쟁점감정평가액은 청구인이 스스로 쟁점토지 등에 대한 교환계약에 앞서 공인감정평가기관에 의뢰하여 감정한 가액이고, 감정평가서상 그 목적이 일반거래/세무서 제출용으로 명시되어 있으며, 이 건 감정평가법인이 상증세법에 따른 시가불인정 감정기관으로 지정된 사실이 없을 뿐만 아니라 일반적으로 감정평가법인은 공신력을 담보하는 기관으로서 객관적이고 합리적인 기준과 방법에 따라 평가를 한다고 보아야 하므로 임의로 평가액을 조정하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
○○○ <표2> 표준지, 유사토지, 쟁점토지 등
○○○ (라) 감정평가법인은 쟁점토지 등에 대한 감정을 하면서 필지별 개별공시지가나 개별적 지형 특성을 무시하고 인별로 묶어서 감정함으로써 필지별 토지특성 등 객관적 가치가 반영되지 않은 상태로 감정을 하였다. 쟁점토지 등은 특수관계자인 부자지간에 단순히 교환거래한 것으로 부산광역시 기장군에서 공시한 토지별 개별공시지가를 살펴보면 OOO 토지(OOO원)와 OOO 토지(OOO원)가 비슷하고, OOO토지는 OOO원으로 동일함을 알 수 있는바, 이는 쟁점토지 등의 가격이 비슷하게 형성되고 있다는 것을 정부에서도 인정하는 것이고, 아래 <표3>의 지적도와 같이 교환취득토지의 지형 및 이용상황이 쟁점토지보다 열세임에도 불구하고 감정평가법인은 사실을 왜곡하여 일률적으로 교환취득토지의 감정단가를 평방미터당 OOO원, 쟁점토지의 감정단가를 평방미터당 OOO원으로 감정한 후 부실 기재하였다(<표4> 참조). <표3> 지적도
○○○ <표4> 쟁점토지 등 개별공시지가와 감정단가 비교표
○○○ (마) 쟁점토지 등이 소재한 지역 인근에서 수 년간 중개업을 영위하고 있는 2명의 공인중개사에게 쟁점토지 등에 대하여 교환시점(2019.5.20.) 당시 거래시세에 대하여 확인한 바에 의하면, ‘현재 지형, 도로 접근성 등을 고려하여 부동산 시세가 형성되는 것이고, 부자(父子)지간 교환한 농지 중 피상속인 소유 농지는 도로에 가깝다고 하나 폭이 좁으면서 기다랗게 생겨 좋지 않아 이용가치가 적어 시세가 떨어지고, 청구인 소유 농지는 도로와 조금 멀다고 하나 모양이 반듯하고 이용가치가 좋아 비슷한 가격의 시세로 보아야 한다’고 하면서 쟁점토지 등의 교환 당시 거래시세는 평방미터당 OOO원 정도로 형성된 것으로 진술하였는바, 쟁점토지 인근 부동산 시세를 가장 잘 알고 있는 공인중개사가 확인한 시세와 쟁점감정평가액은 상당한 차이가 있음을 알 수 있다. (바) 국토교통부는 실거래가공개시스템을 통해 전국 부동산의 실제 매매거래가액을 공시하고 있는데, 쟁점토지 등이 소재하는 지역에 위치하고, 지목이 전 또는 답으로 쟁점토지 등의 교환시점 전 3개월, 교환시점 후 3개월(총 6개월)간에 공시된 매매사례가액의 평균은 아래 <표5>와 같이 평방미터당 OOO원으로 확인되는바, 감정평가법인은 교환일 당시 거래시세를 무시하고 임의로 주관적 요인을 반영하여 교환취득토지의 감정단가를 평방미터당 OOO원으로 산정하였으며, 이는 공시된 평균매매사례가액 대비 290% 이상 과대평가된 것으로 쟁점토지 등 교환시점 당시 주변에서 거래되는 매매사례가액을 무시하고 사회통념상 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 않았으며, 오로지 감정평가의뢰자의 목적에 맞추어 감정한 것에 불과하므로, 이는 결국 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 경우의 감정평가에 해당한다. <표5> 국토부 공시 매매사례가액 조회자료
○○○ (사) 교환취득토지 중 OOO 토지는 당초 OOO(모지번)에서 분할(2019.4.29.)된 토지로, 분할되고 남은 모지번 토지 312㎡(피상속인 소유)는 2019.5.31. 거래가액 OOO원에 매매되었는바, 거래단가 OOO원(㎡당)은 등기사항전부증명서 기재사실로 확인되므로, 결국 교환취득토지 중 OOO 토지의 감정단가 OOO원(㎡당)은 실제 매매된 거래단가보다 약 200% 과대 감정평가한 것으로 확인된다. (아) 쟁점토지 교환으로 취득한 교환취득토지는 교환 후 2년이 지난 2021.6.3. 거래가격 OOO원에 매매되었는바,소득세법제114 조(양도소득세 과세표준과 세액의 경정)와 같은 법 시행령 제176조의 2(추계결정및 경정) 규정에 따른 교환 당시 취득환산가액(실제 의제금액)은 평방미터당 OOO원이므로, 교환취득토지에 대하여 감정평가법인이 감정한 평방미터당 OOO원은 무려 371% 과대평가된 것임을 알 수 있다(<표6> 참고). <표6> 교환취득토지 매매 관련 교환시점 가격평가 내역
○○○ (자) 쟁점토지 등 감정평가서의 개별요인 비교표 검토내용 등을 보면 부실하고 부적절한 바, 그 주요 이유는 다음과 같다.
