양도부동산의 매매계약서는 하나의 계약으로 이루어져 있는 점, 등기사항전부증명서에도 쟁점토지와 쟁점부동산의 구분 없이 일괄매매목록으로 기재되어 있는 점 등에 비추어, 이 경우 쟁점토지와 쟁점부동산으로 구분하여 저가양도에 해당하는지 여부를 판단할 것이 아니라, 양도부동산의 거래 전체로서 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하는 것이 타당해 보임 한편, 한동건설의 자금난으로 청구인은 긴급하게 현금을 조달할 필요가 있었던 점, 쟁점토지 및 쟁점부동산의 위치나 지분구조상 쟁점토지의 지분소유자인 매수인들 외의 제3자에게 양도하기는 어려웠을 것으로 보이는 점, 실제 쟁점부동산을 양도한 금액은 한동건설 세금 납부 등의 목적에 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도부동산 전체를 기준시가 상당액으로 양도한 것이 경제적 합리성이 결여되었다고 보기는 어려움
[주 문] OOO세무서장이 2025.3.4. 청구인에게 한 2024년 귀속 양도소득세 OOO원 의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
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- 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.29. 심판청구를 제기하였다.
(1) (주위적 청구) 쟁점부동산과 쟁점토지는 서로 분리하여 별개의 거래로 이루어질 수 없는 일괄매매거래이고, 쟁점거래는 청구인과 매 수인들이 합리적인 경제인으로서 일괄매매금액으로 양도하기로 결정한 것이므로 부당행위계산부인을 적용한 이 건 처분은 취소되어야 한다. (가) 쟁점부동산의 양도 경위는 아래와 같다.
1. 청구인은 토목·건축공사업을 주된 사업목적으로 하는 A의 최대주주로서, 회사가 유동성 부족 등으로 실질적인 파산 상태에 이를 정도로 심각한 자금난에 직면하자, 경영진으로서 회사를 살리기 위하여 부득이 양도부동산을 매각하게 되었다. 당시 A은 건설경기 침체와 금리 인상, 부동산 가격 하락으로 아파트 분양이 부진하고 미분양이 급증함에 따라, 주요 거래처인 시행사들이 사실상 파산 상태에 이르러 공사미수금 및 대여금의 회수가 불가능하게 되었으며, 그 규모는 2023년 말 기준 약 OOO 원에 달하였다. 또한, 2023년 6월 말 현재 OOO 원 상당의 연대보증을 제공하고 있어 보증채무의 현실화 가능성까지 높아진 상태였다.
2. 이와 같은 상황에서 청구인은 주식, 골프회원권, 토지 매각 및 정기예금 해약 등 자구노력을 지속하였으나, 유동성 부족은 해소되지 않았고, 2023사업연도 감사보고서에서도 ‘계속기업으로서의 존속능력에 중대한 의문’이 있다는 이유로 의견거절을 받는 등 회사의 존속 자체가 위태로운 상황이었다. 청구인은 현금화 가능한 자산이 사실상 쟁점부동산 뿐이었으나, 은행권 담보대출은 쟁점토지의 공동소유자 수(9명)와 담보가치 한계로 불가능하였다. 이에 청구인은 부동산 중개업소를 통한 매각과 타 시행사와의 협의를 여러 차례 시도하였으나, 쟁점부동산이 맹지에 가까운 토지이고 진입도로 사용에 제한이 있으며, 쟁점토지는 다수 공동소유 상태여서 제3자 매각이 모두 무산되었다. 부동산 경기 침체와 높은 금리 환경 속에서 매수자를 찾는 것은 사실상 불가능하였다. 이러한 상황에서 회사의 자금 사정은 더욱 악화되어 부동산 및 채권 가압류가 잇따르고, 고용보험 및 산재보험료까지 체납되는 등 긴급한 자금 수혈이 절실해졌다.
