위탁자 지위이전 계약에 따른 취득세 과세표준을 시가표준액으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 서울특별시 성동구 OOO(공동주택, 이하 “이 건 신탁재산”이라 한다)을 목적물로 하여 위탁자겸 수익자 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)과 수탁자 A는 2022.2.8. 부동산 관리신탁 계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였고, 이 건 신탁계약 위탁자인 A은 2022.2.9. B 주식회사(이하 “B”라 한다)와 위탁자 지위이전 계약을 체결하였으며, B는 2022.2.10. 청구인과 위탁자 지위이전 계약을 체결하였다.
• 나. 청구인은 위(가)의 2022.2.10. B와 위탁자 지위이전(이하 “이 건 위탁자 지위이전”이라 한다)계약과 관련하여 그 거래가격(OOO원)을 과세표준으로 하고, 지방세법제13조의2 제1항 제2호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.
• 다. 이후, 처분청은 청구인이 이 건 위탁자 지위이전에 대한 거래가격(OOO원)이 이 건 신탁재산의 시가표준액(OOO원) 보다 현저히 낮은 가액으로 신고한 사실을 확인하고, 청구인이 이 건 신탁재산의 취득에 대한 취득세 등을 과소신고한 것으로 보아, 지방세법제4조 제1항에 따른 시가표준액을 과세표준(OOO원)으로 하고, 같은 법 제13조의2 제2항의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 2024.5.13. 청구인에게 부과·고지 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 지방세법은 위탁자 지위이전에 따른 취득세 산정 시 과세표준 및 세율에 관하여 규정을 따로 두고 있지 않아 지방세법상 취득세 관련 규정을 준용하여 기존 위탁자를 양도인, 신규 위탁자를 양수인, 위탁자 지위이전의 대가를 취득가격으로 보고 과세표준 및 세액을 산출하도록 하게 되는데, 이 건 위탁자 지위이전은 기존 위탁자(B)가 신규 위탁자(청구인)로부터 금전을 수령하여 위탁자의 지위를 유상 양도한 것이고, 청구인이 금융거래 내역을 바탕으로 전표를 작성하여 실제 거래내역을 입증하였는바, 지방세법령 규정에 따라 객관적 증거서류에 의하여 취득가격이 증명되는 취득에 해당하므로 사실상의 취득가격인 OOO원을 취득세 과세표준으로 보아야 한다. 또한, 이 건 위탁자 지위이전은 이 건 신탁재산에 대한 거래가 아닌 B가 가지고 있던 위탁자 지위라는 권리를 이전한 것으로 보아야 하고, 이 건 신탁계약서 등에서 위탁자에게 신탁을 통하여 단독으로 누릴 수 있는 이익에 관한 규정이 없으므로 위탁자 지위는 경제적으로 가치가 없으며, 청구인은 실제 취득가액이 OOO원이고 시가도 OOO원인 위탁자의 지위를 청구인에게 OOO원을 받고 양도함에 따라 처분이익이 발생하였는바, 위탁자 지위를 시가보다 낮은 가격에 양도하여 처분이익을 줄인 경우에 해당하지 않아 부당행위계산 부인 대상으로 볼 수 없으므로 처분청이 이 건 신탁재산에 대한 이 건 위탁재산의 과세표준을 시가표준액(OOO원)으로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제7조 제15항 본문에서 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우 새로운 위탁자가 단지, 위탁자의 지위만을 취득하는 것이 아니라 신탁재산 자체를 취득한 것으로 보도록 규정하고 있고, 위탁자지위이전에 대한 취득의 원인 및 과세표준 적용과 관련하여 거래가액이 없거나 사회적 통념상 과세물건에 대한 유상거래로 볼 수 없는 정도의 소액인 경우라면 이는 유상거래로 인정할 수 없다고 판단되어 무상거래로 보아 무상취득에 해당하는 세율과 그에 따른 시가표준액을 과세표준으로 삼는 것이 합리적이라 할 것이며, 부동산의 거래가격은 대상 물건의 시장가치를 감안하여 책정하는 것이 일반적이라 할 것이다. 이 건 위탁자 지위이전의 거래가액(OOO원)은 그 시가표준액(OOO원)과 비교하면 유상거래로 볼 수 없는 정도의 소액에 불과하고, 이 건 신탁재산의 실질가치를 전혀 반영하지 못하고 있는 점, 지방세법등 관련 법령이 법인의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보고 이를 과세표준으로 한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것이므로 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세의 과세표준으로 하여야 하는 것은 아닌 점, 이 건 위탁자 지위이전의 거래가액을 이 건 신탁재산의 취득가격에 부합하는 것으로 보기는 어려운 점, 더욱이, 청구인이 취득가격을 증명하는 객관적 증거서류라고 주장하는 거래내역 확인증은지방세법 시행령제18조 제3항 제2호에서 정하고 있는 법인장부에 해당하지 않는다 할 것이므로 법인장부 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득으로 보기도 어렵다 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 이 건 신탁재산에 대한 이 건 위탁재산의 과세표준을 시가표준액(OOO원)으로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분이 위법·부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 이 건 신탁재산에 대하여 2022.2.8. 위탁자겸 수익자 A과 수탁자 A는 아래와 같이 이 건 신탁계약을 체결하였다. 부동산 관리 신탁계약서 제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 부동산의 등기부상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁 계약을 체결한다. 제1조(당사자)

① 다음 각호 기재의 사람 혹은 법인을 위탁자로 한다.

