1세대1주택 비과세 신규주택 전입요건에 대한 판단에 대한 결정
1세대1주택 비과세 신규주택 전입요건에 대한 판단에 대한 결정
① 1세대1주택 양도소득세 비과세의 취지는 주택이 국민의 주거생 활의 기초가 되고 1개 주택의 양도가 소득을 얻거나 단기적인 투기목 적이 아닌 한 양도소득세를 부과하지 않음으로써 국민들의 안정된 주 거생활과 거주이전의 자유를 보장하는데 있고, 일시적 2주택 비과세 의 취지는 실생활에서 먼저 신규주택을 취득하고 기존주택을 양도하 는 경우가 빈번하여서 이러한 일시적 2주택에 대하여 1세대1주택과 동일하게 비과세를 적용하는 것이다.
② 쟁점시행령조항은 종전의 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양 도하기 전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 종전 의 주택 양도에 대하여 양도소득세를 비과세하는 것으로, 아래 <표> 기재와 같이 부동산 경기의 과열기에는 종전주택의 양도기한을 단축 하고 그 침체기에는 해당 양도기한을 확대하여 부동산 경기를 조절하 는 정책적 기능을 수행하였다. <표> 쟁점시행령조항의 개정연혁 요건 시행기간 2012.6.29.∼ 2018.10.22. (침체기) 2018.10.23.∼ 2020.2.10. 2020.2.11.∼ 2022.5.9. (과열기) 2022.5.10.∼ 2023.1.11. 2023.1.12.∼ (침체기) 신규주택 취득기한 종전주택 취득일로부터 1년 후 신규주택 취득 다만 2020.2.11.∼2022.5.9. 신규주택 취득일로부터 1년내 신규주택에 이사 및 전입신고 필요 (1세대1주택 특례 범위의 축소) 종전주택 양도기한 조정지역 신규주택 취득일로부터 3년 2년 1년(축소) 2년 3년 기타지역 3년 3년 3년 그런데 쟁점규정은 2020.2.11. 쟁점시행령조항의 일부개정시 전 국의 주요 도시에서 주택가격이 급등함에 따라 주택시장의 안정화를 위하여 도입되었고, 2021.8.30. 국토교통부장관이 조정대상지역을 추가 로 고시하는 등의 대응조치를 취하였는바, 그 도입 취지가 ‘실수요자 의 주택 취득 및 투기수요 억제’임이 분명하다.
③ 또한 쟁점규정의 문언을 보면 조정대상지역 내의 경우 “신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우”에만 일시적 2 주택 비과세를 적용한다고 규정하고 있는데, 이사는 ‘ 생활근거지를 옮 긴다’는 의미이고 ‘ 전입신고를 마친 경우’는 주민등록법상 전입신 고 절차를 거치는 것으로, ‘ 이사’라는 하나의 사실관계에 ‘ 전입’이라는 행정절차가 뒤따르는 것으로, 양자는 문언의 의미가 동일하다. 결국 쟁점규정의 전입신고 요건은 ‘실수요자가 실제로 이사하였는지 여부 를 확인’하는 절차적 목적의 훈시규정으로 봄이 타당하다.
