청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 60일 이내에 임대사업자로 등록하지 아니하여 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에 따른 취득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

[참조결정] 조심2021지2944 / 조심2017지0903 / 조심2021지0396

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 임대주택 등을 신축하여 OOO역 역세권 청년주택개발사업(이하 “쟁점임대사업”이라 한다)을 추진할 목적으로 OOO 서울특별시 송파구 OOO 토지 1,955.8㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), OOO 토지 213㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 각 취득한 후, 취득세 등 합계 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구법인은 쟁점토지 취득에 대하여 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에 따른 임대주택에 대한 감면이 적용되어야 하므로 기납부한 취득세 중 OOO원을 환급하여야 한다는 취지로 2023.8.29. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 청구법인이 쟁점토지 취득일부터 60일을 경과하여 임대사업자 및 임대목적물을 등록하였으므로 위 규정에 따른 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2023.10.20. 위 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.11.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호의 감면을 받기 위한 요건은 ① 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자일 것, ② 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록할 것, ③ 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우가 아닐 것, ④ 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것 등 네 가지 요건으로 정리할 수 있고, 이 건의 경우 다른 요건은 모두 충족하나 ②의 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하였는지 여부가 쟁점이 된다. 지방세특례제한법 제31조 제1항의 주택임대사업자에 대한 감면 조항의 입법취지는 “임대주택 건설 및 분양 촉진을 통한 서민(청년)의 장기적인 주거생활의 안정 도모”이고, 따라서 위 규정상 임대사업자의 범위는 엄격하게 해석할 것이 아니라 위와 같은 입법취지를 달성하는 관점에서 합목적적으로 해석하여야 한다. 조세심판원 역시 “지방세특례제한법 제31조 제1항의 주택임대사업자에 대한 감면 조항은 임대주택건설 활성화를 통한 서민의 주거안정지원에 그 취지가 있다 할 것이므로 비록 건설임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대목적물을 등록하지 않았다 하더라도 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 것이 명확한 경우라면 그 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 것으로 보인다”고 판단한 바 있다(조심 2017지903, 2017.12.28., 조심 2021지396, 2022.5.23., 같은 뜻임). 또한 조세심판원은 “임대용 부동산의 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우”로 한정하지 않고, “그 입법취지를 고려하여 부동산을 취득한 당시 역세권 청년주택을 건축하여 임대하는 것이 확실하고 실제 역세권 청년주택을 건축하여 임대한 경우” 또한 포함하여야 한다는 입장을 취하고 있다(조심 2021지396, 2022.5.23., 조심 2021지2944, 2022.10.14., 같은 뜻임). 행정안전부는 2021년에 지방세특례제한법 제31조 제1항을 개정하면서 감면 요건을 완화하여 임대사업자의 범위를 “토지에 대해서는 주택법 15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함”하는 것으로 개정하였는바, 이러한 개정방향을 고려하면 임대사업자의 범위를 엄격하게 제한하는 것은 부당하다.

(2) 청구법인은 역세권 청년주택의 신축 및 임대를 유일한 목적 사업으로 하여 설립되었고, 실제 청구법인의 목적 사업이 쟁점임대사업으로 한정되어 있으므로, 청구법인은 쟁점임대사업 이외의 다른 사업을 영위할 수 없다. 또한 쟁점임대사업은 서울특별시의 역세권 청년주택 공급촉진지구 지정, 지구계획 승인 및 사업계획 승인, 쟁점임대사업에 대한 사업계획 승인 등의 절차를 거쳤고, 서울특별시장의 쟁점임대사업에 대한 사업계획 승인은 OOO에 이루어져 청구법인은 2021.2.23.에야 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자 등록증에 임대목적물을 기재하고, 2021년 6월 경에 착공할 수 있었다. 즉, 청구법인은 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 쟁점임대사업에 대한 사업계획 승인이 이루어지지 않은 상태여서 임대목적물 특정이 불가능한 상태였으므로 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록할 수 없는 상황이었다. 이러한 사정을 고려할 때 60일 이내에 임대사업자로 등록하지 못하였다는 이유로 처분청이 경정청구를 거부한 이 건 처분은 위법하다.

• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에서 ‘민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우에는 취득세를 면제한다’고 규정하고 있다. 그리고 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것이다(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결 등, 같은 뜻임). 그러므로 조세법률주의의 원칙에 따라, 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호의 감면규정을 적용하기 위해서는 임대용 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 임대사업자로 등록해야 하나, 청구법인은 2020.4.1. 쟁점②토지를, 2020.6.23. 쟁점①토지를 각 취득하였고, 위 취득일로부터 60일이 지난 2020.8.31. 임대사업자 등록을 하였다. 따라서 쟁점토지의 취득일부터 60일이 지난 후 임대사업자 등록을 한 청구법인의 경우 이 건 감면규정을 적용할 여지가 없다. 덧붙여, 청구법인이 인용한 조세심판원 선결정례들(조심 2021지396, 2022.5.23., 조심 2021지2944, 2022.10.14., 조심 2017지903, 2017.12.28.)은 임대용 부동산의 취득일부터 60일 이내 임대사업자 등록을 하였으나 임대목적물만 등록을 하지 않은 경우로서, 쟁점토지의 취득일부터 60일 이내 임대사업자 등록조차 하지 않은 이 건에 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 60일 이내에 임대사업자로 등록하지 아니하여 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 취득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 2020.4.1. 쟁점②토지를, 2020.6.23. 쟁점①토지를 각 취득하였고, 2020.8.31. 임대사업자로 등록하였으며, 2021.2.23. 쟁점토지를 임대목적물로 등록하였다. (나) 서울특별시장은 OOO 서울특별시 송파구 OOO 일원 공공지원민간임대주택(역세권 청년주택) 공급촉진지구 지정·지구계획 승인 및 도시관리계획(용도지역, 지구단위계획구역 및 계획) 결정(변경)․지형도면 고시(서울특별시 고시 OOO)를 하였고, 동 고시에는 쟁점임대사업을 위한 주택 공급계획 등이 포함되어 있다. (다) 법인등기사항전부증명서에 기재된 청구법인의 목적사업은 아래와 같다. ◯◯◯

(2) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 2020.8.12. 법률 제17474호로 일부 개정되기 전의 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 “공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 제2호에서 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하는 경우 등에는 취득세의 100분의 50을 경감한다라고 규정하고 있다. (나) 청구법인은 쟁점토지 취득일부터 60일 이내에 쟁점임대사업에 대한 사업계획 승인이 이루어지지 않은 상태여서 임대목적물 특정이 불가능한 상태였으므로 쟁점토지를 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록할 수 없는 상황이었던 점 등을 이유로 이 건 처분은 위법하다고 주장한다. 그러나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것이다(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결 등, 같은 뜻임). 청구법인의 주장과 같이 쟁점토지 취득일로부터 60일 이내에 쟁점임대사업에 대한 사업계획 승인이 이루어지지 않은 상태였다 하더라도, 청구법인이 쟁점임대사업의 사업계획승인일인 OOO 이전인 2020.8.31. 임대사업자 등록을 한 점, 청구법인이 쟁점토지 취득일인 2020.4.1.과 2020.6.23.부터 60일이 경과하여 임대사업자 등록을 한 것에 부득이한 사정이 있다고 보기는 어려운 점, 청구법인은 쟁점토지를 임대목적물로 등록이 가능한 날인 사업계획승인일OOO부터 60일을 경과하여 2021.2.23. 임대목적물로 등록한 점 등에 비추어 청구법인은 지방세특례제한법 제31조에 따른 취득세 등의 감면 요건을 충족하지 못한 것으로 보이므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항과 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2020.8.12. 법률 제17474호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.