쟁점토지를 연접필지에서 건축 중인 건축물의 부속토지로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2023년 재산세 과세기준일 현재 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 서초구 OOO 소재 대지 944.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 중 408.71㎡(이하 “쟁점외토지①”이라 한다)를 별도합산과세대상으로 구분하고, 나머지 536.09㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 하여 2023.9.21. 청구인에게 재산세 등 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(2023.11.28. 신청, 2024.2.15. 기각)을 거쳐 2024.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지와 청구인의 배우자가 소유하고 있는 서울특별시 서초구 OOO 대지 1,281.3㎡(이하 “쟁점외토지②”라 하고, 쟁점외토지①과 합하여 “쟁점외토지”라 한다)에 병원용 건축물을 신축하기 위해 건축 공사를 진행하고 있으므로, 쟁점외토지뿐만 아니라 쟁점토지도 건축 중인 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다. 구체적으로 보면, 청구인은 쟁점외토지에 건축허가를 받아 건축 공사를 시작하였으나, 처분청(부동산정보과)은 쟁점토지를 쟁점외토지와 일단의 토지로 보아 그 공시지가를 산정·통보하였다. 이와 관련하여 처분청에서 작성한 공시지가 조사내용에서는 “일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치 형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다”고 전제하고, “건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 일단지로 조사하게 되며, 나지가 건축중이면 토지 이용상황을 건축용도에 맞게 조사”한다고 되어 있으며, “쟁점토지와 쟁점외토지는 일단의 토지로서 하나의 형상, 이용현황 등으로 조사”되었다고 기재되어 있다. 이러한 조사내용만 보면, 처분청(부동산정보과)은 쟁점토지와 쟁점외토지의 이용현황을 “건축중”으로 판단한 것이 명백하다. 더욱이 청구인이 처분청에게 제기한 고충민원에 대해서 처분청은 개별공시지가의 산정이 적법하다는 결론을 유지한 점을 고려하면, 처분청은 쟁점토지와 쟁점외토지의 이용 현황을 같은 것으로 평가하고 있다고 볼 수밖에 없다. 그럼에도 같은 처분청(재산세과)에서 쟁점토지의 현황을 건축중이 아닌 것으로 판단하였으니, 이는 처분청의 두 처분(공시지가 결정, 재산세 부과)이 모순되는 것이라서 이 중 하나는 명백히 잘못된 처분이 될 수밖에 없고, 처분청의 공시지가결정이나 고충민원에 대한 회신이 모두 쟁점토지와 쟁점외토지의 이용 현황이 같다는 점을 근거로 한 것이므로, 현황과세를 원칙으로 하는 재산세의 경우 이를 달리 볼 이유가 없다. 따라서 쟁점토지는 쟁점외토지와 그 현황에 있어 차이가 없으므로 건축중인 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 병원용 건축물의 건축허가 범위 밖에 있는 쟁점토지를 해당 건축물의 부속토지로 인정해 달라고 주장하나, 이는 관련 법령에 비추어 타당하다고 볼 수 없다. 먼저, 관련 법령을 보면, 지상정착물이 없는 경우에는 지방세법 시행령제103조 제1항 2호와 3호에 해당하는 경우에만 건축중인 건축물이 있는 것으로 보고 “건축중인 건축물의 부속토지”를 별도합산과세대상 토지로 하고 있고, “건축중인 건축물”은 “건축허가를 받았으나 건축법제18조에 따라 착공이 제한된 건축물”과 “건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”로 한정하고 있고, “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다”고 규정하고 있다. 이러한 법령을 종합하면, 별도합산 대상인 “건축중인 건축물의 부속토지”는 건축중인 건축물이 준공되어 정착될 부지로서 허가등을 받은 토지라 할 것이다. 따라서 청구인이 쟁점토지에 건축허가를 받고 그 공사에 착수하지 아니한 이상, 이를지방세법 시행령제103조 제1항 제3호에 따른 건축물의 부속토지로 인정할 수는 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지를 연접필지에서 건축 중인 건축물의 부속토지로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 처분청은 2022.1.25. 대지위치를 쟁점외토지로 하고, 건축주를 청구인의 배우자(A)로, 그 시공사를 A(주)로 하여 의료시설(연면적 7,869.56㎡) 건축을 허가하였으며, A은 2022.5.3. 착공신고를 한 것으로 나타난다. (나) A(주)는 2022.3.25. 대지위치를 쟁점토지로 하고, 존치기간을 2023.9.30.까지로 하여 가설건축물(5개동, 연면적 117㎡) 축조 신고를 한 것으로 나타난다. (다) 처분청은 2023.2.21. 대지위치를 쟁점토지로 하고, 건축주를 청구인으로 하여 제1종근린생활시설(연면적 127.29㎡) 건축을 허가하였고, 청구인은 2023.10.27. 그 착공신고를 한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 이 건 토지에 대하여, 2022년도 개별공시지가를 제곱미터 당 OOO원으로 결정·고시하였다가 2023년도 개별공시지가를 OOO원으로 결정·고시한 것으로 나타나고, 그 구체적인 내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 이 건 토지 및 쟁점외토지②의 공시지가 ㅇㅇㅇ (마) 청구인은 2023.12.29. 처분청의 옴부즈만에 이 건 토지는 1종주거지역임에도 그 공시지가를 3종주거지역인 쟁점외토지②와 동일하게 산정하여 불합리하므로 이 건 토지의 개별공시지가를 1종주거지역에 맞게 재산세를 경감해주거나 그 용도지역을 3종주거지역으로 변경해달라는 취지로 고충민원을 접수하였고, 처분청은 2024.2.2. 청구인의 주장을 기각한 것으로 나타나며, 그 구체적인 내용은 아래와 같다. ＜서초구 옴부즈만 고충민원 검토 및 조치의견(발췌)＞ [부동산정보과 지가조사팀] ＜조사내용＞

