이 건 건축물의 1층 쟁점면적이 근린생활시설(사무실)로 사용되고 있으므로 이 건 부동산은 고급주택이 아니라는 청구주장의 당부

[주 문] 경기도 용인시장(기흥구청장)이 2024.1.11. 청구인에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2022.2.28., 2022.5.13. 경기도 용인시 OOO958㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득(매매)한 후, OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였으며, 2023.1.6. 이 건 토지 중 OOO임야 341㎡를 지목변경하여 지방세법제15조 제2항 제2호 나목의 세율(1천분의 20)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였고, 같은 날 이 건 토지상에 건축물(단독주택, 지하1층∼지상3층, 393.5㎡, 이하 “이 건 건축물”이라 하고, 이 건 토지와 합하여 “이 건 부동산”이라 한다)을 취득(신축)한 후, 지방세법제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2023.2.13. 지하1층 일부 30.38㎡ 및 지상1층 117.96㎡ 합계 148.34㎡의 공부상 용도를 주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 변경하였으나, 2023.7.20. 및 2023.10.24. 이 건 건축물에 현지 출장한 결과, 이 건 부동산은 언제든지 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추고 하나의 주거생활로 제공되고 있는 것으로 판단하여, 지방세법 시행령제28조 제4항의 요건을 갖춘 고급주택에 해당하는 것으로 보아, 2024.1.11. 지방세법제13조 제5항의 세율(1천분의 80, 이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 151,573,870원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세등”이라 한다)을 아래와 같이 부과·고지하였다.

○○○

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2024.3.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 1층의 근린생활시설 117.96㎡(201호 50.16㎡, 202호 67.8㎡, 이하 201호와 202호를 합하여 “쟁점면적”이라 한다)은 주거용이 아닌 것으로 명확하게 구분되어 있다. 통상의 주택내부 모습과 달리 주로 외부에서 사용하는 타일로 바닥이 깔려 있고, 천장은 마감처리하지 않아 노출되어 있으며 천장에는 사무용 시스템 냉난방기 등의 설비가 갖추어져 있다. 또한, 천장과 층고가 일반적인 주택과는 다른 구조를 가지고 있어 난방이 어려워 주거공간으로 사용하기는 적합한 형태가 아니다. 공동계단이나 엘리베이터의 설치는 건축허가 사항으로, 이것만으로 쟁점면적이 주거용 면적으로 간주되지 않으며, 쟁점면적은 근린생활시설 등 주거외 용도로 사용되는 면적이다. 쟁점면적은 임차인이 사업자등록을 한 후 공간대여업으로 사용되고 있으면서 사업관련 매출이 발생하는 등 실질적으로 비업무용으로 사용되고 있다. 따라서, 쟁점면적을 주택면적으로 보아 이 건 부동산 취득세 등을 고급주택으로 중과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위해 용도 변경공사를 시작하는 시점은 건축물의 용도 변경 신고나 사업계획승인 신청만으로는 부족하며, 구체적인 건축 행위가 이루어진 시점으로 보아야 하고, 건축물이 주거용으로 제공되는지 여부는 건축물 전체의 경제적 용법에 따라 판단되며, 주거생활단위로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있으면 주택으로 간주되며, 건축물 내부를 구획별로 확인하는 것이 아니라 건축물 전체의 경제적 용법을 고려하여 주택 여부를 판단해야 한다. 해당 부동산의 경우, 단독주택 용도에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경되었으나, 내부구조가 완전히 분리되지 않아 주거용으로 제공될 수 있는지 여부가 쟁점일 것인데, 해당 부동산은 사무소로 사용되고 있지만, 실제로 사무실로 사용되고 있는지 여부가 불분명하며, 사업활동이 활발하게 이루어지고 있는지에 대한 충분한 증거가 없다. 따라서, 이 건 부동산을 고급주택에 해당하는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 이 건 취득세등을 부과한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 건축물의 1층 쟁점면적이 근린생활시설(사무실)로 사용되고 있으므로 이 건 부동산은 고급주택이 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 건축물의 일반건축물대장(갑)에 따르면, 청구인은 2023.1.6. 이 건 건축물 전체 용도를 단독주택(지하 1층〜지상 3층, 연면적은 393.5㎡)으로 하여 사용승인을 받은 후 2023.2.13. 건축물대장상 쟁점면적의 용도가 제2종근린생활시설(사무소)로 변경되었다. (나) 이 건 건축물대장 도면에 따르면, 이 건 건축물에는 지하1층에서 지상 2층까지 운행하는 엘리베이터가 있고, 엘리베이터 홀에는 층별로 연결된 공동계단과 현관문이 설치되어 있으며, 건축물 내부 공간을 연결하는 계단(1층과 2층의 내부계단)은 설치되어 있지 않은 것으로 확인된다. (다) 처분청은 두차례(2023.7.20., 2023.10.24.) 현지 출장하여 다음과 같이 출장복명하였다.

