[요지] 쟁점부동산은 청구법인이 취득하기 전인 2022.7.15. 이미 사무실로 용도변경이 되어 건축물대장과 등기부에 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있는 점, 쟁점부동산의 전 소유자 가족 중 2인이 주민등록상 전출을 하지 않았다는 사실만으로는 이들이 소유권 이전 후에도 계속해서 쟁점부동산에 거주하였다고 보기 어려운 점, 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 이후 사무실로 임대하기 위해 리모델링공사를 진행하였고, 현재 임대차계약을 맺고 사무실로 임대하고 있는 점 등에 비추어, 청구법인이 주택을 취득한 것으로 보아 취득세 중과세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] 서울특별시 중랑구청장이 2023.10.11. 청구법인에게 한 취득세 등 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 사무실로 임대할 목적으로 근린생활시설(사무소)로 용도변경 허가를 받은 쟁점부동산을 매수하고, 이후 계속해서 사무실로 임대하고 있음에도, 조세회피목적으로 용도변경을 한 것으로 간주하고 취득세를 중과한 이 건 처분은 부당하다. (가) 청구법인은 2022.7.1. 이 건 건물 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 주택으로 사용되고 있는 쟁점부동산의 용도를 근린생활시설로 용도변경하고, 용도변경에 대한 비용은 청구법인이 부담하기로 하였다. 이에 따라, 매도인은 2022.7.15. 쟁점부동산에 대한 용도변경허가 및 사용승인을 받았고, 2022.8.16. 건축물대장과 등기부등본에 근린생활시설로 (변경)등재되었다. (나) 청구법인은 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산을 사무실로 임대하기 위해 주변 공인중개사무소에 의뢰하였으며, 아래 ＜표2＞와 같이 2023.2.6.부터 실제 사무실로 임대하고 있다. ＜표1＞ 부동산중개사무소 매물장부 내역 ◯◯◯ ＜표2＞ 쟁점부동산 임대차 계약 내역 ◯◯◯
(2) 설령, 청구법인이 쟁점부동산을 취득했을 당시 사실상의 현황이 불분명하더라도 지방세법 제6조와 제11조 및 같은 법 시행령 제13조에 따라 공부상의 등재 현황에 따라 근린생활시설로 보아야 한다. 주택에서 근린생활시설로 용도변경을 하기 위해서는 정화조 처리 대상인원을 예상 사용인원 수에 맞게 변경하고, 지방자치단체 공무원과 협의하여 연 2회 정화조 청소를 하여야 하며, 관련규정에 따라 주차장을 확보하고 면적 규모에 따라 소방시설을 추가 설치하는 등 다양한 절차가 필요한데, 쟁점부동산의 매도인은 이러한 절차들을 거쳐 2022.7.15. 중랑구청장으로부터 용도변경 허가 및 사용승인을 받았다.
(3) 처분청은 2022.9.29.에서야 전 소유자의 가족 중 2명이 쟁점부동산에서 전출되었으므로 쟁점부동산이 주택으로 사용되었다고 추정하였는데, 위 전출자 2인은 쟁점부동산의 전 소유자 AAA의 배우자 및 아들로 AAA이 1973년 8월 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점부동산에 거주하다가 청구인이 쟁점부동산을 매수하기 전인 2021년 8월경부터 쟁점부동산이 아닌 서울특별시 광진구에 거주한 것으로 확인되고, 쟁점부동산에서 전출한 이후 경기도 남양주시 OOO로 전입한 것으로 확인되는데, 처분청에서 위 전출자의 임대차계약서, 확정일자 등을 확인하면 실제 거주지를 알 수 있는데도 이에 대한 조사는 하지 않고, 단지 잔금지급일로부터 45일 뒤에 전출신고가 되었다는 사유만으로 쟁점부동산을 주택으로 보아 청구법인에게 취득세를 부과하였다.
(1) 주민등록법 제1조에 따르면 “이 법은 지방자치단체의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태(動態)를 항상 명확하게 파악 하는 것을 목적으로 한다”고 되어 있고, 같은 법 제10조에서 “주민은 다음 각 호의 사항을 거주지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다”고 되어 있어 거주하는 주소와 거주지를 이동하는 경우 전입 전의 주소 또는 전입지와 해당 연월일을 신고하여야 한다. 청구법인은 2022.7.1. 쟁점부동산 매매계약을 체결한 후 잔금 지급전인 2022.7.15.에 용도변경허가 및 사용승인을 받았으므로 쟁점부동산을 근린생활시설로 봐야 한다고 주장하나, 쟁점부동산에 주민등록상 주소를 두고 있는 2인이 잔금지급일이 지난 2022.9.30. 전출하였으므로 쟁점부동산은 근린생활시설로서의 형식적인 요건을 갖추지 못했다.
