쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 종부세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 청구인의 오빠 A와 공동으로 서울특별시 서초구 OOO 대 322.9㎡(이하 “이 건 토지”라 하고, 이 중 청구인 지분 215.3/322.9를 “쟁점토지”라 한다)를 소유하였고, 2019.8.1. ㈜A와 2019.8.1.부터 2024.7.31.까지 이 건 토지를 주차장으로 사용하도록 하는 등 임대차계약을 체결하였다.
• 나. 처분청은 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 서울특별시 서초구청장으로부터 쟁점토지가 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상이라는 과세자료를 통보받아, 이를 근거로 쟁점토지를 종합한산과세대상으로 하여 2024.11.21. 청구인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 그 인근의 서울특별시 서초구 OOO 대 479.5㎡ 및 그 지상 건축물(청구인과 A가 각 1/2 지분 보유한 것으로, 이하 “이 건 건물”이라 한다)의 옥외주차장으로 사용된 부속토지에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하여야 한다. 이 건 토지는 청구인과 A가 공동으로 소유한 부동산이고, 이 건 건물 또한 2022.8.10.까지 청구인과 A의 공동으로 소유(지분 각 1/2씩)하고 있었다. 청구인과 A는 2017.8.10. ㈜B에게 이 건 토지 등을 2022.7.31.까지 2년간 이 건 건물의 부설주차장으로 사용하기로 하는 임대차계약을 체결하였고, 이후 2019.8.1. ㈜A에게 이 건 토지 등을 2024.7.31.까지 5년간 임대하는 계약을 체결하였으며, ㈜A는 2019.8.2. B에게 이 건 토지 등을 전대하여 이 건 건물의 옥외주차장으로 사용하도록 하였다. 청구인과 A가 2022.8.10. 이 건 건물을 주식회사 C에게 양도한 후에도, 이 건 토지의 임차인인 ㈜A와 전차인 B은 2023.5.19. D 주식회사에게 주차장 마케팅계약 명분으로 이 건 토지를 이 건 건물의 부속주차장으로 위탁운용하도록 하는 계약을 체결하는 등 종전과 동일하게 이 건 건물의 주차장으로 사용하였다. 서초구청장은 2022년 및 2023년 재산세 부과시 쟁점토지 중 이 건 건물의 용도지역별 적용배율 면적 내인 164.5㎡는 별도합산과세대상으로, 이를 초과하는 나머지 50.8㎡는 종합합산과세대상으로 구분하였으나, 2024년 재산세 부과시에는 아무런 현황의 변화가 없음에도 불구하고 쟁점토지 전체를 종합합산과세대상으로 구분하였다. 따라서 쟁점토지는 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건물의 주차장으로 사용된 것으로 봄이 타당하다.

(2) 설령 이 건 토지가 이 건 건물의 부속주차장에 해당하지 않는다고 하더라도, 이 건 토지는 ‘건축물을 건축 중인 토지’에 해당하므로 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다. 청구인과 A는 이 건 토지에 건물을 신축할 예정이었으나, 과세기준일인 2024.6.1. 현재 여전히 이 건 토지의 임차인들이 이 건 토지를 점유 및 주차장으로 사용하고 있어 건축허가조차 받지 못한 상황이었다. 청구인은 2023.5.26. 임차인을 상대로 토지인도 소송을 제기하였고, 이 건 토지에 건축물을 건축하려 하였으나, 임차인이 이 건 토지를 미인도하여 착공을 하지 못한 것이므로, 청구인에게는 건축물 신축허가를 득하지 못한 부득이하고 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대한 재산세 과세대상의 구분은 지방세법 제182조 제1항 제1호 의 규정에 의한 종합합산과세대상과 같은 법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상으로 구분하여 결정 또는 경정되는 것이고, 종합부동산세 과세대상의 분류는 재산세의 후행 세목으로, 서초구청장은 쟁점토지를 지방세법에 따른 종합합산과세대상로 구분하여 재산세를 부과하였고, 처분청은 쟁점토지에 대한 재산세 과세내역에 따라 이 건 종합부동산세를 부과하였으므로 적법하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 종합부동산세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