1. 감정평가법인은 피상속인 소유 교환취득토지의 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태가 공히 “자연녹지지역,농지법제8조의 규정에 적용되는 농지임”로 명시하였고, OOO 시골마을 자연녹지지구 내에 소재한 농지로 사용되고 있음을 확인하였는바, 자연녹지지역 농지는 법령상 상업용지가 될 수 없음을 인지하고도 획지조건에 상업용 부수토지로 부실감정·기술하였으며, 감정평가서 개별요인 비교치를 기술하면서 ‘대상지는 상업용지 부속토지로 이용 중으로 지반의 상태 등에서 표준지 대비 우세함’이라고 기술하여 사실을 왜곡하고 감정단가가 과대 산정되게 하는 결과를 초래하게 하였다.
2. 거래사례비교법에 의한 토지단가 산정 관련 개별요인 비교표의 접근조건을 보면 교환취득토지가 “대상지는 제반 접근성에서 열세하나, 농로의 상태등에서 우세한바 전반적인 접근조건 대상지가 우세함”이라고 기술하면서 상반되고 일관성이 없으며, 공시지가기준법에 의한 토지단가 산정 관련 개별요인 비교표의 접근조건을 보면 쟁점토지 등이 서로 연접하고 있음에도 교환취득토지는 표준지 대비 30% 상향하고 쟁점토지는 30% 하향함으로써 감정단가 차이가 60% 나게 하는 등 임의적으로 판단하였고, 또한 교환취득토지는 기다란 모양이고 쟁점토지는 형상이 반듯한 모양의 토지로 농사 경작 등에서 훨씬 우세한 토지임에도 획지조건에서 전자는 우세, 후자는 대등으로 근거 없이 임의로 주관적인 판단을 하였으며, 무엇보다도 감정단가를 산정하면서 토지의 개별요인 비교표 적용치가 가장 중요한 비중을 차지하고 있음에도 이에 대한 아무런 근거와 설명이 없어 사실이 왜곡되었음을 알 수 있다(<표7> 참조). 번호 개별요인 교환취득토지 쟁점토지 비고 조건 항목 평가 적용치 평가 적용치 1 접근조건 교통의 편부 우세함 1.30 열세함 0.70 부적정 2 획지조건 면적,경사,형상부정 우세함 1.08 대등함 1.03 부적정 3 자연조건 일조,관개,배수 대등함 1.00 대등함 1.00 4 행정적조건 대등함 1.03 대등함 1.03 5 기타조건 장래의 조건 대등함 1.00 대등함 1.00 계 1.446 0.743 토지 지형, 이용상황 등 상기내용 열세함 현황 우세함 현황 <표7> 감정평가법인의 지가 개별요인 적용표
3. 거래사례비교법에 의한 토지단가 산정 관련 인근 유사사례 토지거래가액 적용의 오류가 있었는바, 감정평가법인은 아래 <표8>의 기호 C 토지를 거래사례비교법 비교표준지로 정하여 매매사례가액인 토지단가(평방미터당 OOO원)를 거래가액으로 보아 감정단가를 산출하였으나, 기호 C 토지의 실제 매매금액은 OOO원(평방미터당 단가는 OOO원)으로 매매사례 감정단가로 산정한 평방미터당 OOO원은 실제 거래단가인 OOO원 보다 156%이상 과대평가된 것이어서 감정단가를 적용·산출함에 있어 중대한 오류가 있었다. <표8> 거래사례비교법 비교표준지 거래단가
