청구인이 신규주택 취득 후 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2005.10.11. 서울특별시 강서구 OOO(조정대상지역, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2020.12.21. 서울특별시 강동구 OOO(조정대상지역, 이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 2021.1.8. 종전주택을 OOO원에 양도한 후 2021.3.2. 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하여 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 비과세․감면 사후관리 과정에서 청구인이 신규주택에 주민등록법제16조에 따른 전입신고를 하지 않은 것을 확인하고, 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 신규주택의 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례 적용을 배제하여 2025.2.10. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 신규주택을 실거주할 목적으로 취득하였으나, 그 당시 전세로 거주하고 있던 서울특별시 강서구 OOO(이하 “전세주택”이라 한다)의 전세보증금을 반환받지 못함에 따라 신규주택으로 입주하지 못하였고, 이처럼 불가피한 사정에 따른 경우에도 종전주택을 일시적 2주택에 해당하지 않는다고 보는 것은 부당하다. (가) 청구인은 2020.11.15. 종전주택 양도 계약을 체결한 후 2020.11.18. 신규주택을 취득하는 계약을 체결하였다. 당시 신규주택에는 임차인이 종전 소유자와 2019.10.30.〜2021.10.30. 기간 동안 임대차계약(보증금 OOO원)을 체결하여 거주하고 있었고, 청구인도 전세주택의 전세계약(임대차기간: 2021.1.8.〜2023.1.8., 보증금 OOO원)을 체결한 상태였다. (나) 청구인은 신규주택을 취득한 이후 1년 이내에 이사 및 전입을 하고자 하였으나 전세주택의 전세보증금을 반환받지 못하여 불가피하게 쟁점신규주택으로의 이사 및 전입을 못하였다.

1. 신규주택 취득 당시 임차인이 임대기간 만료일까지 거주 의사를 밝힘에 따라 해당 임차인은 2021.10.30.까지 거주할 권리가 있었고, 신규주택의 임차계약을 해지하기 위해서는 주택임대차보호법제6조(계약의 갱신)에 따라 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 임차인에게 그 사실을 통지하여야 한다.

2. 한편, 신규주택의 임대차계약을 해지하려면 임차인에게 반환할 전세보증금을 마련하여야 하는데, 이를 위해서는 전세주택의 보증금을 반환받아야 하고, 청구인이 신규주택으로 이사 및 전입하기 위해서는 전세주택에서 중도퇴거를 하여야 하는데, 전세보증금이 반환되지 않은 상태에서의 중도퇴거 시 주택임대차보호법상 대항력을 잃게 되어 청구인은 전세보증금에 대한 우선변제권을 유지하지 어렵다.

3. 청구인이 전세보증금을 반환받기 위해서는 청구인을 대신할 새 임차인을 구한 후 그로부터 전세보증금을 보전받아야만 했는데, 당시 전세사기 사건의 여파로 새 임차인을 구할 수 없었다.

