처분청이 종전주택의 양도를 쟁점규정에 따른 전입요건을 충족하지 못하였다고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
처분청이 종전주택의 양도를 쟁점규정에 따른 전입요건을 충족하지 못하였다고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
(2) 청구인은 주거를 이전할 목적으로 쟁점신규주택을 취득하였으나, 부득이한 사정으로 전입신고를 늦게 하게 된 것이므로 소득세법령상 대체취득 비과세 특례규정의 취지, 전입요건 개정 및 전입요건 삭제 취지 등을 고려하여 종전주택 양도는 일시적 2주택 비과세 특례 적용대상이다. (가) 2020.2.11.부터 시행된 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(전입요건 등) 규정의 개정 취지는 ‘실수요 중심의 주택구입 유도 및 투기수요 억제’이나, 이러한 개정 취지와는 다르게 불합리하고 엄격한 규제요건으로 인하여 청구인과 같이 실제 거주지 이전을 목적으로 주택을 대체취득한 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례를 인정하지 않는 부작용 사례가 많이 발생하여 2022.5.10. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 전입요건을 삭제하는 것으로 소득세법 시행령 제155조 제1항 이 개정되었다. (나) 이와 관련한 판례(서울행정법원 2024.12.20. 선고 2024구단60339 판결)에 의하면, “구 소득세법 시행령 제155조 제1항 에서 정한 요건에 해당하는지 여부를 판단하는데 있어서도 부동산 투기의 목적이 있는지, 이주 목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 2주택을 보유하게 된 것인지 등 입법 취지와 목적을 충분히 고려하여야 한다.”고 하였으며, 전입요건 규정 삭제 취지를 “세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정이 있는데도 일률적으로 규제함으로써 국민 불편과 민원이 다수 발생하였다는 등의 여러 사정을 고려하여 이 사건 전입요건이 삭제된 점”이라고 하였으며, “처분청은 과세 형평상 전입요건을 엄격하게 해석해야 한다는 취지이나, 전입요건의 삭제 취지 등에서 보듯이 이 사건 전입요건을 엄격하게 해석하고 기계적으로 적용할 경우에는 단순히 신규 주택 취득일부터 1년 내에 이사 및 전입신고를 하였는지에 따라 특례 적용 여부를 가리게 되는데, 1년이라는 기준은 납세자가 거주하던 주택의 임대차계약이나 신규 주택의 임대차계약 등을 둘러싼 다양한 사정을 반영하지 못하여 이 사건 전입요건의 도입 목적인 투기수요 억제나 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계 강화에 기여한다고 보기도 어렵고, 일시적 1세대 2주택을 비과세하는 법률조항의 취지를 제대로 반영하지도 못할 뿐만 아니라 오히려 과세 형평에 반하는 결과를 초래할 우려가 있다.”고 하였다. 그리고 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택을 비과세하는 특례를 둔 취지를 “1주택을 보유한 1세대가 다른 주택으로 거주를 이전하는 과정에서 과도기에 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우 장기적으로 보면 계속 1주택만을 보유한 것으로 볼 수 있고, 이러한 특례가 없을 경우 종전주택 처분 후 신규주택 취득 전까지 무주택의 상태를 요구하게 되어 주거생활의 안정을 해치고 거주이전의 자유를 침해하게 될 우려가 있기 때문”이라고 하였다. (다) 청구인은 쟁점신규주택을 취득하면서 바로 전입하고 싶었으나 쟁점신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있고 임대차계약 종료일(2022.3.6.)이 도래하지 않아 전입이 불가능하여 종전주택을 단기(종전주택 양도일인 2021.1.20.부터 쟁점신규주택의 임대차계약 종료일의 다음날인 2022.3.7.까지)로 임대하였으나, 종전주택의 임대인이 보증금 반환을 고의적으로 지연하여 청구인은 보증금을 돌려받을 때까지 쟁점신규주택으로 전입신고가 늦어지게 되었다. 청구인은 쟁점신규주택을 취득할 때부터 쟁점신규주택의 기존 임대차계약기간이 종료되면 즉시 입주하려고 했기 때문에 쟁점신규주택의 기존임차인이 당초 예정된 날보다 빨리 퇴거(2022.1.20.)했음에도 전세보증금 OOO원을 반환해 주고, 새로운 임차인을 구하지 않았다.
