비교아파트 매매계약일부터 평가기준일 동안 쟁점아파트 및 비교아파트 공시가격이 18% 하락하였고, 2023년 4월에 계약된 쟁점아파트와 비교아파트 보다 더 큰 면적의 같은 단지 713동 아파트의 매매가액(605백만원)이 쟁점매매사례가액보다 크게 낮은 등 가격하락의 특별한 사정이 있어 보이므로 이 건 처분은 잘못임
비교아파트 매매계약일부터 평가기준일 동안 쟁점아파트 및 비교아파트 공시가격이 18% 하락하였고, 2023년 4월에 계약된 쟁점아파트와 비교아파트 보다 더 큰 면적의 같은 단지 713동 아파트의 매매가액(605백만원)이 쟁점매매사례가액보다 크게 낮은 등 가격하락의 특별한 사정이 있어 보이므로 이 건 처분은 잘못임
[주 문] oo세무서장이 2024.10.21. 청구인에게 한 2023.1.31. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산 중 경기도 용인시 OOO 아파트의 상속재산가액을 상속개시일 기준 동 아파트의 공동주택가격(2023.1.1. 기준)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) 평가심의위원회에서 결정된 비교대상 부동산의 거래가액을 시가로 적용하기 위해서는 증여 당시 해당부동산과 비교대상 부동산의 거래시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하고(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 가격변동에 대한 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하며, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당하다 할 것인바(조심 2024서0406, 2024.6.17. 같은 뜻임), 이 건에 있어 비교아파트의 계약일(2021.5.14.)부터 쟁점아파트의 상속개시일(2023.1.31.)까지 시세하락 등 가격변동의 특별한 사정이 발생하였으므로 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 시가가 될 수 없다. (가) 비교아파트 계약일부터 이 건 상속개시일까지는 약 1년 8개월이 경과하였고, 평가기준일 당시 쟁점아파트의 공동주택가격은 아래 <표1>과 같이 전년대비 22%나 감소하였는바, 조세심판원에서도 공동주택가격이 전년대비 27.1%가 하락하고, 주요부동산 지표가 하락한 경우, 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단(조심 2024서2748, 2024.8.15. 참조)한 바 있다. <표1> 쟁점아파트의 연도별 공동주택가격
○○○ (나) 부동산 시장에 크게 영향을 미치는 한국은행 기준금리 추이 를 보면 아래 <표2>와 같이 비교아파트의 매매계약 당시인 2021년 5월 0.5%에서 쟁점아파트 상속개시 당시인 2023년 1월 3.5%로 7배나 상 승한 사실이 있는바, 이는 2010년 이후 기준금리가 역대 최저에서 최고로 상승하여 부동산 시장 주변의 환경이 급격히 변동하였음을 알 수 있
- 다. <표2> 한국은행 기준금리 추이
○○○ (다) 한국부동산원도 2021년 7월부터 코로나19 사태의 종결 및 금리 인상, 주택매매거래량의 급격한 감소 등에 따라 경기도 지역 아파트의 매매가격이 하락하고 있다고 분석하였고, 비교아파트가 소재하는 경기도 용인시 OOO 소재 아파트의 매매가격지수를 보면, 비교아파트의 매매계약 당시인 2021년 5월 99.07에서 쟁점아파트 상속개시 당시인 2023년 1월 93.37로 약 6%가 감소하였고, 경기도 용인시 OOO의 경우 2018.12.31. 조정대상지역으로 지정되었으나 2022년 이후 부동산 경기 침체로 가격이 하락하자 2022.11.14. 조정대상지역에서 해제되었다. (2) 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 “상증세법 시행규칙”이라 한다) 제15조 규정의 취지에 따를 때 비교아파트의 매매가액은 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 없으므로, 쟁점아파트의 공동주택가격을 상속세과세가액으로 보아야 한다. (가) 상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제4항에서 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) 제3항은 “영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다”고 하면서, 제1호 다목에서부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 “평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것” 이라고 규정하였는바, 이 건에 있어 비교아파트의 거래일 당시 공동주택가격(2021.1.1. 기준 OOO원)과 평가기준일(상속개시일) 당시 공동주택가격(2023.1.1. 기준 OOO원)의 차이는 OOO원(17.96%)로 공동주택가격의 100분의 5를 초과하므로 법 규정의 취지에 비추어 보아도 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 부당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 상증세법 제60조 제1항에서는 상속 또는 증여재산의 평가에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서는 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 그 위임을 받은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 ‘평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다’고 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점매매사례가액이 상증세법 시행령 제78조 제1항 제2호에 따른 기한까지의 기간 중인 2021.5.14.