청구인이 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세를 목적으로 다른 주택을 가장매매한 것으로 본 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.4.21. 대구광역시 남구 OOO, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 아들 A에게 OOO원에 양도하고 2020.5.6. 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 납부할 세액이 없는 것으로 하여 신고하였고, 2020.6.16. 대구광역시 남구 OOO 상가주택(이하 “양도주택”이라 한다)을 OOO원에 양도한 후 이를 1세대1주택 비과세로 신고하였으며, 2021.4.6. 아들에게 양도하였던 쟁점주택을 OOO원에 다시 취득하였다. <표1> 쟁점주택 양도 및 재취득 내역

○○○

• 나. 처분청은 2025.3.18.부터 2025.4.4.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 양도주택의 1세대1주택 비과세 적용을 받기 위해 아들에게 쟁점주택을 가장매매한 것으로 보아, 양도주택의 1세대1주택 비과세 적용을 부인하여 청구인에게 2025.7.7. 2020년 귀속 양도소득세 OOO 원을 경정․고지하였다. <표2> 양도소득세 신고․경정 내역

○○○

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 다주택자가 1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위해 가장매매를 하였는지에 대한 선결정을 보면 거의 모든 사례에서 다음과 같은 제반사정을 종합적으로 고려하여 판단하고 있다. 권리의 이전이나 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 해당 재산의 실제 소유자를 가리는 핵심적 징표는 그 재산 취득자금의 부담여부라 할 것이므로 자금의 원천과 명의신탁 과정이 증명되거나 그렇지 못한 경우에도 실질적인 처분권 행사, 자산 처분대금의 귀속과 같은 여러 정황에 의하여 명의신탁 여부를 확인할 수 있을 것(조심 2024인357, 2024.4.22., 조심 2020중590, 2020.5.25. 참조)으로 보고 있다. 즉, 양도와 재취득시 시가대로 거래되었고 매매대금이 양도자에게 귀속되었다면 실질거래이고, 매매대금을 지급하지 않았거나 매도자가 매수자에게 사전에 송금한 자금이 있거나 매도자가 양도대금을 인출하여 매수자에게 반환한 경우 가장매매로 볼 수 있다. 가장매매로 보기 위해서는 취득, 보유, 재취득 등 각 단계별로 객관적 자료에 의하여 상당한 정도로 입증되어야 하는데 그럴만한 혐의도 없으며 아들과의 쟁점주택 거래는 경제적 합리성에 따른 각각의 독립된 거래로 매매가액은 각 시가대로 지급되었으며 지급된 이후 매매대금이 반환되지 아니하였다. 청구인은 아들 둘과 딸 하나를 두었는데, 첫째 아들 B은 딸이 둘 있고, 둘째 아들 A은 아들 하나와 딸 하나가 있다. 청구인은 둘째 아들 A과 같은 아파트 단지 내에 각 거주하고 있고 둘째 아들에게는 아들이 있다는 이유로 첫째 아들보다 둘째 아들을 편애하였는데 2014.7.31. 증조부로부터 물려받은 경상북도 칠곡군 OOO 전 1,821㎡를 둘째 아들에게 증여하기도 하였으며 그로 인해 형제 간에 사이가 서먹서먹해졌다. 청구인은 2주택을 보유한 상태에서 양도주택의 비과세를 적용받기 위해 쟁점주택을 손자인 C(A의 아들)에게 증여하려고 하였으나 이에 대한 첫째 아들과 딸의 반대가 심하였다. 이에 청구인은 양도소득세 비과세를 적용받고 A의 입장에서는 형제들 간의 재산분쟁을 예방할 목적에서 쟁점주택을 증여가 아닌 매매로 취득하게 된 것이다. 청구인이 아들 A에게 쟁점주택을 양도할 당시 2020.2.12. 