쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점토지 및 쟁점구건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하야 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 지출하였다고 하는 쟁점합의금과 내부시설 철거비용은 세금계산서 등 증명서류나 금융거래 증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 쟁점③에 대하여 살피건대, 처분청이 세금계산서가 발행된 금액 이외의 컨설팅비용을 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비는 쟁점구건물의 취득가액 등을 산입한 OOO원이다. (가) 처분청은 청구인이 2008.2.29. 쟁점토지 및 쟁점구건물을 합계 OOO원에 매수하였으며 취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 법무사 비용 OOO원을 지출한 사실을 인정하여 이를 쟁점토지 및 쟁점구건물의 가액 비율(1,496:304)로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하였고, 청구인이 2022.6.8. 매수인에게 쟁점토지 및 쟁점상가를 매도하는 데 사용된 중개수수료 OOO원 중 OOO원을 필요경비로 인정함으로써 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비 합계를 OOO원으로 계산하였다. (나) 청구인은 2013년 4월경 쟁점구건물을 철거하였는바, 쟁점구건물의 매입비용 및 이에 수반된 취ㆍ등록세, 법무사 비용, 철거비용은 쟁점토지의 취득가액에 포함되어야 한다. (다) 쟁점구건물은 1996년경 건축된 것으로 청구인은 쟁점구건물을 취득할 당시부터 쟁점구건물의 철거를 계획할 수밖에 없었는데, 다만 쟁점상가의 신축에 필요한 비용을 마련하지 못하여 쟁점구건물을 철거하지 못하던 중, 2013년 4월경 안전 등의 문제로 쟁점구건물의 철거를 더 이상 미루지 못하게 되자 이를 철거하였고, 자금 사정 등으로 인하여 그로부터 상당한 기간이 경과한 2016년 5월경에야 쟁점토지에 쟁점상가를 신축할 수 있었다. (라) 위와 같은 사정을 고려할 때, 청구인이 쟁점토지와 쟁점구건물을 일괄 취득한 것은 실질적으로 쟁점토지를 취득하기 위하여 지출된 금원으로 보아야 할 것이므로 소득세법 시행령 제163조 제1항 및 제3항에 따라 쟁점구건물의 취득가액 OOO원, 취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 법무사 비용 OOO원 그리고 쟁점구건물을 철거하는 데 지출된 OOO원, 폐기물 비용 OOO원 합계 OOO원이 쟁점토지의 취득가액에 산입되어야 할 것이다. (마) 또한 청구인은 2021.6.8.자 부동산컨설팅계약에 따른 a 주식회사(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 용역 제공으로 쟁점토지 및 쟁점상가를 ㈜b에 매각할 수 있었고, 용역대금 OOO원을 지급하였으므로 이 중 쟁점토지의 양도가액에 비례한 OOO원이 필요경비로 인정되어야 할 것이다.
(2) 쟁점상가의 취득가액 및 필요경비는 임차인에게 지급한 합의금(이하 “쟁점합의금”이라 한다) 등을 산입한 OOO원이다. (가) 소득세법 시행령 제163조 제5항 제6호 라목은 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도 비용을 양도자산의 필요경비로 규정하고 있다. (나) 청구인은 2021.6.8. ㈜b와 쟁점토지 및 쟁점상가에 관한 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 “매도인은 1층 OOO, 1층 골프연습장, 2층 OOO, OOO등 잔금 전까지 기존 임대차계약은 종료하고 매수인에게 인수되지 않으며 매도인은 상기 건물 내부에 있는 집기 등을 책임지고 깨끗하게 비워 주어야 한다.”라고 약정(특약사항 6)하였다. (다) 청구인은 위와 같은 특약사항에 따라 임차인 c(청구인의 며느리)과 임차목적물에 대한 임대차계약을 종료하고 쟁점합의금 OOO원에 임차목적물 및 시설물 일체를 청구인에게 양도하기로 합의하였고, 청구인은 OOO원 중 임차인 c이 청구인에게 차용한 OOO원을 상계하고 OOO원을 지급하였다. (라) 청구인은 위와 같이 임차목적물 및 그 내부 시설물을 인도받고 내부 철거를 진행하였으며 철거 노임 명목으로 OOO원을 지급하였다. (마) 한편 앞서 밝힌 것과 같이 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가의 매각을 위하여 쟁점법인에 OOO원의 용역대금을 지급하였는바, 쟁점상가의 양도가액 OOO원에 비례한 OOO원이 필요경비로 인정되어야 할 것이다.