• 가) 전세주택은 소유자 A이 은행대출 등 자금으로 2018년 8월경 신축한 도시형생활주택[3개동(OOO〜OOO동), 각 지상5층] 중 OOO동 OOO호이다.
• 나) 청구인은 2021년 4월경 전세계약을 중개하였던 공인중개사에게 전세주택의 전세 매물 중개를 의뢰하였으나, 당시 도시형생활주택 및 다세대주택에 대한 전세사기 기사가 완연하여 도시형생활주택의 전세수요가 완전히 사라진데다, 설상가상으로 2021.3.12. 전세주택에 대한 강제경매개시결정 내용이 등기사항전부증명서에 기재되었고, 소유자 A의 자금유동성이 좋지 않다는 소문이 주변 중개업소에 퍼지면서 전세 추천을 기피하게 되었다.
• 다) 이에 따라, 전세주택의 세입자를 구하지 못한 채 신규주택의 임대차계약기간이 만료되었고, 이로 인해 부득이 신규주택의 임대계약기간은 묵시적으로 연장될 수밖에 없었다. 다만, 신규주택 취득 시 전세보증금을 승계한 까닭에 기존 임대차계약서의 임대인이 종전소유자로 기재되어 있었고, 임차인이 임대인 명의를 청구인으로 새롭게 작성해 주기를 원하여 2021.10.26. 재작성하였다(묵시적 갱신에 따른 계약기간 2년 적용). 소득세법 시행령제155조 제1항 제2호 단서에서 정하는 “그 임대차기간이 끝나는 날”은 임대인의 지위를 승계한 청구인과 신규주택 임차인 간의 약정에 따라 기존 임대차계약에서 정한 임대차기간이 별도의 갱신 없이 연장된 날로 해석하여야 한다.
• 라) 이러한 묵시적 갱신 이후 계약해지의 권한은 주택임대차보호법에 따라 임차인에게만 부여됨에 따라, 사실상 청구인은 자력으로 신규주택의 임대차계약을 해지하기 어려운 상황인데다, 2022.4.18. 이후 전세주택에 서울특별시, 서울특별시 강서구, 국민건강보험공단, 송파세무서장으로부터의 압류 4건, 개인 채권자의 가압류 1건, 납세담보제공계약에 따른 근저당권설정 1건이 추가로 등재되어 사실상 새로운 임차인을 구할 수도 없는 암담한 실정에 이르렀다.

4. 청구인은 전세주택의 소유자 A을 상대로 전세보증금을 반환받기 위한 노력을 계속적으로 하였다.

• 가) 전세주택의 임대차기간 만료일인 2023.1.8.로부터 4개월 전인 2022.9.15. 이후 청구인은 A을 상대로 내용증명 3건, 통화 126건, 문자 1건, 카카오톡 메세지 3건을 보내 전세보증금 반환을 독촉하고 있으나, 아직까지 전세보증금을 반환받지 못하고 있다.
• 나) 전세보증금을 반환받기 전에 신축주택으로 이사․전입하는 경우에는 주택임대차보호법에 따른 대항력이 소멸될 위험이 있고, 전세보증금을 반환받기가 더욱 어려워질 수 있다는 불안감으로 인해 청구인은 신규주택으로 이사를 할 수 없는 상황이다.

5. 쟁점규정 중 신규주택 전입요건은 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 신설되었다가 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 폐지되었는데, 이는 위 규정이 주택 소유자와 임차인의 입장에서 차별된 규정이고 국세기본법제18조와 모순되며 주택임대차보호법과도 상충되는 측면이 있어 폐지된 것이다. 즉, 2020.2.11.부터 시행된 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(1년 이내 전입)의 개정 취지는 실수요 중심의 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제인바, 청구인과 같이 투기목적이 없고, 불가피하게 신규주택으로의 입주가 늦어지는 경우에는 일시적 2주택을 인정하는 것이 타당하다.