3. 결국 청구인은 쟁점토지의 공동소유자인 5명의 누이에게 회사 사정을 호소하며 매수를 강력히 요청할 수밖에 없었다. 그러나 매수에 응한 누이들은 충분한 자금 여력이 없었고, 매수 의사도 크지 않아 매수가액을 최대한 낮추려 하였으며, 가액이 맞지 않으면 매수를 하지 않겠다는 입장이었다. 청구인은 시급히 자금을 마련해야 하는 절박한 상황에서 누이들의 요구를 수용할 수밖에 없었고, 그 결과 양도부동산 전체를 공시지가를 약간 상회하는 수준에서 매매하기로 합의하였다.
4. 이와 같이 매매가격은 일괄매매의 특성상 쟁점부동산에도 동일하게 적용되었으며, 만일 처분청이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점부동산에 적용하였다면 거래는 성사되지 않았을 것이다. 청구인은 쟁점부동산 양도대금 OOO원 전액을 포함하여 총 OOO원을 A에 무이자로 대여하였고, 해당 자금은 전액 체불임금 지급, 세금 납부 등 긴급 운영자금으로 사용되었으며, 회수 가능성은 극히 불투명하다. (나) 쟁점토지와 쟁점부동산의 양도는 분리하여 별개의 거래로 이루어질 수 없는 일괄매매거래이다. 쟁점토지와 쟁점부동산은 상호보완적 관계에 있어 분리하여 매각할 수 없었고, 분리 시 각각의 활용가치가 급격히 저하되어 매각이 불가능한 상태였다. 구체적으로, 쟁점부동산은 분리시 맹지가 되고, 쟁점토지는 9명이 공동으로 소유함에 따라 시세 이하 가격에서도 매수자가 존재하지 아니하였다. 이에 당사자들은 전체 거래가액을 공시지가를 약간 상회하는 수준에서 합리적으로 결정하였으며, 비록 계약서상 필지별 가액이 기재되어 있으나, 이는 2017.1.20. 시행된 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 의무기재사항에 따른 형식적 구분일 뿐, 실질적으로는 일괄매매에 해당한다. (다) 법원 판례(대법원 1997.2.14. 선고 95누13296 판결)는, “여러 자산을 포괄적으로 양도한 것으로 인정되는 경우에는 개개의 자산별로 그 거래가격과 시가를 비교하여 저가양도에 해당하는지 여부를 판단할 것이 아니라, 그 자산들의 전체 거래가격과 시가를 비교하여 포괄적 거래 전체로서 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것인바, 원심이 확정한 바에 의하면 원고는 이 사건 토지와 미완성 다세대주택 건물을 포괄하여 소외 회사에 양도하였다는 것이므로 위 양도행위에 대하여는 토지와 미완성 건물의 가격을 구분하여 정하였는지를 불문하고 그 전체 양도가액과 시가를 비교하여 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다.”라고 판시하고 있다. (라) 어떠한 거래가 그 거래대상의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 일반적이고 정상적인 거래인지 여부는 ① 거래당사자들이 각자 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계에 있는지, ② 거래당사자들이 거래 관련 사실에 관하여 합리적인 지식이 있으며 강요에 의하지 아니하고 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 거래를 둘러싼 제반 사정을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하는 바(대법원 2007.1.11. 선고 2006두17055 판결, 참조), 쟁점부동산 양도거래는 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래이다. 쟁점부동산 취득거래와 쟁점부동산 양도거래는 그 성격이 아래와 같이 전혀 다름에도 단순 비교하는 것은 적절하지 않다.
1. 쟁점부동산 취득거래는 쟁점부동산만의 개별 거래인 반면, 쟁점부동산 양도거래는 쟁점토지가 포함된 일괄거래로 그 성격이 상이하다.
2. 쟁점부동산 취득거래 당시보다 쟁점부동산 양도거래 당시 A의 자금사정이 더 악화되어 급매의 필요성이 있었다.
