[요지] 공공주택사업자의 민간 신축임대 약정 사업의 일반적 진행절차를 보면 먼저 사업부지 등을 취득한 후 매입약정을 체결하는 것으로 확인되는 점, 청구인의 경우 쟁점부동산을 취득하기 전 이미 ○○○에 임대약정을 위한 매도신청을 하였으며, 쟁점부동산을 취득한 후 매입약정을 체결한 것으로 확인되는 점, 쟁점규정에 대한 추징규정에서 부동산 취득 후 1년 이내에 미착공을 할 경우 추징하도록 보완규정을 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에도 세제 혜택을 부여하는 것이 합리적이라 하겠으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] 서울특별시 강북구청장이 2023.11.1. 청구인에게 한 취득세 등 의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2021.12.29. 쟁점부동산을 취득하기 위하여 aaa과 매매대금 OOO원에 매수하기로 계약을 체결한 후, 2020.3.28. 처분청으로부터 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제5항 및 같은 법 시행규칙 제2조 제11항에 따라 부동산 거래계약 신고필증을 발급받았고, 2022.6.30. 잔금을 지급하고 취득한 것으로 확인된다. (나) 행정안전부는 2021.12.28, 쟁점규정을 신설한 후 2022년도 2월에 “2022년도 시행 지방세특례제한법 및 하위법령 개정내용(적용요령)”을 아래와 같이 통보하였다. 매입약정 주택 건축 감면 신설(법§31의5) ^#56192;^#57009; 개정개요 개정 전 개정 후
□ 신설
□ 공공주택사업자의 임대목적 주택을 매도하기로 약정체결한 자에 대한 감면
○ (감면대상) 임대 목적 주택을 건축하여 LH 등에 매도하기로 약정을 체결한 자가 ①신규 주택 건축을 위한 부지 또는 멸실 목적 건축물을 취득하는 경우 및 ②완공 후 건축물을 최초로 취득
○ (감면내용) 취득세 10%
○ (일몰기한) 2022.12.31.
□ 개정내용
○ 임대 목적 주택을 건축하여 LH 등에 매도하기로 약정을 체결한 자가,
• ① 신규 주택 건축을 위한 부지 또는 멸실 목적 건축물을 취득하는 경우 및
• ② 완공 후 건축물을 최초로 취득하는 경우 취득세 10% 감면 신설(~’22년 말)
□ 적용요령
○ 이 법 시행 이후 공공주택사업자에게 주택 등을 매도하기로 약정을 체결한 경우부터 적용(부칙 제6조) (다) 국토교통부의 2020.11.19. “서민·중산층 주거안정 지원방안” 관련 보도자료 중 “신축 매입약정 임대주택 공급 확대 및 품질 향상” 부분을 보면 아래와 같이 쟁점규정을 신설하는 것이 포함되어 있다.
① 건설자금 저리 지원, ②택지공급 인센티브, ③세제혜택 등을 제공하고, 사업설명회(11∼12월) 등을 통해 민간참여 촉진 * ①건설자금 지원: 민간 약 5%→기금 1%대,
② 택지공급: 공공택지 우선 공급 등 인센티브 제공
[민간 건설사] 토지‧주택 취득세 10% 감면 * 조세특례제한법 및 법인세법 시행령, 지방세특례제한법 개정 (라) 한국토지공사는 2022.1.5. “2022년 매입약정 방식으로 총 4만3천호 주택 매입” 관련 보도자료를 배포하였고, 그 보도자료를 보면 민간신축 임대약정 사업을 한국토지주택공사가 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업이라고 기술하고 있다. (마) 처분청은 민간신축 임대약정 사업의 절차가 매입약정을 체결한 이후에 사업부지 등의 취득이 이루어진다고 주장하나, 한국토지주택공사 홈페이지상 사업의 절차는 사업부지 등의 취득과 매입약정간 선후 진행순서는 관련이 없고, 신청인의 매각신청에 대한 심의가 통과되면 3개월 이내에 매입약정을 체결하여야 한다고 기재되어 있다. (바) 청구인은 민간신축 임대약정 사업의 절차가 사업부지 등을 취득한 후에야 매입약정을 체결하는 것이 가능하다고 주장하면서 서울주택도시공사 홈페이지 상 민간신축 임대약정 사업의 절차를 아래와 같이 제출하였고, 그 절차를 보면 공공주택사업자와 매입약정을 체결하기 전 토지소유권을 확보하여야 하는 것으로 기재되어 있다. (사) 청구인은 2022.4.8. 서울주택도시공사 사장에게 아래와 같이 주택매도신청서를 제출하였다. [매입주택부 양식] 주택매도신청서
• 소재지 강북구 미아동 OOO 사업유형 청년 주택유형 아파트, 도시형생활주택 세대 수 OOO호 주차가능대수 20대 첨부서류
1. 건축개요 1부 등 2022년도 제1차 -
1.
