[요지] 지방공사가 주택사업을 통해 주택으로 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지에 대해서는 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업에 제공하고 있지 않다고 하더라도 분리과세대상으로 구분하는 것이 조세법규의 엄격해석에 부합한다고 보이는 점, 토지조성사업이나 주택건설사업을 하고 있는 토지뿐만 아니라 해당 사업을 하기 위해 취득일부터 5년 이내에 소유하고 있는 토지도 포함한다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점토지 중 청구법인이 향후 주택의 부속토지로 사용하고자 보유 중인 토지는 분리과세대상으로 구분하여야 할 것임.
[주 문] 경기도 구리시장이 2023.9.11. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 구리시 OOO토지 20,816.27㎡에 신축 예정인 건축물의 용도와 면적 등을 재조사하여 그 토지 중 주택의 부속토지(예정)에 대하여는 분리과세대상으로 구분하여 산출한 세액으로 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은지방공기업법제49조에 따라 처분청이 100% 출자하여 설립한 지방공사로서 토지개발 등을 위한 토지 취득, 주택과 일반건축물의 건설 등을 목적사업으로 하고 있다.
(2) 청구법인은 2019.2.18., 2022.2.23. 처분청으로부터 현물출자를 받아 쟁점토지를 취득한 후, 쟁점토지 중 경기도 구리시 OOO토지 9,677.7㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)에는 OOO(주상복합건축물, 지하 4층, 지상 49층, 연면적 81,186㎡)를, 같은 시 OOO토지 11,138.5㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)에는 OOO(주상복합건축물 지하 4층, 지상 49층, 연면적 77,740.32㎡)를 각각 신축하여 타인에게 분양 또는 임대하는 사업(이하 “이 건 개발사업”이라 한다)을 할 예정이다.
(3) 청구법인은 2022.3.25. 이 건 개발사업을 효율적으로 진행하기 위해 OOO(이하 “이 건 OOO”라 한다)을 설립한 후 이 건 OOO가 이 건 개발사업을 진행하도록 할 예정으로 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 이 건 OOO에게 매각 하는 작업을 진행 중에 있다. (4)지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것, 이하 같다) 제102조 제7항 제9호에서지방공기업법제49조에 따라 설립된 지방공사가 같은 법 제2조 제1항 제7호 및 제8호에 따른 사업용 토지로서 타인에게 주택이나 토지를 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지를 분리과세대상으로 규정하고 있고,지방공기업법제2조 제1항 제7호에서 주택사업을, 제8호에서 토지개발사업을 지방공사가 수행하는 사업으로 규정하고 있다.
(5) 쟁점토지는 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 이 건 개발사업(주택 신축사업 등)을 하기 위해 소유하고 있는 토지로서 이 건 개발사업의 사업시행자가 청구법인인지 여부에 관계 없이 지방세법 시행령제102조 제7항 제9호에서 규정하고 있는 분리과세대상이라 할 것임에도 청구법인이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 개발사업을 진행하지 않고 있다는 이유로 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 부당하다.
(1) 이 건 토지가지방세법 시행령제102조 제7항 제9호에서 규정하고 있는 분리과세대상 토지에 해당되는지 여부는 그 소유자가 지방공사인지 여부에 따라 판단할 것이 아니고 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 토지의 이용 현황에 따라 판단하여야 할 것인데, 청구법인은 이 건 OOO가 이 건 개발사업을 진행할 수 있도록 그 준비 작업만 하고 있을 뿐 실제 사업을 진행하지 않은 채 주차장 등(쟁점1토지)으로 사용하거나 사실상 방치(쟁점2토지)하고 있으므로 처분청이 이 건 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.
