청구인 가족은 청구인을 제외하고는 아무도 신규주택에 전입한 사실이 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인 가족은 청구인을 제외하고는 아무도 신규주택에 전입한 사실이 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
(1) 청구인은 취득일부터 1년 이내에 신규주택으로 이사하고 주민등록법에 따라 전입신고를 마쳤으나, 신규주택 취득 당시 거주하던 임차주택의 보증금에 대한 주택임대차보호법상 대항력을 유지하기 위해 불가피하게 세대 구성원 일부가 기한 내에 주민등록 전입을 하지 못한 것이므로 일시적 2주택 비과세 특례를 적용해야 마땅하다. (가) 신규주택은 1985.6.29. 준공된 36년이 지난 브럭조 스라브기와지붕의 단독주택으로서, 2021.6.11. 청구인이 이를 취득(계약일: 2021.5.5.) 할 당시 노후화가 심하여 바로 입주하기가 어려웠다. 또한 청구인은 2019년부터 유학을 준비하던 아들이 코로나 사태가 종료되면 곧 출국을 할 수 있을 것으로 생각하여 노후에 부부 2명만이 거주하기 위한 목적으로 신규주택을 취득한 것이었기에 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 (아들을 제외한) 세대전원이 이사를 하고 주민등록을 할 수 있을 것으로 판단하였다. 따라서 청구인은 2021.5.12. 청구인 명의로 서울특별시 서대문구 OOO(전용면적 89.91㎡, 이하 “임차주택”이라 한다)에 대한 임차계약을 체결(기간: 2021.7.20.〜2023.7.20., 보증금: OOO원, 월세: OOO원)하고, 종전주택 양도일(2021.7.20.)에 청구인 세대 전원이 임차주택으로 전입하였다. 이후 청구인과 배우자는 신규주택의 수선 공사를 이행한 후 취득일부터 1년 이내에 신규주택으로 전입을 하기 위해, 2021.9.23. 임차주택의 임차인을 아들로 변경하는 계약 (기간: 2021.9.23.〜2023.9.22., 다른 조건은 전과 동일)을 체결하였다. (나) 한편, 신규주택의 대수선 공사는 관할구청에 신고가 필요한 것임에도 불구하고 청구인의 무지로 인해 신고 없이 공사가 시작되었고, 이에 대한 민원으로 인해 공사 진행가 중단되었다가 청구인이 2022.5.26. 전입하여 거주를 시작한 후인 2023년에야 공사를 완료할 수 있었다. 처분청은 청구인이 신규주택에 전입하던 시점인 2022.5.26.에도 신규주택의 보수공사는 여전히 완료되지 못한 상태였다는 이유로 청구인 세대가 신규주택 취득 당시에도 전원이 신규주택에 전입할 수 있었다고 주장하고 있으나, 신규주택은 청구인이 취득하기 전까지 장기간 거주자가 없었고, 취득 당시 사실상 폐가 수준으로 노후가 심한 단독주택이었기에 해당 신규주택은 노후화로 인해 인테리어 공사를 하지 않으면 생활할 수 없는 상황이었다. 취득 당시 촬영된 사진으로도 이러한 상황이 확인된다. (다) 청구인의 아들은 2020년부터 미국 유학을 준비했으나, 코로나 사태로 입학 허가가 어려워지자 일단 지도교수인 c이 대표로 있는 ㈜OOO에서 근무를 하며 계속 유학을 시도하였다. 2021년 상반기에 유학이 어느 정도 확정되어 옵션으로 취득한 주식을 2021.5.17. c에게 양도하기도 했으나 코로나19 사태로 유학이 무산되었고, 2021.11.24. ㈜OOO과 임원 근로계약을 맺고 근무를 계속하던 중 2024.2.21. 미국 OOO대학에 입학허가를 얻어 2024.7.10. 출국하였다. 이러한 상황에서 청구인과 배우자는 만약 유학을 준비중인 아들만 임차주택에 남겨놓고 신규주택으로 전입을 할 경우, 아들이 갑자기 유학을 가게 되면 임차주택 보증금 OOO원에 대한 주택임대차보호법상 대항력이 소멸되어 이를 회수하지 못하는 위험에 처하게 되는바, 불가피하게 청구인만 2022.5.26. 신규주택으로 전입을 하게 된 것이다. 