④ 한편 쟁점시행령조항 제2호 단서에서 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주 중인 경우로서 그 임대차기간의 종료일이 위 취 득일부터 1년 후인 경우 그 이사와 전입신고의 기한을 그 임대차기간 의 종료일로 보도록 규정하고 있는데, 해당 규정도 실제 이사에 필요 한 기간(집수리, 이사업체 섭외 등)을 감안하지 않는 것이어서 강행규 정으로 볼 경우 국민의 현실생활을 감안하지 않게 된다. 결국 국민의 재산권에 관한 법률 규정은 현실성을 감안하여 해석하여야 한다. 이 는 세법을 합목적적으로 해석한 법원의 판례 및 심판결정례 등을 통 해 뒷받침된다(㉠법원은 ‘ 대법원 1987.9.11. 선고 84누194 판결, 대법원 1986.1.21. 선고 85누618 판결, 대법원 2010.3.25. 선고 2009두22874 판결’에서 소득세법 시행령 제154조 제6항의 ‘주민등록표 등본에 의 한 거주지간 계산’ 요건에도 불구하고 다른 방법으로도 거주일을 산 정할 수 있다고 보았다. ㉡기획재정부는 ‘ 조세법령
• 592, 2021. 7. 6. ’ 의 유권해석에서 조정대상지역의 신규주택 취득 후 1년 내 이사 및 전입 신고 후 즉시 퇴거시에도 일시적 2주택 비과세 적용이 가능한지에 관 한 질의에 대해 ‘전입신고시 30일 이상 거주목적이 있었는지 등을 종 합하여 고려하여 판단하라’고 회신함으로써 쟁점규정의 전입신고가 실수요자의 확인을 위한 것임을 분명히 하였다. ㉢ 조세심판원은 ‘ 조심 2023서7545, 2023.12.13.’의 결정에서 쟁점규정의 해석시 임대차기간의 종료일보다 1개월 정도 늦게 전입신고한 것에 대하여 그 문언해석시 과세함이 마땅하나 실거주목적의 신규주택 취득목적이 인정되고 위 임대차기간 종료일에 전입신고시 임차보증금의 대항력상 문제가 생기 며 내부공사로 기한 내 위 임대차기간 종료일에 입주를 하지 못하였 음 등을 감안하여 일시적 2주택 비과세를 적용함이 타당하다고
하였고, ‘조심 2023부9792, 2024.1.18.’의 결정에서 쟁점규정의 전입신 고를 하지 않은 사안에 대하여 신규주택과 종전주택의 중복보유기간 이 42일에 불과하여 사회통념상 일시적으로 인정된다는 이유로 일시 적 2주택 비과세를 인정하였으며, ‘조심 2024인4770, 2024.11.27.’의 결 정에서 쟁점규정에 따른 이사 및 전입신고 후 20일이 경과한 시점에 서 신규주택을 임대한 사안에 대하여 실거주 목적이 없었다는 이유로 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 없다고 판단하는 등 쟁점규정의 전 입신고를 실수요자의 신규주택 취득사실 입증을 위한 수단으로 보았 다). 처분청은 쟁점규정을 엄격해석의 원칙에 따라 강행규정으로 보아 야 한다는 의견이나, 처분청 의견대로 단지 전입신고를 하지 않았다 하여 실수요자에 해당하지 않는다고 단정한다면 ①단순히 세법지식의 부족이나 거주형편에 따라 실제로 이사하고 전입신고를 하지 않은 실 수요자에 대한 과세로 실수요자에 대한 1세대1주택 비과세 또는 일시 적 2주택 비과세의 취지가 몰각되는 점(처분청의 해석은 문언의 자구 에 얽매여 쟁점규정의 입법취지에서 벗어난 해석에 해당한다 6)),
② 납 세자의 양도에 따른 소득은 납세자의 재산상의 권리임에도 과세관청 이 무리한 해석에 따라 이에 대해 과세한다면 마치 그 양도소득을 납 세자에 대한 급부 또는 시혜를 회수하는 것처럼 납세자의 재산권을 침해하는 것인 점(행정편의만 도모하고 실효성 있는 정책수단이 아니 다) 등을 감안할 때 위 처분청의 의견은 부당하다. (1) 청구인이 쟁점규정의 전입신고를 하지 않은 것은 근무상 형편 (농지경작)이라는 불가피한 사정에 따른 것이므로 쟁점종전주택의 양 도에 대하여 일시적 2주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하고 기본세율로 과세하여야 한다. 앞서 제시한 쟁점규정의 해석상 전입신고는 실수요자의 신규주택 취득사실의 입증을 위한 수단에 해당하므로 청구인이 쟁점신규주택의 실수요자에 해당함이 입증된다면 그 전입신고 미이행을 이유로 일시 적 2주택 비과세를 배제할 수 없다 할 것이다. 