[요지] 청구법인은 쟁점부동산 취득일부터 60일이 훨씬 경과한 *..**.에 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 것으로 확인되어 위 조항에 따른 취득세 감면요건을 갖추지 못한 것으로 보이는 점, 쟁점감면규정은 부득이한 사유로 60일 이내에 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 하지 못한 경우 예외적으로 취득세 감면대상으로 인정한다는 등의 예외 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어, 처분청에서 청구법인이 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 등록요건을 갖추지 아니하였다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 데에는 달리 잘못이 없다고 판단됨.
[참조결정] 조심2021지2944
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점감면규정에 따르면 임대용 부동산의 취득일로부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록할 것을 요건으로 하고 있으나, 조세심판원은 청구법인과 같이 토지를 취득하여 건물을 신축하는 경우 토지 취득 당시에는 임대목적물이 없어 쟁점감면규정을 적용받는 것이 불가능하므로 “쟁점토지를 취득하고 60일 이내에 임대사업자 등록증상에 임대목적물을 기재하지 아니하였다고 하더라도 쟁점감면규정에 따라 취득세를 감면하는 것이 타당”하다고 결정(조심 2021지2944, 2022.10.14. 외 다수)한바 있다. 따라서 건설임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대목적물을 등록하지 않았다고 하더라도 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 것이 명확한 경우라면 토지 취득에 대한 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합한다 할 것이다.
(2) 청구법인은 임대주택을 건설할 목적으로 쟁점부동산을 취득하였음이 명확하다. 처분청은 청구법인이 제시한 조세심판원 결정례는 청년주택사업을 유일한 목적사업으로 설립한 특수목적회사이기 때문에 청구법인의 경우와 다르다고 주장하고 있으나, 특수목적회사는 1개의 프로젝트를 수행하기 때문에 1개의 목적사업을 갖는 것은 당연한 것이고, 등기부상의 목적사업이 1개여야만 쟁점감면규정을 적용할 수 있는 것은 아니다.
(3) 처분청은 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제31조 제1항(이하 “개정감면규정”이라 한다)을 청구법인에게 적용하여, 청구법인이 2022.3.7. 건축허가를 받은 후 60일이 경과한 2022.6.9. 건설임대사업자로 등록하였으므로 감면대상에 해당하지 않는다고 판단하였으나, 청구법인의 취득세 납세의무는 2021.10.29. 성립하였으므로 개정감면규정에 따라 감면여부를 결정할 수 없다.
(4) 청구법인은 2022.3.7. 건축허가를 받았으나 부동산 경기 하락으로 인해 시공사 선정에 어려움이 발생함에 따라 2022년 6월에서야 시공사를 선정하게 되었고, 이후 지체없이 건설임대사업자를 등록한바, 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득한 것이 명확하므로 이 건 경정청구거부처분은 취소되어야 한다.
(5) 쟁점부동산 전부가 감면대상이 아니라고 하더라도, 쟁점감면규정 단서에 따르면 “토지를 취득한 날로부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다”고 되어 있으므로, 2021.10.28. 취득한 서울특별시 노원구 OOO 소재 건물 및 토지라도 감면대상에 포함하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점감면규정에 따르면 민간임대주택법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 지방세를 2021.12.31.까지 감면한다고 되어 있다. 따라서 임대용 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우에 한하여 취득세를 면제할 수 있는 것인바, 청구법인은 쟁점부동산 취득일인 2020.6.25.과 2020.12.11. 및 2021.10.28.부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록을 했어야 함에도 60일이 경과한 2022.6.9.에서야 임대사업자로 등록을 하였으므로 취득세를 감면할 수 없다.
(2) 또한 쟁점감면규정은 부득이한 사유로 60일 이내에 등록을 하지 못한 경우에도 감면대상으로 인정한다는 등의 예외규정을 두고 있지 않고, 청구법인에게 쟁점부동산을 취득할 당시 임대사업자 등록을 하지 못한 법령상ㆍ사실상의 장애사유 등 예측하지 못한 특별한 사정이 있었다고 보이지도 않는다.
(3) 한편, 청구법인은 조세심판원의 결정례(조심 2021지2944, 2022.10.14.)에 따라 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 부동산을 취득한 것이 명확하다면 취득일로부터 60일이 경과하여 임대사업자 등록을 하였더라도 쟁점 감면규정을 적용할 수 있다고 주장하나, 청구인이 원용한 해당 결정례는 청구법인이 토지 취득일로부터 60일 이내에 해당 토지를 임대목적물로 등록하지 아니하였으나 임대사업자 등록은 한 사건으로 사실관계가 달라 이 건에는 적용할 수 없다. 또한 청구법인이 제시한 선결정례는 청년주택사업을 유일한 사업목적으로 하여 설립된 특수목적회사로 부동산개발업, 부동산매매업, 주거 및 비주거용 부동산임대업, 시설물 및 주차장운영업 등을 영위하는 청구법인과 목적이 다르고, 토지 취득 후 당해 임대목적물이 임대물건에 등록되지는 않았지만 빠른 시일 내에 임대사업자 등록을 했거나 또는 기존부터 임대사업자였던 조세심판원 선결정례와 달리 청구법인의 경우 쟁점토지의 마지막 취득일인 2021.10.29. 이후 6개월이 지난 2022.6.9.에 최초로 임대사업자 등록을 하였다.