(3) 청구인은 처분청의 의견에 대하여 다음과 같이 항변한다. (가) 청구인은 2022.6.8. 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하고 2022.8.30. 양도소득세를 예정신고함에 있어 쟁점상가의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 신고하였다. (나) 청구인은 쟁점상가를 신축할 당시 OOO을 운영하며 포크레인 등 건설 장비를 보유하고 있어 내부 공사, 바닥 포장, 수도 및 하수관 공사, 오폐수 처리 공사를 직접하였고 위와 같은 사정으로 청구인이 2016.4.30.자 건설용역계약에 따라 d 주식회사에 지급한 공급가액 OOO원 외 청구인이 직접 시공한 공사비용이 쟁점상가의 취득가액에 산입되지 아니하였다. (다) 위와 같은 이유로 청구인은 쟁점상가를 신축한 후 경상북도 구미시에 취득세를 신고하는 과정에서도 건설업자에게 지급한 공급가액 OOO원이 아닌 OOO원을 취득가액으로 신고하는 등 쟁점상가의 정확한 취득가액을 알 수 없는 상황이었다. (라) 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따르면, 실제 취득가액을 알기 어려운 상황에서는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 신고하도록 규정하고 있으나, 청구인이 쟁점상가의 감정가액을 취득가액으로 신고할 경우 양도가액보다 취득가액이 더 높게 산정될 상황이었다. (마) 위와 같은 사정을 고려하여 쟁점상가의 취득가액을 환산취득가액으로 신고하게 된 것인바, 감정가액보다 낮은 환산취득가액을 적용한 것은 적법하다. (바) 처분청은 청구인이 지급한 중개수수료 OOO원 중, OOO원 상당에 대하여만 세금계산서가 발행되었음을 이유로 필요경비를 OOO원만 인정하였으나, 청구인은 2021.6.8. 쟁점법인이 지정한 e에게 합계 OOO원, 2021.8.30. 쟁점법인에 OOO원, 2021.12.8. OOO에 OOO원을 송금한 사실을 확인할 수 있고 2021.12.8. 청구인으로부터 용역대금을 모두 수령하였다는 내용의 확인서를 작성하였다. (사) 쟁점법인이 청구인에게 세금계산서를 발행하였는지 여부와 상관없이 청구인이 지급한 중개수수료 OOO원은 필요경비에 산입되어야 할 것이다. (아) 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호 각 규정의 취지를 살펴볼 때, 노후화된 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기 위하여 필요적으로 지출될 수밖에 없는 철거된 건물의 취득가액 및 철거 비용은 토지를 취득하기 위한 필요경비 또는 건물을 신축하여 취득하기 위한 필요경비에 산입하여야 할 것이다. (자) 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 명백한 경우가 아닌 한, 철거된 구 건물의 가액 및 철거비용을 토지의 취득에 필요한 비용으로 산입할 수 없다는 판결례 등은 명문화되어 있는 소득세법을 제한하여 해석함으로써 납세자에게 불리한 결과를 가져오는 것으로 받아들이기 어려운 것이다. (차) 임차인 c은 2016년 9월경 청구인으로부터 OOO원을 차용하여 시설비 및 인테리어 비용 합계 OOO원을 투자하여 쟁점상가의 2층에서 OOO을 운영하였으며 또한 청구인은 2019.10.4. 쟁점상가에 소재한 OOO을 OOO원에 인수하였는데, 임차인 c은 청구인으로부터 OOO원을 차용하여 청구인에게 골프연습장 양수대금을 지급하고 이를 양수하였다. (카) 청구인은 2021.6.8. ㈜b와 쟁점토지 및 쟁점상가에 관한 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 잔금일 전까지 기존 임대차계약은 종료하고 명도할 것을 약정하였으며 청구인은 위 특약사항을 준수하기 위하여 임차인 c과 임차목적물에 대한 임대차계약을 종료하고 OOO원에 임차목적물 및 시설물 일체를 청구인에게 양도하기로 합의하였으므로 청구인이 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하기 위하여 지출한 OOO원은 양도소득을 계산함에 있어 공제되어야 한다. (타) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도할 당시 내부에 있는 집기 등을 책임지고 깨끗하게 비워주기로 약정하였고 이를 지키기 위하여 2022.8.25. 철거비용 OOO원을 지급하였는바, 이는 필요경비라 할 것이다.
