쟁점금액 중 1,012백만원은 피상속인의 상속재산으로 기 신고되었으므로 사전증여재산가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2017.10.6. 사망한 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 공동상속인들로, 상속재산 중 제주특별자치도 제주시 OOO 대 330.6㎡ 및 그 지상 3층, 연면적 682.49㎡ 규모의 지상건물(여관건물로, 위 토지 및 건물 일체를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 기준시가인 OOO원으로 평가하여 2018.4.30. 처분청에 2017.10.6. 상속분 상속세 OOO원(상속세 과세가액 OOO원에서 같은 금액의 상속공제액을 차감하여 과세표준이 OOO원이었다)을 신고하였고, 이에 대하여 처분청은 2019.11.26. 위 상속세 신고내용대로 결정하고, 그 사실을 청구인들에게 통보하였다.
• 나. 청구인들은 2021.12.22. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후 그 취득가액을 위 기준시가(OOO원)로 하여 2022년 2월경 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인들 세금의 합계액이다)을 신고․납부하였다. 이후 청구인들은 2022년 8월경 주식회사 A 동부지사가 2021.12.10. 작성(감정기준일 2017.10.6., 기간 차이 4년 2개월)한 감정평가서상 쟁점부동산의 감정평가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정해 달라는 취지의 양도소득세 합계 OOO원(청구인들 세금의 합계액이다)의 경정청구를 각 주소지 관할 세무서장에게 하였다.
• 다. 청구인들의 주소지 관할 세무서장(aa․bb․cc)은 2022년 9․10월경 위 양도소득세 경정청구를 거부하였고, 청구인들은 이에 불복하여 2023.8.10. 우리 원으로부터 기각 결정(조심 OOO)을 받은 후 후속 행정소송에서 최종 패소OOO하였다.
• 라. 이후 청구인들은 2023.12.8. 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하여 2017.10.6. 상속분 상속세 OOO원을 수정신고하였다.
• 마. 이에 대하여 처분청은 2025.2.17.〜2025.4.27.의 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점감정가액이 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)에 따른 상속재산가액에 해당하지 않는다고 보아, 2025.5.27. 위 수정신고 시 기 납부된 세금의 환급을 결정하고 그 사실을 통보하였다.
• 바. 청구인들은 이에 불복하여 2025.6.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 소급감정가액이 공신력 있는 감정기관의 감정가격에 해당한다면 그 가액을 상속재산의 ‘시가’로 인정할 수 있다고 봄이 타당하고, 쟁점감정가액 또한 시가로 인정될 수 있는 것이어서, 이 건 처분은 위법하다. 상속재산의 가액으로 인정되는 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다 할 것OOO이다. 청구인들은 공신력 있는 감정기관인 주식회사 A에게 의뢰하여 상속개시일(2017.10.6.)을 가격산정기준일로 하여 쟁점부동산을 객관적이고 합리적인 방법으로 평가하였고, 그 평가액인 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가로서 상속재산가액으로 인정되는 것이 타당한바, 청구인들의 상속세 수정신고를 거부한 이 건 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견

(1) 상증세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부 개정된 것) 제49조 제1항 및 제2항 제2호에서 원칙적으로 평가기간(상속개시일 전․후 6개월) 이내에 발생한 매매등의 가액이 있는 경우 그 가액을 상속재산의 시가로 인정하고 있고, 평가기간 내에 감정이 있는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다. 이 건의 감정가액평가서는 평가기준일(2017.10.6.)의 약 4년 2개월 후로서 평가기간을 벗어난 2021.12.10.에 작성된 것이므로, 위 규정에 따른 시가의 요건을 충족하지 못하는 쟁점감정가액은 상증세법상 ‘시가’에 해당하지 아니하는바, 이 건 처분은 적법하다.