(3) 청구인이 종전주택을 양도한 목적은 양도대금으로 채무를 변제하고 노후자금을 마련하기 위함이었다. 따라서, 쟁점신규주택은 종전주택보다 좁고 저렴한 가격의 주택으로 부동산 투기 목적과는 상관이 없다. (가) 종전주택이 있던 서울특별시 은평구 OOO은 재개발사업 이슈로 가격이 오르는 추세였으나, 청구인 부부는 은행 대출이자와 청구인의 병원비 및 생활비 등을 감당할 수 없어 종전주택을 OOO원에 양도하게 되었고, 양도로 받은 대금은 대출상환과 노후자금 마련으로 우선 사용하고 남은 금액으로 대체 주택을 마련해야 했기 때문에 서울특별시 은평구 OOO에 소재한 좁은 평수의 빌라를 OOO원에 취득하게 되었다. (나) 청구인은 오래전부터 건강이 좋지 않아 경제생활을 하지 못하였고, 청구인의 배우자(2024.7.17. 개인회생 개시결정)는 횟집에 어패류를 납품하는 일을 하였는데 코로나 등으로 거래처들이 문을 닫아 경제상황이 점점 어려워졌다. 청구인은 어쩔 수 없이 재개발 절차가 진행 중인 종전주택을 매도하기로 한 것이다.
(4) 청구인은 종전주택의 임차기간이 종료되었음에도 전세보증금을 돌려받지 못하였고, 임대인이 청구인의 연락도 받지 않자 전세보증을 회수하지 못할 수도 있다는 극도의 불안감을 가지게 되었고 이로 인해 전세보증금을 모두 받을 때까지 쟁점신규주택으로 전입신고를 하지 못하였다. (가) 종전주택의 임대인은 전세보증금의 반환시기를 고의적으로 늦추어, 청구인은 종전주택의 임대기간 종료일로부터 1년이나 지난 2023.3.10.에서야 전세보증금 OOO원(2022.5.20. OOO원, 2023.2.22. OOO원, 2023.3.10. OOO원)을 겨우 회수하고 2023.3.17.에 쟁점신규주택으로 전입신고를 할 수 있었다. (나) 청구인은 종전주택을 2021.1.20. 서울특별시 양천구 OOO에 거주하였던 부부에게 양도하였으나, 종전주택은 2021.6.30. 경상북도 안동시에 거주하는 부부에게 재차 양도가 되었으며, 종전주택에 대한 청구인의 임대차계약은 경상북도 안동시에 거주하는 부부에게 자동승계되었다. (다) 청구인과 종전주택 매매계약을 한 최초 매수인은 청구인의 사정에 맞춰 단기 임대차계약을 하였으나, 종전주택이 재차 양도됨에 따라 바뀐 임대인은 전세보증금 반환을 고의적으로 지연하려고 청구인의 연락을 받지 않았을 뿐만 아니라 청구인 부부가 임대보증금을 받기 위하여 경상북도 안동시까지 여러 차례 방문했음에도 만나주지 않았다. (라) 종전주택은 재개발로 인하여 이주명령이 떨어져 청구인을 대체할 임차인을 구할 수도 없는 상황이었고, 청구인은 전세금을 못 받을 수도 있다는 불안한 마음에 종전주택의 전입신고를 유지하여 전세보증금을 반환받으려고 하였을 뿐 다른 목적이 있었던 것은 아니다.