주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하며, 주택의 인도는 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 의미한다. 같은 법 제3조 제1항에 따른 대항력은 최초 취득할 때뿐만 아니라 계속하여 요건을 갖추어야 그 효력이 유지되고, 임차인이 계약기간 중 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 소멸하게 되는데(대법원 1998.12.11. 선고 98다34584 판결, 같은 뜻임), 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라 볼 수 없어 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대법원 1996.1.26. 선고 95다30338 판결, 같은 뜻임). 따라서 아들 명의로 된 임차계약 만료일이 신규주택 전입기한 후에 도래하고 아들은 언제든 기회만 생기면 미국 유학을 가겠다는 상황에서는, 청구인만 신규주택에 전입을 하고 배우자와 아들은 임차주택에 남아있는 것이 청구인 가족이 임차보증금을 안전하게 지킬 수 있는 최선의 선택이었다. 처분청은 임차보증금 보호를 위한 대항력 유지가 개인적 사정에 불과하고 전세권 설정 등 대체수단이 존재한다는 점을 들어 이를 비과세를 적용하여야 할 만큼 ‘합리적인 이유’나 ‘특별한 사정이 있는 경우’에 해당하지 않는다는 입장이나, 임차보증금 보호는 임차인의 재량적 선택이 아니라 법이 정한 기본적 재산권 보호 수단이며, 전세권 설정은 임대인의 동의 및 추가비용을 전제로 하는 제한적 수단으로 주택임대차보호법에 따른 대항력과 동일선상에서 비교될 수 없다. 즉, 청구인의 세대원이 임차주택에 잔류한 것은 단순한 거주 편의가 아니라 주택임대차보호법이 예정한 대항력․우선변제권 유지를 통한 재산권 보호를 위한 불가피한 선택이었다. (라) 조세심판원 역시 동일한 쟁점을 다룬 사건에서 “신규주택으로 전입신고를 한 사실로 보아 투기목적의 취득이라 보기 어렵고, 만약 종전주택의 임대차 계약기간이 남아있던 시기에 신규주택에 전입신고를 할 경우 종전주택의 보증금에 대한 대항력을 유지할 수 없는 불합리한 상황에 놓일 수 있는 점”(조심 2023서7545, 2023.12.13. 같은 뜻임), “고액의 전세보증금에 대한 우선변제권을 포기하면서 신규주택으로 전입하는 것은 현실적으로 기대하기 어렵고, 청구인이 신규주택의 임차인의 퇴거와 동시에 전입신고를 하지 못한 것은 보증금에 대한 우선변제권 확보 등을 위한 불가피한 사정으로 보이는 점”(조심 2024인452, 2024.8.13. 같은 뜻임) 등을 고려하여 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 것으로 결정한 사실이 있다. 청구인은 비록 혼자라도 전입기한 내에 신규주택에 전입을 했는데, 위 두 심판례에서는 전입기한 내에 세대원 중 아무도 전입을 하지 않았음에도 불구하고 불가피한 사정이 인정되었는바, 청구인에게 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되어야 함은 더욱 타당하다.
(2) 다음과 같은 사실과 사정을 고려하면, 청구인이 투기목적이 아닌 거주목적으로 신규주택을 취득하였음이 확인된다. (가) 1세대 1주택 비과세 특례는 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주 택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 목적으로 일시 거주 또는 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대해 소득세를 부과하지 않음으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는데 있고(대법원 1994.9.13. 선고 94누125 판결, 같은 뜻임), 일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 특례 인정 취지 역시 거주이전의 자유를 실질적으로 보장하려는 데에 있다(서울행정법원 2021.11.26. 