2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 건축공사에 착수한 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2017지0639

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO토지 477.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 개별공시지가에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 산출한 OOO원을 과세표준액으로 하고 지방세법 제111조 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2023.9.13. 청구법인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2023.11.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점토지 지상에 근린생활시설 및 업무시설용 건축물 5,217.02㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하는 내용으로 2023.4.7. 도급계약을 체결하고, 2023.4.25. 공사감리계약을 체결한 후 처분청에 2023.5.16. 착공신고서를 제출하였다. 청구법인은 처분청으로부터 이 건 건축물에 대한 건축허가를 받아 공사계획을 신고한 후 착공신고필증을 교부받아 펜스설치, 부지바닥의 콘크리트 철거공사, 에이치빔조립공사 등을 진행하였고, 2023년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점토지 지상에 광파기(GPS)를 이용한 대지경계의 기준점 설정을 하고, 가설울타리를 설치하여 사실상 규준틀 설치와 같은 공사단계까지 이르렀으며, 공사를 중단하지 아니하고 계속하여 진행하고 있으므로 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 정한 “건축법에 따른 건축허가를 받은 건축물”이라는 요건과 “공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”이라는 요건을 모두 충족하였다. 처분청은 대법원 판례에서 예시로 제시한 “규준틀 설치”라는 기준 하나로 쟁점토지가 별도합산과세대상에 해당하지 않는다는 의견이나, 이는 구 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호의 “건축 중인 건축물”과는 그 판단기준이 상이하다 할 것이고, 설령 이러한 대법원 판례의 법리와 취지를 그대로 적용하더라도 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우 뿐만 아니라 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우 당연히 공사에 착수한 것으로 평가할 수 있다 할 것이어서 청구법인이 건축공사에 필수 전제가 되는 기초공사인 펜스설치, 부지바닥의 콘크리트 철거공사, 에이치빔 조립공사를 수행하였으므로 이 건 건축물은 “공사에 착수한 건축물”에 해당한다. 쟁점토지는 이 건 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 구분하여야 할 것이므로 처분청의 이 건 재산세 등에 대한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 “공사에 착수한 건축물”은 가설펜스 설치, 공사용 진입로 신설, 부지정리, 폐기물 정리 및 반출 등 부지정지 작업 등 건축공사 등을 위한 준비작업인 가설공사에 불과한 작업이 아닌 터파기 공사, 규준틀 설치 등 본격적인 건축공사를 진행한 것을 의미하는 것으로, 착공에 필요한 단순한 준비 작업을 하고 있는 데 지나지 않는 경우 건축 중이라고 할 수 없다할 것이다. 청구법인이 제출한 공사감리일지 등을 살펴보면, 청구법인은 2023.5.19. 착공신고를 한 후 2023.5.22.부터 2023.6.1.까지 가설자재 방음벽, 가설펜스를 설치 완료하였고, 기존에 쟁점토지에 설치되어 있던 주차장의 바닥 콘크리트 철거 작업과 폐기물 반출을 하였을 뿐, 본격적인 건축공사라고 할 수 있는 터파기 공사, 규준틀 설치 등의 작업은 시작하지 못한 상태로 확인되므로 청구법인은 2023년도 과세기준일 현재(6.1.) 단순한 준비 작업에 불과한 작업만 하였을 뿐 본격적인 건축공사를 진행하지 아니하여 건축 중인 건축물로 보기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 건축공사에 착수한 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 쟁점토지에 대하여 2022.1.20. 매매를 원인으로 하여 2022.5.20. 청구법인 명의로 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타나고, 2022.6.8. 처분청으로부터 쟁점토지 지상에 이 건 건축물의 신축에 대한 건축허가를 받은 후 2023.5.19. 착공신고필증을 교부받았다. (나) 청구법인은 2023.4.7. A 주식회사와 체결한 OOO복합업무시설 신축공사(건축·토목·설비), 소방공사, 전기공사, 통신공사에 대한 도급계약서와 세금계산서를 제출하였다. (다) 청구법인은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 쟁점토지 지상에 광파기를 이용한 기준점을 설정하고 가설울타리 설치하는 방식으로 하여 규준틀 설치와 유사한 공사단계를 수행하였다고 주장하면서 ㈜건축사사무소 가람나라의 감리단 의견서를 증빙으로 제출하였다. ＜청구법인이 제출한 감리단 의견서(2023.12.19. 작성)＞

○○○ (라) 청구법인이 제출한 작업일보와 공사감리일지 등에서 청구법인은 2023.5.22.부터 2023.6.2.까지 쟁점토지 지상에 가설자재 방음벽, 휀스, 게이트 등을 설치하였고, 그 세부공정에는 “1.가설공사, 2.토공사 및 흙막이 가시설 공사”를 수행하고 있는 것으로 기재되어 있다. ＜처분청이 제출한 청구법인의 공사감리일지 요약본＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법제106조 제1항 제2호 가목, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제1호 및 제103조 제1항 제3호에서 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 별도합산과세대상으로 규정하면서 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 2022.6.8. 쟁점토지 지상에 이 건 건축물 신축에 대한 건축허가를 받은 후 공사계획을 신고하고, 2023.5.19. 착공신고필증을 교부받았으나, 청구법인이 제출한 작업일보와 공사일지 등에서 청구법인은 2023.5.22.부터 2023.6.1.까지 쟁점토지 지상에 가설자재 방음벽, 휀스, 게이트 등을 설치하고, 기존에 설치되어 있던 주차장 바닥 콘크리트를 철거한 것으로 나타나는 반면 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기 공사에까지 이르렀다고 볼 만한 자료는 제출하지 아니한 점, 공사에 착수한 건축물이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 규준틀 설치, 터파기공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하며, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 일부 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

(2) 지방세법 시행령(2023.5.30. 대통령령 제33489호로 일부개정된 것) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.