(2) 청구인은 평생 투기 목적으로 주택을 매입하였던 적이 없고, 신규주택 또한 실거주할 목적으로 취득하였으므로 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받는 것이 타당하다. (가) 청구인은 1971.4.30. 서울특별시 송파구 OOO동(행정구역 명칭변경: OOO구 이동 → OOO구 이동 → OOO구 OOO동 → OOO구 OOO동)에서 태어나 그 곳에서 자랐고, 1996년 결혼(배우자 B)한 이후에도 OOO동을 떠나지 않다가, 2005.10.11 가족의 직장형편으로 서울특별시 송파구와는 정반대에 위치한 서울특별시 강서구 소재 종전주택을 매입하였고, 그 즉시 전입신고 후 매도(2021.1.8.)할 때까지 16년 가까이 실제 거주하였다. (나) 청구인은 종전주택을 양도함에 따라 거주할 곳을 마련해야 했고, 이에 종전주택 매도 계약일로부터 2일 후인 2020.11.17. 전세주택의 임대차계약을 체결하였다. 2020년 하반기는 주택임대차보호법 등 여파로 극심한 전세난이 있었던 때로, 종전주택 양도의 중개를 맡았던 공인중개사(C)로부터 신축 전세매물을 권유받아 전세계약을 하게 되었고, 입주일은 종전주택 잔금일인 2021.1.8.에 맞추었다. 전세주택의 전용면적은 42.59㎡로 종전주택 전용면적 84.99㎡ 대비 절반의 면적 밖에 안 되는 도시형생활주택으로 종전주택으로부터 약 350미터 떨어진 곳에 위치하였다. (다) 신규주택은 전세주택 계약 이후인 2020.11.18. 갑작스럽게 계약하게 된 것인데, 종전주택 양도 및 전세주택 계약을 중개하는 과정에서 청구인이 서울 송파구(강동구)에 실거주 목적의 부동산을 구하는 것을 인지하고 있었던 공인중개사(C)가 시세 대비 저렴한 급매물이라며 적극 추천하여 취득하게 되었다. 종전주택 양도 계약일이 신규주택 취득 계약일보다 빠름에도 종전주택 잔금일(2021.1.8.)이 신규주택 잔금일(2020.12.21.)보다 늦은 이유는 신규주택 전 소유자의 사정에 따른 것인데, 정부의 부동산 대책에 따라 2021.1.1.시행되는 소득세법제154조 제5항(1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 재기산)에 따라 부득이 2020.12.31. 이전에 소유권이전 등기를 만료하여야 하여 계약일(2020.11.18.)부터 잔금일(2020.12.21.)까지의 기간이 불과 33일 밖에 안 되는 급매물이었던 사정이 있었다. 그런데, 신규주택의 전 소유자와 같이 2020.12.31. 이전에 주택매매를 하여야 하는 사례가 폭증했었고, 이에 기획재정부는 신규주택 잔금청산일 이후인 2020.12.24. ‘2021.1.1. 이전 1주택 외 모든 주택을 양도한 경우에는 보유기간 산정을 예전 취득일 기준으로 적용한다’는 납세자에게 유리한 문구를 명확히 하여 2020년 다주택을 정리한 1주택자는 나머지 1주택을 연내에 다급히 매각할 필요가 없도록 하였는데, 이러한 기획재정부의 입법미비 및 법령해석의 늦은 대처가 없었다면 신규주택의 잔금일은 종전주택의 잔금일 이후로 정하였을 것이므로, 청구인은 일시적 2주택에 해당하지 않았을 것이다.

(3) 조세심판원은 1세대1주택 비과세 취지를 고려하여 주택거래가 당초에 약정하지 않은 내용으로 불가피하게 변경됨으로써 투기 목적이 없이 사회통념상 짧은 기간 동안 일시적인 2주택 상태가 되는 경우에는 거래당사자들 사이의 관계, 거래의 목적과 내용, 일시적 2주택에 해당하게 된 경위 및 그 불가피성 등의 특별한 사정을 종합적으로 고려하여 비과세대상에 해당하는지 여부를 판정하는 것이 주택거래의 현실 등에 필요하다고 하면서 양도인의 사정을 고려하여 신규취득주택의 잔금청산 전에 소유권이전등기를 함에 따라 일시적 2주택에 해당된 경우 종전거주주택의 양도를 1세대 2주택의 양도에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 판단한바 있다(조심 OOO, 2025.5.28.).