같은 단지 8층이 OOO원에 거래된 사실이 있어 쟁점주택의 양도가액을 시가인 OOO원으로 정하였고, 쟁점주택을 아들에게 양도하되 청구인이 쟁점주택에서 임차인으로 거주하는 조건으로 임대차계약을 체결하였는데 전세가액 역시 2020.4.20. 16층이 OOO원, 2020.5.21. 19층이 OOO원에 거래된 사실이 있어 쟁점주택의 임차보증금을 시가에 해당하는 OOO원으로 결정하였다. 한편 쟁점주택을 양수한 A은 교육공무원으로 OOO적금 해약금으로 쟁점주택 취득대금을 지급하였고, 청구인은 A으로부터 2020.4.20. 양도가액과 임차보증금의 차액에 해당하는 OOO원을 계좌로 지급받은 이후 아들에게 반환하지 아니하였으며, 쟁점주택에 대한 취득세 OOO원과 2020년 귀속 재산세 OOO원은 모두 쟁점주택을 취득한 A이 납부하였으므로 이는 가장매매에 해당하지 않는다. 한편, 청구인이 둘째 아들인 A에게 의지할수록 다른 형제들과의 갈등이 깊어졌는데 2020.4.20. 이후 쟁점주택의 시세가 상승하자 청구인의 재산을 둘러싼 형제들 간의 갈등이 심해졌다. 이에 청구인은 A에게 양도하였던 쟁점주택을 다시 취득하게 되었고 이때의 매매가액 역시 2020.11.30. 거래된 10층 매매가액 OOO원을 고려하여 OOO원으로 하였으며, 임차보증금과의 차액에 해당하는 OOO원을 아들 A에게 송금하였고 그 이후 해당 금원을 돌려받지 아니하였다. 또한 A은 쟁점주택 양도로 인한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였으므로 이를 가장매매로 볼 수 없다. 납세자는 조세법률주의의 토재에서 조세의 부담을 줄이는 거래방법을 선택하였을 경우 그것이 가장행위나 위법한 거래가 아닌 한 존중받아야 한다. 그러함에도 당사자들이 선택한 법률행위의 효력을 부인하려면 가장매매라는 것에 대해 객관적인 자료에 의하여 상당할 정도로 인정되어야 한다. 청구인과 아들 A은 쟁점주택의 매매가액과 임차보증금 모두 시가로 거래하였고, A은 쟁점주택을 취득할 수 있는 자력이 충분하며 청구인과 A 모두 지급받은 매매대금을 반환한 사실이 없고, 쟁점주택을 취득한 이후 취득세, 재산세 양도소득세 등을 모두 아들 A이 납부한 것이 확인된다. 따라서 쟁점주택 양도거래는 실질거래이고 이를 가장매매로 보아 양도주택 비과세를 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2020.4.16. 양도주택에 대한 매매계약을 체결한 직후 2020.4.20. 쟁점주택을 아들인 A에게 양도하는 계약을 체결하고 그 다음 날 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 마친 후 2020.6.15. 양도주택에 대한 소유권이전등기를 양수인에게 이전하였다. 쟁점주택에 대한 양도과정에서 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 하였으나 쟁점주택에 청구인이 그대로 거주하는 것으로 하여 임차보증금 OOO원을 제외한 OOO원만을 지급하였으며, 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 양도차익을 OOO원으로 하여 납부할 세액이 없는 것으로 하여 신고하였다. 이후 2021.4.5. 쟁점주택을 아들로부터 OOO원에 재취득하는 계약을 체결하고 다음날인 2021.4.6. 이전등기를 마친 후 납부할 세액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 이로 인하여 청구인은 2주택을 보유하였다면 납부하였어야 할 양도주택의 양도소득세 OOO원에 대하여 비과세를 적용받았고, 쟁점주택 취득 및 양도거래로 인하여 A과 청구인이 납부한 국세 및 지방세는 취득세 등 OOO원, 양도소득세 OOO원, 청구인의 재취득으로 인한 취득세 OOO원의 합계 OOO원에 불과하여 총 OOO원의 이익을 얻게 되었다. <표3>