선고 2020구단70819 판결, 같은 뜻임). (나) 청구인은 2021.7.20. 종전주택을 양도가액 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였는데, 2021.11.3. 종전주택과 유사한 조건(면적)에 기준시가는 더 낮은 같은 동 OOO가 OOO원에 계약(청구인의 종전주택 양도금액보다 OOO원이나 높음)된 사실이 확인된다. 청구인에게 투기 목적이 있었다면 2021년 부동산 가격 상승 국면에서 일시적 2주택 비과세 특례기간(1년 이내 처분)을 이용하여 종전주택을 더 보유하다 양도하였을 것인데 청구인은 2021.5.5. 같은 날에 양도 및 취득계약을 하였으며, 결과적으로 청구인이 종전주택과 신규주택을 중복하여 보유한 기간은 겨우 39일에 불과하다. 청구인이 종전주택을 양도한 목적은 OOO의 대출금 OOO원을 상환하여 대출금에 대한 이자부담을 줄이기 위한 것이었 고, 신규주택은 단순히 거주할 목적으로 양도대금에서 대출금 상환을 뺀 금액의 범위 내에서 오래된 주택을 취득하였을 뿐이다. 이러한 사 정을 보아도 청구인에게 투기 목적이 없었다는 사실이 명백히 드러난다. (다) 처분청은 청구인 세대가 2023.9.7. 신규주택 공사를 마치고도 전입을 하지 않고 다시 다른 아파트를 임차하여 현재까지 거주하고 있다는 사실만으로 신규주택 취득 목적이 거주 이전을 위한 것으로 보기 어렵다고 주장하나, 청구인은 당시 바로 세대전원이 이사를 하고자 하였으나, 앞서 언급한 바와 같이 당초 신규주택 취득 목적(연면적 8.5평에 부부만 거주)과 달리 코로나19 사태로 인해 아들의 미국유학이 계속 지연되어 신규 주택에 세대전원이 생활을 할 수가 없는 상태가 되었고 이에 부득이하게 타인에게 임대를 준 후, 청구인 세대는 2023년 12월 다시 임차를 하게 된 것이다. 이후 청구인의 아들은 미국 OOO으로부터 입학허가를 받아 2024.7.10. 출국하였고, 청구인 부부는 2026.2.7.에 신규주택으로 전입할 예정이다(신규주택: 현 세입자가 2026.2.6. 퇴거하기로 협의 / 청구인 현 거주 임차주택: 이미 임차보증금 일부를 회수). (라) 처분청은 청구인이 임차주택의 계약기간 만료 전인 2022.6.11.까지 이사와 전입신고를 하여야 하는 사실을 충분히 예측할 수 있는 상황에서 임대차계약을 체결한 것이므로 전입기한 내에 전입신고를 미이행하여 양도소득세를 추가로 납부하게 된 것이므로 이는 전적으로 청구인의 선택에 기인한 결과라 주장하나,
① 1세대 1주택 특례규정에 주민등록 전입요건을 둔 것은 투기목적 주택구입에 대한 특혜를 배제하기 위한 정책적 목적으로서 청구인의 경우 신규주택으로 주민등록 전입신고를 하였는바 투기적 목적으로 신규주택을 취득하였다고 보기 어렵고, ② 세대 전원이 1년내 전입을 하지 못한 것은 공사중 민원 발생으로 인한 공기연장(용산구청의 요구에 의한 공사중지 포함), 예기치 못한 아들의 유학 지연으로 인한 것(방 한칸에서 성년이 된 아들과 함께 거주하는 것은 사실상 불가능)이며, ③ 소득세법 시행령 제155조 는 “사후적으로 전입요건을 충족했는지 여부”만을 규정하고 있으며 사전에 법정요건 충족 가능성을 예측했는지 여부는 세법상 판단요건이 아니므로, 이러한 사정에 대해 청구인 선택의 결과로만 판단하는 것은 부당하다.
(3) 종합하면, 종전주택의 양도 당시 청구인이 취득한 신규주택은 노후화로 실거주가 불가능한 상태였던 점, 청구인 세대는 공사기간 동안 실거주할 주택을 임시로 임차할 수 밖에 없었던 점, 임차주택의 보증금에 대한 대항력을 유지하기 위하여 불가피하게 청구인만 신규주택에 1년이내 전입을 하게 된 점, 취득 목적이 부동산 투기가 아닌 거주이전인 점(종전주택와 양도와 동일한 시기에 신규주택 취득) 등을 고려할 때 청구인에 대해 일시적 2주택 비과세 특례를 부인한 당초 처분은 매우 부당하다.