2. 위 기재 사항과 관련된 자료의 내용이 틀림없음을 확인하고, 귀 공사의 현지 실태조사 등 주택 매입절차에 적극 협조 및 동의하며 본 주택의 매도를 신청합니다. 2022.4.8. 매도인: bbb 서울주택도시공사 사장 귀하 (아) 서울주택도시공사는 2022.6.14. 청구인에게 위(사)의 쟁점토지 및 이 건 건축물의 매도 신청에 대한 심의결과를 아래와 같이 통보하였다. 제목 2022년도 제1차 매입심의위원회 결과 통보(강북구 미아동 OOO)
3. 1. 서울시 저소득 무주택 시민을 위한 매입임대주택 사업에 적극 협조해 주심에 진심으로 감사드립니다.
4. 2. 귀하께서 ‘2022년 제1차 매입임대주택 매입공고’에 매도신청하신 주택에 대한 매입심의위원회 결과를 아래와 같이 안내드립니다.
• 아 래 -
5. 가. 신청주택 유형 주택위치 호수 대지면적(㎡) 연면적(㎡) 매입예정가(원) 청년 강북구 미아동 OOO OOO 670.40 1,748.88 OOO
○ 1층 커뮤니티 시설이 적극적으로 사용될 수 있도록, 개방감 충분히 확보권장, 인접된 조경과 연계하여 디자인
○ 우리공사 계획설계기준 미달
• 옥상조경 유지관리 및 내구성 확보를 고려한 상세계획
• 계단실 치수 × 개수 표기
6. (자) 서울주택도시공사는 2022.11.1. 청구인과 쟁점토지 및 그 지상에 신축될 이 건 건축물을 매입하기로 하는 약정을 체결하였다. (차) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 1년 이내인 2022.12.13. 착공신고를 한 것으로 확인된다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조의5 제1항에서 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다고 하고 그 제1호에서 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우를, 그 제2호에서 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우라고 규정하고 있다. 처분청은 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에는 지방세특례제한법제31조의5 제1항의 적용대상에 해당되지 않는다는 의견이나, 쟁점규정의 신설취지가 “신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등”에 있다 하겠고, 한국토지주택공사가 배포한 보도자료에서 민간신축 임대약정 사업의 정의를 보면 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업이라고 규정하고 있으며, 공공주택사업자인 한국토지주택공사 및 서울주택도시공사의 민간 신축임대 약정 사업의 일반적 진행절차를 보면 먼저 사업부지 등을 취득한 후 매입약정을 체결하는 것으로 확인되는 점, 청구인의 경우 쟁점부동산을 취득하기 위한 계약서에서 민간신축 임대약정 사업에 사용될 것으로 확인되고, 쟁점부동산을 취득하기 전 이미 서울주택도시공사에 임대약정을 위한 매도신청을 하였으며, 쟁점부동산을 취득한 후 매입약정을 체결한 것으로 확인되는 점, 쟁점규정에 대한 추징규정에서 부동산 취득 후 1년 이내에 미착공을 할 경우 추징하도록 보완규정을 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에도 세제 혜택을 부여하는 것이 합리적이라 하겠으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.
② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.
1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우
2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우
(2) 공공주택 특별법 제43조(공공주택사업자의 기존주택등 매입) ① 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법제22조에 따른 사용승인을 받은 건축물로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등(이하 “기존주택등”이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.
② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택등을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 고려하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.
③ 주택법 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 건축법 제11조에 따른 허가권자는 주택을 건설하여 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 건축법 제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우 주차장법 제12조의3, 제19조 및 주택법 제35조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 주차장의 설치기준을 적용할 수 있다.
④ 공공주택사업자는 국토교통부장관이 정하는 특별한 사정이 없으면 제3항에 따른 주차장 설치기준을 적용받아 주택을 건설한 자가 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 날부터 1개월 이내에 그 주택의 매도를 요청하여야 한다.
⑤ 제4항에 따른 매도 요청을 받은 자는 매도 요청을 받은 날부터 2개월 이내에 그 주택을 매도하여야 한다.
⑥ 제4항에 따라 매도 요청을 받은 자가 제5항에 따라 매도하지 않는 경우 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사권자 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인권자에게 그 사실을 통보하여야 한다.
⑦ 기존주택등의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다.
(3) 공공주택 특별법 시행령 제37조(기존주택등의 매입) ① 법 제43조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 건축물을 말한다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목부터 다목까지에 따른 단독주택, 다중주택 및 다가구주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제2호에 따른 공동주택(주택법 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하인 것만 해당한다)
3. 건축법 시행령 별표 1 제3호, 제4호, 제11호, 제12호, 제14호 또는 제15호에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 또는 숙박시설의 용도로 사용하는 건축물
② 공공주택사업자는 법 제43조 제1항에 따라 기존주택등을 매입하면서 같은 조 제2항에 따른 지원을 받으려면 다음 각 호의 사항을 포함한 매입계획을 수립하여 미리 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. 다만, 제4호부터 제6호까지의 사항은 기존주택등을 매입하여 개량(기존주택등을 철거한 후 다시 건설한 경우를 포함하며, 기존주택등의 세대수ㆍ구조 등의 변경 없이 보수하는 경우는 제외한다. 이하 같다)한 후 공공임대주택으로 공급하려는 경우만 작성한다.
1. 매입 대상인 기존주택등의 호수
2. 매입 시기
3. 매입에 드는 비용
4. 개량 후 주택 호수
5. 개량 기간
6. 개량에 드는 비용
③ 공공주택사업자는 제2항에 따라 국토교통부장관의 승인을 받았으면 매입 대상인 기존주택등의 소유자와 매입가격 등 매입조건에 관하여 협의하고 매입절차를 마쳐야 한다.
④ 법 제43조 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 주택의 경우 세대당 전용면적이 30제곱미터 미만인 세대는 같은 조 제3항에 따라 세대당 주차대수 기준을 0.3대로 적용할 수 있다.
⑤ 법 제43조 제1항에 따라 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 제1항 제3호의 건축물로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물에 대해서는 해당 건축물을 공공임대주택으로 사용하는 기간 동안 제1호에 따라 용도변경을 하기 전의 용도를 기준으로 주차장법 제19조에 따른 부설주차장 설치 기준을 적용할 수 있다.
1. 해당 건축물을 주택법 시행령 제4조 각 호의 용도로 변경할 것
2. 세대별 전용면적이 30제곱미터 미만일 것
3. 임대기간 동안 자동차(장애인복지법 제39조 제2항에 따른 장애인사용자동차등표지를 발급받은 자동차는 제외한다)를 소유하지 않을 것을 임차인 자격요건으로 하여 임대할 것
⑥ 법 제43조에 따라 매입한 기존주택등의 입주자격, 임대조건 등 그 기존주택등을 공공주택으로 공급하는 데 필요한 사항은 국토교통부장관이 정한다.
