쟁점①에 대하여 살피건대, 당초처분과 이 건 처분의 기본적 사실관계가 동일한 것으로 보기 어려운 점, 신탁계약이 해지되었다는 사정은 종합부동산세의 납세의무자를 결정하는 중요한 사실관계로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움 쟁점②에 대하여 살피건대, 우리 원은 쟁점토지를 제외한 당초매입토지에 대하여 ‘당초매입토지의 취득일부터 사업승인을 받기까지 상당한 기간이 경과하였고 시공사의 법정관리신청 철회 이후 쟁점사업이 재개될때까지 청구법인이 사업계획승인을 받기 위해 진지한 노력을 다하였는지 불분명하다’는 취지로 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 것으로 판단한 점(조심 2024서5932, 2025.9.10. 같은 뜻임) 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) (주위적 청구) 이 건 처분은 쟁점결정의 기속력에 반하여 위법하다. (가) 기초가 되는 사실관계에 아무런 변경이 없음에도 쟁점결정에서 든 위법사유와 양립할 수 없는 사실관계를 들어 당초처분을 되풀이하는 것은 조세심판결정의 기속력에 반하여 위법하다.
1. 국세기본법제81조 및 제80조 제1항 제2항에서 심판청구에 대한 결정의 효력에 관하여 관계 행정청을 기속하고, 심판청구에 대한 결정이 있으면 해당 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다고 규정하고 있다.
2. 대법원은 “과세처분에 관한 불복절차에서 그 불복사유가 옳다고 인정하고 이에 따라 필요한 처분을 하였을 경우에는 불복제도와 이에 따른 시정방법을 인정하고 있는 위 법 규정의 취지에 비추어 동일 사항에 관하여 특별한 사유 없이 이를 번복하고 다시 종전의 처분을 되풀이할 수는 없다”고 판시하였고(대법원 2014.7.24. 선고 2011두14227 판결, 대법원 2016.10.27. 선고 2016두4299 판결 등 다수), 기속력의 범위와 관련하여 “재결의 기속력은 재결의 주문 및 그 전제가 된 요건사실의 인정과 판단, 즉 처분 등의 구체적 위법사유에 관한 판단에만 미친다고 할 것이고, 종전 처분이 재결에 의해 취소되었다 하더라도 종전 처분시와는 다른 사유를 들어서 처분을 하는 것은 기속력에 저촉되지 않는다고 할 것이며, 여기에서 동일 사유인지 다른 사유인지는 종전 처분에 관하여 위법한 것으로 재결에서 판단된 사유와 기본적 사실관계에 있어 동일성이 인정되는 사유인지 여부에 따라 판단되어야 한다”고 판시하였다(대법원 2005.12.9. 선고 2003두7705 판결).
3. 또한 서울고등법원은 피고가 원고에게 개발부담금을 부과하는 종전 처분을 하였으나, ‘원고가 기부채납을 통해 기반시설 설치비용을 전부 부담하였다’는 이유로 종전 처분이 중앙토지수용위원회 결정에 의하여 취소되었고, 이후 피고가 ‘원고가 기부채납을 한 사실이 없고 기반시설 설치비용을 일부만 부담하였다’는 양립할 수 없는 사실관계를 사유로 재처분을 한 사안에서 위 재처분은 중앙토지수용위원회의 기속력에 반하여 당연무효라고 판단하였다(서울고등법원 2019.2.8. 선고 2017누87953 판결). 이에 대해 피고가 상고하였으나, 대법원은 서울고등법원의 위 결정을 인정하여 심리불속행 상고기각 판결을 선고하였다(대법원 2019.7.15. 선고 2019두37004 판결).
4. 위 각 규정 및 대법원 판례를 종합하면, 조세심판결정으로 종전 처분이 위법한 것으로 보아 취소된 경우, 과세관청이 ① 기초가 되는 사정에 아무런 변경이 없음에도 ② 조세심판원 결정에서 든 위법사유와 양립할 수 없는 사실관계를 들어서 종전 처분을 되풀이하는 것은 조세심판결정의 기속력에 반하여 위법하다. (나) 처분청은 기초가 되는 사실관계에 아무런 변경이 없음에도 불구하고 쟁점결정이 위법사유로 든 사실관계와 양립할 수 없는 사실관계를 처분사유로 하여 이 건 처분을 하였다.
