[요지] 청구법인이 제시한 2023.5.30.자 사진을 확인해 보더라도 실제 규준틀로 볼만한 구조물이 설치된 사실을 확인하기 어려운 점(규준틀 설치 위치에 구조물이 설치된 사실이 확인되는 사진은 2024.9.24.자 사진이다) 등에 비추어 보면, 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지에서 건축물 공사에 착수한 사실을 인정하기는 어렵다 할 것임.
[요지] 청구법인이 제시한 2023.5.30.자 사진을 확인해 보더라도 실제 규준틀로 볼만한 구조물이 설치된 사실을 확인하기 어려운 점(규준틀 설치 위치에 구조물이 설치된 사실이 확인되는 사진은 2024.9.24.자 사진이다) 등에 비추어 보면, 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지에서 건축물 공사에 착수한 사실을 인정하기는 어렵다 할 것임.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 노인주거복지시설 등을 위한 건물을 착공하였으므로 쟁점토지는 별도합산과세대상 토지에 해당한다. 청구법인은 2023.1.17. 처분청으로부터 쟁점토지 지상에 OOO(이하 “이 사건 건물”이라 한다)을 신축하는 허가를 받고, 2023.4.25. 주식회사 AAA와 공사도급 계약을 체결하였으며, 2023.5.25. 처분청으로부터 착공신고 필증을 받았다. 청구법인은 처분청으로부터 착공신고 필증을 받은 다음날인 2023.5.26. 이 사건 건물을 신축하기 위한 착공에 들어갔고, 그 이후 현재까지 중단 없이 이 사건 건물을 건축하고 있다. 즉 청구법인은 2023.5.26.과 27. 이틀에 걸쳐 이 사건 건물의 부지를 정리하고 쟁점토지의 토지상태 등을 확인하는 시험굴착을 하였으며, 쟁점토지 위에 현장사무소, 품질시험실, 안전교육장 등을 설치하였고, 쟁점토지 경계선에 가설방음벽을 설치하였다. 또한, 청구법인은 2023.5.30. 현장측량을 통해 이 사건 건물 신축에 필요한 규준틀을 설치하였다. 이상에서 살펴 본 바와 같이, 건축허가 단계부터 규준틀 설치 단계까지의 일련의 작업은 이 사건 건물을 신축하는 데 있어 반드시 선행되어야 하는 작업들이고, 이 중에서 어느 하나라도 빠뜨리거나 거치지 아니하면 이 사건 건물의 착공은 애당초 불가능하므로, 청구법인은 늦어도 2023.5.30.경에는 이 사건 건물 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하였음이 분명하다. 따라서 청구법인은 2023.5.30. 이 건 건물의 신축공사에 이미 착수하였다고 보아야 한다.
(1) 처분청은 현장출장하여 확인한 바, 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 착공이 이루어진 사실을 확인할 수 없었으므로, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 처분청은 2023.5.24., 2023.5.31., 2023.6.3. 쟁점토지 현장에 출장하여 확인하였는데, 쟁점토지에는 실제 착공하였다고 볼 수 있는 흔적이 확인되지 않았다. 쟁점토지가 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지에 해당하기 위해서는, 건축허가를 받거나, 건축신고를 하고, 공사계획을 신고한 후, 신축공사에 착수하여야 하는데, 이 건 건물이 위 세가지 조건을 충족하기 위해서는 과세기준일(6.1.) 현재 착공이 이루어진 사실이 확인되어야 한다. 그리고 여기에서 “착공”이란, 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비행위, 즉 토지의 측량이나 지반조사, 건축신축도급계약의 체결, 기존 건물의 철거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 신축한 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 “착공”하였다고 볼 수 있다(대법원 1994.12.12. 선고 94누7058 판결). 청구법인은 쟁점토지 외부의 도로 및 가로등 기둥 등에 스프레이로 표기한 형태의 “규준틀 작업”을 마무리하여 건축물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하였다고 하여, 쟁점토지를 건축중인 토지라고 주장하나, “규준틀 작업”은 철제 가이드빔 등을 설치하는 작업을 의미한다 할 것이고, 위와 같이 스프레이로 표기한 것에 불과한 것은 “규준틀 작업”을 실시하였다고 볼 수 없으며, 이는 그저 준비행위에 불과하다고 생각된다. 따라서, 2023.5.30.경 규준틀 작업이 이루어졌으므로 그 당시에 착공이 있었다고 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이고, 이를 전제로 과세기준일(6.1.) 현재 현황에 비추어 쟁점토지가 별도합산과세대상 토지에 해당한다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 처분청이 제출한 사실조사확인서의 주요 내용은 아래와 같다. 처분청은 쟁점토지 사진도 함께 제출하였는데, 2023.5.24., 2023.5.31., 2023.6.3. 쟁점토지 사진에 의하면 터파기 공사 등 실제 착공은 이루어지지 않은 것으로 확인된다. ＜사실조사확인서 내용 중 발췌＞ 사실조사확인서 2023년 재산세 부과 중 토지부과 구분 확인을 위해 건축 중인 토지 등 현장확인하여 그 결과를 아래와 같이 복명합니다.