(1) 청구인은 주택임대차보호법상 대항력 소멸 우려, 신규주택의 노후화 등으로 배우자와 아들이 신규주택에 전입하지 못한 것이라고 주장하나, 이는 청구인의 개인적인 사정으로 인한 것일 뿐이고, 취득 당시 신규주택 입주가 불가능한 상태도 아니었다. (가) 2021.5.5. 신규주택 취득계약 이후 2021.5.12. 청구인은 임차주택에서 2021.7.20.부터 2023.7.20.까지 거주하기로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 임차계약 당시 청구인은 신규주택에 2022.6.11.까지 이사와 전입신고 요건을 충족하여야 하는 사실을 충분히 예측할 수 있었다. 즉, 청구인은 신규주택 취득 당시에 이사와 전입신고 요건에 대한 부담을 감수하고서라도 신규주택을 취득하여 2주택자가 되는 선택을 한 것으로 이 건 양도소득세 부과처분은 청구인의 선택에 따라 기인한 결과이다. 청구인은 주택임대차보호법상 대항력 유지 필요성이라는 개인적인 사정으로 임차계약 만료 전 신규주택으로의 이사와 전입이 불가능한 상황에 이르게 된 것이고, 임차보증금 반환채권을 확보하기 위해서는 전세권 등기설정 등 다른 방법도 있다는 점에 비추어 보면 청구인의 이러한 사정이 법률 요건 미충족에도 불구하고 예외적으로 비과세를 적용하여야 할 만큼 ‘합리적인 이유’나 ‘특별한 사정이 있는 경우’에 해당된다고 보기도 어렵다. (나) 신규주택은 민원으로 인해 공사가 중단되었다가 2022.5.26. 청구인이 전입한 이후 공사가 완료(2023.9.7. 임시사용승인)되었는바, 청구인은 공사가 미처 완료되지 못한 상태에서 신규주택에 입주한 사실이 확인된다. 따라서, 청구인이 2021.5.12. 임차주택의 임대 계약을 체결할 당시에도 신규주택은 노후화로 인해 입주가 불가능한 상태는 아니었던 것으로 보이고, 청구인은 청구인 세대의 개인적인 사정으로 임차주택에 전입하였을 뿐이다. 특히 신규주택은 종전 임차인이 없어서 언제든 입주할 수 있는 상태였던 점을 고려하면 청구인 세대가 불가피하게 임차주택으로 전입해야만 하는 상황이라고 볼 수 없고 청구인은 전입 요건을 충분히 충족할 수 있었던 것으로 판단된다. (다) 청구인은 조세심판원 선결정례(조심 2023서7545, 2023.12.13., 조심 2024인0452, 2024.8.13.)를 들어 이를 반박하나, 해당 심판례의 경우 이 사건과는 다르게 임차주택의 전세보증금을 회수하고 나서 같은 날 신규주택에 전입신고를 하였고 조세심판원은 이를 근거로 해당 선결정례의 청구인이 어떠한 투기 목적 없이 자신의 거주 목적으로 신규주택을 취득한 것으로 보았다. 반면, 이 사건에서 청구인 세대는 신규주택의 인테리어 공사가 끝난 임시사용승인일(2023.9.7.) 이후 임차주택의 임차기간이 종료(2023.9.22.)됨에 따라 대항력을 유지할 필요 없이 임차보증금을 반환 받고 신규주택에 전입할 수 있었음에도 불구하고 청구인 세대 중 배우자 및 자녀는 전입하지 않았는바 청구인이 거주 목적으로 신규주택을 취득하였다는 주장을 인정하기 어렵다. 또한 청구인은 신규주택의 협소함과 예기치 못했던 아들의 유학지연을 불가피한 사정으로 제시하였으나, 실제로 청구인의 아들은 신규주택 취득일(2021.6.11.)부터 3년이 경과한 2024.7.10. 미국으로 출국한 것으로 확인되는바, 청구인은 신규주택을 취득할 당시 아들이 빠른 시일 내에 출국하기 어렵고 국내에 계속 거주할 수밖에 없는 상황임을 알 수 있었던 것으로 보인다. 청구인은 2026.2.7. 신규주택으로 청구인과 배우자가 입주할 예정이라고 하나 이는 청구인과 배우자의 자발적인 선택이라기보다는 청구인이 세무조사 결과로 발생한 이 사건 양도소득세를 미납하여 처분청에서 신규주택을 압류한 사실에 기인한 선택이므로 해당 사실은 청구인의 거주 목적을 뒷받침할 근거로 보긴 어렵다.
