조합원 이자대납액 공통경비 해당 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 서울특별시 송파구 OOO지역의 사업시행구역 내 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하여 조합원들의 주거환경을 개선하기 위한 목적 등으로 2009.2.6. 설립된 정비사업조합이다.
• 나. 청구법인은 2013.8.16. 위 일대의 재개발정비사업 시행을 인가받아 2021.12.31. 준공하였는데, 2019사업연도 법인세 신고 시 일반분양분 소득은 수익사업으로 신고하면서 이주대출금이자로 금융회사에 지급한 OOO원 전액을 비수익사업인 조합원 귀속분으로 보아 손금에 산입하지 않았다.
• 다. 이후 청구법인은 위 이주대출금이자 OOO원은 조합원 뿐만 아니라 비조합원 분양사업에도 함께 사용된 공통손금이므로, 이 중 일반분양분(57.3%)에 해당하는 금액 OOO원(이하 “쟁점이자대납액”이라 한다)을 손금에 산입해야 한다는 취지로 2025.3.25. 처분청에 2019사업연도 법인세에 대한 경정청구를 제기하였다.
• 라. 처분청은 청구법인의 위 경정청구를 검토한 결과, 청구법인이 부담한 쟁점이자대납액은 다른 이주대출금이자와 마찬가지로 비수익사업에 속하는 사업비로서 법인세법상 손금이 될 수 없다고 보아 2025.5.29. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.
• 마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 정비사업의 원활한 추진을 위해서는 무엇보다도 조합원들이 적극적인 협조를 통해 해당 조합이 설정한 이주기간 내에 신속하게 이주를 진행하는 것이 매우 중요하다. 이에 따라 정비사업조합은 조합원들의 조기 이주를 장려하기 위해, 금융기관으로부터 이주에 필요한 자금 중 이주비를 대출받도록 알선하고, 그 이주비 이자는 정비사업비로 편성하여 금융기관에 납부하고 있다. 따라서 이주비에 대한 금융비용은 정비사업 진행에 필수적인 비용으로서(조심 2021지3215, 2022.9.29., 같은 뜻임), 정비사업조합이 정비사업비로 부담한 그 금융비용은 전체 정비사업의 공통손금에 해당한다(서울행정법원 2023.9.15. 선고 2023구합51205 판결, 같은 뜻임).
• 나. 처분청 의견 특정 지출액이 손금으로 인정되려면 수익사업과의 관련성이 구체적으로 확인되어야 하고, 그 여부는 해당 지출의 목적, 경위, 사업내용 등에 비추어 사업수행에 필요한 것인지 등을 살펴 판단해야 한다. 이주대출금 이자는 조합원들의 (대체)주거에 필요한 자금을 금융회사로부터 대출받은 다음, 그에 따라 발생한 이자를 조합원들이 아닌 조합(청구법인)이 대납한 것으로, 만약 청구법인이 대납하지 않더라도 살아가는데 주거가 반드시 필요한 자연인(조합원들)으로서는 스스로 부담할 수 밖에 없는 점을 감안하면, 조합의 이주대출금 대납이 재개발정비사업(수익사업)을 영위하는데 반드시 필요한 지출이었다고 단언하기 어렵다. 실제 다양한 재건축‧재개발정비사업장의 경우를 보더라도, 개별 여건 및 상황에 따라 이주대출금 이자를 부담한 주체가 상이한 것으로 보이며(조합원들이 직접 부담하기도 하고, 조합이 아닌 시공사 등이 부담하는 경우도 있음) 유독 이 사건과 같이 조합이 부담하게 되는 경우만을 공통손비로 인정하기도 어렵다. 한편, 법인세법 시행령 제50조 제1항 제1호 의 규정 또한 법인이 직접 사용하지 않고 주주 등이 사용하는 장소 등의 유지비 등을 업무와 관련이 없는 지출로 규정하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점이자대납액이 재개발정비사업의 공통경비에 해당하지 않음을 전제로 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구법인이 부담한 조합원의 기본이주비 대출 관련 이자 대납액이 전체 재개발정비사업의 공통경비에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인의 이 건 재개발정비사업 주요 추진일정은 다음 <표1>과 같다. <표1> 재개발정비사업 주요 추진일정 (나) 관련 계정별 원장 및 공사원가명세서 등 제출된 자료에 따르면, 청구법인의 사업연도별 이주대출금 이자는 다음 <표2>와 같다. <표2> 사업연도별 이주대출금 이자 (단위: 백만원) (다) 이 건 재개발정비사업의 조합원분양과 일반분양분의 각 연면적 및 비율은 다음 <표3>과 같다. <표3> 조합원분양 및 일반분양분 연면적 및 비율