(2) 또한, 상속개시일(2017.10.6.)부터 감정평가서 작성일(2021.12.10.) 사이인 2021.7.26. 4층 조립식판넬조 숙발시설(여관) 46.83㎡가 무단증축되어 위반건축물로 표시되어 건축물 현황의 변경이 있었고, 상속개시일 당시에는 쟁점부동산 주변에 노후화된 여관건물이 산재했던 주변 환경과 달리 이 건 감정평가서 작성일 당시에는 쟁점부동산 맞은 편 및 주변에 고층 신축 오피스텔이 들어서 주변 환경의 변화가 큰 상황인 점 등으로 볼 때, 쟁점감정가액은 상속개시일 당시의 쟁점부동산 및 주변 환경의 현황을 제대로 반영하지 못하였거나 쟁점부동산을 원형대로 감정한 것으로 보기 어려워, 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 처분청의 상속세 결정 후에 부동산을 소급감정한 후 상속재산가액을 증액하여 수정신고한 데 대해, 평가기간을 벗어난 소급감정가액을 인정하지 아니하여 수정신고 시 납부된 세액을 환급한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의해 아래의 내용이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서 등에 따르면, 쟁점부동산은 제주특별자치도 제주시 OOO 대 330.6㎡ 및 그 지하 1층․지상 3층, 연면적 682.49㎡ 규모의 건물로, 건물 1층은 주택과 여관, 2․3층은 여관의 용도이며, 2017.10.6. 상속을 원인으로 청구인들에게 소유권이전되었다가 2021.12.22. OOO원에 제3자에게 양도된 것으로 나타난다. (나) 상속세 신고서 및 처분청의 결의서 등에 따르면, 청구인들은 2018.4.30. 쟁점부동산을 기준시가인 OOO원으로 평가하여 상속세 과세표준 및 세액을 OOO원으로 신고한 후 2023.12.8. 쟁점부동산의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 수정신고․일부 납부하였는데, 이에 대하여 처분청은 2019.11.26. 최초 상속세 신고내용대로 결정하였고, 2025.5.27. 위 수정신고된 상속세를 OOO원으로 경정하면서 납부된 세금을 환급한 것으로 나타난다. (다) 감정평가서에 따르면, 해당 감정평가서는 아래 <표>와 같이 상속개시일을 가격산정기준일로 하여, 상속개시일부터 약 4년 2개월 후인 2021.12.10. 작성되었고, 쟁점부동산을 기준시가 OOO원보다 높은 OOO원(쟁점감정가액)으로 평가한 것으로 나타난다. <표> 감정평가서의 주요내용 ㅇㅇㅇ (라) 상증세법 제60조 제2항에서 시가의 일반적 정의를 규정하면서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 시가에 포함한다고 규정하였고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부 개정된 것) 제49조 제1항 및 제2항에서 원칙적으로 평가기간(상속개시일 전․후 6개월) 내에 매매등(매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매)이 있는 경우 일정한 가액을 시가로 인정되는 것이고, 평가기간 내에 매매등이 있는지 여부는 감정의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하며, 예외적으로 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. (마) 이 건 감정평가서 작성일(2021.12.10.)은 평가기준일(2017.10.6.)로부터 약 4년 2개월 후로, 원칙적인 시가 인정기간(평가기간) 및 예외적인 시가 인정기간(평가기준일 전 2년 이내) 모두에 포함되지 않는 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. 청구인은 소급감정된 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 시가로서 상속재산가액으로 인정되어야 한다고 주장한다. 상증세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부 개정된 것) 제49조 제1항 및 제2항 제2호에서 원칙적으로 평가기간(상속개시일 전․후 6개월) 이내에 발생한 매매등의 가액이 있는 경우 그 가액을 상속재산의 시가로 인정하고 있고, 평가기간 내에 감정이 있는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단하며, 예외적으로 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간 후부터 상속세 결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있 는바, 이 건의 감정가액평가서 작성일은 평가기준일(2017.10.6.)의 약 4년 2개월 후로서, 위 규정에 따른 원칙적인 시가 인정기간(평가기간)과 예외적인 시가 인정기간(평가기간 전 2년 이내)을 모두 벗어난 2021.12.10.에 작성된 것이므로, 쟁점감정가액을 위 규정에 따른 시가로 인정하기 어렵다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.(후문 생략) 제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 이하 생략)

2. 해당 재산(괄호 생략)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(괄호 생략)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.(단서 이하 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료

(3) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (4) 소득세법 시행령 (가) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.(각 호 생략)

⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(각 호 생략) (나) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(각 호 생략) 부 칙 <대통령령 제30395호, 2020.2.11.> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(단서 이하 생략) 제2조(일반적 적용례) ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.