1. 종합부동산세법제7조는 “과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다”라고 규정하고 있는 한편, 지방세법제107조 제1항 본문은 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”라고 규정하고 있고, 제1항 단서 제3호에서 “신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기․등록된 신탁재산의 경우”에는 ‘수탁자’를 재산세 납세의무자라고 정하고 있다.
2. 이를 기초로 청구법인은 조세심판에서 처분청이 청구법인을 청구법인 취득토지의 사실상 소유자로 보아 한 당초처분은 납세의무자를 잘못 지정한 위법한 처분이라고 주장하였고, 쟁점결정은 위 각 규정의 문언에 따라 신탁재산인 당초매입토지에 관하여 청구법인이 아닌 A이 소유권이전등기를 경료하였으므로 청구법인에게 종합부동산세를 부과할 수 없다고 판단하였다. 조세심판원은 “처분청이 당초매입토지에 관한 종합부동산세의 납세의무자를 청구법인으로 보아 당초처분을 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다”고 보아 당초처분을 취소하는 결정을 하였다.
3. 그럼에도 처분청은 당초처분 당시와 비교하여 이 건 처분 당시에 기초가 되는 사실관계에 아무런 변경이 없음에도 쟁점결정이 위법사유로 든 사실관계(당초매입토지는 신탁되어 있는 토지로서 이에 대한 납세의무자는 청구법인이 아니라는 점)과 양립할 수 없는 사실관계(당초매입토지 중 신탁이 해제되어 신탁되어 있지 않은 토지로서 납세의무자는 청구법인이라는 점)을 처분사유로 하여 이 건 처분을 하였는바, 이 건 처분은 당초처분을 되풀이하는 것으로서 위법하다.
4. 청구법인은 쟁점결정의 기속력에 반하여 이루어진 이 건 처분은 무효라고 주장하며 과세전적부심사를 청구하였으나, 이 건 과세전적부심사결정은 ‘서울행정법원 2023.9.8. 선고 OOO 판결과 조심 OOO, 2024.3.18. 결정의 심리․판단과정에서 신탁계약이 종료된 사실관계는 전혀 고려되지 않은 것이 명백하고 이 건 과세예고통지는 당초처분의 처분사유와 다른 사실관계에 따라 한 것이어서 쟁점결정의 기속력에 저촉되지 않는다고 봄이 타당하다’고 판단하였다.
5. 그러나 신탁계약이 해지되어 쟁점토지에 관하여 청구법인 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있었더라도, 이는 위 서울행정법원 OOO 사건은 물론 쟁점결정 당시에 이미 발생하여 존재하고 있었던 사실로서 사실관계 자체가 변경된 부분은 전혀 없다. 위 대법원 OOO 판결도 과세처분의 기초가 되는 사정이 달라지지 않았음에도 당초처분과 동일한 처분을 되풀이하는 것은 조세심판원 결정의 기속력에 저촉된다고 판단하였는바, 위 판결에 비추어 보아도 이 건 처분은 쟁점결정의 기속력에 저촉됨이 분명하다. 그럼에도 이 건 과세전적부심사는 과세처분의 기초가 되는 사실관계가 변경되지 않았다는 점을 간과한 채 이 건 처분이 쟁점결정의 기속력에 반하지 않는다는 위법한 결론에 이르고야 말았다. (다) 이 건 처분이 적법하다고 보는 경우, 사실관계의 오인이나 입증부족으로 부과처분이 취소된 경우에 반복하여 과세할 수 있다는 납득할 수 없는 결론에 이르게 된다.
1. 처분청은 과세요건의 충족에 대한 주장․증명에 책임이 있다. 따라서 쟁점결정이 진행 중이던 때에 종합부동산세의 과세요건 중 가장 핵심적인 요소인 ‘신탁 여부’ 및 ‘그에 따른 납세의무자’에 대하여 주장․입증하지 못한 이상 쟁점결정 당시에 이미 발생하여 존재했던 사실관계를 들어 동일한 처분을 하는 것은 허용될 수 없다.
