청구인의 00.00.00∼00.00.00 기간동안 은행 금융거래내역에 의한 출금내역과 쟁점계약서 매매대금이 거의 일치하는 등 쟁점계약서가 임의로 작성된 것으로 보기는 어려운 점, 쟁점부동산의 임대차보증금을 청구인이 인수하였다는 객관적인 증빙이 부족한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점계약서상 매매대금을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정ㆍ고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인의 00.00.00∼00.00.00 기간동안 은행 금융거래내역에 의한 출금내역과 쟁점계약서 매매대금이 거의 일치하는 등 쟁점계약서가 임의로 작성된 것으로 보기는 어려운 점, 쟁점부동산의 임대차보증금을 청구인이 인수하였다는 객관적인 증빙이 부족한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점계약서상 매매대금을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정ㆍ고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 보기 어려우므로 환산취득가액인 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 청구인이 처분청에 이 건 결정결의서, 조사결과보고서, 매매계약서 사본을 요청하였으나, 처분청은 결의서만 제공하였을 뿐 쟁점취득가액을 취득가액으로 본 근거를 제시하지 아니하고 있다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 매도인이 2000.8.25. 당시 서울지방법원 강남등기소에 제출한 검인계약서상 매매가액을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 과세처분을 하였으나 아래와 같은 이유로 쟁점취득가액을 이 건 취득가액으로 적용한 것은 부당하다.
1. 당시 검인계약서는 취ㆍ등록세 절감을 위해 실지거래가액보다 가격을 낮추어 작성하는 것이 일반적인 관행이었고, 부동산 실거래가격 신고 의무제도가 2006.1.1. 시행되었고 2006.1.30. 구 공인중개사법이 개정되어 이중계약서 작성이 처벌대상 행위가 되었으나, 법 시행 이전인 2000년 무렵에는 이중계약서 작성이 일반적이었다.
2. 쟁점부동산은 1998.9.16. 신축 준공된 총 11가구의 다가구주택으로서, 청구인은 신축 2년 후인 2000.8.25. 이를 취득하였는데, 쟁점계약서에는 승계할 임대보증금이 기록되어 있지 않고, 20년 이상 지난 현재 당시 임대차계약서들은 보관하고 있지 않지만, 청구인은 당시 임대보증금이 OOO원 정도였던 것으로 기억하고 있다. 조세심판원은 이 건과 유사한 사례에서 “청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 임차인이 존재하였음에도 쟁점계약서에는 임대차계약 승계 여부가 나타나지 않은 점을 들어 해당 계약서 내용이 실지거래가액으로 보기 어렵다”고 판단하였다(조심 2012서4088, 2012.12.26.).
3. 당시 쟁점부동산(연면적/대지면적: 658.85㎡/305.7㎡, 가구수: 11, 매매계약일 2000.8.25.)과 인근한 비교대상부동산(연면적/대지면적: 647.81㎡/230㎡, 가구수: 10, 매매계약일 2000.5.20.)의 거래 시세는 OOO원인 사실을 보더라도 쟁점취득가액은 터무니 없이 낮은 것임을 알 수 있다. 쟁점부동산은 위 비교대상부동산보다 대지 면적이 75.7m나 크고, 위치상 큰 도로와 지하철 접근성이 더 좋으며, 경사면이 아닌 평지에 위치하여 비교대상부동산에 비해 좋은 조건을 갖추고 있다. 또한 연도별 개별주택가격과 개별공시지가를 비교하면 쟁점부동산이 비교대상부동산과 비교하여 적게는 112% 내지 많게는 173%로 높았던 사실이 확인되므로 쟁점부동산이 비교대상부동산의 절반 정도의 가액에 거래되었다고 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
4. 쟁점취득가액은 취득 당시 기준시가인 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)보다 낮은 가액으로서, 특별한 사정도 없이 쟁점부동산이 고작 토지 기준시가 정도의 가격에 매매되었다고 보기는 매우 어렵다. 대법원은 “기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 원고가 이 사건 토지를 기준시가의 60%에도 미치지 못하는 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없는 점 등을 이유로 계약서 기재사항만으로 실지양도가액을 확인할 수 없다”고 판시하였다(대법원 1997.6.27. 선고 1996누5810 판결). (다) 쟁점부동산 취득가액은 청구인이 취득한지 24년이 지난 현재 실지거래가액을 입증하는 것이 여러모로 불가능하고, 실제 취득가액이 OOO원이었다는 사실만 기억할 뿐, 임대보증금을 차감한 실제 대금지급이 얼마였는지, 계약금과 중도금은 얼마였는지 기억할 수가 없는 상태이다.