○○○
4. 쟁점토지 등에 대하여 공시지가기준법에 따라 감정단가를 산정하면서 가장 기본적인 공시지가 적용에 오류를 범하여 중대한 하자가 발생하였다. 쟁점토지 등의 감정평가 기준시점은 2019.5.13.(작성일 2019.5.14.)로 감정평가서를 작성하면서 2019.5.13. 실지조사를 실시하였다고 표기하고 있는데, 공시지가기준법의 핵심은 당해 표준지의 공시지가로 당해 공시지가 기준으로 감정단가가 산정되고 있음이 확인되는바, 감정평가법인은 표준지 공시지가를 적용하면서 기준일 현재 공시한 공시지가 OOO원(평방미터당)을 적용하여 감정단가를 산정하여야 함에도 개별공시지가확인서 내용과 같이 조사일(기준일 포함) 현재 고시된 공시지가를 적용하지 않고 2019.5.31. 이후 고시한 공시지가(평방미터당 OOO원)를 표준지 감정단가 산정에 직접 사용하였으므로 이는 중대한 오류에 해당한다(이는 금융거래 내용과 연관되어 소급감정 적용한 것으로 추정된다). (차) 쟁점토지 등 교환거래는 특수관계자인 부자지간의 단순교환거래로 청구인은 교환 당시 개인적 목적 및 참고용으로 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였는데, 감정평가법인은 쟁점토지(농지)별 개별특성을 무시하고 일률적으로 동일 단가를 적용함으로써 개별토지의 특성과 객관적 교환가치를 반영하지 못하였고, 이는 국토교통부에서 정하고 있는 감평법 제3조 및 감정평가에 관한 규칙 제7조 규정을 정면으로 위반한 것이다. (2) 감정평가법인은 부동산 가격공시에 관한 법률, 감평법,감정평가에 관한 규칙,감정평가 실무기준등 제반 관련 법규에서 규정하는 평가방법 및 평가이론에 의거 토지의 객관적 가치를 반영하기 위하여 인근지역 내 표준지 공시지가를 기준으로 비교하는 방식인 공시지가기준법을 주된 감정평가방법으로 적용하였고, 인근 지역의 유사한 토지의 매매사례가액을 거래사례비교법에 따라 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여 평가하였다고 감정평가서에 부기하였으나, 이는 공시지가 적용오류 및 인근토지의 매매사례가액 적용오류 로 인해 중대한 하자가 발생한 부실한 감정평가에 해당한다.
(3) 감정평가법인은 감정평가서 검토표 내용과 같이 토지의 개별지형과 특성, 주변 매매금액(모번지), 국토교통부에서 공시한 매매사례가액 등 객관적 거래사실 등을 무시하였고, 주관적으로 감정되어 객관적 시장가치가 전혀 반영되지 않았을 뿐만 아니라 중요한 사실도 간과하였는바, 객관적 공정가치가 결여되고 개인적 목적에 따라 감정한 쟁점감정평가액의 적용은 배제되어야 하고, 관련 법령에 따라 쟁점토지의 기준시가를 양도가액으로 보는 것이국세기본법제14조의 실질과세 원칙과 같은 법 제16조의 세법해석기준(세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 한다)에도 부합한다.