3. 쟁점부동산 취득거래는 A의 자금사정과 법인의 저가양도시 세무상 문제점 등을 고려하여 청구인에게 주도적인 가격 결정권이 있었던 반면, 쟁점부동산 양도거래는 가격결정의 주도권이 5명의 누이들에게 있었다. (마) 설령 쟁점거래가 형식상 부당행위 유형에 해당한다고 하더라도, 거래에 경제적 합리성이라는 정당성이 내재되어 있다면 부당행위계산 부인의 대상에서 제외되어야 한다. 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래의 대가관계만을 단편적으로 떼어내어, 단지 특수관계인이 아닌 자와의 거래형태에서 통상 행하여지지 않는 방식이라는 이유만으로 판단할 것이 아니라, 거래의 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적 거래인지 여부에 따라 판단하여야 하는바(대법원 1996.7.26. 선고 95누8751 판결, 참조), 쟁점거래는 ① A에 사재를 출연하여야 할 급박한 사정이 있었던 점, ② 다른 재산이 없어 청구인 소유 부동산을 매각해 자금을 마련할 수밖에 없었던 점, ③ 양도부동산의 특성상 일반 매각이 성사되지 않아 특수관계인에게 매각할 수밖에 없었던 점, ④ 매매대금 전액이 A의 세금 납부 및 체불임금 지급 등 운영자금으로 사용되어 청구인에게 직접적인 경제적 이익이 귀속되지 않은 점, ⑤ 부모자식 관계가 아닌 형제자매 간 거래로서 부당하게 낮은 가격으로 매매하는 것이 통상적이지 않고, 청구인과 매수인이 각자 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계에서 자유롭게 거래를 체결한 점을 종합하면, 양도부동산에 대한 일괄매매는 경영진으로서 회사를 살리고자 하는 청구인의 사명감에서 이루어진 것으로서 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래이고, 청구인과 매수인이 각자 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계와 자유로운 상태에서 서로 합의하여 양도금액을 결정한 것은 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 일반적이고 정상적인 거래라고 볼 수 있다.
(2) (예비적 청구①) 쟁점거래가 부당행위계산부인 대상에 해당한다 하더라도, 일괄매매한 양도부동산 각 시가를 합한 가액과 신고한 총 양도가액을 합한 금액을 비교하여 저가양도금액을 산정해야 한다. (가) 앞서 언급한 법원 판례(대법원 1997.2.14. 선고 95누13296 판결, 참조)의 판결취지에 의하면 포괄적으로 양도되었는지를 먼저 판단하고, 포괄 양도한 것이 인정되는 경우 양도한 자산들의 전체가격과 전체 시가를 비교하여 부당행위계산 적용 여부를 판단하여야 한다. (나) 쟁점부동산과 쟁점토지 거래는 형식상 계약서만 하나로 작성한 것이 아니고, 각자를 분리하여 매매를 할 수 없는 상황에서 가격협상이 일괄로 이루어져 계약서를 하나로 작성한 것이다. 따라서 가격협상이 일괄로 이루어졌고 각각의 시가가 있다면 양도물건 전체의 시가에서 신고한 양도가액을 차감한 금액을 부당행위계산 적용시 양도가액 과소신고금액으로 보아야 한다. (다) 청구주장과 같이 계산하는 경우 과소신고금액은 OOO원으로 처분청이 계산한 과소신고금액 OOO과 OOO원의 차액이 발생한다. <표2> 청구인이 주장하는 부당행위계산부인 금액
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(3) (예비적 청구②) 청구인이 양도부동산에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점부동산이 취득가액을 시가로 보아 양도가액으로 신고하지 못한데 대한 정당한 사유가 있으므로 국세기본법 제48조 제1항 제2호 에 의거 가산세를 부과하지 아니하여야 한다. (가) 청구인이 일괄매매한 양도부동산의 실제거래가액이 부당하게 낮은 가격이라고 인지할 수 없는 상태에서, 청구인이 양도소득세 예정신고 기한인 2개월 이내에 평가심의위원회에 심의를 요청하고, 그 심의결과까지 예측한 후, 동 심의예정금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한다는 것은 현실적으로 불가능하다. (나) 과세관청은 평가심의위원회 요청기한이 제한이 없는 반면 납세자는 요청기한에 제한이 있다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 제5항 에 의하면 납세자의 요청기한은 상속세의 경우 과세표준신고기한 만료 4개월 전, 증여세의 경우 과세표준신고기한 만료 70일 전으로 명문화되어 있다. 양도소득세의 경우 요청기한에 대한 규정이 없으나, 상속세 및 증여세법의 요청기한을 준용(단기 70일 전)할 경우, 양도소득세 예정신고기한이 2024.7.1.일인 바, 매매계약일인 2024.4.15.로부터 기산한다고 해도 신고기한까지는 75일에 불과한 상황이다. (다) 이와 같이 평가심의위원회 심의 요청이 사실상 불가능하여 심의 요청을 하지 못한 상태에서 쟁점부동산의 취득가액을 시가로 보아 양도가액으로 신고할 경우 추후 양수인의 양도소득세 신고시 해당 금액을 시가로 인정 받을 수 없을 수도 있다. 따라서 평가심의위원회의 심의에 따라 인정된 시가를 양도가액으로 하여 경정함으로서 증가한 소득금액에 대한 의무불이행 책임이 청구인에게 있다 할 수 없으므로 신고 및 납부지연 가산세부과는 배제되어야 할 것이다.