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점이자대납액이 재개발정비사업과 관련된 수익사업 및 비수익사업의 공통경비에 해당한다고 주장하나, 쟁점이자대납액은 조합원이 대체 주거지를 찾는 등 이주에 필요한 자금을 금융기관과의 대출약정을 통해 차입하고 그에 따라 발생한 이자를 채무자인 조합원을 대신하여 청구법인이 우선 납부한 것으로 온전히 조합원의 이익을 위하여 지출한 비용에 해당하고, 청구법인이 이주대출금이자를 조합원 대신 납부하지 아니한다 하더라도 정비사업을 수행함에 있어 장애가 되지 않는다 할 것이므로 쟁점이자대납액을 정비사업에 통상적으로 필요한 비용이라고 보기 어려운 점, 쟁점이자대납액은 청구법인이 사업시행구역 안에 거주하고 있는 다수의 조합원들이 타 지역으로 이주하는 것을 지원하기 위해 금융기관과 연계하여 이주비를 대출 받도록 알선하면서 그에 따라 발생하는 대출이자를 청구법인이 대납한 것으로, 이는 고유목적사업인 조합원에 대한 분양사업을 위한 지출에 해당하고, 그 행위 자체가 수익성을 가진 것이라거나 수익을 목적으로 한 것이라고 보기 어려운 점(서울고등법원 2024.4.24. 선고 2023누35359 판결, 같은 뜻임), 재건축·재개발정비사업에서는 조합의 개별 여건 및 상황에 따라 이주비 대출이자를 조합원들이 직접 부담하거나 시공사 등이 부담하는 등 이자를 부담한 주체가 다양하다 할 것인데, 이 건과 같이 조합인 청구법인이 대납한 쟁점이자비용에 대해서만 공통손금으로 인정하는 것은 형평에도 어긋나 보이는 점(조심 2025서3013, 2025.10.23., 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점이자대납액이 재개발정비사업의 공통손금에 해당하지 않음을 전제로 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 법인세법 제3조(과세소득의 범위) ③ 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생기는 소득으로 한다.

1. 제조업, 건설업, 도매업·소매업, 소비자용품수리업, 부동산·임대 및 사업서비스업 등의 사업으로서 대통령령으로 정하는 것

7. 제1호부터 제6호까지의 규정 외에 대가를 얻는 계속적 행위로 인하여 생기는 수입으로서 대통령령으로 정하는 것 제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.

② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다. 제27조(업무와 관련없는 비용의 손금불산입) 내국법인이 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

2. 제1호 외에 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 금액 제52조(부당행위계산의 부인) ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하“부당행위계산”이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. (2) 법인세법 시행령 제50조(업무와 관련이 없는 지출) ① 법 제27조 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지출금액을 말한다.

1. 해당 법인이 직접 사용하지 아니하고 다른 사람(주주 등이 아닌 임원과 소액주주 등인 임원 및 직원은 제외한다)이 주로 사용하고 있는 장소·건축물·물건 등의 유지비·관리비·사용료와 이와 관련되는 지출금. 다만, 법인이대·중소기업 상생협력 촉진에 관한 법률 제35조에 따른 사업을 중소기업(제조업을 영위하는 자에 한한다)에 이양하기 위하여 무상으로 해당 중소기업에 대여하는 생산설비와 관련된 지출금 등은 제외한다.

2. 해당 법인의 주주 등(소액주주 등은 제외한다)이거나 출연자인 임원 또는 그 친족이 사용하고 있는 사택의 유지비·관리비·사용료와 이와 관련되는 지출금

(3) 도시 및 주거환경정비법 제40조(정관의 기재사항 등) ① 조합의 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계 제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 제92조(비용부담의 원칙) ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.