- 나. 처분청 의견 (1) 쟁점감정평가액은 감정평가법인이지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률등에 근거하여 인근 토지의 적정한 비교사례를 선정한 후, 지가변동률, 생산자 물가지수, 인근 토지의 거래사례 추이 등을 감안하여 거래사례시점과 평가기준시점 사이의 시점수정치를 결정․반영한 다음, 거래사례 토지와 쟁점토지 등의 가격형성요인을 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인으로 구분하여 각 항목별 격차율을 산정․반영하는 방법으로 산정되었는 바, 이와 같이 산정된 쟁점감정평가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로서 교환당시의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가라고 볼 수 있다. (가) 청구인은 피상속인의 상속세 조사 당시 피상속인으로부터 이체받은 2019.5.16.자 OOO원, 2019.5.17.자 OOO원, 2019.5.20.자 OOO원 등 총 OOO원이 쟁점토지 등 교환에 따른 교환차액이라고 소명한 사실이 있는바, 이는 감정평가법인의 감정평가와 관련된 것으로서 동 감정평가는 세무서 제출용으로 감정된 것으로 감정평가서상 확인되고, 아래 <표9>의 내용이 기재된 검인된 부동산교환계약서를 관할 지방자치단체의 장에게 제출하였음에도 상속세 조사 당시 소명한 내용에 대하여 처분청의 과세예고통지 후에 이를 부인하는 것은 신의성실의 원칙에 위배된다. <표9> 검인 교환계약서 주요 기재내용
○○○ (나) 공신력 있는 감정기관이 작성한 감정가액을 부인하기 위해서는 담합에 의한 감정가액 등 해당 여부를 적극적으로 입증하여야 하는바(국세청 법규과-597, 2008.2.17. 참조), 쟁점토지 등 감정평가서에 감정의 목적이 일반거래(세무서 제출용)로 명시되어 있고, 감정평가심사위원회의 심사인증까지 확인받은 사실이 있음에도 단순히 청구인의 요청에 따라 조정·산정한 것이라고 하는 것은 청구인의 주장에 불과할 뿐이고, 해당 감정평가액에 따라 담보제공 관련 근저당권이 설정되었다는 사실만으로 담합에 의해 감정가액이 조정·산정되었다고 보기는 어렵다. 또한, 쟁점토지 등의 감정평가서상 감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견에서 평가방법, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 보정하여 토지의 평가액을 산출하였고, (토지)감정평가요항표에서는 위치 및 부근의 상황, 교통상황, 형태 및 이용상황, 인접도로 상태, 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태를 감안하여 평가한 사실에서 이 건 감정평가서는 가격산정에 적용될 요인들에 대하여 알아볼 수 있을 정도로 충분하게 기술한 것으로 볼 수 있다고 할 것이므로 시세요인 적용 및 원형대로 감정하지 않아 중대한 하자가 있다는 주장 또한 이유가 없다고 할 것이다. 이 건 감정평가법인은상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관으로 지정된 사실이 없는 것으로 확인되는데, 토지평가사의 자격을 갖춘 감정인이지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률등에 근거하여 감정한 쟁점토지 등의 감정가액이 부실 감정평가라고 주장하면서 객관적이고 합리적인 감정가액으로 인정할 수 없다는 청구주장은 비전문가의 입장에서 자신의 주장을 정당화시키려는 사적인 견해로 볼 수밖에 없다. (다) 청구인은 감정평가서상 거래사례비교법의 사례로 참고한 토지 중 위 <표8>의 기호C 토지의 매매단가가 실제 매매금액(경매낙찰가)인 OOO원(평방미터당 단가는 OOO원)임에도 매매사례 감정단가로 산정한 평방미터당 OOO원은 실제 거래단가인 OOO원보다 156%이상 과대평가된 것이어서 감정단가를 적용·산출함에 있어 중대한 오류가 있었다고 주장하나, 이는 당초 경매감정가 OOO원이 2회 유찰된 후 낙찰된 가격으로 경매감정가의 64.12%에 불과하여 시가로 볼 수 없으므로, 감정평가서상 단가는 정당한 평가로 판단된다. (라) 교환취득토지 중 OOO 토지는 OOO(이하 “비교토지”라 한다)에서 분할된 토지로, 청구인은 비교토지의 2019.5.31. 매매거래가액이 OOO원/㎡이고, OOO 토지의 감정평가단가인 OOO원/㎡와 비교했을 때 평가기준을 결여한 임의평가라고 주장하나, OOO 토지와 비교토지는 아래 <표10>의 항공사진과 같이 연접하고 있지 않으며, 감정평가 및 매매 당시 OOO 토지의 개별공시지가는 OOO원/㎡, 비교토지는 OOO원/㎡으로 차이가 있고, OOO 토지의 경우 상업용지 부속토지로 실질적 사용가치가 높으나, OOO 토지의 경우 주변이 타인 소유 토지로 둘러싸여 도로가 없는 맹지로 확인되며, 두 토지는 농지로 사용된 것이 확인되지 아니하다가 2023년에서야 쌀직불금 수령내역이 확인되는 등 사용가치가 낮은 토지로, 비교하는 두 토지의 개별요인(접근조건, 행정적 조건 등)도 상이하여 매매가액 비교대상으로 보기에 무리가 있고, 감정평가법인은 교환취득토지에 대하여 마을 인근의 폭 8m 이상 12m 미만 도로에 한 면을 접하고 있는 토지로 접근조건이 우세함에 따라 평가한 것으로, 연접한 토지에 대하여 일률적으로 감정평가를 하였다고 하여 시세요인 적용 및 원형대로 감정하지 않아 중대한 하자가 있다는 주장은 타당하지 아니하다. <표10> 2018년도 항공사진