2. 만약 이러한 방식의 재처분이 허용된다면, 과세관청은 사실관계에 관한 오인이나 입증부족으로 조세심판원에서 부과처분이 취소되었음에도 불구하고, 부과제척기간 내라면 얼마든지 사실관계에 관한 입증을 보충하여 다시 부과처분을 할 수 있다는 납득할 수 없는 결론에 이르게 된다.
(2) (예비적 주장) 쟁점토지는 조특법 제104조의19 제3항에 따른 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다. (가) 청구법인은 2019～2020년 신탁계약을 해지하고 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 쟁점토지의 소유권을 취득하였고 그로부터 5년 이내인 2021.3.4. 사업계획승인을 받았으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다.
1. 쟁점감면규정에서 정한 ‘취득일’은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 날을 의미하고, 신탁재산에 관하여 수탁자 명의로 등기가 경료되어 있는 한 위탁자나 수익자가 해당 부동산을 취득하였다고 불 수 없으므로 신탁계약이 해지되어 위탁자나 수익자 명의로 이전등기가 된 때를 취득일로 보아야 한다. 따라서 주택건설사업자가 처분신탁의 형태로 도시개발사업을 진행하는 경우, 그 토지의 취득일은 신탁계약이 해지되어 주택건설사업자 명의로 소유권이전등기를 경료한 날이라고 해석하는 것이 타당하다.
2. 신탁재산소유권은 대내외적으로 수탁자에게 있고 토지거래허가구역 해제 당시 쟁점토지는 수탁자 명의로 등기되어 있었으므로, 수익자에 불과한 청구법인이 토지거래허가구역 해제 당시 쟁점토지를 취득하였다고 볼 수 없다. 청구법인은 이 건 신탁계약이 해지되어 소유권이전등기를 경료받은 2019～2020년경 쟁점토지를 취득하였다. 그리고 청구법인은 쟁점토지의 취득한 후 5년 이내인 2021.3.4. 쟁점사업계획의 승인을 받았다.
3. 쟁점감면규정의 위임에 따라 조특법 시행령 제104조의18 제1항 본문은 ‘쟁점감면규정을 적용받으려는 자는 주택신축용토지 합산배제(변동)신고서에 따라 신고할 것’을 규정한 한편, 같은 항 단서에서 “다만 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다”고 규정한바, 청구법인은 2014.10.16. 쟁점토지를 포함한 당초매입토지의 보유현황을 신고하였다. 당시 청구법인은 종합부동산세 납세의무자가 아니었음에도 종합부동산세 납세의무가 있다고 착오로 신고하였으나 청구법인이 2019～2020년경 쟁점토지를 취득하였으므로 결국 당초 신고한 내용에 변동이 있는 경우라고 볼 수 없다. 따라서 청구법인이 쟁점토지에 대하여 별도로 합산배제 신고를 하지 않더라도 종합부동산세 과세표준 합산배제를 적용받을 수 있다. (나) 청구법인이 쟁점토지를 2019～2020년 이전에 취득하였다 하더라도 그 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한데 ‘정당한 사유’가 있으므로 이 건 처분은 위법하다.
1. 주택건설사업자가 주택건설을 위하여 토지를 취득한 후 5년 이내에 귀책사유 없이 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못하였다면, 그 토지는 종합부동산세 과세표준의 합산대상에서 제외되어야 한다.
2. 이 건에는 예상치 못한 서울특별시 도시계획위원회의 심의결과 및 그로 인한 시공사(청구법인의 주주)의 법정관리 등 실시계획인가를 5년 이내에 받지 못한 ‘정당한 사유’가 존재한다.
3. 청구법인은 쟁점사업진행을 위한 진지한 노력을 다하여 왔고, 그 결과 쟁점사업계획의 승인을 실제로 받았으므로 쟁점감면규정의 취지에 비추어 보더라도 이 건 처분은 부당하다.