1. 명칭: 주식회사 A(대표자: B)

② 다음 각호 기재의 사람 혹인 법인을 수탁자로 한다.

1. 명칭: A

③ 다음 각호 기재의 사람 혹은 법인을 수익자로 한다.

1. 명칭: 주식회사 A(대표자: B)

④ 위탁자와 수익자가 같은 경우 관련 법률의 적용시 행위의 주체로 수익자가 기재되어 있더라도 위탁자가 한 행위로 볼 수 있다. 제2조(신탁부동산) ① 위탁자는 자신이 소유하고 있는 다음 각호의 집합건물의 소유권을 수탁자에게 신탁한다.

1. 서울특별시 성동구 OOO 제3조(신탁의 기간) 본 계약에 따른 신탁의 기간은 본 계약의 체결일로부터 10년으로 한다. 단 수익자가 원하는 경우 수탁자와 위탁자에게 통지하면 통지일로부터 1개월 뒤에 본 신탁계약은 종료된 것으로 본다.

1. 제4조(등기)

2. ① 위탁자는 본 계약의 체결과 동시에 제2조 기재 신탁 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하고, 신탁등기를 하는데 필요한 제반 서류를 수탁자에게 제공한다.

3. 제5조(신탁부동산의 관리) ① 수탁자는 신탁부동산의 명의를 보유하고, 수익자의 승낙을 얻어 대상 부동산의 처분 및 관리행위를 할 수 있다.

② 수익자는 신탁부동산의 일체의 처분 및 관리행위에 대한 결정권을 갖고, 수탁자에게 처분 및 관리행위를 할 것을 지시할 수 있다. 제8조(신탁계약의 종료)

④ 제1항 내지 제3항에 따라서 본 계약에 따른 신탁계약이 종료되는 경우 신탁부동산 또는 신탁부동산이 대체된 물건 혹은 권리 등은 수익자에게 귀속된다. 제9조(계약의 변경) ① 본 계약의 내용은 수익자가 수탁자와 위탁자에게 서면으로 통보하는 방법으로 자유롭게 변경할 수 있다. 위탁자와 수탁자는 이를 승낙한 것으로 본다.

② 위탁자는 수익자의 승낙을 얻어 제3자에게 위탁자의 지위를 양도할 수 있다. 단, 위탁자는 본 계약에 따른 각 당사자의 권리와 의무를 아무런 변형 없이 제3자에게 승계시켜야 한다.

③ 수탁자는 수익자의 승낙을 얻어 제3자에게 수탁자의 지위를 양도할 수 있다. 단, 수탁자는 본 계약에 따른 각 당사자의 권리와 의무를 아무런 변형 없이 제3자에게 승계시켜야 한다. 2022.2.8. (나) 이 건 신탁계약 위탁자인 A은 2022.2.9. B와 위탁자의 지위를 이전하는 계약을 체결하였고, B는 2022.2.10. 아래와 같이 이 건 위탁자 지위이전 계약을 체결하였고, 그 계약의 주요내용은 아래와 같다. 위탁자 지위 변경 계약서 제1조 기재 당사자들은 제2조 기재 신탁계약상의 위탁자 지위의 양도와 관련한 사항을 정하기 위하여 본 계약을 체결한다. 제1조 (당사자)

① 양도인과 관련된 사항은 다음 각호와 같다.

1. 명칭: B 주식회사(대표자: C)

② 양수인과 관련된 사항은 다음 각호와 같다.

1. 명칭: D 제2조 (양수도 대상 권리)

① 양도인은 양수인에게 다음 각호에 기재된 신탁계약상의 위탁자 지위를 신탁법 제10조에 따라서 이전한다.

1. 위탁자 B가 승계받은 (구)위탁자 A과 수탁자 A 사이에 2022.2.8. 체결된 서울특별시 성동구 OOO에 대한 부동산 관리신탁 계약에 따라 당해 부동산에 등기된 신탁계약

② 양수인은 제1항에 따른 신탁계약 상의 수익자의 지위를 이전 받지 않는다.

