이의신청 결정에서 주거용으로 사용된 것으로 본 부분을 제외한 나머지 부분은 영업용으로 사용된 것으로 보이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 이 건 양도소득세 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
이의신청 결정에서 주거용으로 사용된 것으로 본 부분을 제외한 나머지 부분은 영업용으로 사용된 것으로 보이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 이 건 양도소득세 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
(1) 쟁점건물은 구조․기능상 주택에 해당한다. 쟁점건물은 방 5개, 주방, 내부 화장실 겸 샤워실, 외부 화장실, 외부 샤워실 겸 다용도실 등이 갖추어져 있어 언제든지 주거로 사용이 가능한 구조와 기능을 갖추고 있으므로 주택에 해당한다. 대법원 판례(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등)는 어떠한 건물이 일시적으로 주거 이외의 목적으로 사용되더라도 구조․기능상 주택의 모습을 갖추고 있으면 주택으로 보아야 한다고 보고 있는바, 아파트가 일시적으로 어린이집으로 사용되더라도 주택이 아닌 상가로 볼 수 없듯이 쟁점건물도 외형적으로 주택으로 보이고, 구조․기능적으로도 주택에 해당되므로 설령 일시적으로 다른 목적으로 사용하였다 하더라도 주택으로 보아야 한다.
(2) 왼쪽 샤워장․화장실, 주방, 5번방 창고는 공용부분에 해당한다. (가) 왼쪽 샤워장 및 화장실은 공용으로 사용되었다. 화장실 및 샤워장 신축 이전에 쟁점건물 내부에는 실내 화장실 겸 샤워장이 5번방 뒤쪽에 있었다(2008년 항공사진 참조). 하지만 전 소유자 A가 임차인과의 분쟁으로 인하여 실내 화장실 겸 샤워장을 사용하지 못하게 하였고(A와 한진열의 각 내용증명 참조), 실내 화장실 겸 샤워장으로 가는 문도 벽지로 도배를 해 버렸다. 임차인은 A가 화장실 겸 샤워장을 사용하지 못하게 하자 화장실은 별채 화장실이 있었기 때문에 별채 화장실을 사용하면 되지만 샤워장은 별도로 건물 외부에 없었기 때문에 샤워장을 사용할 목적으로 새로 신축한 것이다. 하지만 입구쪽 화장실은 폭이 좁아 손님들은 거의 사용을 하지 못하여 별채 화장실을 사용하였고, 임차인도 화장실은 별채 화장실을 사용하였고 샤워장만 사용하였던 것이다. 또한 화장실은 주로 손님들이 별채에서 식사를 하였기 때문에 별채에 딸린 화장실을 주로 사용하였기 입구쪽 화장실을 사용할 필요가 없었다. 따라서 왼쪽 샤워장 및 화장실은 영업용으로 사용하였다기 보다 임차인의 주거에 주로 사용하였다고 볼 수 있을 것이다. (나) 주방은 공용으로 사용되었다. 쟁점건물은 영업용과 주거용을 겸한 겸용주택에 해당한다. 겸용주택은 주거용과 비주거용이 혼재하는 건물이기 때문에 주거용으로 사용하는 부분에 있어서는 주방은 필수 부분이다. 쟁점건물은 영업을 하면서도 주거로도 사용하였기 때문에 주방을 영업에 전적으로 사용할 수 없었다. 주거로도 사용하였기 때문에 주방은 영업용과 주거용 부분의 공용부분에 해당하는 것으로 보아야 함이 마땅하다. (다) 창고(5번방 옆)는 공용으로 사용되었다. 쟁점건물의 창고는 A와 청구인의 토지 지상에 걸쳐 있다. 주택의 사용에 공하는 창고는 주건물의 부합물 내지 종물에 해당하고 부합물 내지 종물에 해당하는 창고가 다른 필지에 있다고 해서 본채 소유자의 소유물이 될 수 없다는 것은 부합물 내지 종물의 이론에 배치된다. 