• 일단의 토지로 조사·결정

• 국토교통부 개별공시지가 조사·산정 지침에 의거 일단의 토지로 조사

• 일단의 토지란? 일단지라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치 형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 일단지로 조사하게 되며, 나지가 건축중이면 토지 이용상황을 건축용도에 맞게 조사

• 2023.1.1. 기준 조사·결정 현황 2022년도 건축 착수에 따라 쟁점외토지②와 이건 토지는 일단의 토지로서 하나의 형상, 이용 현황 등으로 조사되었으며, 각 토지 별 제3종일반주거지역과 제1종전용주거지역 2개의 용도지역이 적용되어 조사·산정 결정 ＜부서 검토의견＞

• 민원 대상 토지는 건축 중이기에 당초 토지 분할을 선행했어야 함.

• 향후 건축허가에 따른 토지 분할 시 대로변 토지는 가격이 상승, 후면토지(쟁점토지)는 가격 하락 예정 [옴브즈맨 검토내용] 이 건 토지는 쟁점외토지②와 함께 의료시설 용도로 건축허가를 받은 후 공사 진행 중이므로 일단의 토지로 조사함이 타당함

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 쟁점외토지와 일단의 토지로 보아야하므로, 쟁점토지도 쟁점외토지에 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당된다고 주장한다. 그러나지방세법 시행령제103조 제3호는 “건축법에 따른 건축허가를 받은 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”을 건축물로 간주하고 있어서 부속토지의 범위도 원칙적으로 건축허가 내용에 따라 판단하여야 할 것이다. 그런데 청구인의 배우자는 대지위치를 쟁점외토지로 하여 건축허가를 받았고, 해당 건축물의 용적률이나 건폐율은 쟁점외토지의 면적과 용도지역을 고려하여 적용된 것이며, 이러한 인허가 과정에서 쟁점토지가 고려되었다고 볼 만한 사정은 확인되지 않는다. 또한, 청구인은 2023.2.21. 대지위치를 쟁점토지로 하여 제1종근린생활시설(연면적 127.29㎡)의 건축허가를 받았는데, 이 건 재산세 과세기준일(2023.6.1.) 현재 다른 건축물의 신축이 예정된 토지를 또 다른 건축물의 부속토지로 인정하기도 어렵다. 따라서 처분청이 나대지 상태인 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

(2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

• 가. 읍·면지역
• 나. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지
• 다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제

2. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.

(3) 건축법 제21조(착공신고 등) ① 제11조ㆍ제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. 다만, 건축물관리법제30조에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 그러하지 아니하다.

(4) 건축법 시행규칙 제14조(착공신고 등) ① 법 제21조 제1항에 따른 건축공사의 착공신고를 하려는 자는 별지 제13호서식의 착공신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류 및 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.