비교아파트 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간이 1년 3개월에 상당하고, 동 기간 쟁점아파트 및 비교아파트 기준시가가 31.1% 하락하고, 해당 지역 공동주택 실거래가지수가 29.1% 하락하는 등 쟁점아파트의 상속개시일과 비교아파트의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보이므로 이 건 처분은 잘못임
비교아파트 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간이 1년 3개월에 상당하고, 동 기간 쟁점아파트 및 비교아파트 기준시가가 31.1% 하락하고, 해당 지역 공동주택 실거래가지수가 29.1% 하락하는 등 쟁점아파트의 상속개시일과 비교아파트의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보이므로 이 건 처분은 잘못임
[주 문]
○○세무서장이 2024.8.6. 청구인에게 한 2023.2.9. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 상증세법 시행령 제49조 단서 규정은 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 한정하여 적용되어야 할 것인데, 이 건 상속개시일(2023.2.9.)과 비교아파트의 매매계약일(2021.11.3.) 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당하므로 쟁점아파트의 시가를 비교아파트의 쟁점매매사례가액으로 평가하는 것은 부당하다. (가) 청구인의 상속재산은 쟁점아파트가 전부인데, 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내에 매매사례 등의 시가가 발견되지 않아 평가기준일의 공동주택 공시가격으로 상속재산을 평가하여 상속세 OOO원을 신고한 후, 이를 3년간 연부연납을 통해 2회차까지 성실하게 납부하는 중이다. (나) 한국부동산원에서 제공하는 공동주택 실거래가격지수 중 아파트 월별․지역별 매매데이터를 보면, 평가심의위원회의 평가액은 2021년 11월의 전국 아파트가격지수가 가장 높았던 수준의 지수(2021년 10월 144.5, 2021년 11월 143.6)로 평가한 것으로서 그 후 계속 하락하여 피상속인이 사망한 시점인 2023년 2월은 가장 낮은 수준인 118에 불과하며, 수도권의 경우는 2021년 11월에 171, 2023년 2월에 132.2이고, ○○시의 경우는 2021년 11월에 185.7, 2023년 2월에는 147에 불과하여 그 지수가 상속개시일에는 평가심의위원회가 평가한 월이 속하는 2021년 11월에 비해 각 △38.8, △38.7로 하락하였다. (다) 위와 같은 부동산 경기 불황은 쟁점아파트가 소재한 OOO아파트의 부동산 경기를 가늠하는 연간 전체 매매거래 건수(2021년 20건, 2022년 3건, 2023년 4건, 2024년 28건)를 보아도 금방 파악할 수 있다. OOO아파트의 경우, 2021년에 쟁점아파트와 같은 면적의 거래건수는 4건에 달했지만, 2022년～2023년까지는 한 건의 거래도 발생하지 않았다. 이러한 거래 부진은 부동산(아파트)의 경기 불황을 보여주는 단적인 사례라 할 수 있다. 2024년 중 거래된 동일면적 매매사례가액 중 가장 최근에 거래된 매매사례가액은 2024년 4월에 거래된 OOO원으로 이 건 상속세 신고가액인 OOO원에 비해 OOO원 밖에 차이가 나지 않는다. 이러한 거래상황 등으로 미루어 보아, 2021년까지 활발했던 부동산 경기는 2022년부터 전반적인 경기침체와 맞물려 부동산의 시세 하락이 지속되었음에도 불구하고, 처분청이 부동산(아파트)의 시세가 최고점에 달했던 2021년 11월의 2번의 계약해제 후 다시 체결된 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있음에도 이를 그대로 적용한 것이므로 부적법하다. (2) 평가심의위원회의 쟁점아파트 시가평가 결정은 과잉금지의 원칙에 어긋난다. (가) 국민의 기본권을 제한하는 법률은 국민의 재산권을 침해하지 않아야 하고, 공익이 추구하는 부분과 사익이 침해당하는 부분과의 균형을 이루어야 할 것이고, 따라서 조세관련 법률의 목적이나 내용이 과잉금지의 원칙에 어긋나 국민의 재산권을 침해한 때에는 헌법 제38조에 따른 국민의 납세의무에도 불구하고 헌법상 허용되지 아니한다. (나) 특히, 조세법규에 있어서는 추구하는 특별한 정책 목적과의 관계에서 그 수단인 조세의 부과가 정책 목적 달성에 적합하고 필요한 한도 내에서 그쳐야 할 뿐만 아니라, 그 정책 목적에 의하여 보호하고자 하는 공익과 침해되는 사익 사이에도 비례관계를 유지하여 과잉금지의 원칙에 어긋나지 않도록 하여야 할 것이다. (다) 청구인은 쟁점아파트 한 채를 보유한 1세대 1주택자로서 평가기준일 전후 6개월 이내에 시가로 인정되는 금액이 발견되지 않아 상속개시일 당시 공동주택가격을 적용하여 상속세를 신고한 것이나, 평가심의위원회가 전가의 보도처럼 2021년 11월 부동산 시세가 최고점에 달한 2021년 당시 매매사례가액 중 금융기관으로부터 대출을 받기 위한 매수자의 사정에 의해 최고가로 매입한 매매사례가액으로 이를 평가하여 상속세를 부과한 처분은 과잉금지의 원칙에 어긋나고, 납세자의 재산권을 침해하는 가혹한 징벌적 세금이라 할 수 있다. (라) 청구인은 고령(1936.2.15.생)이고, 추가적인 납세 부담능력이 없다는 점이 고려되어야 한다. 청구인은 상속세 납부 능력이 없어 연부연납 세액마저 연기하여 납부해 오는 실정인데, 상속세가 추가 부과될 경우 정상적인 생활이 어렵게 된다. 이러한 청구인의 상황과 납세 부담능력 등이 고려되어야 한다.