쟁점건물 및 별채 소재 토지 및 건물을 각각 매수한 매수인은 선제적으로 별채를 먼저 철거한 후 본채를 철거하였는데, 별채 철거시 창고를 본채의 부합물 내지 종물로 보아 이를 철거하지 않은 것으로 보아도 창고는 객관적 측면에서도 본채의 부합물 내지 종물에 해당한다고 할 것이다. 즉 창고의 소유권 유무를 떠나 창고는 쟁점건물이 겸용주택에 해당하는 이상 주거용 또는 영업용으로 전적으로 사용되었다는 사실이 입증되지 아니하는 이상 공용부분으로 보아야 할 것이다. 별채 철거 후 사진에서 볼 수 있듯이 별채 옆 창고를 영업용으로 사용하였다고 보기는 다소 무리가 있고 따라서 주거용으로 보는 것이 당연하다. (라) 5번방은 주거용으로 사용되었다. 첨부한 사진에 의하면 5번방 창문 위로 에어컨 실외기선이 노출된 것을 확인할 수 있다. 이를 통해 5번방의 위치와 대략적인 면적을 유추해 볼 수 있다. 쟁점건물의 임차인은 부산고등법원 OOO 재산세등부과처분취소 사건의 증인신문 당시 5번방의 용도에 대하여 별채 소유자인 A의 물건을 보관하는 용도로 사용하였다고 진술하였음에도, 법원은 이에 대하여 5번방이 어떠한 용도로 사용되었는지 불분명하다고 판단하였다. 쟁점건물 임차인 B의 진술에 의하면 5번방은 A의 짐을 보관하는 용도로 사용되었고 이를 영업용으로 사용된 것으로 볼 수는 없으므로 주거용으로 사용된 것으로 보아야 할 것이다.
(2) 청구인은 2022.7.1. 쟁점건물을 주택이 아닌 기타건물로 하여 관련 양도소득세를 1차 수정신고․납부하였고, 2022.9.2. 양도가액을 OOO원에서 OOO원으로 증액하여 관련 양도소득세를 2차 수정신고․납부하였다가, 2024.5.23. 쟁점건물이 주택에 해당한다고 주장하며 기납부한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다.
(3) 처분청은 2024.7.19. 쟁점건물에서 2016.5.1.부터 2021.11.11.까지 임차인이 음식점 영업을 한 점, 청구인이 쟁점건물을 취득할 당시 작성된 부동산 양도증서 및 양도 당시 작성된 매매계약서에 의하면 쟁점건물의 용도가 근린생활시설로 명시되어 있는 점, 부산광역시 금정구청 소속 공무원이 2020.8.14. 현장확인 당시 쟁점건물이 음식점으로 이용되고 있는 사실을 확인한 점 등을 이유로 청구인의 경정청구를 거부하였다.
(4) 청구인은 이에 불복하여 2024.10.6. 이의신청을 제기하였고, 부산지방국세청장은 2025.1.17. ‘쟁점건물 중 주거용으로 사용한 면적을 재조사한 후 그 결과에 따라 주택 및 부수토지 양도에 대해 비과세를 적용하여 과세표준과 세액을 경정하라’는 내용의 결정을 함에 따라 처분청은 2024.12.19.부터 2024.12.26.까지 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 현장확인조사를 실시하여 쟁점건물 전체면적 190㎡, 쟁점토지 전체면적 761㎡ 중 비과세대상 주택면적을 70.76㎡, 주택부수토지면적을 230.54㎡로 보아, 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세를 당초 결정세액 OOO원에서 OOO원으로 감액경정하였다. (가) 이의신청 결정의 구체적 내용은 다음과 같다.
○○○ (나) 이의신청결정 이후 이루어진 현장확인조사의 구체적 내용은 다음과 같다.