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 신규주택에 전입하지 아니하였다. (가) 청구인은 신규주택 취득당시 기존 임차인의 임대차계약(임대차기간: 2019.10.30.〜2021.10.30.)을 확인하였는바, 일시적 2주택 비과세 특례의 적용을 받기 위해서는 2021.10.30.까지 신규주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 하여야 함을 인지하고 있어야 한다. (나) 그러나 청구인은 2020.11.15. 종전주택의 매매계약 체결하였고, 이틀 후인 2020.11.17. 전세주택의 임대차계약을 체결(임대차기간: 2021.1.8.〜2023.1.8., 보증금 OOO원)한 후, 2020.11.18. 신규주택 매매계약을 체결하였는바, 신규주택 취득 후 1년 내 이사 및 주소 전입할 의사가 없었던 것으로 보인다. (다) 오히려 신규주택의 매매계약서 특약사항 제5조에 ‘G 재건축 조합설립 추진 중이며 매수인, 매도인 인지하는 계약임’을 명시하고 있는 바, 거주목적 보다는 투자목적으로 신규주택을 취득하였다고 봄이 합리적이다. (라) 또한, 청구인은 서울특별시 금천구 OOO에 소재하는 ㈜D(주업태: 정보통신업, 주종목: 소프트웨어 개발 및 판매, 유지보수)라는 법인사업자의 대표로 근로소득 등의 수입이 있으며, 청구인의 남편 B 또한 동일한 사업장에 ㈜E(주업태: 도소매, 주종목: 컴퓨터 및 주변기기)라는 법인사업자의 대표로 근로소득 등의 수입이 있는 것으로 확인되는 바, 사업장 소재지에서 먼 거리의 신규주택으로 이사할 특별한 이유가 있다고 볼 수 없다.

(2) 전세주택에 대한 전세보증금 반환을 위한 대항력 유지를 위해 불가항력으로 신규주택에 전입 할 수 없었다는 청구인의 주장은 부당하다. (가) 청구인이 당초부터 신규주택의 임차인의 임대차기간 종료 후 신규주택으로 이사 및 전입할 예정이었다면, 일시 거주할 주택을 전세계약이 아닌 월세계약으로 체결할 수 있었다. (나) 청구인이 제출한 전세주택의 소유자 겸 임대인인 A의 ‘사실관계확인서’ 등에 따르면, 청구인은 전세주택의 임대기간 종료일로부터 100여일 전인 2022.9.26.부터 이사할 예정으로 전세보증금의 반환을 요구받았다고 진술하고 있는바, 청구인이 2021.10.30.까지 신규주택으로 전입하고자 노력하였다는 주장은 사실과 다르며, 이에 대한 아무런 증빙도 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신규주택 취득 후 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정된 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족 한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

• 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 주민등록법제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
• 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (3) 소득세법 시행규칙 제71조(1세대1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 지방자치법제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인이 제출한 매매계약서 등에 따르면, 청구인의 주택 취득․양도 현황은 아래 <표1>와 같고, 청구인의 주민등록주소 변동 현황은 아래 <표2>와 같이 확인된다. <표1> 청구인 주택 취득ㆍ양도ㆍ전입신고 현황 2005.10.11. 2020.12.21. 2021.1.8. 2021.10.30. 현재 종전주택 신규주택 종전주택 신규주택 전세주택 거주 (취득) (취득) (양도) (임대차종료일) (신규주택 전입×) <표2> 청구인 주민등록주소 변동현황 OOO

(2) 종전주택 및 신규주택의 매매계약서에 기재된 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 종전주택 및 신규주택 매매계약서 주요내용 OOO

(3) 청구인이 제출한 아파트 전세 계약서에 따르면, 청구인의 신규주택 취득 당시 임대차기간을 2019.10.30.〜2021.10.30.(24개월)로 한 전세계약(보증금 OOO원)이 체결되어 있어 임차인(F)이 존재하였던 것으로 나타나고, 청구인은 2021.10.26. 위 임차인(F)과 임대차기간을 2021.10.30.〜2023.10.29.(24개월)로 하는 연장계약을 체결한 사실이 확인된다(특약사항: 기존의 임대계약 만료로 기간 2년 연장된 재계약임). 한편, 청구인은 2020.11.17. 임대차기간을 2021.1.8.〜2023.1.8.(24개월)로 한 전세주택 임대차계약(보증금 OOO원)을 체결한 것으로 확인된다.