(2) 쟁점구건물의 취득가액과 철거비용은 쟁점토지의 취득가액에 포함할 수 없다. (가) 구건물의 취득원가를 토지의 취득가액에 포함하는 필요경비로 인정하는 경우는 취득할 당시에 그 효용가치가 전혀 없었거나 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 해당하는 것이다. (나) 이는 토지와 구건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용(매각)하기 위하여 구건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하거나, 취득 후 단시일 내에 구 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우임을 뜻한다. (다) 청구인은 쟁점토지만을 이용할 목적으로 취득하였으나 불가피하게 쟁점구건물의 철거가 지연되었다고 주장하고 있으나, 2008.2.29. 쟁점토지와 쟁점구건물을 일괄 취득하여 2008.3.1. 개인사업자를 개업하고 2013.4.16.까지 5년 2개월가량 주유소를 운영하면서 부가가치세 및 종합소득세 신고를 성실히 이행하였다. (라) 이는 청구인의 주장과 상반되는 것으로 쟁점토지만을 이용할 목적이었음을 인정하기 어렵고, 오히려 주유소업을 영위하기 위하여 쟁점토지와 쟁점구건물을 취득하였다고 보는 것이 타당하다. (마) 청구인은 실질적으로 주유소 시설이 갖추어진 쟁점구건물의 경제적 기능과 효용을 누린 것으로 쟁점구건물의 취득원가를 쟁점토지의 취득가액에 포함하는 필요경비에 산입할 수 없고, 쟁점구건물의 철거비용도 토지의 이용편의를 위한 것이 아니라 쟁점상가의 신축을 위한 것이므로 쟁점토지의 자본적 지출로도 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점구건물의 취득가액과 철거비용은 쟁점토지의 취득가액에 포함할 수 없다.
(3) 쟁점상가의 취득가액에 임차인에게 지급한 쟁점합의금 등을 산입할 수 없다. (가) 청구인이 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도할 당시인 2022년 제1기 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서상 OOO과 OOO모두 청구인의 며느리인 c 명의의 사업자이고, OOO의 개업일 2019.12.9.부터 폐업일 2023.4.25.까지의 부가가치세 과세표준은 총 OOO원이며 연평균 매출은 OOO원으로, OOO의 개업일 2019.10.10.부터 폐업일 2023.4.25.까지의 부가가치세 과세표준은 총 OOO원이며 연평균 매출은 OOO원으로 확인된다. (나) 두 사업자가 사업을 영위할 동안의 총 매출과 연평균 매출과 비교하여 영업권ㆍ시설권리금 가치가 고액으로 평가될 만한 객관적인 사유가 없으며 영업규모 대비 OOO원의 쟁점합의금은 사회통념상 현저히 과다한 것으로 경제적 교환가치가 인정되기 어렵다. (다) 청구인과 임차인 c은 특수관계로 경제적 합리성이 없는 금액을 교부함으로써 청구인의 조세부담을 경감하려는 목적이 개입될 가능성을 배제할 수 없으며 특수관계자 간 거래에 대해서는 국세기본법 제14조 실질과세원칙 및 소득세법 제101조 양도소득의 부당행위계산 부인 규정에 따라 객관적 경제성이 검토되어야 하는데, 별도의 권리금 감정평가, 시장가와의 비교자료 없이 단순 합의서만으로 이루어졌으므로 이를 인정하기 어렵다. (라) 또한 청구인이 제출한 쟁점토지 및 쟁점상가의 매매계약서 상에 임대차계약을 승계하지 않는다는 사항이 존재하나, 이는 매수인의 선택에 따른 조건일 뿐 청구인이 반드시 임차인에게 고액의 쟁점합의금을 지급하여야만 양도가 가능한 법적 구조가 아니며, 임차인과의 임대차계약 조기 종료 쟁점합의금은 쟁점상가의 물리적 가치 증가나 양도의 필수적 절차와 관련한 법정 비용이 아니라 청구인과 임차인 간의 사적 계약관계에서 발생한 비용일 뿐, 양도의 성립을 위해 법적으로 또는 사실상 