조사청의 세무조사 당시 배우자와 명의수탁자로 지목된 친인척‧지인 등이 쟁점부동산을 포함한 이 사건 부동산들의 명의신탁 사실을 대부분 시인한 바 있고, 그 중 쟁점부동산은 서울특별시경찰청장도 최초 명의신탁 및 쟁점법인 명의로의 재명의신탁 혐의가 인정된다는 취지로 송치 결정을 한 점, 배우자는 오래전부터 친인척 등의 명의를 이용하여 부동산을 다수 거래하여 왔고, 2018년 다주택자 중과제도가 시행되자 청구인이 쟁점법인을 설립하였으며, 쟁점법인이 오로지 배우자의 의사결정에 따라 부동산을 매매해 온 정황 등을 종합하면, 쟁점법인은 단순히 배우자의 조세회피목적에 따라 설립된 것으로 보여 쟁점법인의 부동산 매매행위를 사실상 배우자의 행위와 동일시 할 수도 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어, 배우자가 친인척‧지인 및 쟁점법인의 명의를 이용하여 쟁점부동산을 매매한 것으로 보이므로 처분청이 배우자인 청구인에게 양도세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[사건번호] 조심2025서1558 (2025.07.16) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 청구인에게 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부 [결정요지] 조사청의 세무조사 당시 배우자와 명의수탁자로 지목된 친인척‧지인 등이 쟁점부동산을 포함한 이 사건 부동산들의 명의신탁 사실을 대부분 시인한 바 있고, 그 중 쟁점부동산은 AAA특별시경찰청장도 최초 명의신탁 및 쟁점법인 명의로의 재명의신탁 혐의가 인정된다는 취지로 송치 결정을 한 점, 배우자는 오래전부터 친인척 등의 명의를 이용하여 부동산을 다수 거래하여 왔고, 2018년 다주택자 중과제도가 시행되자 청구인이 쟁점법인을 설립하였으며, 쟁점법인이 오로지 배우자의 의사결정에 따라 부동산을 매매해 온 정황 등을 종합하면, 쟁점법인은 단순히 배우자의 조세회피목적에 따라 설립된 것으로 보여 쟁점법인의 부동산 매매행위를 사실상 배우자의 행위와 동일시 할 수도 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어, 배우자가 친인척‧지인 및 쟁점법인의 명의를 이용하여 쟁점부동산을 매매한 것으로 보이므로 처분청이 배우자인 청구인에게 양도세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨 [관련법령] [참조결정] 조심2022서2254 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) A이 부동산을 쟁점법인 등에 명의신탁한 사실이 없고, 명의신탁 등과 관련한 소송이 현재 진행 중이므로 양도주택 양도 시점에 A이 다른 주택을 소유한 것을 전제로 1세대1주택 비과세의 적용을 부인한 처분은 위법 또는 부당하다. (가) 양도주택(청구인과 A이 각각 지분 1/2를 보유) 양도 당시 A이 실질적으로 소유한 것으로 의심받은 부동산은 아래 <표1>과 같은바, A의 조세범처벌법 위반 혐의에 대한 서대문경찰서의 수사결과 아래 <표1>의 순번 제2⋅3⋅4⋅5⋅6⋅8에 대해서는 명의신탁이 아니라고 보아 불송치 결정하였고, 순번 제1 및 순번 제7에 대해서만 검찰에 송치되었으나, A이 순번 제7에 불복하여 제기한 소송(OOO 사건)이 진행 중이다. <표1> 수사결과 통지서에서 발췌한 A의 명의신탁혐의 부동산
○○○ (나) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 한다)위반 혐의와 관련하여서도 AAA지방경찰청장은 2021.10.28. 위 <표1>의 순번 제1 및 제7에 대하여만 검찰에 송치하였고, A이 순번 제7에 대하여 불복하여 현재 관련 사건이 대법원에서 재판(대법원OOO 사건)이 진행 중이며, A에게 부과된 양도주택에 대해 양도소득세와 관련한 행정소송(AAA행정법원 OOO 사건)이 현재 진행 중인바, 위 소송들에 대한 판결이 확정된 후 이 사건에 대한 판단하여야 할 것이다.