(4) 청구인은 전세주택의 보증금을 반환받기 위하여 노력하였으나, 전세주택의 소유자 A의 사정으로 보증금을 반환받지 못하고 있다고 주장하며 다음의 자료를 제출하였다. (가) 전세주택의 등기사항전부증명서 주요내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 전세주택의 등기사항전부증명서 주요내용 OOO (나) 청구인은 전세주택의 소유자 A에게 보증금 등 반환을 청구하는 내용증명(2023.3.16. 발송)을 보낸 사실이 확인된다. <표5> 임차보증금 반환을 위한 내용증명 OOO (다) 전세주택의 소유자 A은 2025.2.20.까지 청구인에게 전세보증금을 반환하지 못하고 있고, 자금이 마련되는대로 지급하겠다는 내용의 사실관계확인서를 작성한 것으로 나타난다. <표6> A의 사실관계확인서 OOO (라) 청구인은 2020.11.17. 방송된 OOO(전세시장, 사기의 설계자들) 방송자료, 2020.12.28.자 언론 보도자료(OOO, 시장을 무시한 임대차법이 불러온 ‘최악의 전세대란’) 등을 제출하였다.

(5) 신규(대체)주택으로의 전입요건을 규정한 소득세법 시행령 제155조 제1항 과 관련한 정부 발표자료(부처 합동 주택시장 안정화 방안 2019.12.16., 2019년 세법 후속 시행령 개정 2020.1.6.)에 따르면, 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택 취득에 대한 전입요건 신설 및 종전주택 양도기간 단축을 규정한 것으로 보이는바, 발표자료 세부 내용은 아래 <표7> 및 <표8>과 같다. <표7> 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, 2019.12.16.) 발표자료

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단 축

□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택 * 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

□ (개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택 * 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

□ (적용시기) 2019.12.17. (대책 발표일 다음날) 부터 새로 취득하는 주택에 적용 ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용 <표8> 2019년 세법 후속 시행령 개정 내용 보도자료

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(소득령 §155①) 현 행 개 정 안

□ 일시적 2주택 보 유 자 가 종전 주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우 ㅇ (일반) 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축 ㅇ (좌 동) ㅇ (조정대상지역 내 ) 2년 이내 종전 주택 양도 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택 취득 시 ㅇ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도 - 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 기한 연장 (신규 주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음) ※ 주택시장 안정화 방안기 발표내용(2019.12.16.) <개정이유> 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제 <적용시기> 20 19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 분부터 적용 <경과조치> 다음의 경우에는 종전규정 적용 (i) 2019.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우 (ii) 20 19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우 (6) 한편, 위 소득세법 시행령제155조 제1항은 2022.5.31. 대통령령 제32654호 개정 시 신규(대체)주택으로의 전입요건을 삭제하였는바, 개정이유는 “비과세 요건을 완화하여 납세자 편의를 도모함”으로 확인된다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 전세주택의 전세보증금을 반환받지 못함에 따라 신규주택으로 입주하지 못하였으므로 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것인 바, 쟁점규정은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마칠 것을 1세대1주택 비과세 특례 요건으로 규정하면서 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지 이사 및 전입신고 기간을 연장하도록 규정하고 있 는 점, 청구인은 2020.11.15. 종전주택의 매매계약을 체결하였고, 이틀 후인 2020.11.17. 전세주택의 임대차계약을 체결(임대차기간: 2021.1.8.〜2023.1.8., 보증금 OOO원)한 후, 2020.11.18. 신규주택 매매계약을 체결하였으며, 청구인 및 배우자의 사업장 소재지가 서울특별시 금천구로 신규주택 소재지와 거리가 있고, 신규주택의 매매계약서 특약사항에는 “G 재건축 조합 설립 추진 중”이라는 내용이 기재되어 있는 등 청구인이 당초부터 신규주택에 입주할 의사가 있었다고 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점규정에 따라 1세대1주택 비과세 특례 요건을 충족하기 위해서는 신규주택 취득일로부터 1년 이내인 2021.12.21.까지 신규주택에 입주하였어야 하나, 청구인은 신규주택 임차인의 당초 임대차기간 종료일인 2021.10.30. 전후 신규주택에 입주할 의사가 있었음을 입증할 수 있는 자료를 제출하지 아니하였고, 오히려 신규주택 임차인의 임대차기간을 연장하는 계약을 체결한 점 등에 비추어, 처분청이 종전주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.