○○○ (2) 결론적으로, 청구인과 피상속인이 쟁점토지 등을 교환함으로써 각자 보유한 토지의 가치는 향상된 것으로 판단되고, 당초에는 각자 보유한 토지의 형태가 일정하지 않아 그 가치가 떨어졌으나, 분할 및 교환을 통해 아래 <표11>의 도식화 내용과 같이 반듯한 형태를 형성하여 토지의 효율성과 접근성이 향상된 것으로 보이며, 교환취득토지의 경우 상업용지 부속토지를 형성하나, OOO 토지는 사방이 다른 토지로 막힌 농지로 접근성 또한 취약한바, 따라서 분할된 토지라고 하더라도 교환취득토지 중 OOO 토지의 감정평가액과 OOO 토지의 실지거래가액이 차이나는 것은 적정하다. <표11> OOO 토지 도식화
○○○
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (4) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.
④ 국토교통부장관은 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 필요한 세부적인 기준(이하 “실무기준”이라 한다)의 제정 등에 관한 업무를 수행하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 전문성을 갖춘 민간법인 또는 단체(이하 “기준제정기관”이라 한다)를 지정할 수 있다.
⑤ 국토교통부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제40조에 따른 감정평가관리ㆍ징계위원회의 심의를 거쳐 기준제정기관에 실무기준의 내용을 변경하도록 요구할 수 있다. 이 경우 기준제정기관은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. (5) 감정평가에 관한 규칙 제7조【 개별물건기준 원칙】① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
○○○ (2) 처분청은 조사청의 피상속인에 대한 상속세 조사결과에 따라 쟁점토지의 양도가액을 교환계약서상 기재금액으로 쟁점토지 등의 감정평가법인이 감정한 쟁점감정평가액(OOO원)으로 하여 아래 <표13>과 같이 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. <표13> 양도소득세 경정결정 내역
○○○
(3) 감정평가법인의 감정평가사가 2019.5.14. 작성한 쟁점토지 등 감정평가명세표의 주요 내용은 아래 <표14>와 같은바, 동 감정평가내용은 청구인과 피상속인이 쟁점토지 등 교환계약서에 기재한 토지가액 등과 동일한 것으로 나타나고, 토지감정평가요항표에는 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태와 관련하여 공히 자연녹지지역으로농지법제8조의 규정에 적용되는 농지로 기술된 것으로 나타난다. <표14> 쟁점토지 등 감정평가명세표 내용
○○○
(4) 청구인은 감정평가법인이 쟁점토지 등의 교환일 당시 거래시세를 무시하고 임의로 주관적 요인을 반영하여 교환취득토지의 감정단가를 평방미터당 OOO원으로 산정하였는데, 이는 공시된 평균매매사례가액 대비 290% 이상 과대평가된 것으로 쟁점토지 등 교환시점 당시 주변에서 거래되는 매매사례가액을 무시하고 사회통념상 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 않았고, 오로지 감정평가의뢰자의 목적에 맞추어 감정한 것에 불과하므로, 쟁점감정평가액을 쟁점토지의 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하며, 그 증빙으로 아래 <표15>의 국토교통부 실거래가 조회내역표(쟁점토지 등 교환 전후 각 3개월간 부산광역시 기장군 OOO 일대 매매사례가액)를 제시하였는바, 교환시점 전 3개월, 교환시점 후 3개월(총 6개월)간에 공시된 매매사례가액의 평균은 평방미터당 OOO원인 것으로 나타난다. <표15> 국토교통부 실거래가 조회 시스템 매매사례가액 현황표
○○○ 또한, 청구인은 쟁점감정평가액이 시세에 비하여 과하다는 증빙으로 OOO부동산중개사무소 OOO 중개사가 2024.9.6. 작성한 진술서를 제출하였는바, 여기에는 쟁점토지의 2019년 5월 당시 시세가 평방미터당OOO원이고, 교환취득토지의 같은 시점 시세가 평방미터당 OOO원이며, 교환취득토지의 경우 토지형태상 단독으로 개발행위를 하기에는 부적합하다고 판단된다고 기술한 것으로 나타난다.