(1) (주위적 청구) 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 청구법인과 A 사이의 신탁계약이 해지되어 청구법인이 소유자인 55필지의 쟁점토지를 새롭게 확인하여 종합부동산세 등을 재계산한 이 건 처분은 정당하다. (가) 부과처분을 취소하는 재결이 있는 경우 당해 처분청은 재결의 취지에 반하지 않는 한, 그 재결에 적시된 위법사유를 시정․보완하여 정당한 조세를 산출한 다음 새로이 이를 부과할 수 있는 것이고 이러한 새로운 부과처분은 재결의 기속력에 저촉되지 아니한바(대법원 2001.9.14. 선고 99두3324 판결), 쟁점결정에서 잘못 파악된 각 토지의 소유권이전등기 사실관계에 대해 시정 보완한 후 재계산한 이 건 처분은 재결의 기속력에 저촉되지 않는다. (나) 취소 확정판결의 기속력은 그 판결의 주문 및 전제가 되는 처분 등의 구체적 위법사유에 관한 판단에도 미치나, 종전 처분이 판결에 의해 취소되었다 하더라도 종전 처분과 다른 사유를 들어서 새로이 처분하는 것은 기속력에 저촉되지 않는다. 여기에서 동일 사유인지 다른 사유인지는 확정판결에서 위법한 것으로 판단된 종전 처분사유와 기본적 사실관계에 있어 동일성이 인정되는지 여부에 따라 판단되어야 하고, 기본적 사실관계의 동일성 유무는 처분사유를 법률적으로 평가하기 이전의 구체적인 사실에 착안하여 그 기초인 사회적 사실관계가 기본적인 점에서 동일한지에 따라 결정된다(대법원 2005.12.9. 선고 2003두7705 판결 등 참조). (다) 또한 행정처분의 위법 여부는 행정처분이 행하여진 때의 법령과 사실을 기준으로 판단하므로, 확정판결의 당사자인 처분 행정청은 종전 처분 후에 발생한 새로운 사유를 내세워 다시 처분을 할 수 있음은 물론이고(대법원 2011.10.27. 선고 2011두14401 판결 등 참조), 새로운 처분의 처분사유가 종전 처분의 처분사유와 기본적 사실관계에서 동일하지 않은 다른 사유에 해당하는 이상, 해당 처분사유가 종전 처분 당시 이미 존재하고 있었고 당사자가 이를 알고 있었다 하더라도 이를 내세워 새로이 처분을 하는 것은 확정판결의 기속력에 저촉되지 않는다(대법원 2016.3.24. 선고 2015두48235 판결 참고). (라) 쟁점결정시 이 건 쟁점토지에 관한 신탁관계 지속 여부 및 소유권이전등기 여부에 대한 정확한 사실관계를 따지지 않고 동일하게 A이 소유권이전등기를 마친 것으로 보아 당초매입토지의 납세의무자를 A으로 결정하였으나, 이는 기본적인 사실관계가 맞지 않았던 것으로 이에 따라 신탁계약이 해지되어 청구법인이 소유자인 쟁점토지에 대해 재결에 적시된 위법사유를 시정․보완하여 정당한 세금을 산출하여 새로 부과한 것으로 이 건 처분은 적법하다.