○○○ (다) 청구인은 감액결정(쟁점건물 중 3,4번방 및 마루2 주거용으로 인정)된 이 건 양도소득세 부과처분 중 쟁점건물 1,2번방 및 마루1이 영업용으로 사용되었다는 부분에 대해서는 다투지 않고, 다만 5번방이 주거용으로 사용되었다는 점과 5번방 창고, 야외화장실 겸 샤워실, 주방이 공용공간으로 사용되었다는 점을 주장하고 있다.
(5) 재산세 관련 소송 내역은 다음과 같다. (가) 쟁점건물은 2013년부터 2019년까지 주택으로 취급되어 재산세가 부과되었고 2020년 7월에도 주택임을 전제로 재산세가 부과되었는데, 청구인이 관할 지방자치단체장에게 민원을 제기함에 따라 소속 공무원이 2020.8.14. 현장을 방문하여 쟁점건물이 음식점 영업을 위해 사용되는 것을 확인한 후, 2020년 9월 청구인에게 기존에 부과된 재산세 등을 감액하여 환급하고 쟁점건물이 주택이 아닌 일반 건축물임을 전제로 하여 새롭게 재산세 등을 부과(토지분 2020.9.5., 건물분 2020.9.9.)하였고 청구인은 변경된 재산세 등을 모두 납부하였다. (나) 청구인은 2021년 9월(토지분 2021.9.5., 건물분 2021.9.9.)에도 쟁점건물에 관하여 부과된 재산세를 이의 없이 납부하였다. (다) 청구인은 2021년 귀속 토지분 재산세 부과처분에 불복하여 2021.12.20. 이의신청을 거쳐 2022.5.3. 심판청구를 제기하였으나 우리원은 2022.11.14. 이를 기각 결정하였으며, 청구인은 2022.8.2. 행정소송을 제기하였고, 1심(부산지방법원 2022.12.23. 선고 OOO판결)·2심(부산고등법원 2023.12.8. 선고 OOO 판결)·3심(대법원 2024.4.12. 선고 OOO 판결) 모두 패소하였다.
○○○ (라) 청구인은 2020년도 재산세(건축물·토지)에 대하여 위 법원판결을 후발적 사유로 보아, 2024.5.8. 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2024.7.2. 이를 거부하였으며, 청구인은 이에 불복하여 다음과 같이 2024.7.20. 심판청구를 제기(조심 OOO, 2025.2.28.)하였으나 각하결정되었다.
○○○ (6) 쟁점건물은 공부상 답 지상의 무허가 건물로, 건축도면이 존재하지 않고 2021.11.22. 양도된 후 2021.12.10. 철거되어 현재로서는 그 구조를 정확히 확인할 수 없다.
(7) 청구인이 제출한 쟁점건물의 도면은 다음과 같다. 다만 해당 도면들은 쟁점건물을 실제로 측량하고 작성된 것이 아니라 쟁점건물을 양도하고 멸실된 이후에 청구인이 사진 등의 자료를 토대로 추정하여 작성한 것으로 확인된다.
○○○
(8) 쟁점건물에 대한 국토교통부 개별주택 공시가격은 없는 것으로 확인된다.
(9) 청구인이 제출한 쟁점건물의 멸실 전 사진은 다음과 같다.
○○○
(10) 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점건물의 사업자등록 이력에 의하면 최초 D(개업일 1999.11.20., 폐업일 2008.11.30. 대표 E), F(개업일 2008.12.4., 폐업일 2016.4.30. 대표 A), C(개업일 2016.5.1., 폐업일 2021.11.11. 대표 B)으로 변경된 것으로 확인된다. (나) 쟁점건물의 마당에 영업용으로 사용한 족구장이 설치되어 있는데, 처분청 현장확인시 청구인은 임차인의 요청에 따라 2016년경 족구장을 설치하였다고 진술하였다. (다) 2008년도 다음 로드뷰를 보면 ‘F’이라는 간판과 LED 전광판으로 가게를 홍보하는 것을 확인할 수 있다. (라) 청구인은 관할 세무서에 임대사업자등록을 하거나 부동산임대소득에 대해 종합소득세 신고를 한 사실이 없는 것으로 확인된다. (마) 인터넷 사이트에 쟁점건물에서 운영되었던 ‘F’에 방문한 사람들이 게시한 글에 의하면 ‘입구쪽이랑 안쪽에 화장실이 두군데 있는데요. 안쪽에 있는 화장실에는 비데도 있어요’라고 기재하고 있어 쟁점건물에 위치한 화장실 두 군데는 모두 영업용으로 사용되었던 것으로 보인다.