(2) (예비적 청구) 실제 취득가액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 쟁점부동산 양도인과 공인중개사 보조원, 그리고 비교대상부동산 취득인이 쟁점부동산 실지 취득가액이 OOO원임을 확인해 주고 있다. 2000년 당시 ‘OOO’에서 보조원으로 근무하였던 B은 확인서를 통해 쟁점부동산 거래 시 당초 호가가 OOO원이었던 사실을 포함하여 최종 매매가액이 OOO원이었던 사실을 확인해주고 있고, 쟁점부동산 전소유자가 계약서 형식을 통해 실지 취득가액을 확인해 주고 있으며, 청구인의 지인이자 비교대상부동산의 취득자인 C도 쟁점부동산 취득가액이 OOO원인 것으로 확인해 주고 있다. (나) 감정평가법인의 감정가액 등 여러 가액에 비추어 보았을 때에도 위 OOO원을 실지 취득가액으로 보는 것이 타당하다.
1. 쟁점부동산에 대해 2025.1.22. B 감정평가법인으로부터 2000.8.6. 기준으로 소급하여 감정평가를 받은 결과, 감정가액이 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 감정되었고, 이는 주변인들과 청구인이 기억하고 있는 실지 취득가액인 OOO원과 유사하다.
2. 쟁점계약서에 따른 취득가액(OOO원)과 인근 비교대상 부동산의 매매가액(OOO원), 소급감정가액(OOO원), 기준시가(OOO원) 등을 비교하여 보더라도 쟁점부동산의 실지취득가액인 OOO원을 인정하여야 한다.
(3) 처분청의 답변에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 처분청이 제시한 취득 시 부동산매매계약서는 청구인이 당초 제출한 비교대상부동산인 OOO 다가구주택의 매매계약서와 양식과 필체가 동일하여 같은 공인중개사가 작성한 것으로 보이고, 처분청이 계약서 사본의 이미지 가운데를 잘라내어 특약사항을 확인하기 어렵고, 실제계약 시 고려되어야 할 임대보증금과 같은 내용이 누락된 전형적인 다운계약서로 보인다. 처분청이 제시한 대법원 판례(대법원 1997.5.30. 선고 97다2986 판결)는 성립의 진정성이 인정되는 문서를 전제로 하고 있어, 이 건과 같이 쟁점계약서의 진정성이 의심되는 사안과 사실관계가 달라 원용하기 어렵고, 오히려 대법원 1997.6.27. 선고 96누5810 판결에서는 거래가액이 기준시가의 58%에 불과한 부동산매매계약서가 제출된 것을 두고 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 기준시가의 60%에도 미치지 못하는 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다며 해당 계약서만으로는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 판시한 바 있다. (나) 처분청이 제시한 기준시가보다 낮은 가액으로 신고된 사례는 모두 다운계약서로 의심되는 건들로서, 처분청은 처분유지에 유리하도록 기준시가보다 낮게 신고된 것들만 선택적으로 골라서 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 비교대상부동산의 양도소득세 신고자료를 제시하여 당시 양도소득세 신고가 실제 어떠하였는지 확인할 수 있도록 하여야 한다. (다) 처분청은 청구인의 은행계좌에서 OOO원이 출금된 사실이 확인되므로 이를 취득가액으로 보아야 한다는 의견이나, 양도 당시 다가구주택이었던 쟁점부동산의 임대보증금을 감안하면 쟁점부동산 취득가액 OOO원 중 금융거래 확인분 OOO원(매매가액의 47%)은 정상적인 수준이고, 청구인이 제시한 비교대상부동산의 매매가액 OOO원 중 임대보증금 OOO원을 제외한 대금 OOO원(매매가액의 42%)과 비교하여도 청구인의 주장은 합리적인 것이다. (라) 정부에서 보존하는 확정일자 관련 정보의 보존기간이 20년 밖에 되지 않는 상황에서 쟁점부동산 취득일부터 25년이 지난 지금에 와서 관련자의 확인서 정도를 제외하고 청구인이 실제 거래가액을 입증하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 쟁점부동산은 매매계약 당시 준공된지 2년도 안되는 신축주택으로 임차인들이 선호하는 조건임을 고려할 때 11가구 모두가 공가 상태로 매매가 되었다는 처분청 의견은 현실적이지 못하고, 청구인이 제시한 쟁점부동산 양도인, 공인중개사 사무실 보조원, 비교대상부동산 양도인 등의 확인서는 이를 작성한 당사자들로서는 쉽게 작성하여 제출할 수 있는 것이 아니므로 이를 신뢰하기 어렵다고 단정한 처분청 의견은 받아들이기 어렵다. (마) 처분청은 공인된 감정평가법인의 감정가액을 신뢰할 수 없다는 의견이나, 이는 감정평가 제도 자체에 대한 불신으로 만약 처분 청에서 이를 부인하려면 처분청이 재감정을 통해 가액을 확인하여야 한다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 전소유자를 상대로 사실관계를 확인하지도 아니한 채 다운계약서로 의심되는 쟁점계약서상 거래가액 하나만을 근거로 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) (주위적 청구 관련) 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 있으므로 청구인의 양도차익 산정 시 환산 취득가액을 적용할 수 없다 (가) 쟁점부동산의 취득가액은 ‘검인계약서’ 및 전소유자와 청구인이 체결한 ‘부동산매매계약서’에 의해 확인되며 두 계약서의 거래가액은 OOO원으로 일치한다.
