[요지] 청구인은 이 건 주택을 취득(2023.6.26., 2023.7.6.)한 날부터 60일 이내인 2023.8.18. 이 건 주택을 임대주택으로 등록하였으므로 이 건 주택은 취득세가 면제되는 임대주택에 해당하고, 이 건 심판청구일 현재까지 임대주택으로 사용하고 있는 이상, 그 이전인 2023.7.21. 이 건 주택을 임대주택에서 말소하였다고 하여 이를 달리 볼 것은 아닌 점(조심 2020지3720, 2021.2.23. 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[참조결정] 조심2020지3720
[주 문] 서울특별시 강서구청장이 2024.7.12. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 A과 연인 관계를 유지하다가 어느 날 A이 청구인 명의로 휴대폰을 개통하여 사용하겠다고 하며, 청구인의 신분증과 공인인증서를 요구하여 A에게 청구인의 신분증과 공인인증서를 넘겨주었고, A은 이를 이용하여 청구인 명의로 휴대폰을 개통한 후 본인 확인 절차를 거쳐 청구인 명의의 통장을 개설하여 대출을 일삼았고, 청구인 명의로 차량을 구입하여 차량 대출금까지 청구인에게 떠넘겼다.
(2) A은 청구인의 동의를 받지 않고 청구인의 공인인증서 등을 이용하여 임대사업자등록을 하고, 이 건 주택을 취득한 후, 청구인에게 이 건 주택의 임대인 지위에서 임대차 계약 체결할 것으로 요청함에 따라 그 제서야 A이 청구인의 동의를 받지 않고 청구인의 공인인증서를 이용하여 이 건 주택을 취득하고, 임대사업자등록을 한 사실을 알게 되었다.
(3) 청구인은 A을 사문서 위조죄로 사법당국에 고소하는 한편, 임대사업자등록에 대해 전혀 아는바가 없어 이에 대한 고민만 하던 중 청주시청 담당공무원이 임대사업자로 등록한 날부터 3개월이 지나지 않은 경우민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제3호에 따라 임대사업자등록을 말소할 수 있다고 안내하여 2023.7.23. 이 건 주택을 청구인의 임대사업자등록증에서 말소(일부)하였다.
(4) 청구인은 이 건 주택의 임대의무기간 내에 임대사업자 등록을 말소하는 경우 면제한 취득세 등이 추징된다는 사실을 전혀 알지 못한 상태에서 이를 말소한 것으로, 이를 알았다면 이 건 주택을 임대사업자등록증에서 말소할 이유가 전혀 없다.
(5) 청구인은 이 건 주택을 임대사업자등록증에서 말소하는 경우 감면된 취득세가 추징된다는 사실을 알고, 그 말소일(2023.7.21.)부터 20여일이 경과한 2023.8.18. 이 건 주택을 임대주택으로 다시 등록하였으므로 청구인이 임대사업자의 지위를 상실한 기간은 불과 20여일에 불과하고 청구인의 원하든 원하지 않든 그 기간에도 이 건 주택을 임대하고 있었음에도 청구인에게 취득세 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(6) 청구인은 현재 형식상으로 이 건 주택을 포함한 4채의 주택을 소유하고 있는 것으로 나타나지만, 이 건 주택은 A이 임대주택사기에 이용한 소위 깡통주택으로 이를 매각하더라도 임대보증금 등을 고려하면 아무 것도 남지 않는 주택으로, 청구인은 연인이었던 A으로부터 사기를 당한 것일 뿐 이 건 주택의 취득과 임대사업자등록을 통하여 단 한푼의 이익도 얻은 사실이 없고, 오히려 A이 청구인의 동의를 받지 않고 청구인 명의로 발급받아 마음대로 사용한 신용카드 등으로 인해 개인회생 신청을 하는 등 경제적으로 매우 어려운 형편이며, A은 현재 구속된 상태로서 청구인이 받은 경제적 피해를 배상할 능력이 전혀 없는 상태이다.
(7) 청구인은 A으로부터 받은 경제적·정신적 손해에 대해 형사고소 외에는 전혀 배상받을 방법이 없음을 고려하여, 이 건 취득세 등은 취소되어야 한다.
