상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 평가기간 이내의 매매사례가액은 비교아파트의 매매가액이 유일하고, 청구인이 제기하는 거래가격은 평가기간(6개월)을 벗어난 가액이므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 평가기간 이내의 매매사례가액은 비교아파트의 매매가액이 유일하고, 청구인이 제기하는 거래가격은 평가기간(6개월)을 벗어난 가액이므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 부산광역시 수영구, 해운대구 지역의 아파트 가격은 2021년 하반기부터 리모델링과 재건축 등 증축 허용 완화 조치 등으로 인하여 급격하게 상승하였으나, 이 건 상속세 신고 당시에는 아파트 가격이 하향하던 시기로, 청구인은 평가기준일로부터 6개월 이전에 매매사례가액이 없어서 공동주택 공시가격인 OOO원으로 상속세 신고를 하였다. 1) 2)
(2) 동일 단지의 아파트라 할지라도 각 동별 일조량, 조망권, 인테리어 여부 등으로 인하여 매매가격의 차이가 발생하고 있음에도 이를 고려하지 아니하고 단순히 유사매매사례가액을 상속재산의 시가로 적용하는 것은 불합리하고 과세요건을 부당하게 확대한 것이라고 할 수 있다. 3) 4)
(3) 쟁점아파트는 분양 이후 약 20년간 수리 및 보수를 하지 않은 낡은 아파트인 반면에, 비교아파트는 2019년 인테리어 공사 등을 완료한 아파트로 서로 유사한 재산으로 볼 수 없는바, 가격의 차이가 발생할 수밖에 없고, 비교아파트는 가장 고층에 위치하여 평수도 넓고 조망도 좋으며, 소규모 다락방을 사용할 수 있는 구조이다. 이러한 개별 주택의 특성을 고려하지 아니하고 비교아파트의 매매가격을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 부당하다. 5) 6)
(4) 청구인은 2019.11.18. 비교아파트를 취득한 전 소유자로부터 아파트 전체를 수리 및 인테리어 하면서 내부공사 비용으로 약 OOO원을 지출하였다는 사실을 듣게 되었고, 비교아파트 매수자들의 확인서에 의하면, 2023.5.20. 계약 당시 주변 시세가 대략 OOO원에서OOO원정도이나, 인테리어 공사비용과 층수 등을 고려하여 주변 시세보다 OOO원 정도를 더 주고 OOO원에 구입하였음이 확인된다.
(5) 시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 가격을 말하는 것으로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는 것이나, 이 건 매매사례가액은 2021.8.28.부터 2023.5.20.까지 약 21개월 동안 거래된 유일한 매매사례임에도 불구하고, 상속개시 후 6개월 이내의 거래라는 이유만으로 이를 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 평가하는 것은 부당하다. 7) <표1> 쟁점아파트 및 인근 공동주택 매매가액 비교표
○○○
(6) 위의 <표1>에서 쟁점아파트와 같은 단지에 위치하여 비슷한 층수인 105동 2603호의 2021.5.4. 매매가액이 OOO원, 2021.8.10. 거래된 105동 2702호의 매매가액이 OOO원, 2021.8.28. 거래된 105동 403호(이하 “105동 403호”라 한다) 매매가액이 OOO원으로 나타나는바, 2021.5.4.부터 2021.8.28.까지 약 4개월 사이에 가격 변동이 OOO원이나 발생하는 등 시세 변동이 크다는 것을 알 수 있다.
(7) 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점아파트와 비교아파트는 유사한 재산으로 볼 수 없으므로 비교아파트를 제외하면 상속개시일로부터 가까운 날(거래일자 2021.8.28.) 거래된 105동 403호의 거래가격인 OOO원(또는 3년간의 평균매매가액 OOO원)을 쟁점아파트의 시가로 하여 이 건 상속세를 경정하여야 한다(국심 2007서4122, 2008.5.1. 참조)
- 나. 처분청 의견
(1) 비교아파트를 상증세법상 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다. (가) 유사매매사례가액의 요건 규정인 상증세법 시행규칙 제15조 제3항(2017년 3월 신설)을 보면, 제1호의 요건(공동주택 단지 내, 주거전용면적‧공동주택가격 차이 5% 이내)을 충족한 경우 유사매매사례가액(시가)으로 볼 수 있는바, 법원과 조세심판원은 해당 규정에 따라 유사재산의 요건을 모두 충족한 경우 이를 매매사례가액으로 인정하고 있다. (나) 비교아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 정한 요건을 모두 충족하므로 쟁점아파트와 유사한 재산으로 보는 것이 타당하고, 평가기준일과 비교아파트의 매매계약일 사이에 특별한 가격변동 요인이 있었다고 인정되지 않는 이상, 비교아파트의 층수나 인테리어 여부 등은 고려대상이 될 수 없다. (다) 청구인이 제출한 자료만으로는 비교아파트와 쟁점아파트가 유사성이 낮아 비교아파트의 거래가액을 시가로 보는 것이 적절하지 않다고 단정하기 어렵고, 평가기간 외 거래되었으나, 105동 2702호가 2021.8.10. OOO원에 거래된 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(1) 상속세 및 증여세법 제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하 “증여재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.
1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우: 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 등에서 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인의 상속세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 상속세 신고 및 처분청의 경정내역
○○○ (나) 국세통합전산망 및 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인되는 쟁점아파트의 공동주택가격과 면적은 아래 <표3>과 같고, 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 평가기간(평가기준일 전후 6개월) 중 쟁점아파트와 동일단지 내의 주거전용면적 및 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내인 유사주택 매매사례가액은 비교아파트가 유일한 것으로 나타난다. <표3> 쟁점아파트 공동주택 가격
○○○ <표4> 평가기간 내 매매사례가액
○○○ (다) 비교아파트가 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목에 따른 쟁점부동산과 ‘유사한 다른 자산’인지를 살펴보면 아래 <표5>와 같다. <표5> 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호
○○○ (라) 청구인이 제출한 비교아파트 매수인(B 외 1)의 확인서에 의하면, 비교아파트 전(前) 소유자 C(2019.11.18. 취득)이 비교아파트 인테리어 공사에 약 OOO원을 지출하였고, 따라서 주변 시세보다 약 OOO원을 더 지급하여 비교아파트를 OOO원에 매수하였다는 내용이 확인된다. (라) 청구인이 제출한 쟁점아파트와 비교아파트의 내부 사진은 아래와 같다. <쟁점아파트 내부 사진>
○○○ <비교아파트 내부 사진>
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교아파트가 전면 리모델링 등을 한 아파트로 약 20년간 수리 및 보수를 하지 않은 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 없으므로 그 매매가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사례가액등이 있는 경우 해당가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 위 상증세법 시행령 제49조 제4항의 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 범위는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 구체적으로 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 단지에 있으면서 평가대상 주택과 전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각각 100분의 5 이내인 주택으로 규정하고 있는바, 위와 같은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 평가기간 이내의 매매사례가액은 비교아파트의 매매가액이 유일한 점, 청구인이 제시한 105동 403호의 거래가격은 그 매매계약일(2021.8.28.)이 평가기준일(상속개시일 2022.12.14.)을 기준으로 평가기간인 6개월을 벗어나 있어, 그 가격을 상증세법상의 시가로 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.