쟁점주택의 공동주택가격은 ○○광역시 공동주택가격(연립주택)과 다른 가격변동 보이고, 쟁점주택 재건축사업 진행(2020년~2023년)이 쟁점주택의 가격변동에 영향을 준 것으로 보이는바, 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
쟁점주택의 공동주택가격은 ○○광역시 공동주택가격(연립주택)과 다른 가격변동 보이고, 쟁점주택 재건축사업 진행(2020년~2023년)이 쟁점주택의 가격변동에 영향을 준 것으로 보이는바, 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문]
○○세무서장이 2024.4.11. 청구인에게 한 2023.3.13. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 1989년 신축한 소규모 주택으로 2020년 이전부터 OOO 소규모재건축사업을 위하여 추진위원회가 발족되었고, 이를 중심으로 재건축조합 설립을 준비하였다. 재건축조합설립추진위원회는 해당 지역 거주민의 동의서를 받아 이를 ○○광역시 ○○○구청에 제출하여 2020년 3월 ○○○구청으로부터 조합설립동의서 검인 및 일련번호 부여에 대한 공문을 수령하였다. 이후 2022년까지 재건축조합설립추진위원회는 재건축을 위한 사업진행 설명회를 개최하는 등 여러 가지 노력을 하였으나, 결국 상가 소유주의 반대 등을 사유로 조합설립이 무산되었고, 더 이상 재건축사업을 진행할 수 없게 되었다. 처분청은 ○○○구청 건축과 담당자와 통화하여 당시 재건축 진행사항이 있었던 사실을 확인하였으면서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단한 부분은 이해하기 어렵다. (2) 쟁점주택이 위치한 지역은 ○○○해수욕장과 가까운 요지이므로 재건축 호재에 대한 부분이 부동산 시가에 큰 영향을 미치지 않을 수 없다. 쟁점주택은 재건축 추진 중인 2020년과 2021년 각각 1건씩 거래되었고, 2021년 거래가액이 2020년 거래가액보다 20% 하락하였으며, 그 이후 지금까지는 단 1건의 거래도 없었다. 이를 통해 재건축 진행상황이 시가의 변동에 큰 영향을 미친 것을 확인할 수 있고, 쟁점매매사례가액 또한 재건축 호재로 인한 일시적 가액임이 확인된다 할 것이다.
(3) 따라서 쟁점매매사례가액은 재건축사업이라는 가격변동의 특별한 사정 하에서 발생한 일시적 가액이므로 비교대상주택과 쟁점주택의 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 시가로 보는 것은 부당하다.
(1) 처분청은 평가기간 내 매매사례가액이 존재하지 않았으나, 평가기간 외 쟁점매매사례가액이 상증세법 시행규칙의 요건을 모두 충족하고 있음을 확인하고, 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대해 ○○지방국세청 평가심의위원회에 심의의뢰를 하였다. ○○지방국세청 평가심의위원회는 2024.1.29. “매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 쟁점매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 매매가액이 포함시킬 수 있다”는 심의결과를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점주택의 시가를 쟁점매매사례가액으로 보아 이 건 처분을 하였다.
(2) 평가기간 외 쟁점매매사례가액이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용상황의 동일성이 유지되어야 하고, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 하는 것으로 가격변동의 특별한 사정이란 그 변동 요인이 통상적인 범위를 넘어 변동폭이 중대하고 당해 재산의 가격형성에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다고 할 것이다. 쟁점주택과 비교대상주택의 등기부등본, 집합건축물대장 등을 확인한바, 부동산의 현황 및 이용상황의 동일성이 유지되고 재건축·재개발 예정 또는 인근시설의 개발 호재, 혐오시설의 개설내지 폐쇄 등 주위환경이 급변하는 등의 쟁점주택 가격형성에 직접적인 영향을 미칠만한 변동은 없었다. 또한 재건축조합설립추진위원회가 개최되었던 2022년 9월과 증여시점인 2023년 3월 사이에 재건축 관련 계획이 무산되어 시가가 하락하였다는 근거가 없는 이상 유사재산의 매매일과 평가기준일 사이에 시가의 연속성과 동일성이 있었다고 보아야 한다.
(3) 따라서 평가심의위원회 심의결과 쟁점매매사례가액을 시가로 인정(결정)하였고, 쟁점주택의 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 특별한 사정이 없었으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(중략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
1. 쟁점주택과 비교대상주택의 공동주택가격은 아래 <표2>와 같이 2021년 OOO원, 2022년 OOO원, 2023년 OOO원, 2024년 OOO원으로 동일하고, 전년 대비 2020년 9.6% 및 2021년 14.8% 상승하였거나, 2022년 및 2023년은 8.2%, 2.5% 각각 하락한 것으로 나타난다. <표2> 쟁점주택과 비교대상주택의 공동주택가격
2. 국토교통부 부동산가격공시에 관한 연차보고서에 따르면 연도별 ○○광역시 등의 공동주택가격(연립주택) 변동률은 아래 <표3>과 같고, 연도별 공동주택공시가격 현실화율은 아래 <표4>와 같다. <표3> 연도별 ○○광역시 등의 공동주택가격(연립주택) 변동률 <표4> 공동주택공시가격 현실화율 변동 (다) 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 쟁점주택 단지인 OOO주택의 매매사례는 아래 <표5>와 같고, 증여일 2년 전부터 최근까지 비교대상 주택의 매매사례 외에는 매매거래내역이 확인되지 아니한다. <표5> 쟁점주택 단지의 매매사례 한편, 청구인은 2021년 단 한차례 거래된 비교대상주택은 재건축 사업을 진행하려는 주식회사 B이라는 건설회사가 인수하여 현재까지 빈집으로 있는 상황이고, 이후에도 매매가 전혀 이루어지지 않는다고 주장하였다.