(2) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상을 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 (3) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, ⌜건축법⌟ 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 용도지역별 적용배율 도시지역 전용주거지역 5배

3배

4배

7배

4배 도시지역 외의 용도지역 7배 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제 <2015. 12. 31.>

건축법 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인과 이 건 토지를 공동으로 소유한 A는 2019.8.1. ㈜A와 이 건 토지에 대한 임대차계약서를 체결하였고, 임대차계약서상 임대목적은 근린생활 신축 및 주차장, 계약기간은 2019.8.1.부터 2024.7.31.까지 5년간으로 기재되어 있다. <부동산 임대차 계약서 중 일부 발췌> ㅇㅇㅇ (나) A는 2019.8.2. ㈜A와 이 건 건물을 2019.8.1.부터 2024.7.31.까지 5년간 임대하는 임대차계약서를 체결하였으나, 이후 부동산등기부등본에서 이 건 건물은 2022.8.10. 주식회사 E 명의로 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나고, 처분청이 제출한 자료에 따르면 ㈜F는 2023.9.25. 이 건 건물에서 퇴거한 것으로 나타난다. <표1> 이 건 건물 퇴거 현황 ㅇㅇㅇ (다) ㈜A는 2019.8.2. B과 이 건 토지에 대한 전대차계약을 체결하였고, ㈜A와 B은 D 주식회사와 이 건 토지에 대한 주차장마케팅계약을 체결하였고, 불특정다수를 대상으로 하여 월정기 및 시간제 등 주차장 이용희망자를 모집하는 마케팅 업무를 위탁한 것으로 나타난다. <주차장 마케팅계약서 중 일부 발췌> ㅇㅇㅇ (라) 쟁점토지 등에 대한 사진을 살펴보면, 쟁점토지에 설치된 차단기에 “월 주차 전용 주차장”이라는 문구가 기재되어 있고, 이 건 건물 1층에 입점한 OOO 외부에는 “앞에 있는 무인주차장은 저희 가게와 무관한 유료 주차장입니다”라는 안내문구가 설치된 것으로 나타난다. <쟁점토지 등에 대한 사진> ㅇㅇㅇ (마) 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지 지상에 착공이 이루어지지 아니하였다는 점에 대하여는 다툼이 없다. (바) 서울특별시 서초구청장은 쟁점토지에 대한 현장확인(2023.12.7., 2024.5.31.)시 이 건 건물의 임차인 및 전차인의 퇴거현황을 확인한 후, 쟁점토지가 2024년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 건물의 부속토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여 2024.9.6. 청구인에게 재산세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다. (사) 청구인은 이에 불복하여 2024.9.20. 이의신청을 거쳐 2025.1.2. 심판청구를 제기(조심 2025지611)하였고, 우리 원은 2025.10.22. 이에 대하여 기각 결정하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지는 이 건 건물의 편익을 위한 부속주차장으로 사용되었고, 건축물을 건축 중인 토지에 해당하므로 별도합산과세대상으로 보아야 한다고 주장하나, 종합부동산세는 지방세인 재산세의 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 토지를 분류하고 있는바, 관할 지방자치단체인 서초구청장은 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 분류하여 재산세 등을 과세하였고, 처분청도 이에 따라 종합부동산세를 과세한 것으로 나타나는 점, 우리 원은 청구인이 제기한 쟁점토지에 대한 2024년도 재산세 부과처분에 대하여 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지가 이 건 건물과는 아무런 관련 없는 용도(월주차 전용 등)의 유료 주차장으로 이용되고 있고, 이 건 건물을 이용하는 자가 쟁점토지 지상에 설치된 주차장을 무상으로 사용하거나 전용으로 사용할 수 없는 것이 처분청의 현장확인 결과 확인된 점 등에 비추어 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 보기 어렵다고 결정(조심 2025지611, 2025.11.4.)한 점, 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 쟁점토지를 이 건 건물의 부속토지에 해당한다거나 쟁점토지에서 건물 신축공사를 진행하지 못한 데에 정당한 사유가 있어 별도합산과세대상인 토지라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.