1. 취득물건 및 현황 연번 행정동 지번/블럭 2023.6.1. 납세자 토지형태 비고 (중략) 4 ◯◯◯ 쟁점토지 미착공 청구법인 종합합산 2023.5.23. 착공신고, 2026.6.1. 현재 미착공 (나) 청구법인은 2023.5.30. 당시 규준틀을 설치하였다고 주장하며, 규준틀 설치 위치 도면과 규준틀 설치 사진을 증빙으로 제출하였다. 2023.5.30.자 규준틀 설치 사진에 의하면 쟁점토지 주변 인도에 붉은색 페인트로 위치가 표시되어 있는 것으로 확인되며, 기타 규준틀로 볼만한 구조물이 설치된 사실은 확인되지 아니한다. 한편 청구법인은 2024.9.24.자 규준틀 설치사진을 제출하였는데, 위 사진에 의하면 규준틀 설치 위치에 작은 쇠못이 박혀 있는 것으로 확인된다. (다) 청구법인이 제출한 증빙에 의하면 아래 ＜표1＞과 같은 사실이 확인된다. ＜표1＞ 이 건 건물 신축 관련 사실관계 일자 내용 2023.1.17. 처분청으로부터 이 사건 건물에 대한 신축허가를 받음 2023.4.25. 주식회사 AAA와 공사도급계약 체결 (공사기간: 2023.5.28.∼2024.11.7.) 2023.4.27. 건축사 사무소와 용역기간이 2023.5.22.∼2024.11.21.까지인 감리계약 체결 2023.5.10. 처분청으로부터 착공예정일이 2023.5.12.인 굴착행위 신고 처리 알림을 받음. 2023.5.25. 처분청은 청구법인에게 착공신고필증을 교부함 (라) 청구법인이 제출한 착공신고필증에 의하면 2023.6.1. 착공예정일로 기재되어 있다. (마) 청구법인은 착공사실을 입증하기 위하여 주식회사 AAA가 작성한 “실착공 확인서”를 증빙으로 제출하였는데, 실 착공일은 2023.5.26.로 기재되어 있다. (바) 처분청은 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 착공이 이루어지지 않았다고 보아, 2023.9.10. 청구법인에게 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 현장사무소, 품질시험실, 가설방음벽, 규준틀을 설치하는 등 실제 착공에 필수적으로 전제가 되는 행위를 하였으므로 과세기준일(6.1.) 현재 이미 착공이 이루어진 것으로 보아야 한다고 주장한다. 지방세법제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상과 분리과세대상으로 구분하고 있고, 같은 항 제2호 가목이 규정하는 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로서 종합합산과세대상보다 낮은 세율이 적용된다. 그리고, 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호는 재산세의 별도합산대상이 되는 건축물의 부속토지에 완공된 건축물뿐만 아니라 ‘건축 중인 건축물’의 부속토지도 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외한다고 규정하고 있다. 여기에서 사회 통념상 특정 토지에서 건물을 신축하기 위한 공사에 ”착공”하였다고 인정하기 위해서는，건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위，즉 토지의 측량이나 지반조사，건물신축도급계약의 체결，기존 건물의 철거나 착공선고서를 제출하는 것만으로는 부족하고，건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물 신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착 공사나 터파기 공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 ‘착공’하였다고 볼 수 있다 할 것(대법원 1994.12.2. 선고 94누7058 판결, 같은 뜻임)이다. 이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 처분청이 과세기준일(6.1.) 전후로 쟁점토지 현장에서 촬영한 사진에 의하면, 쟁점토지에서 터파기 공사 등 실제 공사에 착수하였다고 볼만한 사정이 확인되지 아니하는 점, 현장사무소, 품질실험실, 가설방음벽 등의 설치는 건물을 신축하기 위한 착공에 필요한 준비 작업에 불과하므로, 이러한 시설을 설치하였다는 사정만으로는 쟁점토지에서 굴착공사 등과 같은 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 것으로 보기는 어려운 점, 청구법인은 과세기준일 전날인 2023.5.30.경 쟁점토지에 착공의 전제가 되는 규준틀을 설치하였다고 주장하나 청구법인이 제시한 2023.5.30.자 사진을 확인해 보더라도 실제 규준틀로 볼만한 구조물이 설치된 사실을 확인하기 어려운 점(규준틀 설치 위치에 구조물이 설치된 사실이 확인되는 사진은 2024.9.24.자 사진이다) 등에 비추어 보면, 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지에서 건축물 공사에 착수한 사실을 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 청구법인에게 재산세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.