 내역 또한 전혀 없음이 확인되므로, 청구인은 오히려 주거용으로 사용할 의사로 쟁점오피스텔을 취득 및 보유하였다고 봄이 타당하다. 쟁점오피스텔은 상업 및 업무시설지구에서 떨어져있고, 공원 및 아파트, 주거용 오피스텔에 둘러싸여 있다. 인근 부동산중개소가 쟁점 오피스텔을 인터넷에 소개한 내용도 확인되는바, 해당 소개내용에 의하면 쟁점오피스텔을 공동주택으로 소개하고 있고, 내부구조도, 내부 사진 등을 볼 때 주거생활에 필요한 싱크대, 전기쿡탑, 개별 화장실, 샤워실 등이 설치되어 언제든지 용도 변경 없이 주거용으로 사용할 수 있음이 확인된다. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 ‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). 한편 양도소득세 비과세 대상으로서 1세대 1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).

• 가. 쟁점 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 쟁점오피스텔의 등기사항증명서에 의하면, 청구인의 배우자 A은 2017.9.18. 쟁점오피스텔을 취득하여 쟁점아파트 양도 당시(2020.12.21.)까지 보유하고 있던 것으로 나타난다. (나) 쟁점오피스텔의 건축물대장에 의하면, 쟁점오피스텔 건물의 층별 용도는 아래 <표1>과 같은바, 쟁점오피스텔(2층 201호)의 공부상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’인 것으로 나타난다. <표1> 쟁점오피스텔 건물의 층별 용도 층별 용도 지1층 제1종근생(소매점), 계단실, 기계실, 통신실, 복도 1층 제1종근생(소매점), 계단실-1,-2, ELEV-1, 2, 주차타워, 관리실 2층 업무시설(오피스텔) 3층 4층 5층 6층 7층 8층 9층 10층 11층 공동주택(연립주택) (다) 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 ‘지방세 세목별 과세증명서’를 제출한바, 주택이 아닌 건축물에 해당하는 재산세를 납부하였다고 주장한다. (라) 청구인은 쟁점오피스텔에 대해 아래 <표2> 및 <표3>과 같이, ‘가스요금 부과내역’, ‘관리비 내역’, ‘수도 사용량 검침표’을 제출하여, 쟁점오피스텔은 2020년 12월 이전까지 공실이었다고 주장한다. <표2> 쟁점오피스텔의 가스 요금 부과현황 OOO <표3> 쟁점오피스텔의 수도 사용량 (단위: ㎥) 월 사용량 비고 2020년 1월 0 공실 기간 2020년 2월 2 2020년 3월 3 2020년 4월 3 2020년 5월 3 2020년 6월 3 2020년 7월 3 2020년 8월 3 2020년 9월 2 2020년 10월 0 2020년 11월 4 2020년 12월 10 2021년 1월 8 2021년 2월 8 (마) 청구인은 B(2020.1.12.∼2020.7.16.), C(2020.3.4.∼2020.12.20.), D(2020.5.10.∼2020.11.15.), E(2020.10.∼2020.12.20.), F(2020.2.5.∼2020.12.20.), G(2020.8.27.∼2020.12.19.), H(2020.6.24.), I(2020.8.19.∼2020.12.20.) 등이 작성한 사실확인서를 제출한바, 보험설계사인 청구인의 배우자 A과 쟁점오피스텔에서 만나 보험계약과 관련된 상담 등을 진행하였다는 내용이 기재되어 있다. (바) 처분청 제출자료에 의하면 쟁점오피스텔에 대해 아래 <표4>와 같은 전입신고 내용이 확인되고, 쟁점오피스텔에 사업자 등록한 내역은 나타나지 않는다. <표4> 쟁점오피스텔의 전입신고 내용 기간 세대원 사업자등록 여부 비고 2017.10.19.∼2019.7.18. J 부 인적용역사업소득 2017.10.19.∼2019.7.18. K 부 근로소득 2017.10.19.∼2019.7.18. L 부 해당없음 2020.12.28.∼2021.8.17. A 부 인적용역사업소득 2020.12.28.∼현재 청구인 부 근로소득, 인적용역사업소득 (사) 처분청은 인터넷 웹사이트(블로그)에 2017년경 게시된 쟁점오피스텔 소개 게시물 및 내부구조 등을 증거자료로 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점오피스텔이 소득세법제89조 제1항 제3호에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 쟁점오피스텔은 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있어 주거용에 적합한 상태에 있는 것으로 확인되는 점, 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔은 공실이었다고 하나, 쟁점오피스텔의 전입신고 내용에 의하면 계속해서 주거용으로 사용되고 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록 이력이 확인되지 않고, 청구인이 제출한 자료만으로는 사업용으로 사용했다는 사실이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인 세대의 주택수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제152조의4(주택의 범위) 법 제88조 제7호 전단에서 “대통령령으로 정하는 구조”란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하 며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)