청구법인은 조정대상지역으로 지정된 이후 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자등록을 한 이상 쟁점규정에 따라 합산배제 제외대상으로 보임
청구법인은 조정대상지역으로 지정된 이후 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자등록을 한 이상 쟁점규정에 따라 합산배제 제외대상으로 보임
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2015년 지자체에 주택임대사업자 등록을 하여(등록번호: 2015-김해시-임대사업자-OOO) 계속 영업중이었으나 법 개정으로 인해 청구법인의 의사와 관계없이 2020.10.16. 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 임대사업자등록이 자동말소되어 불가피하게 쟁점임대주택을 장기민간임대주택으로 사업자를 재등록해야 했다.
(2) 이에 청구법인은 쟁점임대주택을 임대주택 물건으로 재등록하고자 하였으나 임대주택으로 재등록 및 신규등록 시 물건별로 임대보증금에 대한 보증가입을 했어야 했고, 보증가입을 위해서는 물건별로 감정평가를 받아야 했으므로 감정평가비용이 부담되어 임대주택등록을 미루고 있던 중, 감정평가 대신 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가격 등에 일정 비율을 곱하는 방법으로도 산정할 수 있도록 민간임대주택에 관한 법률 시행령이 개정되어 이에 보증보험에 가입하고자 하였으나, 쟁점임대주택의 물건별 설정된 저당권이 없어 보험가입금액이 OOO원이므로 보증보험에 가입하지 못하였는데, 이런 경우에는 보증보험 가입면제 대상인지를 알지 못하여 임대주택 등록을 못하던 기간 중 부산광역시가 조정대상지역으로 지정되었고, 이후 청구법인은 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록신청을 하였다.
(3) 청구법인은 쟁점임대주택에 대하여 합산배제적용이 불가능할 경우 연매출 70% 이상을 종합부동산세로 납부해야 하는 상황에 이르게 되어 사업의 존폐를 결정해야 할 위기에 직면했고, 이에 2021.3.3. 김해세무서 직원 및 2021.9.24. 부산진세무서 직원에게 쟁점임대주택이 합산배제 대상 임대주택에 해당하는지 여부를 문의한 결과, 위 세무서 직원들은 모두 쟁점임대주택이 합산배제 대상에 해당될 수 있다는 답변을 하였으며, 이에 청구법인은 쟁점임대주택에 대해 2021.9.26. 합산배제 임대주택으로 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점임대주택을 합산배제 대상에서 제외하여 2021년 귀속 및 2022년 귀속 종합부동산세를 과세하였다. 청구법인은 급변하는 부동산정책으로 인해 쟁점임대주택에 대하여 종합부동산세를 부담하여야 할 상황에 이르렀고, 두 곳의 세무서 직원들이 쟁점임대주택이 합산배제 대상에 해당된다고 답변하였음에도 처분청은 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과하였으므로 이 건 처분은 부당하다.
(2) 청구법인은 쟁점임대주택에 대하여 조정대상지역 공고일(부산광역시 부산진구 2020.12.18. 지정, 부산광역시 해운대구 2020.11.20. 지정) 이후인 2021.4.6. 등에 경상남도 김해시장에게 장기일반민간임대주택 임대사업자등록을 신청하였으므로 쟁점임대주택은 종합부동산세법령에 따라 2021년 귀속 및 2022년 귀속 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택에 해당하지 않는다.
(3) 또한 청구법인의 주장과 같이 세무서 직원이 청구법인에게 쟁점임대주택이 종합부동산세 부과와 관련하여 잘못된 안내를 하였다 하더라도 이를 근거로 부당한 처분이라는 청구법인의 주장은 받아들이기가 어렵고, 종합부동산세법령에 근거하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 일부개정되기 전의 것) 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 일부개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.