(5) 청구인은 ‘임차권등기명령’ 제도를 알지 못하여 전세보증금을 돌려받기 위해 종전주택에서 청구인의 주소를 옮기지 않았던 것이며, 임차권등기명령 제도를 이용하지 않았다고 하여 청구주장이 사회통념상 비정상적이거나 불합리하여 설득력이 없는 것은 아니다. (가) 청구인과 청구인의 배우자는 평생 거주할 수 있는 주택 1채만 보유하는 것만으로도 다행이라고 생각하고 살았다. 청구인 부부는 일정기한 내 신규주택에 전입신고를 해야지만 종전주택의 양도가 비과세 특례규정을 적용받게 된다는 사실을 알 수가 없었다. (나) 한편, 임차권등기명령 제도는 주택임대차보호법 제3조의3 제3항 이 개정(2023.7.19. 시행)되기 전까지는 임대인에게 집행판결문이 송달되어야 확정되는 제도로 임대인의 협조가 있어야 집행 가능하였다. 따라서 청구인이 해당 제도를 알았다고 하더라도 임대인의 협조없이는 전세보증금을 지키기에는 불안함이 있는 제도였으며, 청구인은 그런 제도가 있다는 사실을 이 건에 대한 불복을 진행하면서 알게 되었는데, 임차권등기명령은 일반적으로 평범한 사람들이 쉽게 알 수 있거나 접하기 어려운 제도이다.
(6) 청구인은 쟁점신규주택의 기존임차인이 퇴거한 후 얼마 지나지 않아 도배・수리를 하고, 종전주택 임대차기간 종료 후 쟁점신규주택에 입주하기 위하여 입주청소까지 하였다. (가) 청구인은 종전주택의 임대차계약기간이 종료되면 쟁점신규주택으로 전입하려고 2022년 2월에 도배와 수리를 하고, 2022.3.1.에 입주청소를 하였으며, 2022년 1월부터 쟁점신규주택의 관리비, 가스요금, 수도료 등 유지관리비를 청구인이 납부하였다. (나) 그리고 청구인 부부는 쟁점신규주택을 오랫동안 비워 둘 수 없어 2022년 5월부터 쟁점신규주택에서 거주하기 시작하였으나, 2022.5.26. 청구인의 배우자만 전입신고를 하고 청구인의 주소지는 종전주택으로 유지하였다. (다) 쟁점신규주택으로 이사가 늦어진 이유는 청구인의 아버지가 자주 이용하는 OOO병원이 종전주택과 가깝고 종전주택(전용면적 98.78㎡)이 쟁점신규주택(전용면적 55.28㎡)보다 넓고 주변에 숲이 많아 연로하신 청구인의 아버지는 종전주택에서 계속 살기를 원하셨기 때문이다. 그러나 결국 청구인 부부는 아버지를 종전주택에 남겨두고 쟁점신규주택으로 이사하게 되었다.
(7) 심판례(조심 2024인0452, 2024.8.13.)를 보면 “청구인이 신규주택의 기존 임대차계약기간 종료일까지 신규주택에 전입하지 못한 이유는 청구인이 거주하던 전세주택의 전세보증금을 반환받기 위한 불가피한 사정으로 인한 것이고, 전세보증금을 받은 날에 즉시 신규주택에 전입한 것으로 보아 청구인은 어떠한 투기적 목적 없이 자신의 거주목적으로 신규주택을 취득한 것이라 볼 수 있다”고 판단하였다. 이는 거주지 이전 과정에서 사회통념상 인정될 수 있는 현실적인 사정으로 인하여 2020.2.11.부터 시행된 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 형식적 요건을 지키지 못하였더라도 그 결과가 개정 취지에 어긋나지 않는 것이라면 일시적 2주택 비과세 특례를 인정해야 한다고 결정한 것이다. 다른 심판례(조심 2023서6773, 2023.9.13.)의 결정내용을 보면 “신규주택의 기존 임차인이 임대차계약 종료일 전에 일찍 퇴거하여 청구인은 임대차계약 종료일이 약 1개월 정도 남은 시점에 실제 입주를 하기 위하여 내부 인테리어 공사를 시작하였으나, 공사가 임대차계약기간 종료일 후에 완료되어 공사완료 후 실제 입주일에 맞춰 전입신고를 하다보니 임대차계약 종료일까지 전입신고를 하지 못하였고, 위 공사내용 및 주거이전 등의 현실을 감안하여 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 부과처분을 취소하는 인용 결정”을 하였다.