반드시 부담해야 하는 비용으로 보기 어렵다. (마) 청구인과 임차인 c이 작성한 차용증은 2016.9.30. OOO원, 2019.12.30. OOO원으로 기재되어 있으며 별도로 상환기일은 기재되어 있지 않고, 이 차용증은 특수관계자간의 작성된 내용으로 실제 금융거래내역 등을 확인하여 실제 송금 여부, 차용금액 사용처, 이자지급 여부 등을 확인하여야 한다. (바) 청구인이 철거노임 명목으로 지급한 OOO원은 임차인 c의 사업장에 대한 철거비용을 청구인이 지급했다는 내용으로 이해되는데, 통상적으로 임대차계약이 종료한 경우 부동산을 원상으로 회복하여 돌려줄 의무는 임차인에게 있는 것이고 c의 사업자 등록 당시 제출된 임대차계약서에도 동일하게 기재되어 있으며, 이는 임차인 c이 지출하여야 할 비용을 청구인이 대신 지출한 것으로 양도의 필요경비 여부가 아닌 증여 여부를 판단함이 타당하다.
(4) 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하면서 지출한 컨설팅비용 전액을 필요경비로 인정할 수 없다. (가) 부동산 매매 컨설팅 및 용역계약서에 의하면, 청구인과 쟁점법인 간의 컨설팅 용역계약으로 그 용역대금은 OOO원으로 기재되어 있으며 금융거래내역에 의하면, 2021.6.8. 쟁점법인이 지정한 e에게 OOO원, 2021.8.30. 쟁점법인에 OOO원 2021.12.8. OOO에 OOO원을 송금한 것으로 확인된다. (나) 청구인은 2021.8.31. 쟁점법인으로부터 OOO원, 2021.12.8. OOO로부터 OOO원, 2022.6.14. 쟁점법인으로부터 OOO원의 세금계산서를 수취한 것으로 확인된다. (다) 위의 내용과 같이 부동산 매매 컨설팅 및 용역계약서의 계약 주체와 대금수취인, 세금계산서 발급인이 서로 상이하고 일부 세금계산서 발급일이 대금 송금일과 불일치하며, 조사과정에서 e 등에게 유선상으로 계약 및 대금 수령 내용 등을 확인하였으나 “시간이 오래되어 기억이 잘 나지 않는다”라는 취지의 진술을 하여 용역 계약의 진위 여부가 불분명하다 판단하였다. (라) 그러나 청구인의 제반 사정을 고려하여 적격증빙인 세금계산서 수취금액 OOO원에 대하여는 필요경비로 인정하였다.
① 쟁점토지의 취득가액에 쟁점구건물의 취득가액 등을 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
② 임대차계약 종료 및 명도로 인하여 지급한 쟁점합의금 등을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부
③ 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하면서 지출한 컨설팅비용 전액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2008.2.29. 쟁점토지를 OOO원, 옥내외 기계장치를 포함한 쟁점구건물을 공급가액 OOO원 공급가액 합계 OOO원에 일괄 매입하였으며 이에 관하여 취득세 OOO원 및 등록세 OOO원과 기타부대비용으로 법무사비용 OOO원을 부담한 것으로 나타난다. <쟁점토지 및 쟁점구건물 OOO매매계약서(2008.2.29.)> (나) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점구건물OOO를 일괄 매입하고, 2008.3.1. 쟁점구건물에서 OOO라는 기존과 동일한 상호로 개인사업자를 신규개업하여 쟁점구건물을 멸실한 2013년까지 차량용 주유소 운영업을 영위한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점구건물에서 차량용 주유소 운영업을 영위하였다가 2013.4.30. 쟁점구건물을 철거하였는데, 쟁점토지에 근린생활시설을 신축하기 위하여 2016.2.23. d㈜과 계약금액 공급가액 OOO원으로 민간건설공사 표준도급계약을 체결하여 2016.5.30. 