(2) (예비적 청구) 쟁점토지는 종합부동산세 과세표준의 합산대상에서 제외할 수 없다. (가) 쟁점추징규정은 “주택건설사업자가 쟁점감면규정에 따라 취득한 날로부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택 건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자 상당 가산액을 추징한다”고 규정되어 있고, 이에 대한 추징 예외 사유를 세법에 명문으로 규정하고 있지 않다. 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 “엄격해석원칙”에 따라 이 건 처분은 적법하다. (나) 쟁점감면규정은 주택건설사업의 특성상 대규모 토지를 사전에 확보해야 하고 사업계획승인에 3～5년이 걸리는 점을 감안하여 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 관하여 종합부동산세를 부과할 경우 과세부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있으므로 과세표준 합산배제를 통해 종합부동산세를 감면해주되, 그 취득일부터 사업계획승인에 필요한 상당한 기간이라 볼 수 있는 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 경우 당초 감면받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추징함으로써 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되는 것을 방지하고 부수적으로 주택건설사업자가 사업 수행을 게을리 하지 않도록 하는데 그 취지가 있다. 따라서 취득일부터 5년이란 시간은 사업계획승인에 필요한 상당한 기간이라 할 수 있고, 이 기간 동안 청구법인이 사업승인을 받지 못하였으므로 이 건 처분은 위법하다고 할 수 없다. (다) 청구법인은 서울특별시 도시계획위원회의 예상치 못한 수정가결과 그로 인한 시공사의 법정관리신청 등의 정당한 사유가 존재한다고 주장하나, 서울특별시 도시계획위원회의 수정가결(당초 7층 규모의 대형아파트 건설 계획에서 3층 이하의 주택 건설로 계획 수정)은 2008.8.27.에 발생하였고, 이후 수정가결안에 따라 2009.3.19.에 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 고시를 하였으며 시공사인 B과 C의 법정관리 신청은 각 2011.4.12., 2011.4.15.에 발생하는 등 청구법인의 토지취득일인 2013.5.24. 및 쟁점토지의 종합합산 배제 신고시점인 2014년 10월 전에 이미 사업에 차질이 발생하여 사업 진행이 중단된 상태에 있었다. 따라서 도시계획위원회의 수정가결 및 시공사의 법정관리 신청 등은 사업계획승인을 받지 못한 정당한 사유로 볼 수 없다. (라) 또한 청구법인은 쟁점사업진행을 위해 적극적으로 노력하였다고 주장하나, 수익성이 악화되어 사업중단의 계기가 된 개발계획 수정가결이 2008년에 이루어졌고 2011년 시공사의 법정관리가 시작되었으며 2019년에 이르러서야 새로운 투자유치를 하였다고 기술하는바, 계획안 수정가결 후 투자유치까지의 10년 이상의 기간은 조특법상 사업계획승인 기한인 5년을 크게 상회하므로 이는 적극적인 사업 진행 노력이 있었다고 볼 수 없다. 쟁점추징규정은 주택건설사업자의 귀책이 없는 경우 등과 같은 추징의 예외규정을 두고 있지 않으므로 종합부동산세 합산배제 신고 후 토지 취득일로부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에 해당하여 청구법인에게 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 적법하다.
① 이 건 처분이 쟁점결정의 기속력에 반하는지 여부
② 조특법 제104조의19 제3항에 따라 쟁점토지를 합산배제 대상에서 제외하여 청구법인에게 종합부동산세 등을 부과한 처분의 당부