(1) 청구인은 처분청이 전입신고 요건을 미충족한 것으로 보아 종전주택 양도에 대한 비과세 특례규정을 부인하는 것은 부당하다고 주장하나, 이는 청구인이 쟁점규정을 자의적으로 확대해석한 것이다. (가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임). (나) 청구인은 2021.1.4. 쟁점신규주택을 취득하여 1세대2주택자가 된 당시에는 조정지역 내 종전주택을 보유한 상태로, 조정지역의 신규주택을 취득한 일시적 2주택자의 비과세 특례를 적용받으려면 쟁점규정에서 정한 요건을 충족해야 한다.
1. 쟁점규정의 가목(이하 “이사 및 전입신고 요건”이라 한다)은 ① 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고(이하 “이사요건”이라 한다) ②) ｢주민등록법｣에 따라 전입신고를 마칠 것(이하 “전입신고요건”이라 한다)으로 규정되어 있고,
2. 쟁점규정의 나목(이하 “양도요건”이라 한다)은 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것으로 규정한바, 이사 및 전입신고 요건과 양도요건을 모두 충족하여야 한다. (다) 쟁점규정은 실거주 요건을 충족하면 비과세 특례를 적용하는 일반적인 비과세 규정과 달리 이례적으로 “주민등록법에 따라 전입신고를 마쳐야 한다”는 요건을 명문화한 규정으로 조정지역의 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건을 주민등록 전입 여부에 따라 분명하게 판단할 수 있도록 한 것으로, 그 시행 시기는 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 분부터 적용하는 것이므로 이 건의 경우 쟁점규정의 적용 대상이 된다. (라) 쟁점규정은 이사 및 전입신고 요건의 예외 사유 역시 명확히 규정하고 있는바, “신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다”고 되어 있으며, 유권해석(기획재정부 재산세제과-929, 2022.8.9.)에 의하면 소득세법 시행령제155조 제1항의 특례가 적용 가능한 신규주택 전입기한은 그 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지로, 그 외의 다른 예외 사유는 별도로 규정하고 있지 않는다. (마) 청구인의 경우, 비과세 특례규정을 적용하기 위해서는 쟁점신규주택의 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약이 존재하므로 기존 임차인의 임대차 계약 종료일인 2022년 3월까지 세대원 전원이 쟁점신규주택으로 전입하여야 하나, 2022.5.26. 쟁점신규주택으로 배우자만 전입하였는데, 이미 비과세 특례를 적용받기 위한 기한이 경과하였다. 또한, 청구인이 쟁점신규주택으로 전입한 날짜(2023.3.17.)가 세대원 전원이 전입한 날짜가 되므로, 세대원 전원은 기존 임차인의 임대차 계약 종료일인 2022년 3월까지 전입신고를 하지 않아 전입요건을 충족하지 못한 것이다.
(2) 임대차보호법에 따른 보증금 반환 지연으로 우선변제권 및 대항력 유지를 위한 불가피한 상황은 소득세법 시행령 제72조 제7항 ‘부득이한 사유’에 해당하지 아니한다. (가) 청구인이 주장하는 이사 및 전입요건의 부득이한 사유는 취학, 근무상의 형편, 질병의 치료․요양, 학교폭력으로 인한 전학에 해당하는 사유로 ‘다른 시․군으로 주거를 이전하는 경우’로 규정하여 세대원 일부에 대한 예외규칙만 두어 보다 엄격하게 1세대1주택 특례를 규정(소득세법 시행규칙 제72조 제7항 및 제71조 제3항)하고 있다. 그러나 종전주택과 쟁점신규주택은 같은 구에 위치하여 직선거리로 약 2.4km 떨어져 있다. 즉, 동일 자치구 내 주거를 이전하는 경우로 다른 시군으로 주거를 이전한 경우가 아니므로 쟁점규정을 충족하지 못하였다(조심 2023서9967, 2024.3.26. 등 다수 참조). (나) 세대주인 청구인은 주택임대차보호법에 따른 전입신고 및 확정일자를 통해 대항력을 갖춘 우선변제권을 확보하기 위해 부득이하게 전입신고를 지연할 수 밖에 없었다고 주장하나, ｢주택임대차보호법」에 따른 대항력은 쟁점규정 및 소득세법 시행령 제72조 제7항 에서 정하는 ‘부득이한 사유’에 해당하지 아니하므로 청구주장은 설득력이 없다(국세청 서면 2022부동산4020, 2022.10.14. 참조). (다) 청구인은 심판례(조심 2024인452, 2024.3.26. 등 다수 참조)를 인용하며, 청구인도 판례와 같이 임대차보호법에 따른 대항력 유지와 관련한 불가피한 상황에서 비롯된 것으로 부득이한 사유가 있다면 신규주택의 임대계약종료일을 초과하더라도 보증금을 회수한 날까지만 전입신고를 하면 특례를 적용할 수 있다고 주장한다.