○○○ 청구인은 가족들 간의 재산분쟁을 방지할 목적으로 쟁점주택을 아들 A에게 매도하였다가 다시 취득하게 되었다고 주장하나, 청구인은 2016.12.30. 이후 쟁점주택에 전입한 이래 계속하여 거주하고 있음에도 이를 동일한 단지에 거주하고 있는 아들 A에게 매도하였다가 다시 취득하는 외관을 형성하였는바 이는 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 받기 위한 것으로 보이고, 청구주장과 같이 당초 이루어진 쟁점주택의 매도가 실질거래라면 양도 이후에 쟁점주택의 소유권은 A에게 있으므로 더 이상 가족 간에 재산분쟁이 있을 이유가 없음에도 그 이후에 이루어진 청구인 명의로의 재취득 역시 가족 간에 재산분쟁이 원인이라는 청구주장은 신뢰하기 힘들다. 한편, 청구인은 2020.4.21. 쟁점주택을 양도한 후 2020.7.27.부터 2020.8.24. 사이에 2021.4.5. 매수대금 OOO원을 지급한 것 외에 총 OOO원을 A 및 손자녀 계좌로 입금하였는데, 단순한 계좌이체 방식이 아닌 금융조사를 통해 입출금 전표확인을 하여야만 입금처를 확인할 수 있는 거래로 자금흐름을 숨기려는 의도가 있는 거래로 확인된다. A은 이 건 양도소득세 조사가 종결될때까지 이를 증여로 신고하지 아니하였다가 조사종결 이후인 2025.5.14. 증여세 기한후신고를 하였다. <표4> 청구인이 A에게 증여한 내역

○○○ 청구인이 A에게 입금한 OOO원은 당시 증여세 신고도 되어 있지 않은바, 청구인이 A에게 당시 지급하였던 매매대금의 반환의 성격으로 볼 수도 있다. 청구인은 가족간의 재산분쟁을 방지할 목적으로 쟁점주택을 아들 A에게 양도하였다가 다시 취득하였다고 주장하나 이는 이해하기 어렵고, 청구인이 쟁점주택을 인근에 거주하는 아들에게 양도하였다가 다시 취득한 이유는 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 받기 위한 목적 외에는 찾아보기 어렵다. 따라서 양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 양도주택에 대한 1세대1주택 양도소득세 비과세를 목적으로 다른 주택을 가장매매한 것으로 보아 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 이 건의 사실관계는 다음과 같다.

○○○ (가) 청구인은 2020.4.21. 쟁점주택을 아들 A에게 OOO원에 양도하고 2020.5.6. 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 납부할 세액이 없는 것으로 하여 신고하였다. <표5>

○○○ (나) 2020.6.16. 양도주택을 OOO원에 양도(취득가액 OOO원, 양도차익 OOO원)한 후 이를 1세대1주택 비과세로 신고하였다. (다) 청구인은 2021.4.6. 아들 A에게 양도하였던 쟁점주택을 OOO원에 다시 취득하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 양도 및 재취득은 실질거래라고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 청구인의 아들 A은 쟁점주택 취득자금 OOO원 중 청구인이 이를 즉시 임차함에 따라 공제된 임차보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 2020.4.20. OOO 예금을 해약하여 마련하였다고 주장하며 ‘저축성 전체 거래 내역 조회’ 사본(신규가입 2019.12.17., 만기 2020.12.17.)을 제출하였다. (나) 2020년 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 쟁점주택의 매매대금 OOO원은 같은 아파트 8층 매매가액 OOO원을 기준으로 조금 낮은 금액으로 거래되었고, 임차보증금 OOO원은 같은 아파트 16층의 임대차 거래가액을 기준으로 조금 높은 금액으로 확인되며, 재취득 당시 매매대금 OOO원은 같은 아파트 10층 매매가액 OOO원보다 조금 낮은 금액으로 거래된 것으로 확인된다. <표6>

○○○ (다) 청구인과 A은 쟁점주택의 양도 및 재취득 거래에서 국세 및 지방세(법무사 비용 등)등 전체금액 OOO원을 납부하였고, 양도소득세 및 취득세, 재산세 2020년 정기분(기준일 2020.6.1.) OOO원 중 1기분 OOO원은 A이 납세의무자이나 2020.7.24. 청구인의 계좌에서 수납되었으며, 2기분 OOO원은 A의 계좌에서 수납된 것으로 확인된다. <표7> 관련 국세 및 지방세 납부내역

○○○

(3) 기타 제출된 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) A은 2014.7.31. 청구인으로부터 경 상북도 칠곡군 OOO 전 1,821㎡ 부동산(증여가액 OOO원)을 증여받아 증여세를 신고․납부하였다. (나) 청구인은 2020.4.21. 쟁점주택을 양도한 후 2020.7.27.부터 2020.8.24. 사이에 2021.4.5. 매수대금 OOO원을 A에게 지급한 것 외에 총 OOO원을 A 및 손자녀 계좌로 입금한 것으로 확인된다. <표8> OOO원 입금 상세 내역(전체 요약표)