(1) 청구법인 및 A의 현황과 쟁점사업의 진행경과는 아래와 같다. (가) 청구법인은 쟁점사업부지를 취득하여 공동주택, 단독주택, 상가 및 기타 부대시설을 신축·분양하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 2006.4.11. 설립(자본금 OOO원)된 프로젝트금융투자회사이고, A은 2001.10.24. 설립되어 서울특별시 강남구 OOO에 부동산신탁 및 부동산 관련 자산관리 업종을 영위하고 있는 사업자이다. (나) 청구법인은 2006.7.12. 쟁점사업의 시행자인 이 건 조합과 환지처분업무, 사업비 조달대여, 이 건 조합이 수행할 제반 행정업무수행 및 지원, 이 건 조합이 수행할 인허가 준비 및 지원 등의 업무를 수행하는 내용의 이 건 대행용역계약을 체결하였고, 대출약정을 통하여 조달한 자금으로 2006년 7월경 쟁점사업부지내 토지소유자들과 당초매입토지를 매입하는 계약을 체결하고 그 매매대금 전액을 지급하였으며, 당초매입토지 중 일부는 직접 소유권을 취득하였으나 일부는 토지소유자(매도자)를 위탁자, A을 수탁자, 청구법인을 수익자로 하는 부동산처분신탁계약을 체결한 후 2006.7.12. 신탁을 원인으로 A 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다. (다) 쟁점사업부지는 2013.5.24. 토지거래허가구역에서 지정해제되었고, 청구법인은 2013.7.18. 서울특별시 서초구청장에게 당초매입토지에 관하여 취득세 신고를 하였으며, 2014.10.6. 당초매입토지를 종합부동산세 과세표준의 합산배제대상으로 신고하였다. (라) 쟁점사업 관련 주요 진행경과는 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점사업 관련 주요 진행경과
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(2) 청구법인이 쟁점사업계획 승인을 5년 이내에 받지 못한 정당한 사유가 있다는 근거로 제시한 자료는 아래와 같다. (가) 쟁점사업부지에 대한 ‘OOO 도시개발구역 지정 및 개발계획 신청’에 따른 사전협의에 대하여 서울특별시(시설계획과)에서 서초구에 회신한 OOO 도시개발구역 지정 관련 2007.10.16.자 서울특별시 공문 내용에서는 청구법인이 쟁점사업부지의 용도지역 변경과 함께 제1종 전용주거지역에는 2층 이하 단독주택을, 제2종 전용주거지역에는 7층 이하의 공동주택을 건축하는 것으로 계획하였던 것으로 나타난다. (나) 서울특별시 도시계획위원회 심의결과 및 서초구의 재심의 요청 공문을 살펴보면, OOO 도시개발구역 지정과 관련하여 2008.5.21. 제9차 서울특별시 도시계획위원회 심의결과 보류되었으나, 2008.8.20. 제13차 서울특별시 도시계획위원회 심의결과 ‘공동주택 건립을 위한 집단환지는 불허하고, 2003년 용도지역 변경당시 제출된 계획(개별환지, 3층 이하)의 범위에서 개발계획을 수립하라’는 내용으로 가결되었고, 서울특별시 서초구가 2008.9.16. 이에 대하여 서울특별시 도시계획위원회에 재심의를 요청한 공문내용이 확인된다. (다) 서울특별시 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 고시(2009.3.19.) 내용을 살펴보면, 서울특별시장은 위 제13차 도시계획위원회 심의결과 수정가결된 내용에 따라 2009.3.19. 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립을 고시(서울특별시 고시 제OOO호)하였다. (라) 청구법인은 쟁점사업이 지연되던 중 시공사인 B과 C이 대출금을 변제할 여력이 되지 않아 각각 2011.4.12. 및 2011.4.15. 각 법정관리를 신청하였고, 이로 인해 사업의 진행이 거의 불가능하게 되었다고 주장하며, 동 법인들의 법정관리 사실이 기재된 2011.4.15.자 OOO 기사 등 관련 기사를 제출하였다. (마) 2011.6.28.자 대출약정서 및 시공사들의 채무인수약정서를 살펴보면, B은 2011.6.28. 법정관리 신청을 철회하였고, 같은 날 청구법인 등과 대주단 사이에 대출기한 연장, 추가 합의사항 등을 정한 대출약정서가 작성되었으며, 시공사인 B 및 C은 이 건 대출약정과 관련하여 2011.6.28. 채무인수약정서를 작성하였다. (바) 2014.12.30. 기존 대출약정에 대한 변경약정서를 살펴보면, 청구법인 등과 대주단 사이에 2011.6.28.자 대출약정의 상환기일을 2014.12.13.에서 2015.6.13.로 연장하고, 이자기간 등 일부 대출조건을 변경하는 약정을 2014.12.30. 체결한 것으로 확인된다. (사) 쟁점사업의 재개 및 이후 진행상황을 보면, 쟁점사업은 시공사들의 법정관리 신청 등을 이유로 중단되었다가, 2019년 6월경 F, H, E 컨소시엄의 투자로 설정된 이 건 펀드가 기존 채권단이 보유한 선·후순위 채권 전체를 인수하면서 사업이 재개되어 서울특별시장은 2021.3.4. 쟁점사업 개발계획 변경에 대하여 실시계획인가 고시를 한 것으로 나타난다.
