쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

가. 청구인들은 2023.2.23. 사망한 a(이하 “ 피상속인 ” 이라 한다) 의 상속인들로, 피상속인 소유의 AAA특별시 강서구 OOO 토지 (1,623.2 ㎡) 및 건물 (2,159.41 ㎡) 의 지분 6 분의 1(이하 “ 쟁점부동산 ” 이라 한다) 의 가액을 상속세 및 증여세법 (이하 “ 상증세법 ” 이라 한다) 상 보충적 평가방법으로 평가한 OOO 원으로 하여 2023.8.31. 상속세 신고를 하였다. 나. 처분청은 2024.4.29. 부터 2024.7.7. 까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 위의 AAA특별시 강서구 OOO 토지 및 건물의 공유자 중 b 이 2021.8.2. 배우자 c 에게 쟁점부동산 지분 11/369 을 증여하는 과정에서 아래 < 표 1> 과 같이 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중인 2021.7.6. 을 기준시점으로 하여 감정을 의뢰하여 받은 가액 (OOO 원 및 OOO 원) 을 확인한 후, AAA지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점부동산의 면적으로 환산한 가액의 평균액인 OOO 원 (이하 “ 쟁점감정가액 ” 이라 한다) 을 쟁점부동산의 시가로 보는 등 상속재산가액을 증액하여 2024.9.6. 등에 청구인들에게 2023.2.23. 상속분 상속세 OOO 원을 결정․고지하였다. < 표 1> 처분청의 쟁점감정가액 산정내역 (단위: 원) OOO 다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.11.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 법원은 상속·증여일을 기준으로 비교 대상인 부동산의 사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락한 점을 감안할 때, 비교 대상 부동산의 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없다면, 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것으로 인정하기 어렵다는 견해에 있다 (AAA행정법원 2011.7.7. 선고 2010 구합 46111 판결). 위 판례는 상증세법상 ‘ 시가 ’ 의 의미는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 수용, 공매 및 감정 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있고, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 경영 상태, 시간 경과, 주위환경 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 비로소 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다는 점을 전제한 다음, 약 21 개월 동안 비교 대상 부동산의 사례가 유일한 사례이고, 그 외 사례는 비교 대상 부동산 사례와 상당한 차이가 존재하며, 비교 대상 부동산 매매 이후 정부의 부동산 대책이 연이어 발표되고 인근 지역 매물이 늘어가 상당한 정도로 가격이 하락하였다는 언론 보도가 다수 있었고, 오히려 중형 아파트의 경우 거래가 발생하지 않았는바, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어렵고 달리 시가를 인정할 자료가 없다고 판단하였다. 이 건 역시 위 판례와 동일하게 상속 시점보다 19 개월 이전에 발생한 배우자에 대한 지분 증여 사례가 유일한 사례이고, 이마저도 제 3 자 사이 거래가 아닌 특수관계자인 배우자 간 증여 사례이어서 배우자 간 증여재산공제 OOO 원을 받기 위해 그 금액을 최대한 높일 수 있는 등 시가를 적절히 반영하지 못할 유인이 충분하며, 증여일 이후 부터 상속개시일까지 정부의 정책상 금리가 상승하여 부동산 가치가 하락하고 임대료도 하락하였으며, 이 무렵 대부분의 상가에서 공실이 발생하고, 임대료가 하락하였다는 것이 공지의 사실이라는 점을 고려할 때, 처분청이 제시한 배우자 간 증여가액을 쟁점감정가액으로 하여 이 건에 적용하는 것은 객관적이고 공정한 시가로 볼 수 없다. 따라서 위 증여 사례 외의 시가를 인정할 만한 자료가 없는 이상 청구인들의 상속세 신고는 적법하고, 이 건 처분은 위법한 것으로 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점감정가액은 임의로 정한 가액이 아닌 조세법률주의에 입각한 적법한 가액으로, 공신력 있는 감정평가기관들이 관련 법에 따라 산정한 것으로 그 신뢰성과 방법에 아무런 문제가 없다. 상증세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제2항에서 “ 시가 ” 란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하면서, 같은 법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) 제1항 단서에서 “ 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등 가액이 있는 경우에도 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다 ” 라고 명백히 규정하고 있으므로, 쟁점감정가액은 법 적용 범위 안의 적법한 금액이다. 쟁점감정가액은 공신력 있는 각 감정평가기관들이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 (기준), 감정평가에 관한 규칙 제14조 (토지의 감정평가), 제15조 (건물의 감정평가) 에 따라 산정한 것으로, 그 신뢰성과 방법에 아무런 문제가 없고, 쟁점부동산에 대한 실지조사를 실시한 후 원형대로 평가한 적법한 가액임에도, 이를 배우자 간 증여재산공제 6억원을 받기 위해 비정상적으로 높게 평가된 것이라는 청구주장은 적정 감정가액 수준을 제시하지 않은 근거가 없는 임시방편적인 주장에 불과하다. 한편, 상속세 법정결정기한 내 감정가액이 있는 경우, 평가심의위원회의 심의를 거친 감정가액은 시가로 인정하도록 규정하고 있어 청구인들은 이 건 상속세 조사기간 중 감정을 통해 새로운 감정가액으로 시가를 결정받을 기회가 있었음에도 전혀 시도조차 하지 않았는바, 이는 쟁점감정가액에 대한 감정이 있었던 2021 년 시점보다 공시지가 등이 상승하여 감정가액이 더 커질 위험을 우려했을 것으로 추정된다. 평가심의위원회에서도 이러한 사정 및 청구인들측에서 주장하는 과거에 비해 인상된 대출금리, 임대수익률의 하락 등의 제반사정을 종합적으로 고려하여 최종적으로 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정한 것이므로 이 건 처분은 정당하다.

가.

쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부 나.

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 " 평가기준일 " 이라 한다) 현재의 시가 (時價) 에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관 (대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관) 에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100 분의 80 에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1 년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 " 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 " 이란 상속개시일 또는 증여일 (이하 " 평가기준일 " 이라 한다) 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다. 이하 이 항에서 " 평가기간 " 이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 조 및 제49조의 2 에서 " 매매등 " 이라 한다) 가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자 (이하 이 조 및 제54조에서 " 납세자 " 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다) 에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관 (이하 " 감정기관 " 이라 한다) 이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100 분의 90 에 해당하는 가액 중 적은 금액 (이하 이 호에서 " 기준금액 " 이라 한다) 에 미달하는 경우 (기준금액 이상인 경우에도 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다) 에는 세무서장 (관할지방국세청장을 포함하며, 이하 " 세무서장등 " 이라 한다) 이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 (그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다) 을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1 항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점부동산 관련 AAA지방국세청 평가심의위원회 (2024.6.20.) 의 심의결과는 아래 < 표 2> 와 같다. < 표 2> AAA지방국세청 평가심의위원회 (2024.6.20.) 의 심의결과 처분청에서 쟁점부동산에 대하여 심의 신청한 2 개 감정기관의 감정가액 (OOO 원, OOO 원) 은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액에 포함시킬 수 있음 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액은 평가기준일 (2023.2.23.) 전 2 년 이내의 기간 중에 감정가액이 있는 경우로서, 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 처분청이 신청하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정 (결정) 받았고, 그 과정에서 달리 하자가 있었다는 사정이 확인되지 아니하는 반면, 쟁점부동산에 대해 가격변동의 특별한 사정이 있었다는 것을 객관적으로 충분히 입증할만한 증빙의 제시는 부족해 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의 2, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.