나아가 쟁점규정 및 소득세법 시행규칙 제71조 제3항에 따르면 신규주택의 취득일부 터 1년 이내 그 신규주택으로 세대전원 이사하고 전입신고를 마친 경 우에는 일시적 2주택 비과세를 적용하되, ‘ 근무상 형편으로 세대의 구 성원 중 일부 또는 세대전원이 이사하지 못하는 경우’에도 해당 비과 세가 포함되는데 이는 근무상 형편에 따라 다른 시 군으로 주거를 이 전하는 경우로서 광역시의 경우 그 안의 구지역과 읍 면지역 간에 주 거를 이전하는 것을 의미한다. 청구인은 아래와 같은 사유로 실수요 목적상 쟁점외신규주택을 취득하였으나 단지 근무상의 형편상 그 전 입신고를 하지 못하였으므로 쟁점규정에 따른 일시적 2주택 비과세를 적용하여야 한다. (가) 청구인은 농학박사로서 평생 농업연구개발에만 종사하여 왔 고, 2012년 9월부터 지금까지 농업연구소에서 종자연구(블루베리, 아 로니아 등)를 해 오다가, 2017.6.23. 농업경영체 등록을 하고 경작지인 00광역시 00 구 00 동 323 외 5필지(면적은 8,144㎡이고 이하 “ 쟁점외 경작지”라고 한다)에서 농작물(블루베리, 아로니아 등)을 경작하고 쟁 점외상속주택과 쟁점외신규주택를 오가면서 거주하고 있다. 그런데 농업경영체의 유지 및 농자재의 염가구매를 위해서는 지역농협의 조합원 자격을 유지하여야 하고(농업협동조합법 제19조) 이를 위 해서는 앞서 제시한 실제 거주방식(쟁점외상속주택과 쟁점외신규주택 을 오가면서 거주한 것)과 다르게 쟁점외경작지가 소재한 쟁점외상속 주택에 주소를 두어야 했다. 청구인 세대는 배우자의 사망, 자녀들의 분가로 인한 1인 세대 인데, 쟁점규정에따라 청구인은 쟁점외신규주택의 취득일 (2021.12.27.)부터 1년 이내인 2022.1.6. 쟁점외신규주택에 이사하였으 나(처분청과 다툼이 없다), 앞서 제시하였듯이 ‘농업경영체 및 농자재 염가구매를 위한 지역농협의 조합원 자격 유지’라는 근무상의 형편에 따라 쟁점외신규주택의 전입신고만을 하지 못하였던 것이다. 비록 쟁 점외상속주택의 소재지가 행정구역상 광역시 내의 읍 면에는 해당되 지 않지만 1981.7.1. 전에는 면(000도 00군 00면)에 소재하였음 (그 이후에 00광역시에 편입되었다)을 감안하면 사실상 읍 면 소재 로 보아야 한다. ‘조심 2023중220, 2023.8.22.’의 선결정례는 청구인의 사례와 사실상 같음(청구인처럼 전입신고를 하지 못하였으나 납세자 외의 세대원 전원이 이사하여 ‘이사 요건’을 충족하였고 해당 납세자 만 농업경영체 및 지역농협의 조합원 자격 유지를 위해 농지 소재지 에 주소를 두는 등 위 전입신고에 부득이한 사유가 있었음이 인정되 었다)을 감안하면 청구인의 쟁점외종전주택의 양도에 대해서도
규정의 해석상 전입신고 미이행에 대한 부득이한 사유가 인정되어야 한다. 설령 쟁점외종전주택의 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세를 적용할 수 없다 하더라도, 장기보유특별공제는 자산의 장기보유에 따 른 물가상승률을 반영하는 것이 그 취지인데, 이를 배제하는 소득 세법 제95조 제2항 본문 괄호 부분, 같은 법 제104조 제7항 제1호 제3호, 같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제8호 및 제167조의3 제1 항 제13호를 종합하면 장기보유특별공제 요건은 일시적 2주택 비과세 의 요건상 신규주택 취득 요건(종전주택 취득 후 1년 내 취득)과 종 전주택 양도요건(신규주택 취득 후 1년 내 양도) 및 1세대1주택의 보 유요건(2년 이상)과 거주요건을 충족하면 족하다 할 것이고, 주민등록 법상 전입신고를 하지 않았다고 하여 장기보유특별공제를 배제한다는 문언이 없으므로 전입신고를 하지 않은 경우도 장기보유특별공제는 인정되어야 하며, 신규주택이 투기목적이 없고 중복 소유기간이 일시 적인 경우에는 장기보유특별공제 및 기본세율을 각 적용하여야 한 다(청구인은 실제 이사를 하였고 중복보유기간은 11일에 불과하다).
