처분청이 기 인정한 이 건 주택 87.47㎡과 주택부속건물(창고) 18.45㎡의 연면적이 주택 외의 용도로 사용한 연면적(98.52㎡)보다 크므로 이 건 주택과 쟁점건물 전부를 1세대 1주택 과세특례 대상으로 보는 것이 타당함
처분청이 기 인정한 이 건 주택 87.47㎡과 주택부속건물(창고) 18.45㎡의 연면적이 주택 외의 용도로 사용한 연면적(98.52㎡)보다 크므로 이 건 주택과 쟁점건물 전부를 1세대 1주택 과세특례 대상으로 보는 것이 타당함
[주 문] [이 유]
(1) 청구인은 이 건 매매계약 체결 당시 쟁점근생시설을 주택용 창고로 사용하고 있었다. 청구인은 대규모의 밭농사를 위해 다수의 농기계와 농자재 등을 보유하고 있었는데, 트럭 등 농기계의 경우 공터 등에 주차할 수 있었으나, 농자재, 농약, 부품 등은 이를 보관할 창고시설이 필요했다. 청구인은 쟁점근생시설을 농자재 등의 창고로 이용하다가 이를 근린생활시설로 용도변경한 후에는 부득이하게 본인 소유의 토지 일부와 외삼촌 A이 경작하던 토지 일부에 컨테이너를 설치하여 창고로 사용할 수밖에 없었다. 청구인은 쟁점근생시설을 용도변경한 후 2021.2.17. 쟁점근생시설 중 일부인 65.66m 2 를 B(OOO)에게 임대보증금 OOO원, 연임대료 OOO원, 임대기간 5년(2017.3.1.부터 2022.2.28.까지)으로 하여 임대하였고, 나머지 32.86m 2 를 청구인의 배우자인 C(OOO)에게 보증금과 연임대료를 무상으로 하고, 임대기간을 10년(2017.5.1.부터 2027.4.30.까지)으로 하여 임대하였다. 그러나 2021년 중 OOO이 사실상 조기 폐업함에 따라 청구인은 OOO에 임대하였던 면적(32.86m 2)을 주택용 창고로 사용하였다. 또한 청구인은 이 건 부동산의 매각에 대한 협상이 진행되는 과정에서 B에게 이 건 부동산을 양수한 ㈜A이 쟁점근생시설을 철거할 것을 요구함에 따라 임대기간을 갱신할 수 없음을 통지하였고, 당시 B이 운영하던 OOO는 점포영업을 포기하고 푸드트럭을 이용하여 영업을 하고 있던 터라 임대기간 종료통지에 대해 이의를 제기하지 않았다. 이에 따라 청구인이 이 건 매매계약을 체결한 시점에는 쟁점근생시설의 임차인인 OOO은 조기폐업으로 공실이었고, OOO는 내부집기 등을 수거하여 명도된 상태여서 청구인이 쟁점근생시설을 철거하는 시점까지 창고로 사용하고 있었다. 따라서 처분청이 쟁점근생시설을 근린생활시설에 해당한다는 전제하에서 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 매매계약일 이후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하여 양도하는 경우 예외적으로 매매계약일을 기준시점으로 1세대 1주택을 판정하도록 한 것은, 세법을 해석하고 적용함에 있어 과세의 형평과 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다는 국세기본법 제18조 제1항 의 취지에 따른 것이다. 청구인이 쟁점근생시설을 본래의 창고시설로 용도변경을 하는데 법적 장애가 없었고, 많은 비용이 소요되지도 않았으며, 매매계약 체결시 특약으로 쟁점근생시설을 철거하기로 할 정도로 그 경제적 가치가 크지 않았다는 점, 청구인이 세법의 문외한으로서 양도소득세 문제가 발생할 것을 전혀 예상하지 못했고, 이로 인해 사후 입증이 어려운 점, 국세기본법 제18조 제1항 의 입법취지 등을 감안할 때 이 건 매매계약체결당시 쟁점근생시설의 실제 용도에 대한 판단을 지나치게 엄격하게 해서는 안될 것이다.