③ 양수인은 제1항에 다른 신탁계약의 내용을 검토하였으며, 양도인이 제1항에 따른 신탁계약에 따라 가지고 있는 권리와 의무를 그대로 승계함을 확인한다. 제3조 (양수도의 방법)

② 양도인은 제2조 제1항의 신탁계약의 수탁자와 수익자에게 별지의 서식에 따라 본 위탁자 지위변경 계약에 동의를 받아야 한다. 제4조 (양수도대가) 양수인은 양도인에게 제2조 제1항의 신탁계약상의 위탁자의 지위를 양수하는 대가로 금 OOO원을 계약체결과 동시에 지급한다. 2022.2.10. 위 양도인: B 주식회사 대표자 C 위 양수인: D (다) 청구인은 이 건 위탁자 지위변경에 따른 거래대금으로 OOO원만 B에게 지급하였다고 주장하며, 하나은행에서 발급한 거래내역확인증을 우리 원에 제출하였고, 그 자료에는 2022.2. 10. 청구인이 B에게 OOO원을 송금한 것으로 확인된다. (라) 위탁자의 지위이전을 취득세 과세표준으로 하는 내용의 지방세법제7조 제15항은 2016.1.1. 시행되었는데, 그에 대하여 행정안전부가 밝힌 입법취지는 아래와 같다(부동산세제과-2669, 2021.10.12.).

○ 지방세법 제7조 제15항은 2016년 1월 1일부터 시행된 것으로 해당 규정이 신설된 이유는,

• 신탁법제10조(2011.7.25. 법률 제10924호로 개정된 것, 전부개정, 2012.7.16. 시행)의 개정으로 신탁을 종료하지 않고서도 위탁자의 지위이전이 가능하게 됨에 따라, 새로이 위탁자의 지위를 이전받았음에도 취득세를 과세 할 수 없는 문제가 발생하였는바,

• 신탁재산에 대한 위탁자 간 지위이전도 종전과 같이 취득으로 보는 것이 취득세 본질에 부합하고, 이를 통해 조세회피를 방지하여 납세자 간의 과세형평을 제고할 필요가 있었음

○ 신탁법 개정으로 위탁자 지위이전이 가능해짐에 따라 이를 과세하기 위한 정책적 취지에서 위탁자 간의 지위이전에 대해 일반적인 취득의 경우와 같이 거래행위가 존재한다고 간주하여 이를 지방세법에서 취득으로 의제한 것임

• 대법원에서도지방세법제7조 제15항은 위탁자 지위의 이전이 있는 경우 취득세를 부과함으로써 과세 공백을 메우기 위하여 특별히 마련된 조항으로서 창설적 규정이라고 보았음(대법원 2017두67810 판결, 2018.2.8. 참조) (마) 청구인이 이 건 위탁자 지위이전에 따라 이 건 신탁재산을 양수당시 이 건 신탁재산의 공동주택 공시가격은 OOO원인 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 이 건 위탁자 지위이전에 따른 취득세 과세표준을 실제 거래가격으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 B에게 지급한 OOO원은 청구인과 B간에 작성한 이 건 위탁자 지위이전 계약에 따라 청구인이 B의 지위(권리)를 양수하는 대가로 지급한 금액에 불과하고, 이 건 위탁자 지위이전 댓가는 이 건 신탁재산의 실질적 가치와 무관하게 무상거래가 아닌 것처럼 외관을 형성하기 위하여 당사자 간에 임의로 소액의 일정 금액을 그 거래가격으로 책정한 것으로 보이는 점, 지방세법제10조 제5항 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우 법인의 장부가액을 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 한 취지는 개인과는 달리 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가격을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인바, 청구인이 B에게 지급한 OOO원이 금융거래내역에서 확인된다는 사실만으로 이를 이 건 신탁재산의 사실상의 취득가격으로 인정한다면 이는지방세법제10조 제5항 제3호의 취지를 훼손시킬 우려가 있는 점, 청구인이 제시한 심리자료만으로는 위탁자 지위이전 경위 및 그 댓가를 OOO원으로 설정한 이유 등이 명확하게 나타나지 아니하는 것 등을 감안하면 이 건 위탁자 지위이전은 합리적 이유 없이 이 건 신탁재산의 실질가격과 괴리된 지극히 낮은 가격으로 대가를 지급하여 취득세 납부세액을 줄이려는 의도 외에는 달리 그 거래동기를 추단하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 B에게 이 건 위탁자 지위이전의 대가로 지급한 OOO원을지방세법제10조 제5항 제3호에 따라 법인장부 등으로 증명된 사실상의 취득가격으로 보아 과세표준으로 볼 수가 없으므로 처분청이 이 건 신탁재산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제7항과국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑮신탁법제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령 제11조의2(소유권 변동이 없는 위탁자 지위의 이전 범위) 법 제7조제15항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 그 위탁자의 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우

2. 제1호에 준하는 경우로서 위탁자 지위를 이전하였음에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권의 변동이 없는 경우 제18조(취득가격의 범위 등) ③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.