쟁점미분양주택(납세의무 최초 성립일부터 5년 경과)이 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당되는지 여부

--------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점미분양주택(납세의무 최초 성립일부터 5년 경과)이 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당되는지 여부 [결정요지] 쟁점주택은 사용승인을 받은 후, 미분양 보유기간이 해당 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과됨 [관련법령] 종합부동산세법 시행령제4조 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 2013.12.26. 개업하여 선박ㆍ자동차부품 제조업, 부동산 매매ㆍ투자ㆍ임대관리업을 영위하는 법인으로, 2017.9.19. 서울특별시 구로구 OOO 다세대주택 총 12세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 A(이하 “공동사업자”라 한다)과 공동으로 건설하여 2023년 및 2024년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택 12세대 중 7세대(이하“쟁점미분양주택”이라 한다)를 보유하고 있다.
• 나. 처분청은 청구법인이 소유한 쟁점미분양주택이 준공일부터 5년이 경과하여 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 규정하는 합산배제 미분양주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2024.12.5. 청구법인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을, 2025.3.24. 2023년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 각 결정․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.17. 이의신청을 거쳐, 2025.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2017.9.19. 쟁점주택 12세대의 준공을 득한 후 그 중 5개 세대는 2020.4.27.까지 매매하였고, 준공일부터 2022.9.20.까지 5년 동안은 종합부동산세 합산배제 미분양주택 대상이었는데, 2020.4.27. 공동사업자가 청구법인을 상대로 소송을 제기하고, 2021.10.7.부터 2023.12.27.까지 26개월 동안 쟁점미분양주택이 가압류되어 청구법인은 이를 제3자에게 분양할 수 없었다. 청구법인은 3회(2023.5.8., 2023.6.1., 2023.10.24.)의 내용증명 우편을 공동사업자에게 보내 부당한 가압류를 취소하고 쟁점미분양주택을 처분하는데 동의하여 줄 것을 요청하였으나, 공동사업자는 이를 거부하였고, 청구법인은 이를 해결하기 위해 노력하였으나, 미지급공사비용과 관련하여 쟁점미분양주택 중 302호 및 503호에 대한 강제경매가 진행되고 있고, 이로 인한 대출이자 약 OOO원을 부담하는 등 어려움을 겪고 있다. 이와 같은 억울하고 피할 수 없는 피치 못할 사정으로 큰 피해를 입고 있는 청구법인이 거액의 종합부동산세를 감당하지 못하고 폐업할 위기에 처한 상황을 고려하여 이 건 종합부동산세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 조세법률주의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하고(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임), 종합부동산세법제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조에서 종합부동산세 합산배제 미분양주택 요건을 명확히 규정하고 있을 뿐, 미분양에 대한 정당한 사유 등이 인정되는 경우 그 적용을 배제하는 규정을 달리 두고 있지 아니하다. 쟁점미분양주택은 사용승인일(2017.9.19.) 이후 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날(2018.6.1.)부터 5년이 경과한 2023.6.1. 현재 사업계획승인을 받은 날로부터 5년이 경과하여 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 규정하는 합산배제 미분양주택에 해당하지 아니하므로 처분청이 청구법인에게 한 이 건 2023년∼2024년 귀속 종합부동산세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점미분양주택(납세의무 최초 성립일부터 5년 경과)이 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제시한 심리자료에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 ‘A’이라는 상호로 2013.12.26. 개업하여 선박부품ㆍ선박엔진 제작 및 수리업, 자동차부품ㆍ발전기ㆍ양수기 도소매업, 부동산매매업(2017.1.12. 부업종추가), 부동산투자 및 임대관리 서비스업(2017.1.12. 부업종추가)을 영위하고 있고, 2018.4.10. A과 공동으로(청구법인 지분율 85%, A 지분율 15%) 주택신축판매 건설업 및 주택임대부동산업 면세사업자 등록을 하였다. (나) 쟁점주택 집합건축물대장 및 건물등기사항전부증명서 주요 내용은 아래 <표1>ㆍ<표2>와 같다. <표1> 집합건축물대장 주요 내용 ㅇㅇㅇ <표2> 건물등기사항전부증명서상 쟁점미분양주택 지분 내역 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점미분양주택의 공동사업자는 2021.7.5. 청구법인을 상대로 정산금반환청구 소송[서울중앙지방법원 2021가합548031, 2022가합499(반소)]을 제기하였고, 이에 대해 법원은 2023.7.20. “공동사업자는 청구법인에게 OOO원을 지급하라. 소송비용은 90%는 공동사업자가 10%는 청구법인이 각 부담한다”는 판결을 하였으며, 이에 대한 항소심 소송(서울고등법원 2024.2.29. 선고 2023나2037132 판결)은 기각되어 2024.3.23. 확정되었다. (라) 위 소송과 관련하여 공동사업자는 2021.9.16. 법원에 부동산가압류 신청을 하여 쟁점미분양주택을 가압류하는 결정(서울중앙지방법원 2021카단815942, 2021.10.7.)을 받았고, 위 결정은 청구법인이 2023.9.4. 제기한 이의신청에 따라 2023.12.27. 취소되어 2024.1.10. 확정되었다. (마) 처분청은 쟁점미분양주택의 건축주인 청구법인이 주택을 신축하여 2017.9.19. 사용승인을 받은 후 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하여 쟁점미분양주택이 2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2023.6.1.) 현재 종합부동산세 합산배제 미분양주택에 해당되지 아니하는 것으로 보아 아래 <표3>과 같이 2023ㆍ2024년 귀속 종합부동산세를 결정ㆍ고지하였다. <표3> 이 건 종합부동산세 결정 내역 ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 공동사업자와의 분쟁 등 청구법인에게 그 책임을 물을 수 없는 사유로 5년 이내 주택을 분양하지 못하게 된 것이므로 이를 합산배제 대상에서 제외하여 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제2호에 따르면, 합산배제 미분양 주택의 요건으로 ‘ 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택’이라고 규정하여 그 형식요건을 명확히 하고 있는 점, 처분청은 청구법인이 쟁점주택을 신축하여 2017.9.19. 사용승인을 받은 후 미분양 보유기간이 해당 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날인 2018.6.1.부터 5년(2023.5.31.)이 경과되자, 관련 법령에 따라 쟁점미분양주택에 대해 종합부동산세를 부과한 것으로 달리 그 처분에 법령상 위배된 내용이 발견되지 아니하는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법 제1조【목적】이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. (2) 종합부동산세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제4조【합산배제 사원용주택등】① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

• 가. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자
• 나. 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자 (3) 종합부동산세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제900호로 개정되기 전의 것) 제4조【합산배제 미분양 주택의 범위】영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

(4) 지방세기본법 제34조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

8. 재산세: 과세기준일

(5) 지방세법 제104조【정의】재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다. 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 제114조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (6) 지방세법 시행령 제20조【취득의 시기 등】⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(도시개발법 제51조 제1항 에 따른 준공검사 증명서, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제74조 에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.