(3) 당초매입토지(쟁점토지 포함)와 관련한 우리 원의 결정 및 법원 판례는 아래와 같다. (가) 당초매입토지에 대한 2015년 귀속 종합부동산세 등을 청구법인에 부과한 건에 대한 심판청구 결과, 조특법 제104조의19에 달리 추징의 예외규정을 두지 아니하고 있고, 5년 이내 사업계획 승인을 받지 못하였다는 이유로 기각 결정(조심 OOO, 2022.2.16.)하였다. (나) 위 조심 OOO, 2022.2.16. 결정에 대하여 청구법인이 행정소송을 제기하였고, 그 결과 당초매입토지에 대한 종합부동산세 등 납세의무자를 청구법인으로 본 처분을 위법하다고 판결하였으며, 처분청은 항소를 포기하고 2015년 귀속 종합부동산세 부과처분을 직권 취소하였다. <표3> 서울행정법원 2023.9.8. 선고 OOO 판결
○○○ (다) 당초매입토지에 대한 2016년〜2020년 귀속분 종합부동산세 등을 청구법인에게 부과한 건에 대한 심판청구 결과, 우리 원은 당초매입토지에 대한 종합부동산세 등 납세의무자를 A으로 보아 인용 결정[조심 OOO, 2024.3.18.]하였다. <표4> 쟁점결정[조심 OOO, 2024.3.18. 결정]
○○○
(4) 이 건 처분 경위는 아래와 같다. (가) 처분청은 위 조심 OOO, 2024.3.18. 결정으로 당초처분을 취소하고 그 내용을 당초매입토지의 수탁자인 A의 관할인 삼성세무서장에게 통보하였다. (나) 삼성세무서장은 A에게 당초매입토지에 대한 종합부동산세 등을 부과하면서 처분청에게 당초매입토지 중 2020.6.1. 이전(2019년 11월, 2020년 1월 등)에 신탁계약이 해지되어 청구법인에게 소유권이 이전된 쟁점토지의 납세의무자는 청구법인이라는 내용의 과세자료를 통보하였다. (다) 처분청은 위 자료통보에 따라 2025.2.5. 청구법인에게 쟁점토지에 대한 2020년 귀속 종합부동산세 등을 경정․고지하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 쟁점결정에서 든 위법사유와 양립할 수 없는 동일한 사실관계를 사유로 이 건 처분을 한 것은 쟁점결정의 기속력에 반하는 것이라고 주장하나, 쟁점결정은 청구법인이 쟁점토지를 포함한 당초매입토지를 신탁하여 그 수탁사인 A을 종합부동산세 등의 납세의무자로 판단한 것인바, 처분청은 쟁점결정에 따라 당초처분을 취소하고 납세의무자인 A 관할인 삼성세무서장에게 당초매입토지에 대한 과세자료를 통보한 후, 삼성세무서장이 통보한 ‘신탁해지를 원인으로 소유권이 이전된 쟁점토지의 납세의무자는 청구법인’이라는 과세자료를 근거로 이 건 처분을 한 점, 쟁점결정에서 쟁점토지의 신탁여부에 대한 다툼은 없어 보이고, 쟁점토지가 A에 신탁되었다는 사실관계를 바탕으로 쟁점토지에 대한 종합부동산세 등의 납세의무자를 청구법인이 아닌 A으로 판단한 점 등을 감안할 때 당초처분과 이 건 처분의 기본적 사실관계가 동일한 것으로 보기 어려운 점, 신탁계약이 해지되었다는 사정은 종합부동산세의 납세의무자를 결정하는 중요한 사실관계로 보이는 점 등에 비추어 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구법인은 A으로부터 쟁점토지를 2019년․2020년에 소유권을 이전받은 후 5년 이내에 사업계획의 승인을 받았으므로 쟁점토지는 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다고 주장하나, 지방세법제9조 제3항 제2호에서 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 취득세를 부과하지 않는 것으로 규정한 점, 청구법인은 쟁점사업의 시행사인 이 건 조합의 업무대행을 하기 위해 2006.7.12. 쟁점토지를 매수하면서 소유권이전등기를 거치지 않고 A에 신탁하였고, 쟁점사업부지의 토지거래허가구역 지정해지일인 2013.5.24. 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 보아 서울특별시 서초구청장에게 취득세를 신고․납부한바, 신탁계약 해지되어 쟁점토지의 소유권이 청구법인에게 이전된 2019년․2020년에 청구법인이 쟁점토지를 취득한 것으로 보기는 어려운 점, 또한 청구법인은 쟁점토지를 2019년․2020년 이전에 취득한 것이라 하더라도 쟁점토지를 취득한 후 5년 내에 사업계획승인을 받지 못한데 정당한 사유가 있다고 주장하나, 쟁점토지를 제외한 당초매입토지에 대하여 삼성세무서장이 A에게 부과한 종합부동산세 등의 심판청구에서 우리 원은 ‘당초매입토지의 취득일(2006.7.12.)부터 사업승인을 받기까지 상당한 기간이 경과하였고 시공사의 법정관리신청 철회(2011.6.28.) 이후 쟁점사업이 재개된 2019년 9월까지 청구법인이 사업계획승인을 받기 위해 진지한 노력을 다하였는지 불분명하다’는 취지로 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 것으로 판단한 점(조심 2024서5932, 2025.9.10., 같은 뜻임) 등에 비추어 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 국세기본법 제80조의 2(심사청구에 관한 규정의 준용) ① 심판청구에 관하여는 제61조제3항ㆍ제4항, 제63조, 제65조(제1항제1호가목 중 심사청구와 심판청구를 같은 날 제기한 경우는 제외한다) 및 제65조의2를 준용한다. 이 경우 제63조제1항 중 "20일 이내의 기간"은 "상당한 기간"으로 본다. 제80조(결정의 효력) ① 제80조의2에서 준용하는 제65조에 따른 결정은 관계 행정청을 기속(羈束)한다.
② 심판청구에 대한 결정이 있으면 해당 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다.
(2) 조세특례제한법(2020.12.29. 법률 제17759호로 일부개정되기 전의 것) 제104조의19(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일까지 주택건설사업자의 지위를 얻은자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법 제13조 제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
2. 주택법제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체