규정은 이사 외에 전입신고도 완료해야 충족되므로 청구인이 현재까 지 쟁점신규주택에 전입신고를 하지 않은 것은 결국 쟁점규정을 충족 하지 못한 것이다. 한편 청구인은 쟁점규정에 따른 전입신고 요건을 충족하지 못한 사유로 ‘농업경영체 및 지역농협 자격의 유지’를 제시하고 그 사유가 ‘근무상 형편’이라고 주장하나, ①근무상의 형편은 임금 등의 대가를 받는 경우에 해당하고, 양도소득세 비과세의 요건 판정시 근무상 형 편을 감안하는 이유는 통상 근로자는 사용자의 정당한 전근명령 등에 대해 주거지를 이전하는 불이익을 감수하고라도 이를 따를 수밖에 없을 것이므로 그와 같은 부득이한 경우에는 주택의 양도에 따른 소득 세를 비과세하여 근로자의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보 장하려는 데에 양도소득세 비과세 규정의 입법취지가 있다 할 것이므 로, 사업상의 형편으로 인한 경우를 비과세로 정하지 않거나 근무상 의 형편에 사업상의 형편이 포함되는 것으로 해석하지 않는다고 하여 사업자를 합리적인 이유없이 과도하게 차별하는 것으로 볼 수 없다 할 것인바(서울고등법원 2009.9.3. 선고 2009누7372 판결, 같은 뜻임), 청구인과 같이 농업을 경영하는 하는 경우를 근로자로 볼 수 없다.
② 또한 설령 청구인의 경우를 ‘ 근무상 형편’에 포함할 수 있다 하더라 도, ‘ 부득이한 사유’로 인정받으려면 소득세법 시행규칙 제71조 제3항에 따라 근무상 형편으로 다른 시 군으로, 광역시의 경우 구지 역과 읍 면지역 간에 주거를 이전하는 경우에 해당되어야 하는데, 청 구인은 구지역 간에 주거를 이전(2020.4.20. 00 광역시 00 구의 쟁 점종전주택에서 같은 시 00 구로 이전하였다)하였으므로 해당 요건을 충족하지 못하였다. 또한 청구인은 설령 쟁점규정에 따라 쟁점종전주택의 양도에 대 하여 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 없더라도 장기보유특별공제 를 적용하여 기본세율로 과세하여야 한다고 주장하나, 장기보유특별 공제의 적용과 기본세율의 적용은 쟁점시행령조항의 적용을 전제로 하므로 쟁점종전주택의 양도에 대하여 쟁점규정의 요건 미충족으로 쟁점시행령조항을 적용할 수 없다고 보는 이상, 청구인이 쟁점종전주 택의 양도 당시 쟁점외상속주택과 쟁점외신규주택을 보유하여 3주택 자에 해당되는 것으로 보아야 하므로 쟁점종전주택의 양도에 대하여 소득세법 제95조 제2항 에 따라 장기보유특별공제를 배제하고, 제104조 제7항 제3호, 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제7호 및 제13 호에 따라 중과세율로 과세하여야 한다.