(2) 처분청은 ‘ 소득세법 기본통칙’ 89-154…12 (매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정)에 따라 매매계약일인 2022.2.17.을 양도일로 보고, 쟁점근생시설의 매매계약일을 기준으로 쟁점근생시설의 용도를 확인하였고, 쟁점근생시설 은 2022.7.27.에 이미 철거되어 조사일 현재 ㈜B이 건물을 신축하는 상황이어서 양도 당시 쟁점근생시설이 사실상 주택부수창고로 사용되었는지 여부는 확인이 불가한 상태였다. 청구인은 매매계약체결일 현재 쟁점근생시설을 사실상 창고로 사용하였다고 주장하 나, 처분청이 쟁점근생시설의 임차인이었던 B(OOO)에게 확인한 바에 따르면, 쟁점근생시설이 철거되기 직전까지 사실상 식당을 운영한 것으로 진술하였고, C은 OOO의 폐업일을 2022.8.3.로 하여 처분청에 폐업신고하였으며, 인터넷 포털 사이트(www.daum.net)에서 해당 식당 및 까페 관련 영업시설이 철거 직전까지 그대로 존치되어 있었던 점 등에 비추어 볼 때 쟁점근생시설은 공부상으로나 사실상으로나 임대목적으로 사용한 근린생활시설로 확인됨에도, 청구인은 객관적인 자료 등을 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(3) OOO의 신용카드 매출내역을 살펴보면, 쟁점근생시설의 양도일(2022.2.17.) 이후에도 계속하여 신용카드 매출액이 발생하고 있고, 더불어 전기요금 부과내역 역시 철거 직전 시점인 2022년 6월까지 쟁점근생시설의 공부상 용도인 근린생활시설로 전기요금이 기본요금을 넘어서 상당히 부과되었으며, 수도요금 역시 주택용이 아닌 일반용으로 계속하여 부과되고 있었고, 그 용수량 역시 철거 직전인 2022년 6월까지 12톤을 사용한 것으로 나타나, 쟁점근생시설의 양도일(2022.2.17.)은 물론이고, 쟁점근생시설의 철거일 직전까지 계속하여 공부상 용도대로 근린생활시설로 사용된 것이 명확하다.
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 일부개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 삭제 <2020. 2. 11.>
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
2. 그 밖의 토지: 10배 (3) 소득세법 기본통칙 89-154…12(매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정) 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 부동산등기부등본을 살펴보면, 쟁점토지는 2005.8.19. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2007.8.17. 청구인 명의로 소유권이전등기된 후 2022.2.17. 매매를 원인으로 2022.8.17. ㈜B 명의로 소유권이전등기가 된 것으로 나타난다. (나) 일반건축물대장(갑)을 살펴보면, 쟁점토지 지상에는 이 건 주택(87.47m 2)과 쟁점건물(116.97m 2)의 2개동이 위치하고 있고, 청구인은 2017.5.8. 쟁점건물의 창고시설 중 일부(98.52㎡)를 제1종근린생활시설(휴게음식점) 32.86㎡ 및 제2종근린생활시설(일반음식점) 65.66㎡로 용도변경한 것으로 나타난다. (다) 부동산매매계약서를 살펴보면, 청구인은 2022.2.17. ㈜A에게 이 건 부동산(아래 <표2> 기재)을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 그 특약사항으로 이 건 주택과 쟁점건물을 멸실하여 나대지 상태로 인도한다는 내용이 기재되어 있다. <표2> 이 건 부동산 내역 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 2022.7.27. 쟁점건물의 해체공사 완료신고를 하였고, 쟁점건물의 건축물대장은 2022.7.28. 건축물대장이 말소되었다. (마) 쟁점건물의 위성사진, 로드뷰 등을 살펴보면, 쟁점토지의 주변으로 경계석 등의 울타리가 설치되어 있는 것으로 나타나고, 청구인은 2025.9.24. 조세심판관회의에 출석하여 그 지상에 위치한 이 건 주택과 쟁점건물 사이에는 별도의 울타리나 펜스 등이 설치되어 있지 아니하였던 것으로 진술하였다. <이 건 주택과 쟁점건물 철거 전·후 사진> ㅇㅇㅇ (바) 쟁점토지의 위성사진 등을 살펴보면, 쟁점토지 중 도로와 연접한 제주특별자치도 제주시 OOO 대지 7m 2 전부와 같은 리 2030-1 대지 353m 2 중 울타리 바깥쪽 남측의 면적 약 72.97m 2 는 이 건 주택의 진입로로 사용된 것으로 보이고, 청구인은 2025.9.24. 