쟁점부동산의 등기부상 거래가액은 등기부 기재가액으로 기재되어 있고, 매매계약서상 매매대금과 관할구처장이 발급한 ‘부동산거래계약 신고필증’상 거래금액도 등기부 기재가액으로 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 실제 거래가액이 등기부 기재가액과 다르다는 청구주장을 객관적·구체적으로 입증되었다고 보기 어려움
쟁점부동산의 등기부상 거래가액은 등기부 기재가액으로 기재되어 있고, 매매계약서상 매매대금과 관할구처장이 발급한 ‘부동산거래계약 신고필증’상 거래금액도 등기부 기재가액으로 기재되어 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 실제 거래가액이 등기부 기재가액과 다르다는 청구주장을 객관적·구체적으로 입증되었다고 보기 어려움
(1) 청구인은 숙박업을 영위하고 있는 a에게 쟁점부동산을 양도하면서, 아래 <표1>과 같이 매수인이 쟁점부동산에 설정된 근저당 채무(OOO원)를 인수하고, 청구인에게 OOO원을 지급하는 것을 조건으로 양도하였으므로, 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원(= OOO원 + OOO원)이 되어야 한다. <표1> 쟁점부동산의 양도가액 구성내역 (단위: 백만원)
○○○ 등기부 기재가액을 실제 양도가액보다 높은 가액으로 작성한 것은 금융기관으로부터 더 큰 차입금을 차입하기 위한 숙박업계의 관행이다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 등기부 및 금융기관 거래내역 등의 자료를 통해 실제 양도가액(OOO원)을 소명한 반면, a와 b은 등기부 기재가액이 실제 취득가액이라는 점을 객관적으로 소명할 수 없다.
(3) 처분청은 청구인이 제출한 자료 이외에 실거래가액을 입증할 수 있는 추가 증빙이 있어야 한다는 의견이나, 청구인은 체납 상태이므로 처분청은 국세징수법 제36조 제1항 에 따라 매수인(체납자와 거래관계가 있는 자)를 상대로 질문검사권을 행사하여 증거자료를 확보할 수 있다.
- 나. 처분청 의견 청구인은 청구주장을 뒷받침할 수 있는 객관적‧구체적 자료를 제출하지 못하고 있는바, 쟁점부동산의 양도가액을 등기부 기재가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(1) 양도소득세액 산정의 기초가 되는 실거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로, 매매계약 등 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다. 처분청은 쟁점부동산의 실제 거래가액을 확인하기 위해 서울특별시 강동구청장(이하 “강동구청장”이라 한다)과 b에게 공문을 발송하였으나, 강동구청장으로부터 실제 거래가액으로 확인해 줄 자료가 없다는 내용의 공문을 회신받았으며, b으로부터는 회신을 받지 못하였는바, 등기부 기재가액 외에 별도로 확인되는 가액은 없다. 등기부 기재가액은 적법한 절차에 따라 이루어진 추정력 있는 가액으로, 동 가액이 실제 거래가액과 다르다는 부분에 대해서는 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하나(조심 2017서2230, 2017.7.7. 참조), 청구인은 약정서 등 실제 거래가액을 입증할 수 있는 객관적‧구체적 자료를 제출하지 못하고 있다.
(2) 청구인의 주장대로라면, 쟁점부동산의 소유권이전 등기접수일은 2019.3.18.이고, 청구인은 2019.5.20.∼2019.6.20. 기간 동안 4회에 걸쳐 매매대금을 수령하였는바, 매매대금을 받지 않은 상태에서 고액의 자산인 쟁점부동산의 소유권을 이전하였다는 점도 납득하기 어렵다. 청구인은 OOO원이 이체된 청구인의 은행계좌 거래내역을 제출하였으나, 소유권 이전등기가 완료된 이후에 이체된 내역만으로는 그 금액이 쟁점부동산과 관련된 금액이라고 단정하기 어렵다. 또한, 청구인은 매수인과 다른 채권‧채무 관계가 있었을 수도 있고, 매매대금 중 일부가 현금으로 지급되었다면 그 부분에 대해서는 확인하기 어려우므로, 청구인의 주장만으로 쟁점부동산의 양도가액을 경정하기는 어렵다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 등기부상 주요 내용은 다음과 같다.
1. ‘소유권에 관한 사항(갑구)’의 주요 내용은 아래 <표2>와 같으며, 청구인은 2014.10.10. 매매를 원인으로 쟁점부동산을 OOO원에 취득하여, 2019.3.15. 매매를 원인으로 쟁점부동산을 b에게 OOO원에 양도한 것으로 확인된다. <표2> 등기부상 소유권에 관한 사항(갑구) 주요내용
○○○
2. ‘소유권 이외의 권리에 관한 사항(을구)’의 주요 내용은 아래 <표3>과 같으며, 2017.10.20. 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권(채권최고액: OOO원)은 2019.7.9. 계약인수를 원인으로 하여 채무자가 b으로 변경등기되었고, 2019.2.28. 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권(채권최고액: OOO원)은 2019.7.31. 해지를 원인으로 하여 근저당권 설정등기가 말소된 것으로 확인된다. <표3> 등기부상 소유권 이외의 권리에 관한 사항(을구) 주요내용
○○○ (나) 청구인이 제출한 청구인 명의 은행계좌 거래내역에 따르면, 아래 <표4>와 같이 청구인은 2019.5.20.∼2019.6.20. 기간 동안 a와 b으로부터 4회에 걸쳐 총 OOO원을 수령한 것으로 나타난다. <표4> 금융계좌 거래내역(주요내용 발췌) (단위: 백만원)
○○○ (다) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.
1. 청구인이 2019.3.15. b과 작성한 쟁점부동산의 부동산매매계약서상 매매대금과 강동구청장이 발급한 ‘부동산거래계약 신고필증’상 거래금액은 각 등기부 기재가액(OOO원)으로 기재되어 있는 것으로 확인된다.
2. 처분청이 2025.6.20. 강동구청장으로부터 회신받은 공문에 따르면, “양도소득세 부과업무와 관련하여 요청한 자료를 확인한 결과 우리 구에 제출된 자료가 없다”고 기재되는 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 등기부 기재가액(OOO원)이 아닌 OOO원에 양도하였다고 주장하나, 양도소득세액 산정의 기초가 되는 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는바(대법원 1997.2.11. 선고 96누860 판결, 같은 뜻임), 쟁점부동산의 등기부상 거래가액은 등기부 기재가액으로 기재되어 있고, 청구인이 2019.3.15. b과 작성한 쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금과 강동구청장이 발급한 ‘부동산거래계약 신고필증’상 거래금액도 각 등기부 기재가액으로 기재되어 있는 반면, 동 가액이 실제 거래가액과 다르다는 부분에 대해서는 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 함에도 청구인이 제출한 자료만으로는 실제 거래가액이 등기부 기재가액과 다르다는 청구구장이 객관적‧구체적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ④ 납세 지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 “양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
(3) 국세징수법 제36조(질문ㆍ검사) ① 세무공무원은 강제징수를 하면서 압류할 재산 의 소재 또는 수량을 알아내기 위하여 필요한 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 구두(口頭) 또는 문서로 질문하거나 장부, 서류 및 그 밖의 물건을 검사할 수 있다.
심판청구를 기각한다.