3. 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지 규정에 따른 사업시행자
4. 법인세법제51조의2 제1항 제9호에 따른 법인
② 제1항을 적용받으려는 자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날로부터 5년 이내에주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. (3) 조세특례제한법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29527호로 일부개정된 것) 제104조의18(주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례) ① 법 제104조의19를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.
② 법 제104조의19 제3항에서 종합부동산세액이란 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 세액을 말한다
1. 법 제104조의19 제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 토지로 보고 계산한 세액
2. 법 제104조의19 제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 토지로 보고 계산한 세액
③ 법 제104조의19 제3항에서 이자상당가산액이란 제2항에 따른 종합부동산세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
1. 법 제104조의19 제2항에 따라 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음날부터 법 제104조의19 제3항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간
2. 1일 10만분의25
(4) 종합부동산세법 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
(5) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 일부개정된 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. 제7조(납세의무자 등) ② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공안전법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법, 수산업법 또는 양식산업발전법 등 관계 법령에 따른 등기․등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
③ 신탁법에 따른 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산 방법은 다음 각 호에 따른다.
1. 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.
2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산하여야 한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다. (6) 지방세법 시행령(2020.4.28. 대통령령 제30633호로 일부 개정된 것) 제20조(취득의 시기 등) ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. (각 호 생략)
② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
(7) 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령으로 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다
9. 제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것
(8) 주택법 제19조(다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의 의제 등) ① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때 다음 각 호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 “인·허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.
9. 도시개발법 제3조 에 따른 도시개발구역의 지정, 같은 법 제11조에 따른 시행자의 지정, 같은 법 제17조에 따른 실시계획의 인가 및 같은 법 제64조 제2항에 따른 타인의 토지에의 출입허가
(9) 도시개발법 제17조(실시계획의 작성 및 인가 등) ① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 도시개발사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 한다)을 작성하여야 한다. 이 경우 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 한다.
② 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)는 제1항에 따라 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야 한다.
③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 국토교통부장관이 지정권자이면 시·도지사 또는 대도시 시장의 의견을, 시·도지사가 지정권자이면 시장(대도시 시장을 제외한다)·군수 또는 구청장의 의견을 미리 들어야 한다.
④ 제2항과 제3항은 인가를 받은 실시계획을 변경하거나 폐지하는 경우에 준용한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 실시계획에는 사업 시행에 필요한 설계 도서, 자금 계획, 시행 기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항과 서류를 명시하거나 첨부하여야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.