(5) 처분청은 청구인이 감정평가서상 거래사례비교법의 사례로 참고한 토지 중 위 <표8>의 기호C 토지의 매매단가가 실제 매매금액(경매낙찰가)인 OOO원(평방미터당 단가는 OOO원)임에도 매매사례 감정단가로 산정한 평방미터당 OOO원은 실제 거래단가인 OOO원보다 156%이상 과대평가된 것이어서 감정단가를 적용·산출함에 있어 중대한 오류가 있었다고 주장한데 대하여, 이는 당초 경매감정가 OOO원이 2회 유찰된 후 낙찰된 가격으로 경매감정가의 64.12%에 불과하여 시가로 볼 수 없다는 의견을 제시하며 그 증빙으로 한국경매 사이트의 경매사건 조회내역서를 제출하였는바, 여기에는 기호C 토지의 감정가액이 OOO원으로 되어 있고, 감정시점은 2018.10.25.이며, 2회의 유찰을 거쳐 2019.8.24. 당초 감정가액의 64.12%인 OOO원에 매각(낙찰)된 것으로 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 감정평가법인이 쟁점토지 등의 개별지형과 특성, 주변 매매금액(모번지), 국토교통부에서 공시한 매매사례가액 등 객관적 거래사실 등을 무시하였고, 주관적으로 감정되어 객관적 시장가치가 전혀 반영되지 않는 등 부실감정을 하였으므로 쟁점감정평가액을 쟁점토지의 시가로 보는 것이 부당하다는 주장이나, 상증세법과 소득세법에서 일정한 요건에 부합하는 경우에는 감정평가법인의 감정가액을 시가로 하도록 규정하고 있을 뿐 감정평가 내용의 정당 여부를 따져 해당 감정가액을 시가로 볼 것인지를 결정하도록 규정하고 있지 아니하므로 해당 감정평가의 내용이 위법하고 그 위법사항이 중대하고 객관적으로 명백하여 당연무효에 해당하는 것이 아닌 이상 해당 감정평가액은 원칙적으로 시가에 해당한다고 보아야 하는바(조심 2020서2851, 2022.6.28. 외 다수, 같은 뜻임), 쟁점감정평가액은 청구인이 스스로 쟁점토지 등에 대한 교환계약에 앞서 공인감정평가기관에 의뢰하여 감정한 가액이고, 감정평가서상 그 목적이 일반거래/세무서 제출용으로 명시되어 있으며, 이 건 감정평가법인이 상증세법에 따른 시가불인정 감정기관으로 지정된 사실이 없을 뿐만 아니라 일반적으로 감 정평가법인은 공신력을 담보하는 기관으로서 객관적이고 합리적인 기준과 방법에 따라 평가를 한다고 보아야 하므로 임의로 평가액을 조정하였다고 보기 어려운 점, 쟁점토지 등의 감정평가서상 거래사례비교법의 사례로 참고한 일부 경매낙찰토지의 경우, 매매사례 감정단가로 산정한 금액이 당초 경매감정가를 기준으로 적정하게 계산된 것이어서 2회 유찰후 낙찰된 금액으로 계산한 청구인 제시 매매사례단가와 비교하여 매매사례 감정단가가 불합리하다고 보기 어려운 점, 쟁점토지 등의 감정평가서를 보면 감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견에서 평가방법, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 보정하여 토지의 평가액을 산출하였고, (토지)감정평가요항표에서는 위치 및 부근의 상황, 교통상황, 형태 및 이용상황, 인접 도로 상태, 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태가 나타나는 점, 청구인은 감정평가법인이 감정단가를 산정하면서 공시지가 적용의 오류를 범한 잘못이 있다고 하나, 표준지 공시지가는 매년 2월 말경 1월 1일을 기준일로 하여 공시하는데 감정평가법인이 선택한 표준지의 2019.1.1. 기준 개별공시지가(2월말 공시)는 OOO원(2018.1.1. 기준 개별공시지가임)이 아닌 OOO원으로 2019.5.14. 당시 이를 적용한 것에 잘못이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.