(1) 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가와 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세 대상으로 하는 것(대법원 2014.5.29. 선고 2011두13613 판결)이고, 청구인은 2023.6.26., 2023.7.6. 이 건 주택을 취득한 후 청구인 명의로 소유권이전등기까지 마쳤으므로 이 건 주택에 대한 취득세 납세의무가 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵다. (2)지방세특례제한법제31조 제2항 제2호에서 임대의무기간 내에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우, 면제한 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있고,민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제3호에서 임대사업자로 등록한 지 3개월이 지나지 아니한 경우 임대사업자등록을 말소할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 해당 규정은 취득세 추징대상에서 제외되는 대통령령으로 정한 사유에 해당하지 아니한다.
(3) 청구인은민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제3호에 따라 이 건 주택을 임대주택으로 등록한 날(2023.6.20., 2023.6.29.)부터 3개월이 지나지 않은 2023.7.21. 이 건 주택의 임대주택등록을 말소하였으므로 그 때 이 건 주택에 대하여 면제한 취득세 등의 납세의무가 적법하게 성립하였다 할 것이고, 그 후 2023.8.18. 이 건 주택을 다시 임대주택으로 추가 등록하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니므로 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2023.4.28. 충청북도 청주시장에게 서울특별시 광진구 OOO 등 2개호를 임대 물건으로 하여 임대사업자등록을 하였다(2023-청주시-임대사업자-41). (나) 청구인은 2023.6.20. 이 건 404호를 임대주택으로 등록한 후, 2023.6.26. 이를 취득하고, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고, 1세대 3주택에 따른 취득세 중과세율(1천분의 80)과 임대주택에 따른 감면율(100분의 85)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (다) 청구인은 2023.6.29. 이 건 302호를 임대주택으로 등록한 후, 2023.7.6. 이를 취득하고, 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고, 1세대 4주택에 따른 취득세 중과세율(1천분의 120)과 임대주택에 따른 감면율(100분의 85)를 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다. (라) 청구인은 2023.7.21.민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제11호에 따라 이 건 주택을 임대주택에서 말소하였는데, 청구인은 그 이유에 대해 청주시청 임대주택 담당공무원이 임대주택으로 등록한 날부터 3개월이 지나기 전에 해당 주택을 임대주택에서 말소할 수 있다고 하여 말소한 것일 뿐 이 건 주택을 임대주택에서 말소하는 경우 감면받은 취득세가 추징될 수 있다는 사실은 알지 못하였다고 한다. (마) 청구인은 이 건 주택을 임대주택에서 말소한 날(2023.7.21.)부터 1개월이 지나기 전인 2023.8.18. 이 건 주택을 임대주택으로 다시 등록하였다. (바) 처분청은 청구인이 이 건 주택을 그 임대의무기간 내에 임대주택에서 말소하였다고 보아 2024.7.10. 청구인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,지방세법제13조의2 제1항 제2호 및 제3호의 중과세율(1천분의 80, 1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 청구인이 납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원을 부과․고지하였다. (2)지방세특례제한법제31조 제1항, 제2항 제1호에서 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택(아파트 제외, 이하 같다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 면제(100분의 85 감면)하되, 같은 조 제3항 제2호에서 임대의무기간(10년) 내에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 임대사업자로 등록한 자가 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 최초로 분양받아 그 취득일부터 60일 이내에 임대주택으로 등록하는 경우 특별한 사정이 없는 한 취득세를 면제하여야 하는 점, 청구인은 이 건 주택을 취득(2023.6.26., 2023.7.6.)한 날부터 60일 이내인 2023.8.18. 이 건 주택을 임대주택으로 등록하였으므로 이 건 주택은 취득세가 면제되는 임대주택에 해당하고, 이 건 심판청구일 현재까지 임대주택으로 사용하고 있는 이상, 그 이전인 2023.7.21. 이 건 주택을 임대주택에서 말소하였다고 하여 이를 달리 볼 것은 아닌 점(조심 2020지3720, 2021.2.23. 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정된 것) 제31조[임대주택 등에 대한 감면] ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는주택법제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는건축법제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만,지방세법제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우 2.민간임대주택에 관한 특별법제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조[추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등] ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항 또는공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.(이하 생략) 제6조[임대사업자 등록의 말소] ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우(이하 생략) 제43조[임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우