[요지] 청구인이 주장하는 대출금 이자 부담 등으로 인한 사유는 지방세특레제한법 시행령제13조 제1항 및 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항, 같은 법 시행령 제34조 제3항 각 호 등의 규정에 의한 사유(경제적인 사정 등)에는 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 지방세특례제한법제31조 제3항 제2호에 따라 쟁점임대주택에 대하여 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 있다고 보기는 어려움.
[요지] 청구인이 주장하는 대출금 이자 부담 등으로 인한 사유는 지방세특레제한법 시행령제13조 제1항 및 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제4항, 같은 법 시행령 제34조 제3항 각 호 등의 규정에 의한 사유(경제적인 사정 등)에는 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 지방세특례제한법제31조 제3항 제2호에 따라 쟁점임대주택에 대하여 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 있다고 보기는 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 당초 쟁점임대주택을 완공하여 건설임대 사업을 계속할 의지를 가지고 임대사업자를 등록을 하였으나, 시공자 태정종합건설의 횡포로 인해 일반적인 건축 기간(계약서상 6개월)을 훨씬 넘긴 18개월만인 2022.12.7. 사용승인을 받았다.
(2) 청구인은 2022.11.15. 건설임대사업자 등록을 완료한 후, 쟁점임대주택의 주변에 인근 공인중개사의 소개로 OOO대학교의 외국인 기숙사(임대)로 제공하고자 8개월 정도를 기다렸으나, OOO대학교의 이사회 승인을 얻지 못하게 되어 결국 불발되었다.
(3) 청구인은 연 6.3%의 높은 대출 금리를 부담하고 있어 빠른 분양을 통해 쟁점임대주택을 매각하여 대출 비용을 정리하고자 2023.3.9. 부득이하게 임대사업자 등록을 말소하였다.
(4) 그러던 중 2023년 전세사기가 사회문제화 되었고, 특히 쟁점임대주택이 소재한 화곡동 일대의 전세사기 등으로 인한 영향으로 단 1채도 분양이 되지 아니한 상태에서 금리가 연 6.5%로 상승하자 부득이하게 쟁점임대주택을 임대(월세 12채, 전세 2채)하고 있는 상황으로서 과도한 대출과 그 이자 등으로 인해 경제적으로 파산 직전에 있다.
(5) 현재, 쟁점임대주택은 단 1채도 분양되지 아니하였으므로 기 말소한 건설임대사업자의 등록말소를 다시 취소하여 건설임대사업자 등록을 회복하려 노력하고 있다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 집합건축물대장 등에 의하면, 청구인(건축주)은 2021.4.26. 서울특별시 강서구 OOO 외 1필지 상에 지하 1층, 지상 6층 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)인 쟁점임대주택(15세대)에 대한 건축허가를 받고, 2021.10.1. 건축공사에 착공하여 2022.12.7. 사용승인을 받아 이를 취득한 것으로 나타난다. (나) 사업자등록증에 의하면, 청구인 외 1인(A)은 2021.4.5.을 개업일로 하고, 건설업(주택신축판매업)을 사업의 종류로 하여 아래 ＜표1＞과 같이 사업자등록(면세사업자)을 한 것으로 나타난다. ＜표1＞ 청구인의 사업자등록증(면세사업자) 내역 상 호 A 성 명 B 외 1명(A) 개업년월일 2021년 4월 5일 사업장소재지 서울특별시 강서구 OOO 사업의 종류 업태: 건설업, 종목: 주택신축판매 (다) 임대사업자 등록대장에 의하면, 청구인 외 1인(A)은 최초등록일을 ‘2022.11.15.’로 하고, 쟁점임대주택 장기일반민간임대주택(10년)으로 하여 아래 ＜표2＞와 같이 임대사업자를 등록한 것으로 나타난다. ＜표2＞ 임대사업자 등록증(발췌) 최초등록일 2012년 11월 15일 등록번호 2022-하남시-임대사업자-506 성명(법인명) B 외 1인 민간임대주택의 소재지 주택 구분 주택종류 주택 유형 전용 면적 주택 등록일 임대 개시일 등록 이력 서울특별시 강서구 OOO 건설 장기일반 민간임대주택 (10년) 아파트 (도시형 생활주택) 40㎡이하 2022.11.15. 최초 (중략) 서울특별시 강서구 OOO 건설 장기일반 민간임대주택 (10년) 아파트 (도시형 생활주택) 40㎡이하 2022.11.15. 최초 (라) 임대사업자 등록대장의 ‘등록사항 변경 현황’에 의하면, 위 (다)의 임대사업자등록은 아래 ＜표3＞과 같이 청구인 외 1인(A)의 말소 신고에 의해 2023.3.9. 등록이 말소된 것으로 나타난다. 등록사항 변경 현황 변경연월일 변경사항 변경사유 확인 변경 전 변경 후 2023.3.9. 