- 나. 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 매매계약서상 쟁점부동산과 쟁점토지의 양도가액이 각각 구분 기재되어 있어 일괄매매라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 취득일로부터 양도일까지 그 사이 토지의 이용상황·주변환경·가격 등에 변동이 없으므로, 재산평가심의위원회가 인정한 쟁점부동산 취득가액을 시가로 하여 부당행위계산부인을 적용한 과세처분은 정당하다. (가) 청구인은 양도부동산을 기준시가에 준하는 금액인 OOO원에 양도할 수밖에 없었다고 하나, 쟁점부동산은 청구인 단독소유인 상태에서 매수인들에게 양도한 것이고, 청구인이 2023년 9월 A로부터 취득할 당시에도 토지현황은 양도당시와 동일한 상황에서 OOO원에 취득한 것으로 해당 주장은 받아들이기 어렵다. (나) 서울지방국세청 재산평가심의위원회의 2024.11.25. 결정내용과 같이 처분청에서 심의 의뢰한 쟁점부동산의 매매가액은 평가기준일 전 2년 이내(7개월)의 기간인 2023.9.4.을 매매계약일로 매매된 거래로서 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간에 가격변동의 특별한 사정이 없다로 보아, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 단서규정에 따라 평가기준일 현재 당해 재산의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 인정되었다. (다) 2023년 9월 취득일 이후 2024년 4월 양도일까지 7개월 동안의 쟁점부동산 이용상황 또는 부동산의 급격한 가격변동 및 주위환경의 변화가 없으며, 청구인 및 A의 재무상황으로 인해 특수관계인에게 불가피하게 금액을 낮춰서 매도하였다고 하나 쟁점부동산 고유의 가치가 변동된 것이 아니다. (라) 또한 쟁점부동산을 포함한 OOO 인근 토지 OOO원에 매수인들에게 일괄양도한 것으로 쟁점부동산만을 재산평가심의를 거쳐 부당행위계산부인을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 매매계약서 상에서도 쟁점부동산과 쟁점토지의 매매금액을 각각 OOO원과 OOO원으로 구분하고 있고, 부동산 양도시 쟁점부동산과 쟁점토지를 같이 양도하였다고 하여 쟁점부동산에 대해 재산평가심의위원회 결정을 통한 시가를 양도가액으로 보아 부당행위계산 부인을 적용할 수 없는 것은 아니다. (마) 청구인은 2023년 9월 A로부터 OOO원에 취득한 쟁점부동산을 7개월 후인 2024년 4월에 특수관계인에게 OOO원에 저가로 양도하여 가산세를 제외한 양도세 OOO원의 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 결과를 초래한 것으로, 소득세법 제101조 및 소득세법 시행령 제167조 의 양도소득의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 과세하는 것이 타당하다.