(1) 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정된 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 객관적 교환가치를 반영한 적정한 가액으로서 이 건 상속세 부과처분은 정당하다. (가) 상증세법 제60조는 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 수용․공매 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. (나) 상증세법 시행령 제49조는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 사실이 있는 경우에 그 거래가액을 시가로 인정되는 것이라고 규정하고 있고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 가액을 시가로 인정되는 가액으로 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는데, 비교아파트의 매매계약(2021.11. 3.)은 쟁점아파트의 상속개시일(2023.
2. 9.)로부터 2년 이내의 매매에 해당한다. (다) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 고시되어 있는 공동주택으로서 평가대상 주택과 동일한 단지 내에 있고, 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 경우 유사한 재산으로 인정된다고 규정하고 있는바, 쟁점매매사례가액은 평가기간 외 거래이나 특수관계가 아닌 사람들 사이에 체결된 매매계약이고, 비교아파트는 쟁점아파트와 동일한 단지에 위치하며, 전용면적 및 공동주택가격이 동일하여 유사한 재산으로 인정된다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정이란, 그 변동요인이 통상적이지 않고, 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하며, 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말하는 것으로서 청구인이 제시한 부동산시장 동향 등의 자료만으로는 쟁점주택에 대해 가격변동의 특별한 사정이 있다고 단정하기 어렵고, 쟁점아파트의 주변환경 및 이용상황의 객관적인 변화는 달리 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 청구인은 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지 약 1년 3개월이 경과하였고, 부동산 경기 불황 등에 따라 쟁점아파트에 대한 가격변동의 특별한 사정이 발생하였으므로 평가기간 외의 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있는데, 동 기간 동안의 한국은행의 기준금리 변동 내역, 한국부동산원의 공동주택(아파트)실거래가격 지수 및 같은 단지 내 아파트 매매거래내역은 아래 <표5>～<표7>과 같이 나타난다. <표5> 한국은행 기준금리 변동내역 ㅇㅇㅇ <표6> 공동주택(아파트)실거래가격 지수(한국부동산원) ㅇㅇㅇ <표7> 쟁점(비교)아파트와 같은 단지 내 매매사례가액 ㅇㅇㅇ
(3) 이 상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교아파트의 매매거래가 평가기준일 전 2년 이내이고, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지에 위치하며, 면적 및 공동주택가격(공시가격)이 동일하고, 청구인이 제시한 자료만으로는 비교아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 상속개시일 사이에 주위 환경의 변화 등 가격 변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려우므로 이 건 상속세 부과처분이 정당하다는 의견이나, 쟁점아파트의 상속개시일(2023.2.9.)과 비교아파트의 매매계약일(2021.11.3.)은 약 1년 3개월 정도의 차이가 있고, 해당 기간 동안 쟁점아파트와 비교아파트에 대하여 공시된 기준시가는 31.1% 가량 변동한 것으로 나타나므로, 쟁점아파트와 관련하여 위 기간 동안 구체적인 가격변동이 있었음을 나타낸다고 보이는 점, 국토교통부 실거래가 시스템을 보면, 쟁점(비교)아파트와 같은 단지 내 동일면적(114.96㎡)인 아파트의 매매가격은 2021.7.23. 계약체결분이 OOO원이나, 2021.11.3. 계약이 체결된 비교아파트가 OOO원으로 불과 3개월 10일만에 20% 상승(금액으로 OOO원)하였고, 2024.3.24. 계약체결분이 OOO원인데 2024.4.15. 계약체결분이 OOO원으로 겨우 20여일 만에 30% 하락(금액으로 OOO원)하는 등 쟁점아파트 단지 내 매매가격이 1⁓3개월의 단기간에도 급등락하는 현상을 보여, 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지의 1년 3개월간에도 가격변동이 매우 심하였을 것으로 보이는 점, 한국은행의 기준금리 상승(0.75%→3.25%) 및 비교아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지 쟁점아파트가 소재한 지역의 공동주택(아파트) 실거래가격 지수 하락(195.0→165.9) 등의 제반 사정을 종합적으로 고려할 때, 쟁점아파트의 상속개시일과 비교아파트의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보이는 반면, 처분청이 제시한 자료만으로는 위 시기에 쟁점아파트에 대한 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증하였다고 보기에는 부족한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정
2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법
3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 조세특례제한법 시행령 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경
4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 의 감정평가법인 등을 말한다.
② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
결정 내용은 붙임과 같습니다.