소재지: 서울특별시 OOO 종류: 장기일반민간임대주택(건설) 유형: 아파트(도시형생활주택) 전용면적: 29.21 호수: 1 ＜말소신고＞ 소재지: 서울특별시 OOO 종류: 장기일반민간임대주택(건설) 유형: 아파트(도시형생활주택) 전용면적: 29.21 호수: 1 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이루 임대차계약이 있는 경우 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정합니다)에 말소를 신청하는 경우(민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제3호) C (이하생략) ＜표3＞ 임대사업자 등록대장(201호 발췌) (마) 청구인은 위 (라)와 같이 말소된 임대사업자등록을 회복할 계획이라고 하였으나, 이 건 심리일(2024.7.24.) 현재까지 재등록(회복)한 상태는 아닌 것으로 조사되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축(취득)하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 제3항에서는 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하면서, 그 제2호에서 “민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우”를 규정하고 있다. 한편, 지방세특례제한법 시행령제13조 제1항에서는 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있고, 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 제1호에서는 “부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우”를 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소할 수 있는 경우로 열거하고 있으며, 이에 따른 같은 법 시행령 제34조 제3항에서는 법 제43조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 그 제1호 내지 제5호에서 “2년 연속 적자가 발생한 경우”, “2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우”, “최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우”, “관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우” 등을 열거하여 규정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인의 경우, 2022.11.5. 쟁점임대주택을 임대주택으로 하여 건설임대사업자 등록을 한 청구인은 2022.12.7. 쟁점임대주택을 신축한 후, 임대의무기간(10년) 내인 2023.3.9. 임대사업자 등록을 말소한 것으로 나타나는 점, 청구인이 주장하는 대출금 이자 부담 등으로 인한 사유는 지방세특례제한법 시행령제13조 제1항 및 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항, 같은 법 시행령 제34조 제3항 각 호 등의 규정에 의한 사유(경제적인 사정 등)에는 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 지방세특례제한법제31조 제3항 제2호에 따라 쟁점임대주택에 대하여 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 달리 잘못이 있다고 보기는 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 (2021.12.28. 법률 제18656호로 일부개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 지방세법에 따라 산출한 취득세의 세액(연부로 부동산을 취득하는 경우 매회 세액을 합산한 것을 말하며, 1년 이내에 동일한 소유자로부터 부동산을 취득하는 경우 또는 1년 이내에 연접한 부동산을 취득하는 경우에는 각각의 부동산에 대하여 산출한 취득세의 세액을 합산한 것을 말한다) 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항(2020년 12월 31일까지로 한정한다), 제62조, 제63조 제2항ㆍ제4항, 제66조, 제73조, 제74조 제1항, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호 및 제92조에 따른 감면
(2) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우
2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2 제1항 제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우
3. 제6조 제1항 제11호에 따라 말소하는 경우
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ③ 법 제43조 제4항 제1호에서“대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호 및 제5호 나목의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우
5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우