1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2. 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택
3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
4. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 부칙 <제17482호, 2020.8.18.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정 규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다. 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간 임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대 하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
(1) 청구법인의 임대사업자 등록 등 진행경과는 다음과 같다. (가) 청구법인은 2015.6.3. 경상남도 김해시장에게 임대사업자등록(등록번호 2015-김해시-임대사업자-OOO)을 하고, 2015.6.8. 김해세무서장에게 주택임대업으로 사업자등록을 한 후 2015.7.6. 등에 쟁점임대주택 63개호를 민간임대주택에 관한 특별법 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호의 단기임대주택으로 등록하여 임대사업을 영위하면서 임대주택 합산배제신고를 하여 2020년 귀속분까지 종합부동산세 과세대상에 포함되지 않았다. (나) 정부는 임대사업자의 공적 의무 강화 등을 통한 주택시장의 안정화를 목적으로 2020.8.18. 법률 제17482호로 민간임대주택에 관한 특별법을 개정하였고, 이에 따르면, 임대기간 4년의 단기임대주택과 8년 장기임대 중 아파트를 민간임대주택의 유형에서 제외(제2조 제2호, 제6호 삭제)하였으며, 제외된 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소(같은 법 제6조 제5항)되고, 위 법 시행일 이전에 단기임대주택의 임대의무기간이 경과한 경우에는 위 법 시행일(2020.8.18.)에 등록이 말소(같은 법 부칙 제7조)되도록 규정하고 있다. (다) 단기임대주택인 쟁점임대주택은 위와 같은 개정내용에 따라 2020.10.16. 임대사업자등록이 자동말소되었다. (라) 쟁점임대주택의 소재지인 부산광역시 해운대구는 2020.11.20., 부산광역시 부산진구는 2020.12.18. 각 조정대상지역으로 재지정되었고, 청구법인은 2021.4.6. 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하고, 2021.9.26. 쟁점임대주택에 대하여 합산배제 신고를 하였다.
(2) 청구법인은 쟁점임대주택에 대한 사업자등록이 자동말소되어 다시 신규등록신청을 하기 전 세무서에 ‘조정대상지역 공표 전 취득한 임대주택을 조정대상지역 지정 후 사업자등록신청을 할 경우 쟁점임대주택이 합산배제대상 임대주택인지 여부’에 대하여 유선으로 문의하였고 그에 대한 통화내역을 심판청구서에 아래 <표>와 같이 기재하여 제출하였다. <표> 청구인이 기재하여 제출한 세무서 담당자와 유선통화 내용 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 급변하는 부동산정책과 법령으로 인해 임대주택등록이 자동말소되었고, 쟁점임대주택이 합산배재 임대주택에 해당한다는 세무서 직원의 답변을 듣고 임대주택으로 등록한 것임에도 합산배제임대주택으로 보아 종합부동산세 등을 과세하였으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항, 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호 등에 따르면, 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록뿐만 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택이어야 하고, 종합부동산세법 시행령제3조 제1항 제8호 나목 2)는 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 법인이 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택에서 제외하도록 규정하고 있다. 청구법인은 2015.6.3. 경상남도 김해시장에게 임대사업자등록을 하고, 2015.6.8. 김해세무서장에게 주택임대업으로 사업자등록을 한 후 쟁점임대주택을 단기임대주택으로 등록하여 임대업을 영위하여 왔으나, 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 2020.10.16. 임대사업자등록이 말소되었고, 쟁점임대주택이 소재한 부산광역시 해운대구는 2020.11.20., 부산광역시 부산진구는 2020.12.18. 각 조정대상지역으로 지정되었으며, 청구법인은 조정대상지역으로 지정된 이후인 2021.4.6. 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하였으므로, 쟁점임대주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 점, 청구법인은 쟁점임대주택에 대한 임대사업자등록이 말소된 이후 세무서에 합산배제대상 임대주택여부에 대하여 유선으로 문의한 결과 합산배제가 가능하다는 답변을 들었음을 근거로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 이러한 청구인의 상담에 대한 답변은 과세관청의 공식적인 견해표명이 아닌 직원의 단순한 상담에 불과하므로 이를 근거로 하여 이 건 처분이 부당하다는 청구주장을 인정하기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.