(2) (예비적청구①) 쟁점부동산과 쟁점토지를 같이 양도하였다고 하여 매매계약서상 기재된 각각의 매매금액을 부인하고 이를 합하여 부당행위부인계산을 할 수 없다. (가) 청구인은 부당행위부인의 계산이 적용되더라도 쟁점부동산과 쟁점토지의 각 시가를 합한 금액과 일괄매매한 전체부동산의 총 양도금액을 비교하여 부당행위계산부인대상금액을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 신고한 매매계약서상 금액을 기준으로 쟁점부동산과 지분소유토지 매매금액을 각각 OOO원, OOO원으로 구분하고 있고, 단지 쟁점부동산과 쟁점토지를 같이 양도하였다고 하여 매매계약서상 기재된 각각의 매매금액을 부인하고 재계산하는 것은 타당하지 않다. (나) 또한, 법원의 판결(대법원 1997.2.14. 선고 95누13296 판결, 참조)은 가격을 구분하여 정하였는지를 불문하고 그 전체 양도가액과 시가를 비교하여 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다는 요지이나, 위 판례의 사실관계를 보면 토지 위에 다세대주택을 신축하는 공사중인 미완성주택을 평가하는 과정에서 신축주택의 대지와 공사중인 건물을 포괄하여 양도하는 경우, 토지의 개별공시지가, 공사비등을 고려하여 전체 거래가격과 시가를 비교하여 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다는 취지로 이 건 거래와는 사실관계가 다르다.
(3) (예비적청구②) 재산평가심의위원회에서 인정된 시가를 기준으로 하여 부당행위계산부인을 적용하여 과세한 경우, 가산세 감면은 국세기본법상 가산세 적용배제 사유 및 감면사유에 해당하지 않는다(기준-2023-법규기본-0055, 2024.6.19.).
① (주위적 청구) 쟁점부동산을 특수관계인에게 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② (예비적 청구①) 개별자산의 시가를 합한 가액과 총 양도가액을 비교하여 부당행위계산부인금액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
③ (예비적 청구②) 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 제101조 【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제100조 【양도차익의 산정】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조제1항 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
(1) 양도부동산의 취득내역은 다음과 같다. (가) 쟁점토지 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2 015.9.24. 청구인의 부친으로부터 쟁점토지의 1/4지분을 증여받았고, 양도일전까지 청구인을 포함하여 총 9명(청구인, 청구인의 배우자 및 자녀 2인, 청구인의 누나 5인)이 쟁점토지를 보유하고 있는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2023.9.4. 청구인이 대표이사로 있는 A로부터 쟁점부동산을 취득하였고, 취득가액은 감정평가를 통한 감정가액이라고 소명하였다. <쟁점부동산 취득 매매계약서>
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(2) 양도부동산의 세부내역은 다음과 같다. (가) 양도부동산의 위치도는 아래와 같다. <양도부동산의 위치도>
○○○ (나) 양도부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 양도부동산을 매수인들에게 총 OOO원(매수인별로 각 1/5지분씩 취득)에 양도하였고, 양도부동산은 각 지번별로 그 금액이 구분되어 있으며, 각 지번별 금액은 기준시가 상당액인 것으로 나타난다. <양도부동산 양도 매매계약서>
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(3) 양도부동산의 등기사항전부증명서에 나타나는 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지와 쟁점부동산은 2024.4.19. 매수인들에게 이전되었고, 매매목록에는 양도부동산 목록 전부가 기재되어 있다. (나) 쟁점토지 및 쟁점부동산은 2024.6.28. 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기 말소등기청구권(채권자: C) 가처분결정(OOO지방법원 OOO)에 따라 가처분등기가 되어 있고, 2024.12.11. 사해행위취소에 따른 원상회복청구권(채권자: D) 가처분결정(OOO지방법원 OOO)에 따라 가처분등기가 되어 있다.