청구인이 구소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목에 따 른 신규주택 전입요건을 미충족한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대 하여 1세대1주택 비과세 및 1세대1주택자에 대한 장기보유특별공제를 배제하고 1세대3주택자(상속주택 포함)에 대한 중과세율(30%p)을 적 용한 처분의 당부
(1) 처분청이 확인한 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 1996.12.9. 쟁점외상속주택을, 2007.3.7. 쟁점종전주택 을, 2021.12.27. 쟁점외신규주택을 각 취득하였다가, 2022.1.7. 쟁점종전 주택을 양도하고, 2022.1.26. 쟁점시행령조항 및 제2항에 따른 일시적 2주택 비과세를, 양도소득 12억원 초과분 양도차익에 대하여 장기보 유특별공제 및 기본세율을 각 적용하여 2022년 귀속 양도소득세를 예 정신고 납부하였다. (나) 청구인은 2020.4.20. 전에는 쟁점종전주택에 주소를 두었다가 그 이후에 쟁점외상속주택에 주소를 이전하였고 쟁점외신규주택의 취 득일(2021.12.27.) 이후 1년 이내 기간의 종료일인 2022.12.27.까지 쟁 점외신규주택에 전입신고를 하지 않았다. (1) 청구인이 제출한 심리자료는 아래와 같다. (가) 청구인 세대는 배우자의 사망, 자녀들의 분가로 인한 1인 세 대로, 쟁점시행령조항 제2조 가목에 따라 청구인은 쟁점외신규주택의 취득일(2021.12.27.)부터 1년 이내인 2022.1.6. 쟁점외신규주택에 이사 하였다고 주장하면서, 이사업체 계약서(견적서) 및 쟁점외신규주택의 입주자명부 도시가스 사용내역서 관리비 납부확인서를 제출하였다. (나) 청구인은 농학박사로서 평생 농업연구개발에만 종사하여 왔 고, 2012년 9월부터 지금까지 농업연구소에서 종자연구를 해 오다가, 2017.6.23. 농업경영체 등록을 하고 쟁점외경작지에서 농작물(블루베 리, 아로니아 등)을 경작하면서 쟁점외상속주택과 쟁점외신규주택에서 거주하고 있는데 농업경영체의 유지 및 농자재의 염가구매를 위해서 는 지역농협의 조합원 자격을 유지하여야 하고 이를 위해서는 앞서 제시한 실제 거주방식과 다르게 쟁점외경작지가 소재한 쟁점외상속주 택에 주소를 두어야 했다고 주장하면서, 청구인의 이력서, 쟁점외상속 주택의 공과금(상하수도요금, 물이용부담금, 전기요금) 납부확인서(또 는 계약정보), 농자재 구입내역(지역농협 및 소매점)을 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점규정의 입법취지가 실수요자 주택 취득 및 투 기소요 억제라고 주장하면서 쟁점규정의 도입 당시 기획재정부의 정 부안 내용을 제출하였고, 쟁점외상속주택이 속한 행정구역이 00 광 역시에 편입되기 전에 면지역이었다고 주장하면서 관련 연혁을 제출 하였다. (2) 기획재정부가 발간한 ‘2019간추린 개정세법’을 보면, 조정대상지 역 내 일시적 2주택 보유자(조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태 에서 조정대상지역에 신규주택 취득시)에 대하여 종전에는 2년 이내 에 종전 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 적용하였는데, 신규 주택 취득 후 1년 이내에 전입하고 1년 이내에 종전주택을 양도한 경 우에만 해당 비과세를 적용하도록 하되, 세대구성원 중 일부가 이사 하지 못하는 경우에도 세대전원이 이사한 것으로 보는 부득이한 사유 를 두는 등 비과세 요건을 추가하는 개정을 하였으며, 개정이유는 ‘실 수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제’인 것으로 나타난다. (1) 청구인과 처분청은 2025.12.23. 개최된 조세심판관회의에 참석하 여, 당초 청구주장과 이에 대한 답변과 같은 취지로 진술하였고, 청구인은 추가로 현재 고령임에도 평생 종사한 종자 연구와 선대(부모)에 이어서 쟁점외경작지의 경작을 하면서 연금소득과 더불어 쟁점외경작 지에서 수확하는 농작물로 생계를 유지하고 있으며, 쟁점신축주택을 실수요 목적으로 취득하였다는 취지로 진술하면서, 2025.8.22. 청구인 이 쟁점외신규주택에 주소를 이전한 내용이 기재된 주민등록초본, 2025.9.9. 00000금융공사가 발급한 등기완료통지서(청구인이