1. ‘검인계약서’는 2000.8.25. 법무사가 서울특별시 강남구청장에 신청하여 검인을 받은 계약서이고, ‘부동산매매계약서’는 OOO공인중개사의 입회하에 전소유자와 청구인이 매매가액을 확정하여 인감날인한 계약서로 전소유자가 2000.8.24. 쟁점부동산 양도소득세 신고시 관할세무서에 제출한 것이다.
2. 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고(대법원 1994.10.11. 선고 93다55456 판결, 대법원 1997.5.30. 선고 97다2986 판결 등, 참조), 검인계약서 및 부동산매매계약서는 모두 청구인과 거래상대방의 이름 다음에 인영(印影) 도장을 찍은 형적이 두 계약당사자의 인장에 의한 것임이 인정되며, 문서에 기재된 거래계약 의사의 표시 및 그 내용을 전문자격 있는 자와 지방자치단체장이 날인하는 등 그 성립의 진정함이 인정된다 할 것이므로 청구인이 쟁점부동산을 취득한 실지 거래가액은 두 계약서의 내용대로 OOO원이다 (나) 쟁점계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 한다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이며, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 검인매매계약서와 계약상대방의 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과 양도 사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가 상승률보다 현저히 낮다거나 세무서가 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없었다는 사유만으로 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라고 단정할 수는 없다(대법원 1991.9.10. 선고 91누5938 판결, 대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 등 참조). 청구인은 쟁점부동산 취득당시에는 실지 거래가액보다 가격을 낮추어 검인계약서를 작성하는 것이 관행이었고, 쟁점부동산에 거주하는 임차인들의 보증금 OOO원 내지 OOO원 정도를 승계한 것으로 기억하고 있으나 검인계약서에는 그러한 내용이 표기되지 않았으므로 검인계약서가 실지거래와 다른 계약서라고 주장하나, 이 건 세무조사 시 청구인은 쟁점부동산 취득당시 임차인 1명의 성명조차 진술하지 못하였고, 임차보증금을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출한 사실이 없는 등 쟁점계약서가 실제와 달리 작성되었다는 청구주장을 입증하지 못하고 있다. (다) 청구인이 2000.1.1.부터 쟁점부동산을 취득하기 전까지 본인의 금융계좌에서 현금ㆍ수표 등으로 출금한 금액은 OOO원으로 쟁점취득가액인 OOO원과 거의 일치한다. 쟁점부동산을 취득한 시기에 청구인이 전소유자에게 대금을 이체한 금융거래 내역은 확인되지 않으나 청구인의 계좌에서 현금ㆍ수표로 약 OOO원을 출금된 내역이 확인되고, 이는 2000년도에는 매매대금을 계좌이체 없이 부동산중개업자 입회하에 직접 지급하는 것이 관행이어서 대금을 수표 등으로 출금하여 보관 중이었다는 청구인의 진술과도 일치한다. 한편 이 건 세무조사 당시 청구인은 위 현금출금액 이외의 자금은 제3자에게 차용하여 지급하였으므로 실지 취득가액은 쟁점취득가액보다 크다고 진술하면서도 차용하여 준 자가 누구인지 진술하지 못하였고, 쟁점부동산 토지ㆍ건물 등기사항전부증명서상 금융기관 등으로부터 대출을 받은 내역도 없는 등 쟁점취득가액 OOO원 이외에 청구인이 전소유자에게 추가로 대금을 지급한 사실도 입증되지 않는다. (라) 조사청이 확인한 인근 매매사례가액은 OOO원 사이로 쟁점취득가액과 유사(<표4> 참조)하고, 실지거래가액과 기준시가의 차액은 각각의 거래별로 크기도, 적기도 하므로 쟁점취득가액이 기준시가보다 낮다는 이유로 이를 실지거래가액으로 볼 수 없다는 청구주장은 근거가 없다.