(2) 수사기관에서는 위 <표1>의 순번 제1과 순번 제7을 A의 명의신탁재산으로 보았는바, 순번 제1의 아파트는 2018.7.28. 소유권이 이전(명의신탁관계가 종료)되어 양도주택(양도일: 2019.12.23.)의 양도소득세 계산에 영향을 미치지 못하므로, 순번 제7과 관련한 쟁점부동산이 A의 명의신탁재산이 아니라면, 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다. (가) A과 C, D, E 4명은 2018.4.26. 쟁점부동산을 공동으로 취득(공동투자)하여 각각 4분의1 지분을 소유하였고, 소유권이전등기는 D 앞으로 하였다. (나) A과 친구들은 공동투자를 종료하기로 하고, D와 쟁점법인은 2019.11.3. 쟁점부동산 지분 10분의 9에 대한 매매계약(매매대금 OOO원)을 체결하고 쟁점법인이 D에게 대금을 지급(2019.11.3. 계약금 OOO원, 2019.11.5. 잔금 OOO원)한 후, 쟁점부동산 지분 10분의 9를 쟁점법인 앞으로 소유권 이전등기하였는바, 쟁점법인은 쟁점부동산을 적법하게 매수하여 법인의 재고자산으로 직접 관리하였다. (다) 이후 쟁점부동산이 입주권으로 전환되었고, 2020년 11월경 쟁점법인과 D는 제3자인 F에게 해당 입주권을 양도하였는바, F는 2020.11.24. 잼점법인에게 가계약금 OOO원, 계약일인 2020.11.30. 나머지 계약금 OOO원, 2020.12.23. 쟁점법인에게 잔금 OOO원을 지급하였고, 쟁점법인은 대금 OOO원 중 자신의 지분(10분의 9)에 해당하는 금액인 OOO원을 아래와 같이 쟁점법인의 매출로 회계처리하였다. <쟁점법인의 입주권 관련 재고관리 현황>
○○○ (라) 쟁점법인은 자신의 의사로 쟁점부동산을 소유⋅관리하면서 재산세를 납부하였고, 이 외에도 2020년에 총 4건의 부동산을 거래하며 부동산매매업 등의 목적사업을 영위(위 4건의 부동산매매를 통해 2020년 총매출 OOO원이 발생하였고, 당기순이익은 OOO원이 발생하였음)하면서 법인세 등을 정상적으로 신고⋅납부하였는바, 이 과정에서 A으로부터 쟁점부동산 등을 명의수탁받은 사실이 없다.
(3) 판례 등에 의하더라도 G이 쟁점법인에게 부동산을 명의신탁하였다고 단정할 수 없다. (가) 법원은 ‘부동산을 주식회사의 소유로 등기하는 경우 상법 등에 따라 이를 회사의 자산으로 기재한 재무제표를 세무서에 제출해야 할 뿐만 아니라 누구든지 적법한 법률관계 없이 그 소유명의를 이전받거나 처분대금 등을 취득하는 경우에는 횡령 등의 범죄가 성립될 수 있으므로, 위와 같은 경위와 목적으로 다수의 임대아파트를 주식회사 명의로 이전한 피고인에게 명의신탁의 고의가 있다고 쉽게 추단해서도 아니 될 것이다’라고 판시(청주지방법원 2019.5.23. 선고 OOO 판결)하였는바, 쟁점법인은 목적사업인 부동산매매업 등을 독립적으로 영위하였고, A과는 그 지위가 뚜렷하게 구분되는 독립적인 회사임이 명백하므로 쟁점법인이 적법하게 취득한 부동산을 함부로 명의신탁한 부동산이라고 보아서는 안된다. (나) 더 나아가 주식회사는 주주와 독립된 별개의 권리주체이므로 그 독립된 법인격이 부인되지 않는 것이 원칙이고, 이러한 법인격을 부인하기 위해서는 주식회사와 배후자 사이에 재산과 업무가 구분이 어려울 정도로 혼용되었는지 여부 등을 기준으로 판단하여야 하는바대법원 2008.9.11. 선고 2007다90982판결 등, 같은 뜻임), 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점법인은 쟁점부동산을 취득하면서 재고자산으로 직접 관리하는 등 A 재산과 쟁점법인의 재산은 분명하게 구분되었으므로 쟁점법인의 법인격을 부인하여 쟁점법인을 A의 도관법인으로 보는 것은 타당하지 않다.
- 나. 처분청 의견
(1) 조세심판원은 A이 쟁점법인 등의 명의를 이용하여 부동산을 매매한 것으로 판단하였으므로 관련 사건의 선결정에 따라 이 사건은 기각되어야 한다. (가) 청구인과 양도주택을 공동으로 소유한 A은 양도주택의 양도에 대한 양도소득세 부과처분 등에 불복하여 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 다음과 같이 기각결정하였다(조심 OOO, 2023.6.13.). <조심 OOO, 2023.6.13. 선결정의 이유 중 일부>
○○○ (나) 이 사건의 쟁점인 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용 여부는 A이 심판청구한 사건의 쟁점인 부동산 명의신탁 여부의 결론과 동일할 수 밖에 없고, 이에 대하여 조세심판원은 이미 A이 친인척ㆍ지인 및 법인의 명의를 이용하여 다수의 부동산을 매매한 것으로 보아 양도주택 양도 당시 청구인 세대가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였다고 결정하였으므로, 이 건 양도소득세 부과처분 또한 달리 잘못이 없다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 조세범처벌법 제3조(조세 포탈 등) ① 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈하거나 조세의 환급ㆍ공제를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액(이하 “포탈세액등”이라 한다)의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액등의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처한다.