1. 청구인이 인용한 심판례의 전문을 보면, 이는 임대차계약기간이 종료되지 아니한 상태에서 중도에 퇴거하여 전세보증금에 대한 우선변제권을 유지하기 어려운 경우를 전제로 한 내용으로서, 조심 2024인452 전문에는 ｢주택임대차보호법」상 임차인의 보증금 회수를 보장하기 위하여 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니하면 임차인의 관할 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 임차권등기명령 규정을 언급하고 있다.
2. 청구인의 경우에는 2022.3.7.이 종전주택의 임대차기간 종료일로 쟁점신규주택의 기존 임차인은 2022.1.20.에 퇴거하여 공실 상태였기 때문에 종전주택의 임대차 계약기간이 종료된 날(2022.3.7.)에 임차권등기명령 후 쟁점신규주택으로 전입신고가 가능한 상태였으므로, 임대차보호법에 따른 대항력 유지와 관련한 불가피한 상황에서 비롯된 심판례와 청구인이 동일한 상황이라는 주장은 설득력이 없으며, 부득이한 사유가 있다면 쟁점신규주택의 임대차계약종료일(2022.3.6.)이 초과하더라도 보증금을 회수한 날(2023.3.10.)까지 전입신고를 하면 쟁점규정을 적용할 수 있다는 주장 또한 타당하지 않는다.
3. 또한 청구인은 신규주택 전입을 위하여 실내공사를 시작한 사실, 관리비 등을 납부한 사실로 사실상 쟁점신규주택으로 이사하고 전입신고를 마친 것과 다름없다고 주장하나, ‘이사’의 의미와 관련하여 기획재정부는 “구 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것) 제155조 제1항 제2호 가목의 ‘세대 전원이 이사하고 주민등록법제16조에 따라 전입신고를 마친 경우의 ‘이사’란 주거의 이전을 완료하는 것을 의미하는 것”(기획재정부 조세정책과847, 2024.4.29.)이라고 해석함으로써 ‘이사’의 의미를 주거이전을 위한 준비과정을 포함하는 개념이 아니라 주거의 이전을 완료하는 것을 의미한다고 명확히 하였으므로, 청구주장은 주거이전을 위한 준비과정으로 주거이전의 완료를 의미한다고 볼 수 없다(조심 2024서5364, 2025.2.19. 참조).