자 매매계약에 따른 것이고, 평가기준일과의 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회에 시가심의를 신청한 것이며, 이에 평가심의위원회가 쟁점매매사례가액을 시가로 인정한 사실이 있으므로 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에 해당한다. 청구인은 쟁점아파트의 공동주택가격이 크게 하락하였다고 하나 비교아파트의 매매계약일을 기준으로 쟁점아파트 상속개시 당시에는 오히려 OOO원이 상승하였고, 쟁점아파트의 경우 대형평수(약 44평)로 작은 평수에 비해 거래량이 현저히 적기는 하나, 비교아파트 외에도 2021.12.15. 거래(등기접수일)된 같은 동 같은 평수의 303호 매매가액이 OOO원인 사실을 보더라도 OOO원대에 매매가액이 형성되어 있음을 알 수 있다. 또한, OOO 시세현황에 의하더라도 비교아파트의 매매계약일과 쟁점아파트 평가기준일 사이에 가격변동의 폭은 크지 않은 것으로 보이고, 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않아 청구인이 제시한 공동주택가격의 가격변동, 기준금리 상승 현황만으로는 여기에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기는 어렵다. 또한 처분청은 법정결정기한 내에 쟁점아파트의 실제 가치를 적정하게 확인하였고, 용도변경, 용적률 상향 등과 같이 가치변동에 중대한 영향을 미칠만한 사유를 발견하지 못하였으므로 평가심의위원회의 결정내용에 따라 가격변동에 특별한 사정이 없다고 판단한 것은 적법하다.
(2) 청구인은 당초 상속세 신고 시 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하였고, 비교아파트는 상증세법 시행규칙 제15조에서 규정하는 공동주택가격 요건(5% 차이 이내)을 충족하였으므로 공동주택가격의 5% 이내 규정을 초과하여 적용하였다는 청구주장은 타당하지 아니하
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자 총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성 일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정 제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
1. 상증세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개 월
2. 상증세법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (4) 평가심의위원회운영규정 제34조【재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상】① 지방청평가심의위원회는 영 제49조 제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 “세무서장 등”이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다.
1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매․감정․수용․경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경 우
2. 영 제49조 제4항에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 유사매매사례가액이 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 유사매매사례가액을 시가에 포함할 경우
3. 영 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액 이상이지만 담보제공목적 등 시가평가 외의 목적으로 감정을 받은 경우로서 그 감정가액이 해당 재산의 시가로 인정되기에는 부적정하다고 판단하여 다른 감정기관에 감정을 의뢰할 경우
4. 상속․증여세 외의 타세목 과세목적으로 재산평가를 하는 경우로서 해당 법령에서 영 제49조 및 제54조 규정을 준용하는 경우
5. 영 제49조 제1항 제1호 나목에 따라 비상장주식에 대한 거래가액이 소액(액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액과 3억원 중 적은금액 미만의 금액을 말한다)인 경우로서 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지에 대한 판단이 필요할 때
② 제1항 제1호를 적용함에 있어 납세자와 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 증명하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가인정 여부에 대한 심의에 응하여야 한다.
1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점
2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점
3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점
4. 그 밖에 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점
③ 납세자는 평가심의위원회 심의 전까지 본인의 의견을 서면으로 제출할 수 있다.
○○○
(3) 서울지방국세청 평가심의위원회가 2024.7.24. 심의·결정한 평가결정서에 의하면, 비교아파트의 매매사례가액 OOO원은 매매계약 일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 있고, 평가기준일과 매매계약 일 사이 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없으므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 평가대상의 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 것으로 나타나나, 가격변동의 특별한 사정이 없다는 부분에 대한 세부 검토자료는 확인되지 아니한다.