쟁점상가를 신축한 것으로 나타나고, 신축한 쟁점상가에 대하여 과세표준을 OOO원으로 산정하여 재산세 OOO원을 납부한 것으로 확인된다. <아래 사진 삽입을 위한 여백> <쟁점상가 표준도급계약서> (라) 쟁점상가를 신축한 청구인은 이를 임대물건으로 하여 부동산 임대업을 영위한 것으로 확인되고, 2022년 제1기 귀속 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서 내용은 아래와 같으며 임차인은 청구인의 며느리인 c 1인으로 확인된다. <청구인의 2022년 제1기 부동산임대공급가액명세서 일부> (단위: 원) (마) 청구인은 2021.6.8. 쟁점법인과 아래와 같이 용역대금 OOO원의 부동산 매매 컨설팅 및 용역계약을 체결하였는데, 용역의 목적과 그 범위는 6개월 이내에 매매를 성사시킴과 매도컨설팅, 용역, 이외의 이전 및 명도 등이라 기재되어 있으며, 청구인이 제출한 금융거래내역에 의하면, 2021.6.8. 쟁점법인이 지정한 e에게 OOO원, 2021.8.30. 쟁점법인에 OOO원 2021.12.8. OOO에 OOO원을 송금한 것으로 확인되고, 이에 따라 청구인은 2021.8.31. 쟁점법인으로부터 OOO원, 2021.12.8. OOO로부터 OOO원, 2022.6.14. 쟁점법인으로부터 OOO원 공급가액 합계 OOO원의 세금계산서를 수취한 것으로 확인된다. <부동산 매매 컨설팅 및 용역계약서(2021.6.8.)> (바) 청구인은 2021.6.8. 아래와 같이 ㈜b와 쟁점토지 및 쟁점상가를 공급가액 합계 OOO원에 일괄 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 그 특약사항으로 매도인인 청구인이 잔금일인 2022.6.8. 전까지 기존 임대차계약은 종료하고 건물 내부에 있는 집기 등은 비워줄 것(특약사항 6)이라는 내용이 기재된 것으로 나타난다. <부동산(상가) 매매계약서(2021.6.8.)> (사) 청구인은 위 매매계약서의 특약사항을 준수하기 위하여 아래와 같이 2022.6.30. 임차인 c과 임차목적물에 대한 임대차계약을 종료하고, 임차목적물 및 시설물 일체는 청구인에게 양도하는 대가로 OOO원을 지급할 것을 합의하였으며, 청구인에 대한 임차인 c의 차용금 OOO원을 공제하고 잔액 OOO원을 지급하였다고 주장하며 이를 입증하고자 차용증 2건을 함께 제출하였는데, 청구인은 쟁점합의금의 가액을 OOO원으로 산정한 근거에 대하여 임차인 c이 쟁점상가에 입주할 당시 스크린 골프장과 야구장 설비를 갖추는 데에 들어간 비용 상당액과 영업권 등을 감안하여 산정한 것이며, 다만 청구인과 임차인 c 간의 합의에 의한 것으로서 감정평가 등은 이루어지지 아니하였다고 주장하고 그 구체적인 산정내역에 대하여는 확인되지 아니한다. <아래 사진 삽입을 위한 여백> <청구인과 임차인 c 간에 작성한 합의서> <청구인에 대한 임차인 c의 차용증 2건> (아) 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하면서 임차목적물에 대한 임대차계약을 종료하고, 임차목적물 및 시설물 일체를 청구인에게 양도하는 대가로 청구인이 임차인 c에게 OOO원을 지급하였다는 청구주장과 관련하여 심판조사관실이 처분청 납세자보호담당관실에 c의 종합소득세 등 신고내역에 관하여 조회를 의뢰한바, 쟁점합의금에 대한 신고내역은 존재하지 아니한 것으로 확인된다. (자) 또한 쟁점합의금 OOO원에서 청구인에 대한 임차인 c의 기존 차용금 OOO원을 공제하고 잔액 OOO원을 지급하였다는 청구주장과 관련하여 심판부조사관실이 처분청 납세자보호담당관실에 청구인의 종합소득세 등 신고내역에 관하여 조회를 의뢰한바, 이자소득에 대한 신고내역은 존재하지 아니한 것으로 확인된다. (차) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하면서 건물 내부에 있는 집기 등을 비워주기로 약정하였고 이를 지키기 위하여 2022.8.25. f에게 철거 비용 OOO원을 지급하고 철거를 하였다고 주장한다.