4. 청구인은 본인의 질병 요양(무릎 주사 통원 치료 등) 목적, 연로하신 청구인의 아버지가 다니는 병원과의 근접성, 청구인의 아버지의 종전주택 거주 의향을 들어 부득이한 사유로 불가피하게 종전주택에 거주하였다고 주장하나, 당시 청구인이 왕래하던 OOO병원은 종전주택(2.6km)보다 쟁점신규주택(335.1m)과의 직선거리가 더 가깝고, 이 모두 부득이한 사유에 해당하지 않는다. 만약, 종전주택과 쟁점신규주택이 다른 시·군에 위치하여 주거이전 요건이 충족한다 하더라도, ‘질병의 요양 기타 부득이한 사유’란 쟁점신규주택에서는 질병의 치료나 요양이 불가능하고 종전주택의 주거환경에서만 비로소 치료나 요양이 가능한 특별한 사정이 있어야 한다. (라) 청구인의 여러 사정을 법령 등의 요건을 충족하지 못하더라도 예외적으로 비과세 특례를 적용하여야 할 만큼 ‘합리적인 이유’나 ‘특별한 사정이 있는 경우’에 해당한다고 보는 것은 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하는 것이므로 허용할 수 없다. 청구인이 개인적인 사정으로 “신규주택의 취득일로부터 1년 내에 그 주택으로 이사하고 주민등록법에 따라 전입신고를 마쳐야 한다”라는 일시적 2주택자의 비과세 특례 요건(쟁점규정)을 충족하지 못한 사실이 명확한 이상, 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 종전주택의 양도를 일시적2주택 비과세 특례 적용대상으로 보아 비과세로 이 건 양도소득세를 비과세 신고하였고, 처분청은 양도소득세 비과세·감면 사후관리 과정에서 청구인이 쟁점신규주택을 취득한 후 임대차계약 종료일(2022.3.6.)까지 주민등록법제16조에 따른 전입신고를 하지 않은 것을 확인하고 쟁점규정에 따른 신규주택의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례규정을 배제하고 아래 <표1>과 같이 이 건 부과처분을 하였다. <표1> 부과처분 내역 (단위: 원)
○○○ (나) 이 건과 관련한 주요 일자별 내용은 아래 <표2>와 같고, 청구인은 쟁점신규주택 취득일인 2021.1.4.로부터 1년 이상 경과한 2023.3.17. 쟁점신규주택으로 전입신고한 것으로 나타난다. <표2> 일자별 주요내용 일자 구분 주요 내용 2014.6.24. 종전주택 증여로 취득 2020.11.26. 종전주택 양도 계약 2020.12.28. 쟁점신규주택 취득 계약 2021.1.4. 쟁점신규주택 취득(잔금일, 등기일) 2021.1.20. 종전주택 양도(잔금일, 등기일) 2021.1.20. 종전주택 청구인 임차 개시 2021.6.30. 종전주택 매매로 청구인의 전세보증금 임대인 변경 2022.1.20. 쟁점신규주택 기존 임차인 퇴거 2022.3.6. 쟁점신규주택 기존 임대차계약 종료일(임대차 시작일: 2020.3.7.) 2022.3.7. 종전주택 청구인 임차 종료일 2022.5.26. 쟁점신규주택 청구인의 배우자 전입신고 2023.3.10. 종전주택 청구인의 전세보증금을 최종 회수한 날 2023.3.17. 쟁점신규주택 청구인 전입신고 (다) 국토교통부의 조정대상지역 지정 현황을 살펴보면 서울특별시 은평구는 조정대상지역으로 2017.8.3. 지정되어 2023.1.5.에 해제된 것으로 나타나, 쟁점신규주택 취득 당시 종전주택과 쟁점신규주택은 모두 조정대상지역 내 주택에 해당한다. (라) 대체취득을 위한 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 규정한 소득세법 시행령제155조 제1항의 개정 내용을 살펴보면 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우로서 2020.2.11. 이후 양도분부터는 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전주택을 양도하여야 1세대2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 개정되었는데, 이와 관련한 2020년 개정세법 해설내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 2020년 개정세법 해설
○ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화 가.개정취지
• 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제 종전 개정 ▢ 일시적 2주택 보유자가 종전 주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우
○ (일반) 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도
○ (조정대상지역 내 ) 2년 이내 종전 주택 양도 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규 주택 취득 시 ▢ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축
○ (좌 동)
○ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 세대전원이 이사한 것으로 보는 취학 등 부득이한 사유를 시행규칙으로 정함
• 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 전입 + 종전주택 양도(신규주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음) 나.개정내용 다.적용시기 및 적용례