(2) 청구인이 쟁점주택 재건축 진행상황에 대해 제시한 자료 및 주장은 아래와 같다(<별지> ○○○구청의 공문 등 자료, 참조). (가) 쟁점주택의 소재지는 ‘OOO 소규모재건축사업’에 해당되는 지역으로 2020년 이전부터 조합설립을 위한 추진위원회가 발족되었고, 이를 주축으로 하여 재건축 조합설립을 준비하였다. (나) OOO 소규모재건축사업 추진위원회는 2020년 3월 ○○○구청으로부터 조합설립동의서 검인 및 일련번호 부여하였다는 내용의 공문(○○○구청 시행건축과-14930, 2020.3.20.)을 수령하였다. (다) 2022.8.25. 재건축사업추진위원회는 2022.8.25. 쟁점주택 단지 소유자들에게 사업설명회 개최통지를 보내는 등 사업진행을 위해 노력하였으나, 쟁점주택 뒤편 시장상가 소유주의 반대로 조합설립이 무산되었고, 현재는 재건축사업이 중단된 상태이다. (라) 청구인은 이 건 심판청구시 “2020년부터 2022년 사이 재개발 회사의 방문에 조합 설립 추진 및 매매 권유가 빈번하였으나 그 후에 재개발에 관련해서 조합 설립이나 그 외 다른 내용도 이루어진 것이 없음을 확인한다”는 내용의 쟁점주택 단지 주민 6인의 확인서(2025.3.14. 작성)를 제출하였다.
(3) 처분청이 제출한 ○○지방국세청 평가심의위원회 평가 결정서(2024.1.29.)에는 쟁점매매사례가액은 매매계약일부터 평가기준일까지의 기 간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 매매가액에 포함시킬 수 있다고 기재되어 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이에 대하여 살펴본다. (가) 증여재산의 평가방법과 관련하여 증여 당시의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 쟁점매매사례가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 비교대상주택의 매매일 사이에 그 가격의 변동이 없어야 한다고 할 것이며, 이러한 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장․증명하여야 한다(대법원 1988.6.28. 선고 88누582 판결 등, 같은 뜻임). (나) 처분청은 쟁점주택의 가격변동에 영향을 미칠만한 특별한 사정이 없으므로 쟁점매매사례가액을 시가로 보아야 한다는 의견이나, 비교대상주택의 매매계약일부터 쟁점주택의 증여일까지 약 1년 6개월의 차이가 있고, 이 기간 동안 쟁점주택의 공동주택가격은 2020년 9.6% 및 2021년 14.8%씩 상승하였다가 2022년 8.2% 하락하였는데, 이는 ○○광역시의 공동주택가격(연립주택) 상승률(2020년 1.3% 하락, 2021년 10% 및 2022년 10% 상승)을 상회하거나 공동주택가격 상승률과는 다른 변동률을 보인 것으로 공동주택가격변동이 단순히 당시 부동산 시황을 반영한 수준에 머물렀다기 보다는 쟁점주택의 구체적인 가격변동이 있었음을 나타낸다고 보이는 점, 실제 쟁점주택 단지는 2018년 OOO원, OOO원에 거래되던 것이 2020년 OOO원에 매매계약이 체결되었다가(이후 계약이 해제된 것으로 나타남), 2021년에는 비교대상주택이 OOO원에 거래된 이후 거래내역이 나타나지 아니하는바, 2020년부터 2023년 사이에 있었던 쟁점주택 재건축사업의 진행이 쟁점주택의 가격변동에 영향을 미친 것으로 보이는 점, 달리 위 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 인정할만한 처분청의 입증자료를 찾기 어려운 점 등 비추어, 비교대상주택의 매매계약일과 쟁점주택의 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 보기 어려우므로 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용하기 어렵다 할 것이고, 따라서 처분청이 쟁점주택의 증여재산가액을 쟁점매매사례가액으로 하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> ○○○ 구청의 공문 등 자료 <조합설립동의서 검인 등에 관한 공문(시행건축과-14930, 2020.3.20.)> <재건축사업추진위원회의 사업진행방향 설명회 통지, 2022.8.25.>
결정 내용은 붙임과 같습니다.