비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내, 같은 동에 소재하고, 전용면적 및 기준시가가 동일한 상증세법령 등에 따른 유사매매사례가액이며, 비교대상아파트의 매매계약일, 이 건 평가기준일 등 내에 다른 유사재산의 매매사례가액 변동 등은 극히 미미하므로 가격변동에 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내, 같은 동에 소재하고, 전용면적 및 기준시가가 동일한 상증세법령 등에 따른 유사매매사례가액이며, 비교대상아파트의 매매계약일, 이 건 평가기준일 등 내에 다른 유사재산의 매매사례가액 변동 등은 극히 미미하므로 가격변동에 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(2) 국토교통부장관은 2020.11.3. 부동산 공시가격 현실화 계획을 발표하면서 시세 대비 69%에서 90%까지 현실화하기 위하여 시세 OOO원 이상 공동주택의 경우 5∼7년간 연 3%씩을 인상하기로 하였고, 따라서 매년 1월 1일을 기준으로 발표되는 공시가격은 시가에 고정된 비율을 적용하는 것이 아니라 정책적인 비율 변동이 포함되기도 하는바, 공시가격이 시가를 적절하게 반영한다고 볼 수 없다.
(3) 이 건의 경우 비교대상아파트의 매매계약일과 평가기준일 간 기간이 약 8개월 정도의 차이에 불과하고, 만약 그 기간 차이(8개월)가 동일 연도 안에 있다면 공동주택가격의 변동이 없는 결과도 나올 수 있는바, 공동주택가격 자체만으로 가격 변동에 특별한 사유가 있는지를 판단하는 근거로 삼는 것은 적절하지 않다. 오히려 급격한 가격 변동이 있는지 여부를 판단함에 있어 쟁점아파트와 비교대상아파트 간 공시지가가 아니라 유사한 다른 재산의 거래가 변동 폭, 실거래가 지수 또는 매매사례가액 가격변동률 등으로 가격 변동에 특별한 사유가 있는지를 검토하는 것이 합리적이라 할 것이다.
(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 조사청의 조사종결보고서 등(아래 <표2> 참조)에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 공동주택 단지 내에 있고, 전용면적 및 기준시가가 모두 같아 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 가목 내지 다목의 요건을 모두 충족한 것으로 나타난다. <표2> 쟁점아파트와 비교대상아파트 비교 (단위: 백만원, ㎡) (나) 서울지방국세청 평가심의위원회(2024.4.24.자) 심의결과 내용은 다음과 같다. (다) 서울 동북권 소재 아파트 매매 평균가격 및 실거래가 지수는 아래 <표3>․<표4>와 같이 나타난다. <표3> 서울 동북권 소재 아파트 매매 평균가격 (단위: 만원, ㎡, %) <표4> 서울 동북권 소재 아파트 실거래가 지수 (단위: %) (2) 청구인들은 다음과 같은 증빙 등을 제시하면서 평가기간에 해당 하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 쟁점아 파트와 비교대상아파트 간 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 항변한다. (가) 청구인들이 제시한 공동주택가격 변동내용을 보면, 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 공시가격은 2020년 OOO원, 2021년 OOO원(전년 대비 27.7% 상승), 2022년 OOO원(전년 대비 12.3% 상승), 2023년 OOO원(전년 대비 11.2% 하락), 2024년 OOO원(전년 대비 6.6% 상승)인 것으로 나타난다. (나) 청구인들이 제시한 국토교통부 실거래가 공개시스템상 수록내용을 보면, 쟁점아파트와 같은 단지 내의 다른 아파트가 2021.1.13. OOO원에 매매된 반면에, 비교대상아파트는 2021.8.13. 쟁점매매사례가액(OOO원)에 매매(14.97% 상승)된 것으로 나타난다. (다) 청구인들이 제시한 OOO 부동산 통계정보시스템(R- ONE)상 아파트 매매 평균가격 및 실거래가 지수를 보면, 쟁점아파트가 소재한 서울 동북권의 경우 2021년 8월경(비교대상아파트 매매계약일) 1247.13, 2022년 4월경(이 건 상속개시일) 1270.95, 2023년 4월경(이 건 상속개시일부터 12개월 후) 1082.1로 각각 2% 상승하였다가, 14.9% 큰 폭으로 하락한 것으로 나타난다. (라) 청구인들이 제시한 판례(수원지방법원 2023.1.18. 선고 2021구합73530 판결)에서 당해 부동산이 평가기준일부터 9개월이 지난 날을 가격산정기준일로 정하여 감정평가가 진행되었고, 개별공시지가 변동율, 토지 공시지가 상승 등의 요소를 고려하여 처분청의 부과처분이 위법하다는 취지로 판시하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 부당하다고 주장하나, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내에 있고, 전용면적 및 기준시가 등이 같아 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항에서 규정한 유사한 다른 재산에 해당하는 점, OOO 부동산통계정보시스템(R-ONE) 등에 의하면, 비교대상아파트의 매매계약일, 이 건 평가기준일 및 상속세 법정결정기한 내에 유사 다른 재산의 매매사례가격 변동(0.93%), 서울 동북권 소재 부동산의 매매 평균가격 변동(1.9%) 및 실거래가 지수 변동(△1.31%)이 극히 미미한 것으로 나타나는 점, 평가심의위원회에서 비교대상아파트 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동에 특별한 사정이 없었음을 인정하고 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다는 취지로 결정한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가를 쟁점매매사례가액으로 적용하여 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. 1.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 2.특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률제2조 제3 호에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세: 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
심판청구를 기각한다.