(4) 설령, 청구법인이 60일 이내에 임대사업자로 등록하지 않은데 정당한 사유가 있다고 인정하더라도, 청구법인은 2020년 6월부터 2021년 10월까지 총 7차례에 걸쳐 쟁점토지를 취득하고 2023.3.7.자에 착공신고를 하였으므로 2021.10.28.에 취득한 물건을 제외하고는 모두 취득 후 2년 이내에 착공이 되지 않았으므로 감면대상에서 제외되어야 할 것인바, 마지막으로 취득한 토지에 대해서만 감면이 가능하다고 할 것이다.
(5) 행정안전부는 쟁점감면규정을 개정하면서 그 개정취지를 “건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일로부터 60일 이내’에 임대등록하는 경우로 완화하였고, 다만, 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하였다”고 하였다. 이와 같이 청구법인은 감면요건을 완화한 개정감면규정을 적용하더라도 2022.3.7. 건축허가를 받은 후 60일이 지난 2022.6.9.에 이르러서야 임대사업자등록과 동시에 임대물건을 등록하였으므로 감면 적용 대상이 아님이 분명하다. 기존 조세심판원 결정례에서도 개정 전ㆍ후의 법률을 비교하면서 개정감면규정의 개정취지를 근거로 들어 결정을 한 것을 보면 알 수 있듯이, 개정감면규정을 해석의 기준으로 삼는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2020.5.8. 부동산개발업, 매매업, 임대업(역세권 청년주택 신축·운용 포함) 및 주차장 운영업 등을 사업 목적으로 설립되었다. (나) 청구법인은 2020.6.25.부터 2021.10.28.까지 아래 ＜표＞와 같이 서울특별시 노원구 OOO 외 3필지의 토지와 주택 및 건축물을 OOO에 취득하였다. ＜표＞ 쟁점부동산 취득 내역 (단위: 원) ◯◯◯ (다) 청구법인은 2022.3.7. 쟁점부동산 지상에 역세권 청년주택을 신축하기 위해 건축허가를 득하고, 2022.6.9. 민간임대주택법 제5조 및 같은 법 시행규칙 제2조 제4항에 따라 임대사업자 등록을 한 후, 2023.2.1. 착공하였다. ＜청구법인의 임대사업자 등록증＞ ◯◯◯ (라) 임대주택 등에 대한 취득세 감면을 규정하고 있는 지방세특례제한법 제31조 제1항(쟁점규정)의 개정내역은 다음과 같다.
1. 2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 지방세특례제한법 제31조 제1항에서는 감면대상인 임대사업자를 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우”로 규정하고 있었는데, 2016.12.27. 위 규정이 개정되면서 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 명확히 하였으며, 다시 이를 2021.12.28. 법률 제18656호로 개정하여 “(건설임대주택용) 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 규정하였다.
2. 위 2021.12.28.자 개정취지에 대하여 행정안전부는 “건설임대주택용 토지에 대한 취득세 감면요건을 ‘취득일로부터 60일 이내’에서 ‘사업계획승인일부터 60일 이내’로 임대등록하는 경우로 완화하였고, 다만, 과도한 착공지연 등을 방지하기 위해 임대등록시한은 토지를 취득한 날부터 1년 6개월을 초과하지 않도록 단서를 마련하였다”고 밝히고 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것) 제31조 제1항(쟁점감면규정) 제1호에서 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하되, 괄호규정에서 그 감면대상인 임대사업자를 “임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 한정하고 있다. (나) 따라서 쟁점감면규정에 따른 취득세 감면을 적용받기 위해서는 적어도 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 등록한 경우에 해당하여야 하는바, 청구법인은 쟁점부동산 취득일(2020.6.25.∼2021.10.28.)부터 60일이 훨씬 경과한 2022.6.9.에 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 것으로 확인되어 위 조항에 따른 취득세 감면요건을 갖추지 못한 것으로 보이는 점, 쟁점감면규정은 부득이한 사유로 60일 이내에 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 하지 못한 경우 예외적으로 취득세 감면대상으로 인정한다는 등의 예외 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어, 처분청에서 청구법인이 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 등록요건을 갖추지 아니하였다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 데에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항과 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
(2) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
(3) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 출입국관리법 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택