○○○ <표9> 상세 내역별 추가 설명표

○○○ <표10> 입금 경로 요약

○○○ (다) 청구인은 당초 위 OOO원을 증여받은 사실에 대하여 증여세를 신고하지 아니하였다가 과세전적부심사 청구일 2025.5.14.에 A의 증여재산가액 OOO원, A의 배우자 D의 증여재산가액 OOO원, A의 아들(청구인의 손자 C)의 증여재산가액 OOO원, A의 딸(청구인의 손녀 E)의 증여재산가액 OOO원으로 전체 OOO원을 기한 후 신고하였다. (라) 청구인은 2020.7.27.부터 2020.8.24. 사이에 A에게 지급한 OOO원은 A 외에 장남 B, 장녀 F에게도 동일한 금액을 증여하였고 모두 2025.5.14. 증여세 기한후신고 하였으며 쟁점주택 매매대금 반환과는 무관하다고 주장한다. <표11> 청구인이 자녀들에게 증여한 내역

○○○ (마) 청구인은 2016.12.30. 쟁점주택으로 전입하여 현재까지 계속 거주 중이고, A은 2008.12.22.부터 같은 아파트 단지에 계속 거주하고 있는 것으로 확인된다. <표12> 청구인 등 주소전입 내역

○○○

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 양도거래는 실질거래이므로 이를 가장매매로 보아 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세 규정 적용을 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다고 주장한다. 국세기본법 제14조 제2항 은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있는바, 실질과세원칙의 제도적 취지에 비추어 볼 때 위 규정은 과세표준의 계산 뿐만 아니라 과세표준의 구성과 관련되는 과세물건 해당 여부, 해당 과세물건의 구분, 과세표준을 구성하는지 여부와 과세표준의 산정, 소득공제 적용 여부, 세율의 적용과 세액의 계산, 세액 감면 및 세액 공제의 적용 여부 등 과세표준과 세액의 크기에 관련된 모든 사항에 대하여 적용되는 것으로 보아야 한다. 따라서 과세요건의 충족을 회피함으로써 조세부담의 부당한 경감 또는 배제를 가져오는 경우, 즉 납세자가 세법상 통상적이라고 생각되고 있는 거래형식을 선택하지 아니하고 이와 다른 이상한 거래형식을 선택하거나 우회적인 거래형식을 선택함으로써 통상의 거래형식을 선택한 경우와 동일한 경제적 효과를 달성하면서도 통상의 거래형식에 따르는 조세부담을 경감하거나 배제하는 경우 위 규정의 실질과세원칙에 따라 해당 행위를 세법상 부인할 수 있다고 할 것인바, 당사자가 그와 같은 거래형식을 취한 목적, 제3자를 개입시키거나 단계별 거래 과정을 거친 경위, 각각의 거래 또는 행위 사이의 시간적 간격, 그와 같은 거래 방식을 취한 데 조세부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 손실 및 위험부담의 가능성 등을 종합하여 판단할 때 조세회피 외의 합당한 목적이 인정되지 아니할 경우 일련의 거래를 실질에 맞게 재구성하여 과세할 수 있다(조심 2024중3546, 2024.11.12., 같은 뜻임). 이 건의 경우 청구인과 아들 A 간의 쟁점주택의 양도 및 재취득 거래는 청구인은 2020.4.16. 양도주택에 대한 매매계약을 체결한 직후인 2020.4.21. 쟁점주택을 아들인 A에게 양도하였다가 2021.4.5. 다시 재취득하였고, 이로 인하여 청구인은 양도시점에 2주택을 보유하였다면 납부하였어야 할 양도주택의 양도소득세 OOO원에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용받은 점, 쟁점주택을 양수한 A은 2008.12.22.부터 계속하여 청구인과 같은 단지(같은 동)에 거주하고 있었으므로 쟁점주택을 매수할 필요성이 없어 보이고, 청구인은 쟁점주택을 양도한 이후에도 쟁점주택을 즉시 임차하여 계속하여 거주하고 있었던 것으로 보아 이를 양도할 필요성이 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 정상적인 거래의 모습으로 보기 어려우므로 「국세기본법｣ 제14조 제2항 규정의 실질과세원칙에 따라 해당 행위를 세법상 부인하고 이를 가장매매로 보아 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (3) 소득세법 시행령 제154조[1세대 1주택의 범위] ① 법 89조의 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하는 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.