(2) 청구인은 종전주택의 양도계약일과 신규주택의 취득계약일이 동일한 점, 중복 보유기간은 겨우 39일에 불과한 점에 비추어 신규주택의 취득 목적은 부동산의 투기가 아닌 거주 이전을 위한 것이라고 주장하나, 다음의 정황을 고려하면 청구인이 신규주택을 취득한 목적이 거주만을 위한 것이라 보기도 어렵다. (가) 청구인은 2023.9.7. 신규주택 공사를 마치고 임시사용승인을 받은 뒤 2023년 10월 신규주택 임차인과 임대차계약을 체결하였고 현재까지 신규 임차인이 신규주택에 거주 중인 것으로 확인된다. 즉, 청구인의 배우자와 아들은 임차기간 종료일 이후에도 신규주택에 전입한 이력이 없으며, 2023.12.28. 청구인 세대는 서울 종로구 OOO로 전입하여 현재까지 거주하고 있는바, 청구인은 임대 목적으로 노후화된 신규주택을 공사한 후 임대차 계약을 체결하였고 청구인 세대는 실제 거주할 아파트로 전입한 것으로 보여 신규주택 취득 목적을 거주 이전만을 위한 것으로 보기도 어렵다. (나) 2025.11.5.자 용산구청 보도자료(OOO 일대 ‘신속통합기획’ 주택재개발 후보지 신규 선정)에 따르면 서울시 용산구 OOO일대가 신속통합기획 주택재개발 후보지에 신규 선정된 사실을 확인할 수 있으며, 해당 지역은 신규주택 바로 앞에 있는 OOO건너편에 위치한바, 과거부터 OOO일대가 재개발을 추진하려는 움직임이 있었던 지역으로 보인다. 2025.7.10. 용산구청 재정비사업과 자료실에 게시된 내용(용산구 OOO일대 주택재개발사업 추진을 위한 동의서 번호부여 요청 구역 공개)에 따르면 신규주택은 OOO일대 (가칭)OOO에 속해 있고, 현재 OOO주택재개발사업 추진주체가 용산구청에 동의서 번호부여를 요청하여 동의양식번호가 부여됐으며, 용산구청에서 공개한 구역계 내 토지 등 소유자에게 재개발사업 추진 여부에 대한 의사를 취합하고 있는 것으로 확인되는바, 청구인 세대는 신규주택 취득 후 보유기간 동안 신규주택을 임차인에게 임대하고 청구인 세대는 거주하기 용이한 임차주택에서 거주하면서 재개발사업을 기다린 것으로 의심된다.
(3) 청구인 세대는 관련 규정상 비과세 전입요건을 충족하지 못하였으므로 비과세 부인한 이 건 처분은 정당하다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임). 청구인에게 적용되는 구 소득세법 시행령(2021.7.1. 시행 2021.5.4. 대통령령 제31659호로 개정되기 전의 것) 제155조 제1항 제2호는 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 각 목의 요건을 모두 충족하여야 한다고 규정하고 있고, 가목은 신규주택 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고 주민등록법 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우로 명시하며, 비과세 전입요건 중 1년 이내에 전입하지 못해도 이를 인정할 수 있는 예외 사유까지 명확히 규정하고 있다. 그러므로, 관련 법령이 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 위와 같이 규정하고 있는 이상 청구인에 대해서도 엄격하게 비과세 요건을 해석․적용해야 마땅하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득(괄호 생략)하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 종전 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
1. 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 제72조(1세대 1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
⑧ 제7항에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본(영 제155조제1항제2호가목의 경우를 말한다)에 따른다.
(4) 주민등록법 제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.