(2) 청구법인이 쟁점부동산을 주택 용도로 사용하지 않았다고 주장하며 제출한 건물현황사진을 보면, 잔금지급일 현재 근린생활시설로 실질적인 용도변경이 이루어지지 않았음을 알 수 있다(＜별지＞ 참조). 이 건 과세전적부심 당시 청구법인의 대표 BBB은 쟁점부동산을 근린생활시설로 사용하기 위해 2022년 9월∼11월경 리모델링공사를 진행하였다고 소명하였으며, 관련하여 제출한 이체내역, 세금계산서, 공사협의관련 이메일 내용 등을 볼 때, 쟁점부동산은 잔금지급일 현재 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이었음을 알 수 있다.
(3) 지방세기본법 제17조의 실질과세원칙은 과세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건 사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는데 주된 목적이 있는 것으로, 청구법인은 잔금지급일까지 근린생활시설 등으로 용도변경을 하기 위한 공사를 진행하지 않고 공가 상태를 유지한 것으로 보이므로 지방세법 제13조의2에 따라 취득세를 중과한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정되기 전의 것) 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
1. 법인(국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
(2) 지방세기본법(2019.12.31. 법률 제16854호로 일부개정되기 전의 것) 제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
(3) 주택법(2022.2.11. 법률 제18392호 일부개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(4) 주민등록법(2022.7.12. 법률 제18746호 일부개정되기 전의 것) 제1조(목적) 이 법은 지방자치단체의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태(動態)를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 한다. 제10조(신고사항) ①주민(재외국민은 제외한다)은 다음 각 호의 사항을 해당 거주지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.
7. 주소
10. 거주지를 이동하는 경우에는 전입 전의 주소 또는 전입지와 해당 연월일
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2022.7.1. 매도인 CCC으로부터 서울특별시 OOO 소재 토지와 지상건물을 OOO원에 취득하는 매매계약을 체결하면서, 특약사항으로 위 건물 3층(쟁점부동산)의 용도를 계약일 현재 주택에서 근린생활시설로 변경하기로 한다는 내용을 포함하였으며, 계약서상 잔금지급일은 2022.8.16.로 기재되어 있다. ＜이 건 건물 매매계약서 발췌＞ 제15조(특약사항: 위 사항과 중복되는 내용은 특약이 우선한다) ③ “갑”은 “을”의 요청에 의해 3층의 용도를 (계약일 현재 주택)에서 (근린생활시설)로 변경하기로 한다. “갑”은 용도변경 절차에 적극 협조하기로 하고, 용도변경에 대한 비용은 “을”이 부담하기로 한다. (나) 중랑구청장은 2022.7.15. 쟁점부동산의 매도인 CCC에게 용도변경이 허가되었음을 통지하였다. ◯◯◯ (다) 청구법인은 2022.7.1. OOO사무소와 쟁점부동산 리모델링을 위한 건축물 설계 계약을 체결하고, 2022.9.11.∼2022.11.25. 동안 철거, 방수, 외벽, 창호공사 등을 진행하였다고 주장하며 처분청에 관련 공사 진행현황을 제출하였다. ＜청구법인이 작성ㆍ제출한 쟁점부동산 공사 진행 현황＞
□ 공사목적: 건물 매수 후 임대를 하기에는 내부 상태가 열악하여 리모델링 공사를 진행함 □ 공사진행 1. 창호 및 잡시설물 철거·상층부 방수공사: 2022.9.11. ~ 10.20. 2. 외벽공사(상층부 방수공사 후 진행): 2022.11.14. ~ 11.21. 3. 창호설치(1번 공사 후 진행): 2022.11.14. ~ 11.20. 4. 벽면 인테리어(3번 공사 후 진행): 2022.11.15. ~ 11.25. (라) 쟁점부동산에 주소를 두고 있던 2명OOO은 2022.9.29. 전출한 것으로 나타나고, 2023.1.14. 3층 301호ㆍ302호와 2023.2.20. 305호, 2023.12.7. 304호의 상가 임대차계약이 체결된 것으로 확인된다. (마) 청구법인은 쟁점부동산을 사무실로 임대하고 있다고 주장하며 아래와 같은 사진을 제출하였으며, 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 주택형태의 공실로 사실상 용도변경이 이루어지지 않았다며 ＜별지＞와 같은 사진을 제출하였다. ◯◯◯ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 주택취득에 따른 취득세 중과를 회피하기 위해 용도변경을 한 것으로 실질적으로 주택을 취득한 것으로 보아야 한다는 의견이나, 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따르면 유상거래를 원인으로 취득하는 주택의 범위를 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재되어 있는 주거용 건축물을 말한다고 되어 있는 반면, 쟁점부동산은 청구법인이 취득하기 전인 2022.7.15. 이미 사무실로 용도변경이 되어 건축물대장과 등기부에 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있는 점, 쟁점부동산의 전 소유자 가족 중 2인이 주민등록상 전출을 하지 않았다는 사실만으로는 이들이 소유권 이전 후에도 계속해서 쟁점부동산에 거주하였다고 보기 어려운 점, 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 이후 사무실로 임대하기 위해 리모델링공사를 진행하였고, 현재 임대차계약을 맺고 사무실로 임대하고 있는 점 등에 비추어, 청구법인이 주택을 취득한 것으로 보아 취득세 중과세율을 적용한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제7항, 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.