(2) (예비적 청구 관련) 쟁점부동산의 취득가액이 실제 OOO원이라는 청구주장은 인정할 수 없다. (가) 납세의무자가 아닌 자의 일방적 진술이 기재된 서류 등은 그 진술 내용에 부합하는 증빙자료가 있지 아니하면 납세의무자 아닌 자의 일방적 진술을 기재된 것에 불과하여 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 납세의무자에 대한 과세자료로 삼을 수 없는바(대법원 2015.6.24. 선고 2015두39316 판결, 의정부지방법원 2017.1.17. 선고 2015구합8621 판결 등, 참조), 청구인이 제시한 전소유자, B, C 등이 작성한 확인서 내용은 그 내용에 부합하는 객관적인 증빙자료가 제출되지 아니하여 이를 인정할 수 없다. 청구인은 쟁점부동산의 전소유자, OOO공인중개사 보조원 B, 비교대상부동산의 소유주인 C가 쟁점부동산의 실지 거래가액은 OOO원이라는 사실을 확인해 주었다고 주장하나, 전소유자는 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 OOO원에 거래계약을 체결한 ‘부동산매매계약서’을 제출한 사람으로, 그로부터 약 24년이 지나 양도소득세 부과제척기간이 경과하여 전소유자에 대한 양도소득세 경정 등이 불가한 현재 거래가액이 OOO원이라는 거래계약서를 재작성하면서, 이로 인해 발생할 수 있는 세금을 청구인이 책임지겠다는 각서를 받은 사실을 고려하면 위 재작성 매매계약서는 신뢰할 수 없다 (나) 청구인은 수표 등으로 매매대금을 지급하였다고 주장만 할 뿐 실제로 얼마를 지급하였는지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제출하지 아니하여 청구주장이 입증되었다고 볼 수 없고(대법원 2015.29. 선고 2014두13539 판결, 참조), 특히 전소유자가 재작성한 매매계약서에 따르면 전체 거래가액 OOO원에서 임대보증금 OOO원을 차감한 나머지 잔금은 OOO원이나 청구인의 계좌에서 현금ㆍ수표로 출금된 금액은 OOO원에 불과하여 나머지 차액 OOO원을 언제 어떠한 방법으로 지급하였는지 등이 객관적인 자료를 통해 입증되지 아니한다. 또한 B이 쟁점부동산 거래당시 OOO중개사무소의 보조원으로 근무했다는 청구인의 주장은 국세통합전산망 자료로는 확인되지 않고, 설령 B이 OOO중개사무소의 보조원으로 근무하였다 하더라도 다른 객관적인 증빙 없는 확인서만으로는 쟁점부동산의 실지거래가액을 OOO원으로 인정하기는 어렵고, C는 2000.6.27. 청구인이 제시한 비교대상부동산을 취득한 소유주로 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다는 내용의 확인서와 비교대상부동산의 매매계약서(매매가액 OOO원)를 제출하였으나, 이를 근거로 쟁점부동산 실제매매가액을 OOO원으로 인정할 수는 없다. (다) B감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가액은 쟁점부동산(OOO) 거래가액 OOO원과, 비교대상부동산(OOO) 거래가액 OOO원을 거래사례로 하여 작성한 것으로서 이와 같은 감정평가액을 객관적인 근거를 가진 감정평가액으로 인정하기 어렵다. (라) 실지거래가액은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 지급된 금액을 의미하고, 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액은 객관적 교환가치를 반영한 일반적인 시가를 의미하는 것이 아니라 당사자 사이에 실제 지급하였거나 지급할 것으로 약정한 금액을 의미하는 것인바(대법원 2016.3.10. 선고 2015두3577 판결, 대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등, 참조), 설령 청구인의 주장대로 일부 사례를 들어 당시 쟁점부동산의 시가가 OOO원에 부합한다고 추정하더라도, 시가가 실지거래가액을 의미하는 것은 아니므로 이러한 추정만으로 실지 거래가액이 입증되었다고 볼 수 없다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2000.8.25. 전소유자로부터 취득하여 2023.1.9. 주식회사 A에 양도하였고, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 이전에 소유권이외의 권리에 관한 사항이 등기된 사실은 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점계약서에서 확인되는 매매가액(OOO원)에 취ㆍ등록세를 합한 금액을 취득가액으로 하여 아래 <표1>과 같이 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세를 경정ㆍ고지하였다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역 ㅇㅇㅇ (다) 처분청이 제시한 검인계약서(사본)를 보면 아래 <표2>와 같이 청구인은 2000.8.6. A와 