조세심판관회의에 출석하여 쟁점토지 중 일부(79.97m 2)를 이 건 주택의 진입로로 사용하였다고 진술하였다. (사) 청구인은 2022.10.31. 이 건 주택 및 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 감면을 적용하여 처분청에 이 건 양도소득세를 신고·납부하였고, 처분청은 2024.7.1. 쟁점근생시설과 그 부수토지에 대해 1세대 1주택 비과세 감면 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다. (아) 양도소득세 조사종결보고서 등에 따르면, 청구인은 2017년 5월부터 2022년까지 쟁점근생시설을 OOO(65.66m 2)와 OOO(32.86m 2)에게 임대하였고, 임차인들은 이를 식당 및 까페로 사용한 것으로 나타난다. <양도소득세 조사종결보고서 중 일부> ㅇㅇㅇ (자) 처분청이 제출한 폐업신고서에 따르면, OOO의 사업장 소재지는 쟁점근생시설의 주소지(제주특별자치도 제주시 OOO, 2동 1층)로 기재되어 있고, C은 2022.8.3.을 폐업일로 하여 2022.9.22. 폐업신고한 것으로 나타난다. (차) 제주시장이 처분청에 회신한 공문OOO에 따르면, 2020∼2022년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점근생시설을 근린생활시설로 구분하여 재산세가 부과된 것으로 나타난다. (카) 처분청이 제시한 쟁점근생시설의 수도 및 전력 사용량 관련 조회자료를 살펴보면, 2022년 1월부터 2022년 7월까지 12～21톤의 수도를 사용한 것으로 나타나고, 한국전력공사는 2021년 8월부터 2022년 7월까지 쟁점근생시설의 임차인들에게 전기요금을 부과한 것으로 조회된다. (타) 청구인은 이 건 부동산의 매매계약 체결시 쟁점근생시설을 농업용 창고로 사용하고 있었다고 주장하면서, 2021년 10월에 촬영한 현장사진 등을 증빙으로 제출하였다. <청구인이 제출한 현장사진(2021년 10월 촬영분)> ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점건물의 연면적 중 쟁점근생시설의 연면적(98.52m 2)이 주택부속건물(창고)의 연면적(18.45m 2)을 초과하므로 쟁점근생시설과 그 부수토지에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 배제하여야 한다는 의견이나, 우선, 주택부수토지는 주거용 건물이 정착하고 있는 면적과 이에 딸린 토지로, 주택의 연면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율 이내의 토지에 해당하는바, 쟁점토지는 이 건 주택의 연면적의 5배 이내로, 이 건 주택과 동일한 필지에 해당하고, 울타리가 설치되어 있지는 않으나 주변 필지와 경계석 등으로 구분되어 이 건 주택과 경제적 일체를 이루는 주택부수토지로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 다만, 지적현황, 현장사진 등에서 쟁점토지(705m 2) 중 외부 도로에 연접한 제주특별자치도 제주시 OOO 대 7m 2 와 외부 도로로부터 이 건 주택으로 연결되는 길쭉한 형상의 제주특별자치도 제주시 OOO 대 353m 2 중 경계석 바깥쪽 남측의 면적 약 72.97m 2 는 이 건 주택의 진입로로 사용된 것으로 보이므로 이를 이 건 주택의 부수토지에서 제외하여야 할 것이다. 또한, 소득세법 시행령 제154조 제3항 에서 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 규정하면서 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있는바, 건축물대장 등에서 이 건 주택과 쟁점건물은 동일한 필지 지상에 위치한 것으로 확인되고, 쟁점건물의 현장사진 등에서 이 건 주택과 쟁점건물 사이에 별도의 울타리나 펜스 등으로 구분되지 아니한 것으로 보이는 점, 처분청이 기 인정한 이 건 주택 87.47m 2 과 주택부속건물(창고) 18.45m 2 의 연면적이 주택 외의 용도로 사용한 연면적(98.52m 2)보다 크므로, 진입로에 해당하는 토지면적(79.97m 2)을 제외한 이 건 주택과 쟁점건물 전부를 소득세법 시행령 제154조 제3항 에 따른 1세대 1주택 비과세 대상으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구 결정내용은 붙임과 같습니다.