(4) 기존주택등 매입임대주택 업무처리지침 제3조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "매입임대주택"이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 매입하여 개보수하거나 개량한 후 제4조의 공급방식 및 사업유형에 따라 공급하는 공공임대주택을 말한다.
2. "청년"이란 대학생(입주신청일 현재 해당연도 입학 및 복학 예정자를 포함한다), 대학 또는 초·중등교육법제2조 제3항에 따른 고등·고등기술학교를 졸업하거나 중퇴한 후 2년 이내인 사람(졸업유예자 포함)으로서 직장에 재직 중이지 않은 사람(이하 "취업준비생"이라 한다), 19세 이상 39세 이하인 사람을 말한다. 제5조(매입계획의 승인 등) ① 공공주택사업자가 기존주택등을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받기 위해서는 매입호수, 매입시기, 매입비용 등의 사항이 포함된 별지 제1호 서식의 매입계획 승인 신청서를 국토교통부장관에게 제출하여 승인을 받아야 한다.
② 제1항에 따라 국토교통부장관의 승인을 받은 공공주택사업자는 매입주택의 규모 및 구조 등을 감안하여 지역별 수량, 사업유형, 가구원수에 따른 공급유형 등을 분류한 공급물량을 관할 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "도지사 등"이라 함)및 시·군·구청장(이하 "시장 등"이라 함)에게 통보하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 제30조, 제38조, 제39조에 따른 운영기관에 공급계획인 주택에 대한 자료를 제공할 수 있다.
③ 제2항의 공급물량에 대하여 도지사 등은 필요한 경우에 시장 등 및 공공주택사업자와 협의하여 공급방식 및 사업유형별 물량을 조정·배분한다. 제6조(기존주택등의 매입기준 등) ① 공공주택사업자가 일반가구용으로 매입할 수 있는 기존주택등은 다음과 같다.
1. 일반 매입임대주택: 매입대상 주택은 건축물 연령 15년 이내의 주택으로서 건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택·다중주택·다가구주택, 별표 1 제2호의 공동주택 및 제14호 나목에 따른 오피스텔(바닥난방, 취사시설 등을 구비하여 주거용으로 이용하는 경우) 중주택법 제2조 제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택으로 한다.
2. 청년 매입임대주택: 매입대상 주택은 제1호와 같이 하되, 대학교 인근 등 청년층의 수요가 많고 철도역·버스환승시설 인근 등 교통이 편리한 지역의 주택을 매입하고, 매입 시 세부 평가기준 등에 대해서는 공공주택사업자가 국토교통부장관과 협의하여 정할 수 있다. 제6조의3(약정을 통한 주택의 매입절차 등) ① 공공주택사업자는 법 제43조 제3항 및 영 제37조 제4항에 따른 주차장 설치 기준을 적용받은 주택을 매입하기로 약정계약을 체결하는 경우 별지 제3호 서식에 따른 매입약정증명서를 작성하여야 한다.
② 공공주택사업자와 약정계약을 체결한 자는 제1항에 따른 매입약정증명서가 작성되는 즉시 주택법제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 건축법제11조에 따른 허가권자에게 이를 제출하여야 한다.
③ 법 제43조 제4항의 "국토교통부장관이 정하는 특별한 사정"은 다음 각 호에 따른다.
1. 약정계약 체결 내용과 주택법제49조에 따른 사용검사 또는 건축법제22조에 따른 사용승인을 받은 주택이 서로 다른 경우
2. 품질점검 및 점검사항 이행의무 등 약정내용에 따른 이행의무를 다하지 않는 경우
3. 공공주택사업자가 유치권 등의 사유로 권리흠결 또는 하자 없이 주택을 명도받거나 소유권 확보가 어려운 경우