○○○ (라) 사업자등록증에 따르면, 청구인과 aaa는 2023.2.16. 상호를 A(A, 이하 “A”라 한다)로 하여 업태 및 종목을 부동산업, 비주거용 건물 임대업, 부동산 투자 자문업 등으로 하고 이 건 건축물 202호를 소재지로 하여 사업자등록을 하였다. (마) A는 광고·드라마·영화·웨딩·세미나 등 각종 촬영 및 모임장소의 대여를 원하는 고객한테 대여공간을 제공 또는 주선해주고 대가를 수취하는 형태의 업종을 영위하고 있다는 증빙으로 OOO, OOO는 공간대여 전문 플랫폼에 A를 등록한 자료와 상담내역을 제출하였으며, 2023.1.27.부터 고객과 주고받은 예약문의 등의 발췌내용은 다음과 같다.

○○○ (바) 임대차계약서에 따르면, 청구인은 쟁점면적을 임차인들(bbb, aaa)과 임대차계약을 체결한 것으로 나타나나, 임차료 관련 입출금 금융거래내역은 확인되지 않는다. (사) 주민등록등·초본에 따르면, 청구인과 ccc는 2023.2.27. 이 건 부동산에 전입하였고, ddd는 2023.4.17. 이 건 부동산에 전입하였다가 2023.10.19. 경기도 용인시 OOO으로 전출한 것으로 나타난다. (아) 전기 사용량에 따르면 이 건 부동산의 전기용도는 가정용으로 확인되며, 전기 사용량은 아래와 같다.

○○○ (자) 청구인은 2023.1.17.〜2023.7.30. 기간의 202호 임차인인 aaa의 사무실 차량 출입기록을 제출하였다. (차) 청구인은 201호 및 202호 내부 사진과 1층 사무실 부분의 전기사용량을 별도로 측정하는 고메타 설비, 호수별로 호출이 기능한 인터폰 및 우편함 사진을 아래와 같이 제출하였다.

○○○

(2) 지방세법제13조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제28조 제4항 제1호에서 취득 당시 주택의 시가표준액이 6억원을 초과하고, 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지의 취득세는지방세법제11조의 세율과 중과기준세율(1,000분의 20)의 4배를 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있다. 또한,지방세법 시행령제13조에서 부동산 등은 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과하되, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 특정 부동산이 지방세 법령에서 규정하고 있는 고급주택에 해당하는지 여부는 그 실체 및 사용 현황을 알 수 있는 객관적이고 구체적인 자료에 따라 판단하여야 하고, 그 과세요건에 대한 1차적인 입증책임은 과세관청에 있다 하겠는바, 쟁점부동산을 하나의 주거공간으로 사용할 수 있다는 개연성만으로 쟁점부동산의 현황을 주택이라고 단정할 수는 없는 점, 청구인은 이 건 건축물 취득일(2023.1.6.)부터 60일 이내인 2023.2.13. 쟁점면적을 주택에서 근린생활시설(사무실)로 용도를 변경한 점, 청구인은 2023.2.21. 및 2023.4.3. 쟁점면적을 비주거용으로 임차인에게 각각 임대하였으며 202호 임차인은 2023.2.16. ‘A’라는 상호명으로 사업자 등록하고 영업활동을 개시한 것으로 보이는 점, 이 건 부동산의 차량 출입기록에서 202호 임차인인 aaa가 사무실에 출근한 기록이 나타나는 점, 쟁점면적 현장사진을 보면, 노출천장 및 신발을 신고 출입하는 바닥타일로 시공되어 있어 통상적인 주거공간과는 차이가 있으며 1층과 2층은 외부 공동계단과 방화문 등으로 구조상 분리되어 있어 이 건 건축물이 하나의 주거공간이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 이 건 부동산을 고급주택으로 보아 이 건 취득세등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다. 1.∼ 2. (생략)

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지