(4) 처분청은 양도 7개월 이전 쟁점부동산의 취득 당시 매매가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 요청하였고, 평가심의위원회는 2024.11.25. 아래와 같이 쟁점부동산의 취득가액을 양도 당시 시가로 인정하였다. 처분청은 이에 따라 쟁점거래를 쟁점토지와 쟁점부동산 각각의 구분된 거래로 보아, 특수관계인인 매수인들에게 쟁점부동산을 저가에 양도한 것으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하였다. <평가심의위원회 평가 결정서>
○○○ (5) 그 밖의 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 A의 자금난으로 인해 양도부동산을 OOO원에 양도할 수밖에 없었다고 주장하며, 아래와 같은 자료를 제출하였다. <A 회수불가능 추정 채권내역, 2023년 12월말 기준>
○○○ <표3> A 연도보증 내역(2023년 6월말 기준)
○○○ <표4> 유동성 확보를 위한 부동산등 매각 내역
○○○ <표5> 부동산 및 채권 가압류 내역
○○○ <감사보고서 의견거절, 2023사업연도>
○○○ <표6> 산재보험료 등 체납현황
○○○ (나) 청구인은 양도부동산에 매각을 시도하였으나, 아래와 같은 사유로 매각이 어려웠다며 양도부동산의 위치도 및 시행사의 사실관계 확인서를 제출하였다.
1. 쟁점부동산은 OOO역 OOO아파트 후문 진입도로 좌우에 위치하고 있고, 쟁점부동산의 대부분을 차지하는 OOO 토지는 진입도로에 접하는 면적이 협소한 삼각형 형태의 토지로서 OOO지역주택조합의 토지사용허가를 받지 않으면 개발행위를 할 수 없는 토지이다. 이외의 쟁점부동산도 사람의 통행이 불가능한 OOO고속도로와 정점지에 둘러 싸여 고립되어 있는 토지이다.
2. 쟁점토지는 공동소유자가 9인으로 이 중 청구인 지분만 별도로 분리해서 매각하는 것이 어려웠다.
3. 타 시행사에 매각의사를 타진하였으나, 부동산 침체기에 토지 매입이나 PF사업을 일으키기 어렵다는 이유로 매각이 성사되지 않았다. <시행사의 사실관계 확인서>
○○○ (다) A의 금융계좌 및 거래처 원장에 따르면, 쟁점부동산의 매각대금은 매수인들의 계좌에서 A의 계좌로 입금된 후, 일부 국세 등의 납부에 사용된 것으로 나타나고, A은 이에 대해 계정별원장에 대표이사인 청구인의 단기차입금으로 계상하고 있다. <A 계정별원장>
○○○ <A 금융계좌>
○○○
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 주위적 청구와 관련하여 처분청은 매매계약서상 쟁점부동산과 쟁점토지의 양도가액이 각각 구분 기재되어 있으므로 일괄매매라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 쟁점부동산을 취득한지 7개월만에 특수관계인에게 저가로 양도하였으므로 부당행위계산부인 규정을 적용하여야 한다는 의견이나, 양도부동산의 매매계약서는 하나의 계약으로 이루어져 있는 점, 양도가액도 쟁점토지와 쟁점부동산의 거래가액으로 구분하여 정해진 것이 아니라, 양도부동산을 일괄하여 기준시가 상당액으로 거래하기로 하면서 각각의 지번별로 구분 기재한 것으로 보이는 점, 등기사항전부증명서에도 쟁점토지와 쟁점부동산의 구분 없이 일괄매매목록으로 기재되어 있는 점 등에 비추어, 이 경우 쟁점토지와 쟁점부동산으로 구분하여 저가양도에 해당하 는지 여부를 판단할 것이 아니라, 양도부동산의 거래 전체로서 저가양도에 해당하는지 여부를 판단하는 것이 타당해 보인다. 한편, A의 자금난으로 청구인은 긴급하게 현금을 조달할 필요가 있었던 점, 쟁점토지 및 쟁점부동산의 위치나 지분구조상 쟁점토지의 지분소유자인 매수인들 외의 제3자에게 양도하기는 어려웠을 것으로 보이는 점, 실제 쟁점부동산을 양도한 금액은 A 세금 납부 등의 목적에 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도부동산 전체를 기준시가 상당액으로 양도한 것이 경제적 합리성이 결여되었다고 보기는 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대해 부당행위계산부인 규정을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 다음으로 예비적 청구의 경우, 주위적 청구가 인용됨에 따라 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.