1. 포탈세액등이 3억원 이상이고, 그 포탈세액등이 신고ㆍ납부하여야 할 세액(납세의무자의 신고에 따라 정부가 부과ㆍ징수하는 조세의 경우에는 결정ㆍ고지하여야 할 세액을 말한다)의 100분의 30 이상인 경우
2. 포탈세액등이 5억원 이상인 경우
⑥ 제1항에서 “사기나 그 밖의 부정한 행위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위를 말한다.
1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장
2. 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취
4. 재산의 은닉, 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐
5. 고의적으로 장부를 작성하지 아니하거나 비치하지 아니하는 행위 또는 계산서, 세금계산서 또는 계산서합계표, 세금계산서합계표의 조작
6. 조세특례제한법 제5조의2 제1호 에 따른 전사적 기업자원 관리설비의 조작 또는 전자세금계산서의 조작
7. 그 밖에 위계(僞計)에 의한 행위 또는 부정한 행위 (4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에서 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 국세청 전산에서 확인되는 양도주택의 양도일 현재 청구인 세대의 주택보유 현황은 아래 <표2>와 같은바, 청구인은 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다. <표2> 양도주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유 현황
○○○ (나) 조사청은 A이 양도소득세 중과 등을 회피하기 위해 아래 <표3>⋅<표4>⋅<표5>와 같은 부동산들(11개 부동산들을 모두 합하여 이하 “이 사건 부동산들”이라 한다)이 A의 소유임에도 A의 친인척 및 지인과 쟁점법인 명의를 이용하여 명의신탁한 후 양도한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 아래 <표6>과 같이 2021.11.5. 청구인에게 양도소득세 2015년 귀속 OOO원, 2018년 귀속 OOO원, 2019년 귀속 OOO원, 2020년 귀속 OOO원 합계 OOO원을 각각 경정‧고지한 것으로 나타난다. <표3> A이 친인척, 지인 명의를 이용했다고 본 부동산 현황
○○○ <표4> 쟁점법인 명의로 재명의신탁했다고 본 부동산 현황
○○○ <표5> 쟁점법인에 최초 명의신탁했다고 본 부동산 현황
○○○ <표6> A에 대한 양도소득세 경정⋅고지내역
○○○. (다) 조심 OOO, 2023.6.13. 선결정례의 사실관계 부분에서 나타나는 A 등에 대한 주요 조사내용은 아래와 같다.
1. 조사청은 A에 대한 조사 당시 A을 조사청으로 불러 3차례(2021.8.25., 2021.8.29., 2021.8.31.)에 걸쳐 문답서를 작성하였는데, A은 2회차 문답서 작성 시까지 이 사건 부동산들(친인척 및 지인 명의분)의 명의신탁 사실을 부인하다가 3회차 문답서 작성 시 이를 인정한 것으로 나타난다.
2. A의 친인척인 G(모친), H(장인), I(장모), J(동서)는 인감증명서를 첨부하여 본인들 명의로 등기된 부동산이 A으로부터 명의신탁받은 부동산이라는 내용의 확인서(2021.8.31.자 작성분)를 제출한 것으로 나타난다.