(2) 설령, 이 건 토지가지방세법 시행령제102조 제7항 제9호에서 규정하고 있는 토지에 해당된다고 하더라도 해당 규정에서 타인에게 분양 또는 임대예정인 주택과 토지(개발사업)만을 분리과세대상으로 규정하고 있으므로 이 건 토지 중 주택의 부속토지(예정)에 대하여만 분리과세대상으로 구분하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2012.9.20. 경기도 구리시 OOO을 본점소재지로 하고, 토지개발 등을 위한 토지의 취득·개발·공급·임대, 주택 건설·공급·임대 등을 목적사업으로 하여 처분청이 100% 출자하여 설립한 지방공사이다. (나) 청구법인은 처분청으로부터 2019.2.18. 경기도 구리시 OOO토지 9,677.7㎡(쟁점1토지)를, 2022.2.23. 경기도 구리시 OOO토지 11,138.5㎡(쟁점2토지)를 각각 현물출자 받아 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이를 소유하고 있다. (다) 처분청이 제출한 쟁점토지의 2023년도 과세기준일 현재 사용현황을 보면, 청구법인은 쟁점1토지를 건축물의 부설주차장이 아닌 주차장 등으로 사용하고 있고, 쟁점2토지는 건축물을 신축하기 위해 나대지 상태로 소유하고 있다. (라) 청구법인이 제출한 이 건 개발사업의 사업계획서(처분청 및 처분청 의회 승인)를 보면, 청구법인은 쟁점1토지에 2025년까지 OOO용 건축물 81,185.6㎡(공동주택 56,787.6㎡, 문화체육시설·판매시설 등 24,398㎡)를 신축하여 공동주택과 판매시설은 분양하고, 문화체육시설은 처분청에 기부채납 할 예정이며, 쟁점2토지에는 2027년까지 구리OOO형 건축물 77,740.42㎡(공동주택 58,305.31㎡, 문화체육시설·혁신성장센터·판매시설 19,435.11㎡)를 신축하여 공동주택과 판매시설은 분양하고, 문화체육시설과 OOO는 처분청에 기부채납 할 예정인 것으로 나타난다. 한편, 처분청이 제출한 청구법인의 2023년도 사업계획서를 보면, 쟁점2토지에 신축하는 OOO의 연면적이 81,408㎡로, 청구법인이 제출한 사업계획서의 연면적 77,740.42㎡ 보다 큰 것으로 나타난다. (2)지방세법제106조 제1항 제3호 사목, 같은 법 시행령 제102조 제7항 본문 및 제9호에서지방공기업법제49조에 따라 설립된 지방공사가 같은 법 제2조 제1항 제7호 및 제8호에 따른 사업용 토지로서 타인에게 주택이나 토지를 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지(임대한 토지를 포함한다)를 분리과세대상으로 규정하면서 그 단서에서 해당 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 분리과세대상에서 제외한다고 규정하고 있다. 또한지방공기업법제2조 제1항 제7호에서 주택사업을, 제8호에서 토지개발사업을 지방공사가 경영하는 사업으로 각각 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방공사가 주택사업을 통해 주택으로 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지에 대해서는 재산세 과세기준일 현재 주택건설사업에 제공하고 있지 않다고 하더라도 분리과세대상으로 구분하는 것이 조세법규의 엄격해석에 부합한다고 보이는 점, 아울러,지방세법 시행령제102조 제7항 본문의 단서에서 지방공사가 토지 또는 주택으로 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는토지 중에 취득일부터 5년이 지났으나 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 분리과세대상에서 제외하도록 한 것을 보면,지방세법 시행령제102조 제7항 제9호에서 분리과세대상으로 규정하고 있는 토지는 토지조성사업이나 주택건설사업을 하고 있는 토지뿐만 아니라 해당 사업을 하기 위해 취득일부터 5년 이내에 소유하고 있는 토지도 포함한다고 보는 것이 타당한 점, 청구법인과 처분청이 제출한 이 건 개발사업의 사업계획서를 보면, 청구법인은 쟁점토지에 주상복합건축물(OOO, OOO)을 신축하여 그 중 공동주택 등을 타인에게 분양하거나 임대할 예정이라는 사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지 중 청구법인이 향후 주택의 부속토지로 사용하고자 보유 중인 토지는 분리과세대상으로 구분하여야 할 것이다.
(4) 다만, 청구법인과 처분청이 제출한 사업계획서의 건축 연면적이 다른 것으로 나타나는 등 청구법인과 처분청이 제출한 자료만으로는 쟁점토지에 신축예정인 건축물의 현황 등을 정확하게 알 수 없으므로 처분청은 쟁점토지에 신축할 건축물의 용도와 면적 등을 재조사해서 쟁점토지 중 주택의 부속토지에 해당하는 것에 대하여는 분리과세대상으로 구분하여 그 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로지방세기본법제96조 제7항,국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(2) 지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 개정된 것) 제102조[분리과세대상 토지의 범위] ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다. 9.지방공기업법제49조에 따라 설립된 지방공사가 같은 법 제2조 제1항 제7호 및 제8호에 따른 사업용 토지로서 타인에게 주택이나 토지를 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지(임대한 토지를 포함한다)
(3) 지방공기업법 제2조[적용 범위] ① 이 법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(그에 부대되는 사업을 포함한다. 이하 같다) 중 제5조에 따라 지방자치단체가 직접 설치ㆍ경영하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 사업(이하 “지방직영기업”이라 한다)과 제3장 및 제4장에 따라 설립된 지방공사와 지방공단이 경영하는 사업에 대하여 각각 적용한다.
7. 주택사업
8. 토지개발사업 제49조[설립] ① 지방자치단체는 제2조에 따른 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 지방공사(이하 “공사”라 한다)를 설립할 수 있다. 이 경우 공사를 설립하기 전에 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사 및 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 행정안전부장관과, 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다)은 관할 특별시장ㆍ광역시장 및 도지사와 협의하여야 한다.
② 지방자치단체는 공사를 설립하는 경우 그 설립, 업무 및 운영에 관한 기본적인 사항을 조례로 정하여야 한다.