외신규주택을 0000금융공사에 담보로 제공한 사실이 기재되어 있 고, 청구인은 이를 통해 청구인이 쟁점외신규주택을 담보로 주택연금 을 받고 있다고 주장한다), 000연구소의 재직증명서(사업자등록증 및 청구인의 명함 포함), 소득금액증명(2022년 귀속 연금소득 939만원 상당이 기재되어 있다), 00농헙협동조합장이 2025.12.15. 발급한 조 합원증명서를 각 제출하였다. (1) 이상의
및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청 은 청구인이 쟁점규정에 따라 쟁점신규주택에 전입신고를 하지 않아 서 쟁점시행령조항에 따른 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못 한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과하였으나, 아래와 같은
등에 비추어, 쟁점종전주택의 양도에 대하여 쟁점시행령조항에 따른 일시적 2주택 비과세를 적용(그 적용에 따른 장기보유특별공제 및 기본세율의 적용 포함)하는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 그 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(2023중220, 2023.8.22., 같은 뜻임). (가) 쟁점규정에서 전입신고요건을 둔 것은 실거주하지 않고 투기 목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정을 배제하기 위한 강화된 주택정책에 따른 것이라 할 것인바, 비록 청구인이 2021.12.27. 쟁점외신규주택을 취득하고 1년 이내에 쟁점외신규주택에 전입신고를 하지 못하였으나 그 취득 후 10일 후인 2022.1.6. 쟁점외 신규주택에 이사한 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없 는바 쟁점규정에 따른 ‘이사’ 요건을 충족한 것으로 보이고, 그 취득 후 11일 후인 2022.1.7. 쟁점종전주택을 양도하고 2025.8.22. 쟁점외신 규주택에 전입신고를 한 후 쟁점외신규주택을 담보로 주택연금을 수 취하고 있음을 감안하면 청구인이 투기 목적 없이 쟁점외신규주택을 실제 거주목적으로 취득하였다 할 것이다. (나) 비록 청구인이 쟁점외신규주택의 취득일인 2021.12.27.로부터 1년이 경과한 2025.8.22. 쟁점외신규주택에 대한 전입신고를 하였으나 청구인이 제출한 농업경영체등록확인서, 지역농협의 조합원 증명서, 농자재 구입증명서 등을 보면 위 기간 중에는 청구인의 부모가 거주 하면서 쟁점외경작지를 경작하고 청구인이 성장한 쟁점외상속주택에 주소를 두고 쟁점외상속주택과 쟁점외신규주택을 오가면서 거주하였 고 이는 농업경영체등록 및 지역농협의 조합원 자격을 유지하면서 선대에 이어서 쟁점외경작지를 경작하기 위한 목적으로 보이며, 청구인 이 제출한 소득금액증명 등을 보면 소액의 연금소득(쟁점종전주택의 양도일이 속한 2022년 귀속 939만원 상당이다) 외에 다른 소득이 없 어서 쟁점외경작지에서 수확한 농작물과 그 판매소득은 청구인의 생 계유지에 필요한 것으로 보이는바, 쟁점외신규주택으로 이사한 후 전 입신고를 기한 내에 하지 못한 것에 부득이한 사유가 있다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이
있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
24.
○○세무서장이 2025.8.8. 청구인에게 한 2022년 귀속 양도소득세 1,170,299,670원의 부과처분은 이를 취소한다.