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 OOO원에 양수하기로 하였고, 법무사가 쟁점계약서에 대한 검인을 서울특별시 강남구청장에 신청하여 검인날인을 받은 사실이 나타나며, 쟁점계약서상 특약사항에 기재된 내역은 없다. <표2> 검인계약서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ (라) 검인계약서에 첨부된 부동산과세시가표준표상 과세시가표준액 및 등록세, 교육세 납부내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산 취득 당시 과세시가표준액 및 등록세 등 납부내역 ㅇㅇㅇ (마) 처분청은 쟁점부동산 전소유자에 대한 ‘1세대 1주택 검토조서’ 및 전소유자가 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 첨부하여 제출한 전소유자와 청구인 간 2000.8.24.자 매매계약서(매매가액 OOO원)를 제시하였다. (바) 처분청은 쟁점부동산 인근 매매사례가액을 아래 <표4>와 같이 제시하면서, 인근 부동산 유사매매사례가액은 OOO원 사이로 쟁점취득가액과 유사하고, 실지거래가액과 기준시가의 차액은 각각의 거래별로 상이하므로 기준시가보다 낮다는 이유로 쟁점취득가액을 실지거래가액이 아니라고 볼 수 없다는 의견이다. <표4> 처분청이 제시한 쟁점부동산 인근 매매사례가액 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산과 면적 등이 유사한 비교대상부동산 거래내역(아래 <표5> 참조)을 제시하면서, 비교대상부동산의 부동산매매계약서, 일반건축물대장(갑), 건물외관 사진 및 비교대상부동산 매수인 C의 2024.2.16.자 확인서(청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 매수한 사실을 알고 있고, 비교대상부동산보다 위치, 주변환경, 가격면에서 더 좋은 조건임)를 제출하였다. <표5> 청구인이 제시한 비교대상부동산 내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 쟁점부동산과 비교대상부동산의 2001년〜2024년 개별공시지가 및 2005년〜2022년 개별단독주택가격을 심리자료로 제시하였는데, 그 내역은 아래 <표6>ㆍ<표7>과 같다. <표6> 연도별 개별주택가격 ㅇㅇㅇ <표7> 연도별 개별공시지가 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 쟁점부동산 실제 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 쟁점부동산 거래를 중개한 ‘OOO’에서 보조원으로 근무한 B의 2024.12.16.자 확인서(쟁점부동산 거래당시 계약부터 잔금지급 시까지 입회하였고, 거래대금은 OOO원이었음. 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 청구인이 실거래계약서를 보관하고 있지 않다고 하여 청구인과 함께 쟁점부동산 전소유자를 방문하여 거래금액을 확인하고 각서를 받은 사실이 있음)를 제시하였다. (라) 청구인은 B의 2025.4.24.자 확인서를 제시하였는데 “쟁점부동산 거래당시 전소유자가 쟁점부동산에 거주하고 있었고, 나머지 10가구를 세입자들에게 임대하고 있었으며, 임대보증금 상당액을 잔금에서 차감했던 기억이 나고, 청구인이 신한은행 계좌에서 2000.7.13. 출금한 OOO원은 중도금으로, 2000.8.25. 출금한 OOO원은 잔금으로 정산지급한 것으로 보이며, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2000.8.25.부터 2023.1.9.까지 건물 및 세입자관리를 해 준 사실이 있고, 쟁점부동산 전소유자의 요청으로 쟁점계약서를 다운계약서로 본인이 작성하였다”는 내용이 기재되어 있다. (마) 청구인은 2023.2.1.자로 쟁점부동산 전소유자에게 작성하여 교부한 각서를 심리자료로 제출하였는데, 그 내용은 “청구인은 2000.8.6.자 쟁점부동산 매매계약서 분실로 인해 실거래가(OOO원)로 매매계약서를 재작성함에 있어 차후 매도인(전소유자)께 세금부과 등이 발생할 경우 청구인이 모두 책임지기로 각서함”으로 되어 있다. (바) 청구인이 B감정평가법인에 의뢰하여 받은 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)이고, 평가 기준시점은 2000.8.6., 조사기간은 2025.1.16., 작성일자는 2025.1.22.로 기재되어 있다. (사) 청구인의 2000.5.12.〜2000.8.25. 기간동안 신한은행 및 하나은행 금융거래내역에 의하면, 현금 및 대체(수표)로 8회, 합계 OOO원을 출금한 것으로 나타난다. (아) 청구인의 2000.9.1.〜2002.12.31. 기간동안 신한은행(110-021- 21****) 입금내역서에 의하면, B이 청구인에게 91회, 합계 OOO원을 입금한 것으로 나타나고, 청구인이 위 금액은 보증금 및 월세에 해당한다는 내용을 기재하여 심리자료로 제시하였다.