(5) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(괄호 생략)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 종전주택 양도와 신규주택 취득 현황은 다음 <표1>과 같고, 국토교통부의 조정대상지역 지정 현황에 따르면 청구인이 신규주택을 취득할 당시 종전주택과 신규주택은 모두 조정대상지역(서울특별시 용산구, 지정일: 2016.11.3.) 내 주택에 해당됐다. <표1> 종전주택 및 신규주택 취득 및 양도 (나) 청구인은 임대인 d과 임차주택에 대해 임차계약을 맺음에 있어 최초 임대차계약 시(2021.5.12.)에는 임대기간을 2021.7.20.〜2023.7.20.(24개월)로 하고 임차인을 청구인으로 기재하여 계약서를 작성하였다가, 이후 2021.9.23. 임대기간을 2021.9.23.〜2023.9.22.(24개월), 임차인을 아들로 변경하는 계약서를 작성하였다. (다) 청구인 세대의 2016년 이후 주민등록주소 변동 이력은 다음 <표2>와 같은바, 청구인은 2022.5.26. 신규주택에 전입 신고를 하였고, 배우자와 아들은 신규주택에 전입한 이력이 없는 것으로 나타난다. <표2> 청구인세대의 주민등록주소 변경(2016년 이후) (라) 청구인은 청구인 세대 전원이 신규주택에 전입하지 못한 불가피한 사정을 입증하기 위해, 신규주택 사진(취득 당시 <표3>, 현재 <표4>, 날짜는 표시 안됨), 1‧2층 평면도(대수선 전‧후 비교), 대수선 신고필증(2023.3.14.), 임시사용승인서(2023.9.7.) 등을 제출하였다. <표3> 신규주택 취득 당시 사진 <표4> 신규주택 현재 사진 (마) 청구인은 신규주택 취득 당시 사정을 설명(코로나19 발생 등으로 인한 아들의 유학 지연 등)하기 위해 아들이 2019년부터 유학을 준비하다가 2024년에 출국하였다는 증빙으로 아들의 TOFLE‧GRE 시험 성적표[응시일자: (TOFLE) 2019.8.24. / (GRE) 2019.5.17., 2019.8.31., 2019.11.8.], 입학허가서(2024.2.21.) 및 출국사실 증명서(2024.7.10. 출국)를 제출하였다. 또한 그 과정에서 아들이 지도교수가 대표인 회사[㈜OOO]에서 근무했고 대표와 주식을 거래했다는 사실을 입증하기 위해 근로계약서, 주식양수도계약해지 합의서 등을 제출하였다. (바) 청구인은 심리 과정에서 청구인 부부가 임차주택에서 곧 퇴거할 계획이고 신규주택의 세입자 또한 퇴거를 약속했다는 사실을 입증하기 위해, 임차주택의 임대자(e)로부터 보증금 일부를 반환받았다는 내용의 반환금 영수증 및 신규주택 세입자(f)와의 OOO메신저 대화내용 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인 세대가 신규주택 취득 후 1년 내에 전입을 할 수 없었던 불가피한 사정이 있었다고 주장하나, 청구인이 신규주택을 취득할 당시에 신규주택에는 거주자(임차인)가 없었고, 청구인은 신규주택 취득계약일(2021.5.5.) 직후인 2021.5.12.에 임차주택의 임대차 계약을 체결하였는바, 청구인은 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 위해 추후 반드시 이행해야 할 신규주택으로의 전입과정에서 임차주택의 보증금에 대한 우선변제권 확보 문제가 발생할 수 있음을 예 견할 수 있었다고 보이는 점, 청구인은 신규주택 취득 후 1년이 임박한 2022.5.26.에 혼자 전입 및 거주를 시작했고, 신규주택의 임시사용 승인은 그로부터 1년 이상이 지난 2023.9.7.에 이르 러 서야 이루어졌는바, 신규주택은 취득 1년 내에 거주가 불가능한 상태였다고 보기는 어려운 점, 청구인은 2023.9.7. 신규주택에 대한 임시사용 승인을 받고도 청구인 세대가 전입하지 않고 2023년 10월 신규주택 임차인과 임대차 계약을 체결하여 현재까지도 신규 임차인이 거주하는 등 종국적으로 청구인 가족은 청구인을 제외하고는 아무도 신규주택에 전입한 사실이 없는 것으로 나타나는 점, 청구인의 신규주택 취득일은 2021.6.11.이고, 청구인의 아들은 약 3년 뒤인 2024.7.10.에야 해외유학을 떠났으나, 청구인의 아들은 자신의 명의로 변경된 임차주택의 임대차계약이 종료(2023.9.22.)되었음에도 출국 이전에 신규주택에 전입한 사실이 없는 것으로 나타나고 오히려 청구인 부부와 함께 2023.12.28. 종로구 창신동의 새로운 (임차)주택으로 전입한 점, 청구인은 아들이 2020년부터 유학을 준비했다고 주장하며 2019년의 TOFEL‧GRE 성적표 및 근무계약서 등을 제출했으나, 신규주택의 취득일 2년 전부터 있었던 장기간의 상황을 세대전입이 불가능했다는 불가피한 사정으로 인정하기는 무리가 있어 보이는 점 등에 비추어, 청구인이 구 소득세법 시행령 제155조의 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 처분청이 청구인에 대해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.