(4) 국토교통부에서 2022.11.10. 배포한 보도자료의 주요 내용은 아래 <표4>와 같은바, 비상경제민생회의(대통령 주재)에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치로 2022.11.14.자로 쟁점아파트가 소재하는 경기도 용인시 OOO 등 경기도 22개 지역 등에 대해 조정대상지역에서 해제조치 한다고 되어 있다. <표4> 국토교통부 보도자료 규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제
□ 국토교통부 (장관 원희룡) 는 11.9 (수) ‘22년 제4차 주거정책심의위원회 (위원장: 국토교통부 장관) ’에서 ｢투기과열지구 및 조정대상지역 조정 (안) ｣을 심의･의결하고, 11.10 (목) 제3차 부동산관계장관회의에서 그 결과를 발표하였다. ㅇ 금번 규제지역 조정 (안) 은 10.27 (목) 개최된 제11차 비상경제민생회의 (대통령 주재) 에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치이다. ㅇ 이번 심의를 통해, 서울, 서울과 연접한 과천, 성남 (분당·수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종을 규제지역에서 해제하기로 결정하였다.
□ 구체적으로, 투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳 ① 을 해제하였고, 조정대상지역은 경기도 22곳 ② 및 인천 전 지역 (8곳) ③, 세종 등 총 31곳을 해제키로 하였다. * ① [투기과열지구 해제] 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 동탄2 ② [조정대상지역 해제(경기)] 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) ③ [조정대상지역 해제(인천)] 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 (5) 한국부동산원에서 공표한 경기도 용인시 OOO 소재 아파트의 2021년 5월과 2023년 1월의 아파트매매가격지수 현황은 아래 <표5>와 같은바, 2021년 5월 99.07에서 2023년 1월 93.37로 2023년 1월 기준 6.10% 변동이 있었던 것으로 나타난다. <표5> 한국부동산원 공표 경기도 용인시 아파트매매가격지수
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(6) 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회자료에 의하면, 쟁점아파트와 같은 단지 내 OOO 아파트가 2023.4.2. 체결된 매매계약에 따라 거래가격을 OOO원으로 하여 매매된 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점매매사례가액이 평가심의위원회 심의 를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 그 가액을 시가로 인정한 것이므로 이를 쟁점아파트의 시가로 적용한 것이 정당하다는 의견이나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’이라 함은 공시‧공개된 가격변동률 수치, 해당 재산의 위치‧형태‧이용 상황‧주위환경변화 등 가격변동에 영향을 줄 수 있는 다양한 여러 요인들을 종합하여 고려된 사정이라 할 것인데(조심 2023서10486, 2024.3.28. 합동회의 결정 참조), 한국부동산원에서 발표한 아파트 매매가격지수 현황표에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 경기도 용인시 OOO의 경우 비교아파트 매매계약 시점인 2021년 5월과 쟁점아파트 상속개시 당시인 2023년 1월 사이에 약 6%의 가격지수 변동이 있었던 것으로 확인되는 점, 같은 기간 국토교통부가 매년 고시하는 공동주택가격 자료에 의하면, 이 건 평가기준일 기준 쟁점아파트의 공시가격이 비교아파트의 매매계약 당시 쟁점아파트의 공시가격에 비해 17.96 % 차이(평가기준일 전년도 기준으로는 22% 차이)가 나는 것으로 확인되고, 같은 기간 비교아파트의 공시가격 변동률도 17.93%인 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 한국은행 기준금리 변동추이 자료에 의하면 같은 기간 금리가 7배 상승한 것으로 나타나는 등 부동산 거래시장의 주변 환경이 급격히 변동되어 매매심리가 위축되는 요인으로 작용하였고, 이에 따라 주택가격이 지속적으로 하락하였을 것으로 보이는 점, 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회자료에 의하면 비교아파트의 면적(121.21.㎡)보다 더 큰(143.44㎡) 같은 단지 내 아파트(OOO)의 2023년 4월 매매계약 가격(OOO원)이 쟁점매매사례가액(OOO원)보다 크게 낮게 나타나는 사실에서 비교아파트의 매매계약일과 상속개시일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 보이는 점, 국토교통부 보도자료에 의하면 과거 조정대상지역으로 지정되었던 경기도 용인시 수지구 등 22개 지역 일원이 부동산 시장 위축에 따른 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치로 2022.11.14. 조정대상지역에서 해제된 사실 등이 확인되는 점, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정이 없다는 부분에 대한 입증은 처분청이 적극적으로 하여야 함에도 평가심의위원회의 심의결과 외에 구체적인 검토내용 등을 제시하지 않고 있어 그 입증책임을 다 하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점매매사례가 액을 쟁점아파트의 상속 당시 시가로 적용하는 것은 불합리해 보이 고, 따라서 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따른 공동주택가격을 쟁점아파트의 상속세 과세가액으로 산정하는 것이 합리적이라 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정내용은 붙임과 같습니다.