3. AAA특별시경찰청은 피의자 A‧K‧L‧J‧G‧H의 부동산실명법 위반 혐의에 대하여 2021.10.28. 위 <표3> 및 <표5>와 같이 일부 부동산에 대해 불송치 결정을 하는 한편, 위 <표3>의 부동산 중 M 명의의 AAA특별시 성북구 OOO와 쟁점부동산에 대한 최초 명의신탁 및 쟁점부동산에 대한 쟁점법인 명의로의 재명의신탁 혐의에 대해서는 송치 결정을 한 것으로 나타난다. (라) 쟁점법인의 법인등기부등본에 의하면, 쟁점법인은 부동산매매업 등을 목적사업으로 하여 2018.11.28. 설립되었고, 설립 시부터 2019.11.4.까지 청구인이 대표이사로, 그 이후에는 A의 모친 G이 대표이사로 등재되어 있으며, A의 동생 L이 감사로 등재되었다가 해임된 바 있는 것으로 나타나고, 쟁점법인은 최초 설립 당시 A의 거주지로 보이는 ‘경상남도 진주시 OOO’를 임대인 N과 임대차계약(보증금 OOO원, 월세 OOO원)을 체결하여 본점소재지로 하였다가, 2021.6.18. 임대인 O와 임대차계약(보증금 OOO원, 월세 OOO원)을 새롭게 체결하면서 그 소재지를 ‘인천광역시 서구 OOO’로 이전한 것으로 나타난다. (마) 쟁점법인의 계정별원장(계정과목: 주‧임‧종 장기차입금)에 의하면, A은 쟁점법인에 대한 대여금채권(2019년말 OOO원, 2020년말 OOO원)을 보유하고 있는 것으로 나타나고, 청구인이 제출한 쟁점법인의 재고자산 명세에는 쟁점부동산 관련 입주권 등 부동산 내역이 기재되어 있다. <쟁점법인의 재고자산 명세>
○○○ (바) 소득자별 근로소득 원천징수부에 의하면, 쟁점법인은 2021년 G에게 OOO원, 청구인에게 OOO원, 2022년 청구인에게 OOO원의 총급여를 각각 지급한 것으로 나타난다. (사) 조사청은 사실상 쟁점법인이 A의 세금 탈루를 위한 도관회사에 불과하다는 취지로 아래와 같은 의견(A 혼자 의사결정을 하거나 법인의 경비를 A이 사적으로 모두 사용)을 제시하였다. <쟁점법인의 의사결정 관련>
○○○ <법인카드 사적사용 대표 사례>
○○○ (아) 청구인은 A의 부동산 명의신탁 혐의 등에 대한 수사결과 자료로 2023.7.18.자 AAA서대문경찰서의 수사결과통지서 및 2021.10.28.자 AAA특별시경찰청의 불송치결정서를 제출하였고, 쟁점법인이 A으로부터 부동산을 명의수탁한바 없고, 부동산을 적법하게 취득하여 법인의 명의와 계산으로 이 사건빌라 등을 관리하고 처분하는 등 부동산매매업 등을 독립적으로 영위하였음을 입증하기 위하여 쟁점법인의 재고자산 항목 및 2020년 재고관리 내역, 쟁점법인의 2020년 재무제표 및 손익계산서, 2020사업연도 법인세 납부확인서, 쟁점법인의 사업자등록증 등을 제출하였으며, 이 외에도 이 사건빌라 취득 당시 매매계약서 및 지분매도계약서, 쟁점입주권 매매계약서 등을 제출하였다.
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등에 비추어 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 배우자 A이 부동산을 쟁점법인 등에 명의신탁한 사실이 없고, 쟁점법인은 A과는 그 지위가 뚜렷하게 구분되는 독립적인 회사로 독립된 법인격이 부인하기 어려워 A의 도관법인으로 보는 것은 타당하지 않으므로 양도주택 양도 시점에 A(청구인 세대)이 다른 주택(쟁점부동산)을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세의 적용을 부인하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 위법 또는 부당하다고 주장하나, 조사청의 세무조사 당시 A과 명의수탁자로 지목된 친인척‧지인 등이 쟁점부동산을 포함한 이 사건 부동산들의 명의신탁 사실을 대부분 시인한 바 있고, 그 중 쟁점부동산은 AAA특별시경찰청장도 최초 명의신탁 및 쟁점법인 명의로의 재명의신탁 혐의가 인정된다는 취지로 2021.10.28. 송치 결정을 한 점, 쟁점법인이 부동산매매업을 영위하기 위해 A이 설립한 법인으로서 그 법인격을 부인하기는 어렵다고 하더라도, A이 쟁점법인을 설립한 목적이 단순히 양도소득세 중과 및 누진세율 등 조세를 회피하기 위함이라면 쟁점법인의 부동산 매매행위를 가장행위로 보아 실질과세를 적용할 수 있는 것인데, A이 오래전부터 친인척 등의 명의를 이용하여 부동산을 다수 거래하여 왔고, 2018년 다주택자 중과제도가 시행되자 A이 쟁점법인을 설립하였으며, 쟁점법인이 오로지 A의 의사결정에 따라 부동산을 매매해 온 정황 등을 종합하면, 쟁점법인은 단순히 A의 조세회피목적에 따라 설립된 것으로 보여 쟁점법인의 부동산 매매행위를 사실상 A의 행위와 동일시 할 수도 있을 것으로 보이는 점(조심 OOO, 2023.6.13. 같은 뜻임) 등에 비추어 A이 친인척‧지인 및 쟁점법인의 명의를 이용하여 쟁점부동산 등을 매매한 것으로 보이므로 처분청이 배우자인 청구인에게 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.