• 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용 (마) 쟁점규정은 종전주택 양도(2021.1.20.) 이후인 2022.5.31. 신규(대체)주택으로의 전입요건을 삭제하는 것으로 개정되었다. (바) 청구인과 처분청은 종전주택 양도 당시 a(청구인의 부친)과 b(청구인의 아들)를 별도세대원으로 구분한 것에 대해서는 이견이 없다. (사) 청구인이 쟁점신규주택을 취득한 후 임대차계약 종료일(2022.3.6.)까지 전입신고를 하지 못한 사유에 대한 증빙으로 종전주택 및 쟁점신규주택의 확정일자 내역, 종전주택 및 쟁점신규주택의 임대차계약서, 쟁점신규주택에 대한 보증금 반환과 종전주택 전세보증금 회수 관련 입출금 거래 내역 등을 제출하였고, 쟁점신규주택을 투기목적으로 취득한 것이 아니라 실거주 목적으로 취득하였음을 입증하기 위해 이사 및 도배비용 내역, 전기료 청구내역, 수도료 수납확인서, 관리비 납부내역, 버스이용내역, 청구인과 배우자의 진단서, 배우자의 개인회생개시결정문 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 조정대상지역에 소재하는 종전주택을 양도하기 전 쟁점신규주택을 취득하여 종전주택 양도일 현재 1세대2주택자에 해당하고, 쟁점신규주택의 전 소유자와 기존임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입신고를 하지 아니하여 종전주택의 양도는 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하지 못하였다는 의견이나, 청구인은 주거를 이전하기 위하여 쟁점신규주택을 취득한 것으로서 쟁점신규주택을 취득한 날부터 종전주택을 양도하기까지의 기간이 약 16일에 불과하여 주택거래의 현실 등을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다고 보이는 점(조심 2023부9792, 2024.8.18. 다수, 같은 뜻임), 쟁점규정(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목)에서 주민등록 전입요건을 둔 것은 실거주하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정을 배제하기 위한 주택정책에 따른 것인바, 청구인의 경우 쟁점신규주택으로 주민등록 전입신고를 하고 현재까지도 거주 중인 사실로 보아 실거주할 목적이 아닌 투기적 목적으로 쟁점신규주택을 취득하였다고 보기 어려운 점, 한편 청구인은 쟁점신규주택에 종전 임차인이 거주(임대차 계약기간: 2020.3.7.～2022.3.6.)하고 있었으므로 2021.1.20. 종전주택을 양도한 후에도 쟁점신규주택으로 이사를 할 수 없어 OOO원의 보증금을 지급하고 임대차 계약기간을 2021.1.20.～2022.3.7.로 하여 종전주택에서 계속하여 거주하고 있었는데, 2021.6.30. 종전주택이 매매로 소유자가 변경되었고, 임대차 계약기간이 종료하였음에도 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 쟁점신규주택으로 전입하는 것은 현실적으로 기대하기 어려운 점, 청구인은 쟁점신규주택의 임차인이 중도 퇴거한 후에 다른 세입자를 구하지 아니하였고, 쟁점신규주택을 공실로 두면서 실거주를 위하여 인테리어공사를 하였으며, 종전주택의 임대인으로부터 전세보증금을 최종 회수(2023.3.10.)하고 7일 후 쟁점신규주택으로 전입(2023.3.17.)한 것으로 보아 청구인은 어떠한 투기적 목적 없이 자신의 거주목적으로 쟁점신규주택을 취득하였고, 실제로 자신이 쟁점신규주택으로 전입할 수 있는 가장 빠른 날짜에 전입한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 종전주택의 양도를 쟁점규정에 따른 전입요건을 충족하지 못하였다고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호 에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다] 부칙<제30395호, 2020.2.11.> 제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우
2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 (나) 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정된 것 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 부칙<제32654호, 2022.5.31.> 제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. (3) 소득세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제848호로 일부개정된 것) 제71조(1세대1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 지방자치법 제7조 제2항 에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.
1. 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
(4) 민법 제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
(5) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다. 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
은평세무서장이 2025.2.21. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.