(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 겸용주택에 해당하는 쟁점건물 총 면적 190㎡ 중 3․4번방, 마루2, 우측 화장실에 해당하는 70.76㎡가 이의신청과정에서 주택면적으로 인정되었고, 당시 영업용 면적으로 보았던 5번방 창고, 주방, 외부화장실은 공용면적에 해당하며 5번방은 주거용으로 사용되었으므로 쟁점건물의 주택면적이 상가면적 보다 커서 쟁점건물의 양도가 1세대 1주택 비과세대상이라고 주장한다. 그러나 ① 재산세 등 부과처분에 불복하여 제기된 부산고등법원 판결(부산고등법원 2023.12.8. 선고 OOO 판결)에 의하면, 법원은 임차인 B은 증인신문을 통해 5번방을 쟁점건물에서 거주하지 않는 A의 짐을 보관하는 용도로 사용하였다고 진술하고 있고 이에 따라 법원은 ‘쟁점건물 중 5번방은 청구인이나 임차인(B)이 사용하지는 않았고, 별채의 임대인인 A가 사용한 것으로 보이는데 어떤 용도로 사용되었는지 분명하지 않은 것’으로 판단하였으며, 그 외에 5번방을 주거용으로 사용하였다는 증빙이 제출되지 아니하였는바 이를 주거용으로 사용된 것으로 보기 어려운 점, ② 청구인은 외부화장실 및 샤워실을 공용으로 사용하였다고 주장하나, 화장실은 남성용과 여성용이 구분되어 설치되어 있어 주로 영업용으로 사용된 것으로 보이는 점, ③ 앞의 부산고등법원 판결에 의하면 5번방 창고의 존재를 인정하지 않았고, 5번방 창고는 건축사사무소에서도 정확한 형태나 구조, 면적을 산정하기 어렵다고 진술하였으며 사용용도나 증빙자료 등을 구체적으로 확인할 수 없는 점, ④ 위 판결에서 쟁점건물 중 부엌에 대하여 쟁점건물 및 별채에서 식당 영업을 하기 위한 필수적 공간으로 식당 규모도 상당하므로 일부 주거 목적으로 사용되었다고 하더라도 이는 식당 영업에 부수적인 것으로 보이고 주된 용도는 영업용으로 판단한 점, ⑤ 쟁점건물은 2013년부터 2020년 7월까지 주택으로 취급되어 재산세가 부과되고 있었는데 청구인이 관할 지방자치단체장에게 민원을 제기함에 따라 소속 공무원이 2020.8.14. 현장을 방문하여 쟁점건물이 음식점 영업을 위해 사용되는 것을 확인한 후, 2020년 9월 청구인에게 기존에 부과된 재산세 등을 감액하여 환급하고 쟁점건물이 주택이 아닌 일반 건축물임을 전제로 하여 재산세 등을 새로 부과한 것으로 확인되고, 청구인은 별다른 이의없이 재산세 등을 납부하다가 쟁점건물을 양도한 이후에서야 다시 쟁점건물이 주택이라고 주장하며 재산세 및 양도소득세에 대하여 불복을 제기하기 시작한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 이의신청 결정을 통해 주거용으로 사용된 것으로 본 부분을 제외한 나머지 부분은 영업용으로 사용된 것으로 보이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 이 건 양도소득세 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2023.12.31. 법률 제19933호로 개정 전의 것) 제88조[정의]
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
3. "주택"이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제106조[과세대상의 구분 등] ② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다. (4) 주택법 제2조[정의]
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
심판청구를 기각한다.