(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지 및 쟁점상가의 취득가액 및 필요경비는 다음과 같다. <청구인 주장 쟁점토지 취득가액 및 필요경비내역 및 처분청 경정> (단위: 원) <청구인 주장 쟁점상가 취득가액 및 필요경비내역 및 처분청 경정> (단위: 원)
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 쟁점구건물의 취득가액과 철거비용 등을 산입하여야 한다고 주장하나, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다고 할 것인바(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결, 조심 2024중2654, 2024.7.8., 같은 뜻임), 청구인은 2008.2.29. 주유소인 쟁점토지 및 쟁점구건물을 일괄 매입하고 2008.3.1. OOO 주유소라는 상호로 개인사업자를 신규개업하여 2013.4.30. 쟁점구건물을 철거하기 전까지 약 5년 2개월간 차량용 주유소 운영업을 계속해서 영위하였다가 2016.5.30. 쟁점상가를 신축하여 부동산 임대업을 영위한 것으로 나타나는데, 이는 쟁점토지 및 쟁점구건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점구건물의 취득가액 및 철거비용을 쟁점토지의 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가의 임대차계약 종료 및 명도로 인하여 지급한 쟁점합의금 OOO원과 내부시설 철거비용 OOO원을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에서 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용으로 규정하고 있고, 이는 세금계산서 등 증명서류나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말하는바, 청구인이 비록 쟁점토지 및 쟁점상가의 매매계약을 체결하면서 그 특약사항으로 매도인인 청구인이 잔금일 전까지 기존 임대차계약을 종료하고 건물 내부에 있는 집기 등은 비워줄 것을 약정하였지만, 쟁점상가의 임차인은 청구인과 특수관계인인 c(청구인의 며느리) 1명으로 되어 있는 등 고액의 쟁점합의금 OOO원을 임차인에게 명도비용으로 지급하여야 하는 상황으로 보기 어려운 점, 차용증 및 합의서상에 청구인이 c에게 대여한 OOO원을 차감하고 OOO원을 지급한다고 되어 있으나, c이 실제 OOO원을 차용하고 합의금 OOO원을 지급받았는지 객관적으로 확인되지 아니한 점, 청구인의 대여금에 대한 이자수익 및 임차인의 쟁점합의금 수령에 따른 기타수익 등 소득에 대하여 신고한 이력이 나타나지 아니하는 점, 쟁점합의금은 임차인의 영업규모, 보증금 및 월세 등을 감안할 때 특별한 사정이나 합리적인 이유 없이 과다한 금액으로 보이는 점, 쟁점상가 내부시설 철거비용 OOO원은 당초 임차인의 원상회복 비용으로 보아야 하는 점, 청구인이 지출하였다고 하는 쟁점합의금과 내부시설 철거비용은 세금계산서 등 증명서류나 금융거래 증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구인이 지급하였다고 주장하는 쟁점합의금과 내부시설 철거비용을 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하면서 지출한 컨설팅비용 OOO원 중 당초 처분청이 인정한 OOO원뿐 아니라 쟁점법인이 세금계산서를 발행하지 아니한 OOO원도 부동산 매매컨설팅 및 용역계약서에 따라 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인과 쟁점법인이 용역대금 OOO원으로 하여 부동산 매매컨설팅 및 용역계약서를 작성하였음에도 쟁점법인이 교부한 세금계산서 공급가액은 OOO원에 해당하고, 이를 초과하는 OOO원에 관하여 용역계약 당사자인 쟁점법인과 관련없는 사람에게 송금된 것으로 나타나고 있고, 쟁점법인이 세금계산서를 교부하지 아니하며 쟁점법인이 제공한 부동산 컨설팅 및 용역과 관련된 비용인지 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 세금계산서가 발행된 OOO원 이외에 OOO원을 컨설팅비용으로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 제16834호로 일부 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
④ 삭제 <2014.1.1>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 삭제 <2014.1.1>
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다) (2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 일부 개정된 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제 <2000.12.29.>
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제848호로 일부 개정된 것) 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
결정 내용은 붙임과 같습니다.