(3) 부동산등기법에 따라 부동산 거래시 실거래가액을 등기부에 기재하는 제도는 2006.6.1.부터 시행되었고, 토지, 건물에 대한 양도소득에 대해 원칙적으로 실거래가에 의해 과세하는 제도는 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용되었다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점계약서는 양도소득세 신고를 목적으로 쟁점부동산 전소유자의 요청에 따라 임의로 작성한 검인계약서이고, 실거래가액이 불분명한 경우 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 하는바, 쟁점계약서에는 계약금 OOO원은 2000.8.6.에, 중도금 OOO원은 2000.8.16.에, 잔금 OOO원은 2000.8.25.에 지급하기로 하는 대금지불방법이 상세하게 기재되어 있고, 청구인의 2000.5.12.〜2000.8.25. 기간동안 신한은행 및 하나은행 금융거래내역에 의하면, 현금 및 수표(대체)로 8회, 합계 OOO원을 출금한 것으로 나타나 위 계약서 매매대금 OOO원과 거의 일치하는 등 쟁점계약서가 임의로 작성된 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점계약서상 매매대금을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정ㆍ고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 또한 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액은 OOO원으로서 쟁점계약서상 매매가액인 OOO원 이외 쟁점부동산 취득 당시 11가구가 거주하고 있었던 다가구주택의 임대차보증금을 청구인이 인수하였다고 주장하나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 매매대금인 OOO원과의 차액 OOO원을 청구인이 쟁점부동산 임대차보증금으로 인수하였다는 내용이 기재된 계약서는 제시된 사실이 없고, 전소유자ㆍ공인중개사 보조원ㆍ비교대상부동산 취득자의 확인서, 쟁점부동산과 비교대상부동산을 거래사례로 하여 기준시점을 2000.8.6.로 소급하여 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 평가한 감정가액 및 B이 2000.9.1.〜2002.12.31. 기간동안 청구인의 은행계좌에 91회, 합계 OOO원을 입금한 사실만으로는 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장이 객관적인 자료를 통해 확인된다고 보기 어려운 점, 청구인이 2023.2.1.자로 전소유자에게 작성하여 교부한 각서에 2000.8.6.자 쟁점부동산 매매계약서 분실로 인해 실거래가(OOO원)로 매매계약서를 재작성하였다는 내용이 있는데, 위와 같이 사후에 재작성된 매매계약서가 실지매매계약서와 그 내용이 동일한 것이라고 인정하기도 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 매매가액이 실제 OOO원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 서울특별시 강남구청장에 신청하여 검인을 받은 계약서상 거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 "감정평가법인등"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등이나 같은 항 제4호에 따른 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
2. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호 가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 국세기본법 제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이와 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.
④ 행정기관의 장은 해당 납세의무자 또는 그 대리인이 요구하면 제3항의 결정서를 열람 또는 복사하게 하거나 그 등본 또는 초본이 원본과 일치함을 확인하여야 한다.
⑤ 제4항의 요구는 구술(口述)로 한다. 다만, 해당 행정기관의 장이 필요하다고 인정할 때에는 열람하거나 복사한 사람의 서명을 요구할 수 있다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.